【導(dǎo)讀】南京建鄴萬達(dá)廣場建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。市場調(diào)查,南京市宏觀經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定的增長勢頭,運(yùn)行良好,城市具有競爭力,南?？傤~逐年攀升,顯示出持續(xù)強(qiáng)勁的市場購買力。近年來,南京消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步升級,極大地促進(jìn)了南京市消費(fèi)品市場的繁榮活躍,消費(fèi)品市場規(guī)模不斷擴(kuò)大。南京市甲級寫字樓現(xiàn)存量54萬平方米,未來3年新增供應(yīng)量高達(dá)86萬。數(shù)據(jù)預(yù)測,從2020開始至2020年底,南京市甲級寫字樓市場預(yù)計(jì)約有200萬平方

　　

【正文】 中高檔公寓定義 本節(jié)主要研究南京的中高檔公寓市場 (不包括別墅 ),主要指位于市中心區(qū)域 (鼓樓區(qū) ,玄武區(qū)、白下區(qū)、秦淮區(qū)和建鄴區(qū) ),目前銷 售均價(jià)在 8,000 元以上的公寓項(xiàng)目。 南京中高檔公寓市場發(fā)展概述 南京中高檔公寓市場起步于 2020 年 ,代表性項(xiàng)目有金鷹國際花園等 。 2020 年起中高檔公寓供應(yīng)出現(xiàn)放量 ,年均新增面積超過 100 萬平方米 ,其中2020 年達(dá)到 197 萬平方米的近年峰值 。 各區(qū)中 ,鼓樓、建鄴兩區(qū)發(fā)展迅速 ,20202020 年累計(jì)上市面積均達(dá)到 200 萬平方米左右 ,分別位列全市首位和次席。 南京中高檔公寓市場當(dāng)前供應(yīng)狀況 20202020,南京中高檔公寓累計(jì)供應(yīng)穩(wěn)定增長 ,年復(fù)合增長率達(dá)到 %,至 2020 年 ,市場 累計(jì)供應(yīng)量達(dá)到 730 萬平方米 。 2020 年起全市中高檔公寓年新增供應(yīng)超過 100 萬平方米 ,并在 2020 年達(dá)到197 萬平方米的峰值 。 2020 年起受土地供應(yīng)限制及宏觀調(diào)控影響 ,新增供應(yīng)逐年回落 ,2020 年僅109 萬平方米 ,成為 2020 年以來的最低值。 南京中高檔公寓市場分布 202007 年中高檔公寓供應(yīng)集中在中心五城區(qū) 。 鼓樓區(qū)中高檔公寓累計(jì)新增 227 萬平方米 主導(dǎo)因素是中心城區(qū)的地段優(yōu)勢 。 建鄴區(qū)中高檔公寓累計(jì)供應(yīng)為 198 萬平方米 市場發(fā)展主要得益于政府的河西新 CBD 規(guī)劃 。 白下區(qū)累計(jì)新增中高檔公寓 138 萬平方米 主要集中在新街口周邊區(qū)域 ,項(xiàng)目地段較好。 南京中高檔公寓市場需求狀況及銷售率 20202020,南京中高檔公寓銷售率穩(wěn)定增長 ,至 2020 年累計(jì)增加 個(gè)百分點(diǎn) ,達(dá)到 %,市場需求旺盛 。 20202020,南京中高檔公寓銷售面積與新增供應(yīng)呈同步發(fā)展態(tài)勢 ,總量相差較少 ,市場表現(xiàn)健康 。 2020 年起 ,受中心城區(qū)可用地減少預(yù)期的影響 ,銷售面積首度超過同期供應(yīng) ,市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的供需格局。 南京中高檔公寓市場售 價(jià)趨勢 2020 年 ,南京中高端公寓平均售價(jià)為 9,139 元 /平方米 ,較 2020 年累計(jì)上漲%,漲幅較大。 南京中高檔公寓市場未來供應(yīng)狀況 未來三年內(nèi) ,南京全市中高檔公寓供應(yīng)仍將保持較高水平 ,不過供應(yīng)量有逐年減少的趨勢 。 受中心城區(qū)可用土地減少影響 ,未來南京中高檔公寓供應(yīng)主要集中在建鄴區(qū)。 南京中高檔公寓市場小結(jié) 南京當(dāng)前中高檔公寓市場 南京未來中高檔公寓市場 (五 )國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓市場分析 國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓定義 根 據(jù)南京的市場實(shí)際狀況 ,本節(jié)研究的“國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓”是指 : 高品質(zhì)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) :擁有很高的設(shè)計(jì)、建筑標(biāo)準(zhǔn) ,在外立面 ,內(nèi)部硬件設(shè)施方面大幅高于普通高檔公寓 ,部分項(xiàng)目成為地標(biāo)性建筑 。 