【正文】 別致商業(yè)定位和商業(yè)旗艦的城市引領(lǐng)與共融 企業(yè)總部基地和新型國(guó)際化辦公單塔設(shè)立 服務(wù)式公寓和酒店式公寓以低裝修配臵各設(shè)臵一幢單塔 項(xiàng)目商務(wù)酒店即可滿足，不建議設(shè)臵高星級(jí)酒店 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 泛江陰 [住宅市場(chǎng)需求空間分析 —— 三房絕對(duì)集中 ] 建筑形態(tài)與面積段的交叉分析 物業(yè)形態(tài) 別墅 多層 小高層 高層 合計(jì) 50以下 — — % % % 5060 — — % % % 6070 — — % % % 7080 — — % % % 8090 — % % % % 90100 — % % % % 100110 — % % % % 110120 — % % % % 120130 — % % % % 130144 — % % % % 144160 — % % % % 160180 — % % % % 180200 % % % % % 200220 % % % % % 220250 % % % % % 250300 % % % % % 300350 % % % % % 350400 % — — % % 400以上 % — — % % 合計(jì) % % % % % 130180平米是市場(chǎng)成交的主力 ， 高層物業(yè)中的 130144平米 戶型為市場(chǎng)主流戶型 從各物業(yè)形態(tài)的分面積段成交來看， 130180平米是市場(chǎng)成交的主力 ,占比高達(dá) 63%左右， 250平米以上的戶型基本是別墅為主，在所有物業(yè)類型的面積段中高居第一，高層的 160180平米以 %位居次席；與無錫等城市不同的是，江陰市場(chǎng)中 80100平米面積段成交占比較小，這與江陰消費(fèi)者偏愛大戶型不無關(guān)系 [住宅市場(chǎng)需求空間分析 —— 130144㎡ 市場(chǎng)主流戶型 ] 面積 /戶型 一室 二室 三室 四室 躍層 別墅 合計(jì) 50以下 % % 5060 % % 6070 % % % 7080 % % % 8090 % % % % 90100 % % % % 100110 % % % % 110120 % % % % 120130 % % % 130144 % % % 144160 % % % % 160180 % % % % % 180200 % % % % % 200220 % % % % % 220250 % % % % % 250300 % % % % % 300350 % % % % % 350400 % % % % 400以上 % % 合計(jì) % % % % % % % 房型與面積段交叉分析 130144平米的三房占比明顯較高，三房中 144160、 160180占比亦較高，小三房在江陰市場(chǎng)中占比明顯較低，大三房、四房 明顯更受 青睞 [住宅市場(chǎng)需求空間分析 —— 大三房、四房絕對(duì)集中 ] 城市化發(fā)展進(jìn)程加快 土地市場(chǎng)支撐，舊城改造力度加大 居民收入水平丌斷增加 2023年江陰城市化率為 %左右，預(yù)計(jì)到 2023年將會(huì)達(dá)到 69%，每年增長(zhǎng)將近 ，對(duì)江陰房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來很大的需求空間 隨著城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)提升，人均收入的提高，居民販買能力的增強(qiáng)，必然能支撐較高的販房能力，造成房地產(chǎn)的較快提升 土地市場(chǎng)化進(jìn)程加快，市場(chǎng)透明度增強(qiáng)，將推勱房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。 “一軸”是指以人民路商圈為軸； “二片”則是華聯(lián)商廈廣場(chǎng)周邊集中商業(yè)片區(qū)、華地百貨廣場(chǎng)周邊集中商業(yè)片區(qū)； “三線”體現(xiàn)在沿中山路南南北沿線組成的商業(yè)一條街、沿虹橋路沿線組成的商業(yè)街、沿青果路沿線組成的商業(yè)街； 江陰主城區(qū)人民路核心商圈分布呈現(xiàn)出“一軸二片三線”的商業(yè)格局 市場(chǎng)格局 [商業(yè)街市場(chǎng)需求空間分析 —— 商業(yè)市場(chǎng)格局 ] ? 09年至今城西商業(yè)市場(chǎng)成交波動(dòng)明顯，商業(yè)整體成交僅 ，月均去化 ； ? 區(qū)域內(nèi)商業(yè)整體成交均價(jià)較低，主要是永康五金城專業(yè)市場(chǎng)成交拉低了區(qū)域內(nèi)的整體均價(jià)； ? 目前區(qū)域市場(chǎng)中住宅底商的價(jià)格基本在 800010000元間；個(gè)別區(qū)域邊緣項(xiàng)目底商價(jià)格略低，在 7000元左右； 10年至今城東、城中、城西商業(yè)是城區(qū)的主力成交區(qū)域，城西市場(chǎng)占比僅次于城東，城西目前尚無大型購(gòu)物中心等，成交主要是 永康五金城（專業(yè)市場(chǎng)） 成交支撐； 除專業(yè)市場(chǎng)外無大型商業(yè)項(xiàng)目，居民消費(fèi)依靠住宅配套商業(yè) 城西商業(yè)成交分析 [商業(yè)街市場(chǎng)需求空間分析 —— 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)依靠專業(yè)市場(chǎng)，缺乏大型商業(yè)項(xiàng)目 ] 目前江陰市場(chǎng)中商業(yè)業(yè)態(tài)主要有四類：?jiǎn)我恢黧w性店鋪、百貨商場(chǎng)、超級(jí)賣場(chǎng)、其他類型商業(yè) 單一主體性店鋪 百貨商場(chǎng) 超級(jí)賣場(chǎng) s、 其他商業(yè)形態(tài) 代表：大潤(rùn)發(fā)超市、農(nóng)工商超市、麥德龍 代表：人民路、虹橋路的沿街店鋪 代表：華地百貨、華聯(lián)商廈 Shpoping mall型購(gòu)物步行街，代表：澄江福地 商業(yè)業(yè)態(tài) 商業(yè)業(yè)態(tài) [商業(yè)街市場(chǎng)需求空間分析 —— 商業(yè)業(yè)態(tài)格局 ] 目前主要商業(yè)集中在城市中心，其余僅有超市，無大型購(gòu)物中心及百貨商場(chǎng)之類 項(xiàng)目名稱 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)樓層 經(jīng)營(yíng)面積 開業(yè)時(shí)間 華地百貨 超市、百貨 地下 2層、地上 6層 35000 2023年 9月 國(guó)際販物中心 百貨、餐飲 地下 1層，地上 6層 18500 2023年 7月 華聯(lián)商廈 百貨 地下一層為屈臣氏 14000 2023年 9月 新百業(yè)廣場(chǎng) 百貨市場(chǎng) 地下 1層，地上 3層 58900 2023年 12月 26日 麥德龍 超市 地上 1層 7100 2023年 6月 24日 浙江商貿(mào)城 小商品批發(fā) 地下一層，地上三層 20230 2023年 大統(tǒng)華 超市 地下一層 7000 2023年 9月 精品商廈 百貨 地上 4層 7000 1992年 人民商廈 百貨 地上 7層 9600 1990年 1月 時(shí)代超市 超市 地上 5層，地下 1層 35000 2023年 8月 31日 良辰家具廣場(chǎng) 家具 地上 5層，地下 1層 20230 2023年 八商場(chǎng) 百貨 地上 5層 10500 1991年 9月 新生活國(guó)際家居廣場(chǎng) 家居 地上 4層 60000 2023年 9月 16日 大潤(rùn)發(fā) 超市 地上 2層，地下 1層 9800 2023年 11月 農(nóng)工商 超市 地上 1層 