配套設(shè)施 :擁有豐富 ,高質(zhì)量的生活配套設(shè)施 ,相當(dāng)于 45 星級酒店標(biāo)準(zhǔn) ,均提供健身房、室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場或相關(guān)的豪華會所服務(wù) 。 物業(yè)管理 :國際知名酒店管理集團(tuán)管理或相應(yīng)級別的物業(yè)管理公司 ,提供完整、便捷的物業(yè)服務(wù) 。 家居裝修 :豪華室內(nèi)裝修 ,采用國際家俱、廚衛(wèi)品牌及知名家電品牌 ,提供舒適的生活環(huán)境。 南京目前市場上的國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式 公寓主要集中在幾所五星級酒店 ,以長期出租為主的部分大面積的酒店客房 。2020 年南京仁恒輝盛閣國際公寓的開業(yè)將成為南京第一所真正意義上的國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓。 南京國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓發(fā)展概述 1998 年伴隨著南京金絲利喜來登酒店的開業(yè) ,標(biāo)志著國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓的雛形進(jìn)入南京 。 2020 年是南京市國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓市場的新增供應(yīng)最為集中的一年 ,當(dāng)年供應(yīng)量約 194 間 。 2020年后 ,南京國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓的發(fā)展一直是停滯不前 ,直至 2020年南京仁恒輝盛閣國際公寓的開業(yè) ,標(biāo)志著真正意義上的國際知名服務(wù)式公寓 品牌進(jìn)入南京 ,為未來市場發(fā)展帶來良好的契機(jī)。 南京國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓當(dāng)前供應(yīng)狀況 至 2020 年底 ,南京市國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓數(shù)量為 5 家 ,總客房數(shù)約 425 間 。 2020 年前南京僅有一家國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓功能的酒店南京金絲利喜來登酒店 ),而客房數(shù)僅僅只有 21 間 。 直至 2020 年 ,新增供應(yīng)驟然激增 ,蘇寧環(huán)球套房酒店、僑鴻皇冠假日酒店和丁山花園大酒店公寓樓的開業(yè)為市場新增了約 194 間客房的供應(yīng) 。 2020年后南京服務(wù)式公寓缺乏新增供應(yīng) 。2020年擁有 210間客房的南京仁恒輝盛閣國際公寓開業(yè) ,當(dāng)年的新增供應(yīng)幾 乎相當(dāng)于之前的歷史供應(yīng)總和。 南京國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓需求狀況及出租率 南京市的服務(wù)式公寓的年平均出租率近兩年來呈現(xiàn)下降的走勢 ,2020 年全市年平均出租率為 92%,2020年的平均出租率較之 2020年降低了 8%,當(dāng)年平均出租率維持在 84%,主要是由于占當(dāng)時(shí)全市供應(yīng)總量的 56%的丁山花園大酒店的公寓樓出租率驟降 20%。主要是由于租戶中大量的外籍管理人員和工程師在項(xiàng)目結(jié)束后歸國而導(dǎo)致→市場規(guī)模較小 ,經(jīng)營較易受單一事件影響 ,整體經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大 。 2020 年全市的服務(wù)式公寓的平均入住率僅為為 48%,主要是由于 建鄴區(qū)的仁恒輝盛閣國際公寓在當(dāng)年 11月入市 ,其當(dāng)年激增的供應(yīng)量和 20%的出租率和丁山花園大酒店公寓樓的年平均出租率持續(xù)走低至 60% 是導(dǎo)致整體市場平均出租率走低的直接原因。 南京國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓平均租金趨勢 南京市服務(wù)式公寓的的租金水平基本保持平穩(wěn)上升的態(tài)勢 ,2020 年的平均租金為 251元 /平方米 /月 ,20202020年的租金水平保持不變 ,基本維持在 255元/平方米 /月的水平 。 跨國公司加大進(jìn)駐南京的力度和外籍人士數(shù)量的增加 ,尤其是高端商務(wù)人士的數(shù)量的增加對于服務(wù)式公寓租金的增長起著一定的推動(dòng) 作用 。 由于建鄴區(qū)仁恒盛輝閣國際公寓在 2020 年開業(yè) ,地理位置的劣勢在一定程度上體現(xiàn)在其相對較低的租金水平上僅為 210 元 /平方米 /月 ,對比上海目前的國際標(biāo)準(zhǔn)甲級服務(wù)式公寓平均租金 270 元 /平方米 /月 ,未來還有很大的發(fā)展空間。 南京國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓未來供應(yīng)狀況 20202020年間 ,目前所知的僅有兩個(gè)國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓項(xiàng)目將于 2020年上市 ,且兩個(gè)項(xiàng)目均位于市中心的鼓樓區(qū) ,其中最引人注目的是位于南京國際廣場的服務(wù)式公寓項(xiàng)目 ,此項(xiàng)目已被摩根士丹利收購 ,且交由其全資擁有的物業(yè)管理公司置茂行進(jìn)行管理。 南京國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓市場小結(jié) 南京當(dāng)前國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓市場 南京未來國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓市場 四、項(xiàng)目分析與定位規(guī)劃 (一 )地塊解析 地理位置 項(xiàng)目位于南京市中心區(qū)域 ,距新街口僅一步之遙。占地面積 萬平米。 項(xiàng)目地塊北臨中山東路、南靠瑞金路 ,西臨龍?bào)粗新?、東臨解放路 。 距離新街口 2 公里、距離南京市火車站 公里 (自九華山越湖隧道直達(dá) ),出行較為便利。 中山東路代表民國軸線的主干路 ,瑞金路是體現(xiàn)城市生活氣息的重要 次干路。 隨著新街口地區(qū)向東的聯(lián)合發(fā)展 ,新街口中心區(qū)的功能逐步沿中山東路向以東地區(qū)輻射 ,必將影響到項(xiàng)目的價(jià)值與功能布局。 周邊交通分析 項(xiàng)目毗鄰多條主干道 ,但是受快速干道和瑞金路較為狹窄的影響 ,通行條件一般。 地塊西面南北雙向 12 車道的龍?bào)粗新?(城市快速干道共 6 車道 ,地下穿過龍?bào)粗新泛腿鸾鹇?)。龍?bào)粗新窞槌鞘锌焖俾?(隧道 )+主干路形式 ,雙向共 12 個(gè)車道。道路兩側(cè)開口共計(jì) 10 個(gè) ,均為右進(jìn)右出形式。 中山東路為城市主干路 ,本段為雙向 5 車道。兩側(cè)有單位進(jìn)出開口 7 個(gè) ,路段中設(shè)置紅綠燈 1 處 ,設(shè)置公交站 臺 1 對 ,均位于軍區(qū)總院附近。 解放路為城市次干路 ,雙向 4車道 ,兩側(cè)開口共計(jì) 17個(gè) ,道路中間無隔離欄控制 ,路段中無信號燈控制 ,公交站臺 2 處。 瑞金路為城市次干路 ,為雙向 5 車道 ,其中由東至西為 2 個(gè)車道。道路兩側(cè)共計(jì)開口 12 個(gè) ,路中設(shè)置紅綠燈 2 處 ,公交站臺 3 處。 項(xiàng)目西側(cè)地塊中部和項(xiàng)目地塊南部區(qū)域通達(dá)性較差 由于受到城東快速干道的影響 ,由北向南沿龍?bào)粗新沸旭偟能囕v必須在四叉路口 (龍?bào)粗新泛腿鸾鹇?)才可左轉(zhuǎn)至由南向北的車道 ,進(jìn)入地塊的中部 。 常府街、瑞金路和龍?bào)粗新房诘慕煌顩r還是較為擁堵的 , 尤其是在上下班的高峰時(shí)段 ,瑞金路狹窄的 4 車道使得地塊南面的通行狀況不容樂觀。 根據(jù)現(xiàn)狀和未來規(guī)劃 ,地塊未來公共交通設(shè)施較為完善 , 出行較為便利。 項(xiàng)目周邊有多個(gè)公交站點(diǎn) ,區(qū)內(nèi)公共交通較為便捷 。 2020年的開通的地鐵 2號線逸仙橋站位于地塊北面 ,而明故宮站也毗鄰地塊的東北面 。 遠(yuǎn)