12600 2023年 1月 澄江福地 內(nèi)街步行街 13層 24700 2023年 5月 主要商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)狀 [商業(yè)街市場(chǎng)需求空間分析 —— 主要商業(yè)集中于城市中心 ] 隨著政府規(guī)劃進(jìn)一步落實(shí)，嘉年華、海岸城等一批大型商業(yè)項(xiàng)目交付，對(duì)城東、城西商業(yè)格局形成重大的調(diào)整 項(xiàng)目名稱 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 布局規(guī)劃 經(jīng)營(yíng)面積 投資規(guī)劃 開發(fā)周期 新中心 MALL 以沃爾瑪為核心，包括酒店娛樂休閑 134000 60000 20232023 華西物流商貿(mào)城 倉(cāng)儲(chǔ)物流 棉花倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)斲 80000 100000 20232023 鳳凰城商業(yè)配套 待定 待定 26000 40000 20232023 丹芙春城 商業(yè)街 待定 90000 135000 20232023 星光百貨 百貨 地上 4層，其中第四層為電影院 22800 待定 20232023 和新國(guó)際紡織城 與業(yè)市場(chǎng) 綜合樓 ㎡、現(xiàn)貨交易區(qū) ㎡、市場(chǎng)配套 2 35萬㎡ 80000 20232023萬㎡以及倉(cāng)儲(chǔ)配套 ㎡ 350000 80000 20232023 永康五金城 與業(yè)市場(chǎng) 貿(mào)易區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、會(huì)展中心、網(wǎng)上交易中心等 100000 50000 20232023 奧特萊斯直銷 販物廣場(chǎng) 販物、休閑、斴游、運(yùn)勱健身 60000 20230 20232023 嘉年華 特色商業(yè)街 規(guī)劃有商業(yè)街、酒吧街、快捷酒店 140000 59829 20232023 江陰海岸商業(yè)城 販物廣場(chǎng) 大型百貨、高檔辦公樓及星級(jí)酒店等 412500 60000 20232023 未來市場(chǎng)概述 [商業(yè)街市場(chǎng)需求空間分析 —— 區(qū)域商業(yè)格局未來調(diào)整大 ] 購(gòu)買人群主要是江陰本地人，以中小企業(yè)主、公務(wù)員、企事業(yè)單位中高層、銀行中高層為主，商業(yè)投資氛圍濃厚 其他 中小企業(yè)主 客群來源 本地客群細(xì)分 50% 外地 江陰 20% 銀行中高層 企事業(yè)中高層 公務(wù)員 ? 江陰本地人投資意識(shí)較強(qiáng)，喜歡購(gòu)買臨街小面積“門面”商鋪收取租金，因此成熟商業(yè)地段的商鋪銷售情況良好； ? 例如位于人民路步行街的“澄江福地”， 09年 9月底開盤，兩個(gè)月不到的時(shí)間就銷售了 100多套。無疑，被視為高品質(zhì)、人居標(biāo)尺的 精裝房未來可能成為開發(fā)商尋求銷售突破的一個(gè)新賣點(diǎn)。 目前存量寫字樓多集中于新興區(qū)域的中高端產(chǎn)品，存量驚人。 Document number 項(xiàng)目破題：定位核心問題確定 三大類銷售物業(yè)核心問題分析 ?類辦公單體（三幢） ?商業(yè)街 （室內(nèi) /室外 /住宅底商） ?住宅 （兩大組團(tuán)） 一大類持有物業(yè)核心問題分析 ?商業(yè)中心（三個(gè)商業(yè)樓集群） [核心課題界定 —— 銷售物業(yè) ] 待開發(fā)區(qū)域、規(guī)模大盤、少商業(yè)持有、大量去化 ?三大類辦公單體： A1 10萬方的建筑體量，若都設(shè)臵辦公，是否存在市場(chǎng)空間？ A2 若分物業(yè)類型選型，何類類辦公物業(yè)具有市場(chǎng)空間及需求？ ?商業(yè)街： B1 商業(yè)街的市場(chǎng)空間及定位需求市場(chǎng)研判？ B2 室內(nèi)步行街、室外金街、住宅底商與商業(yè)中心之間的定位梯度與規(guī)劃關(guān)系界定？ ?住宅： C1 江陰住宅市場(chǎng)空間及需求研判？ C2 項(xiàng)目住宅和類辦公物業(yè)的定位差異化關(guān)系界定？ [核心課題界定 —— 持有物業(yè) ] 待開發(fā)區(qū)域、規(guī)模大盤、少商業(yè)持有、大量去化 ?三塊商業(yè)中心集群 ： D1 商業(yè)中心的萬達(dá)模式總結(jié)？ D2 江陰商業(yè)中心市場(chǎng)空間及定位需求研判？ D3 本案商業(yè)中心的定位空間研判？ Document number 項(xiàng)目立題：物業(yè)選型研判及定位策略 三大類銷售物業(yè)選型研判 ?類辦公單體（三幢） ?商業(yè)街 （室內(nèi) /室外 /住宅底商） ?住宅 （兩大組團(tuán)） 一大類持有物業(yè)選型研判 ?商業(yè)中心（三個(gè)商業(yè)樓集群） [核心課題界定 —— 銷售物業(yè) ] 待開發(fā)區(qū)域、規(guī)模大盤、少商業(yè)持有、大量去化 ?三大類辦公單體： A1 10萬方的建筑體量，若都設(shè)臵辦公，是否存在市場(chǎng)空間？ A2 若分物業(yè)類型選型，何類類辦公物業(yè)具有市場(chǎng)空間及需求？ ?商業(yè)街： B1 商業(yè)街的市場(chǎng)空間及定位需求市場(chǎng)研判？ B2 室內(nèi)步行街、室外金街、住宅底商與商業(yè)中心之間的定位梯度與規(guī)劃關(guān)系界定？ ?住宅： C1 江陰住宅市場(chǎng)空間及需求研判？ C2 項(xiàng)目住宅和類辦公物業(yè)的定位差異化關(guān)系界定？ [十萬方辦公的市場(chǎng)空間 —— 供應(yīng)明顯增大，需求緩慢上升 ] 20232023年 20232023年 20232023年 ? 09年至今辦公供應(yīng)量明顯放大， 09年至今辦公成交量?jī)H為 ，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇， 10年 9月市場(chǎng)成交明顯放量，主要是新中心成交拉升； ? 0708年市場(chǎng)成交雖有所放大，但市場(chǎng)容量仍較小，市場(chǎng)辦公項(xiàng)目由市中心開始向城東、城西兩大區(qū)域發(fā)展； ? 20232023年江陰辦公市場(chǎng)年均成交不足 方，成交均價(jià)亦低于6000元，市場(chǎng)正處于緩慢起步階段； 辦公市場(chǎng)整體成交走勢(shì) 辦公市場(chǎng)目前庫(kù)存量偏大，去化周期較長(zhǎng) ? 10年 6月江陰辦公市場(chǎng)容量明顯較小，市場(chǎng)庫(kù)存量不超過 2萬平米，受此作用，市場(chǎng)庫(kù)存去化周期亦較低，基本在 10個(gè)月以下； ? 10年 6月后隨著新中心、總部壹號(hào)等項(xiàng)目的入市，市場(chǎng)庫(kù)存上漲極為明顯，存貨去化周期最高飆至 112個(gè)月，截至目前， 辦公市場(chǎng)庫(kù)存去化周期亦在 21個(gè)月左右，市場(chǎng)庫(kù)存壓力依舊較大 。 [十萬方辦公的市場(chǎng)空間 —— 項(xiàng)目辦公物業(yè)選型及考量 ] [核心課題界定 —— 銷售物業(yè) ] 待開發(fā)區(qū)域、規(guī)模大盤、少商業(yè)持有、大量去化 ?三大類辦公單體： A1 10萬方的建筑體量，若都設(shè)臵辦公，是否存在市場(chǎng)空間？ A2 若分物業(yè)類型選型，何類類辦公物業(yè)具有市場(chǎng)空間及需求？ ?商業(yè)街： B1 商業(yè)街的市場(chǎng)空間及定位需求市場(chǎng)研判？ B2 室內(nèi)步行街、室外金街、住宅底商與商業(yè)中心之間的定位梯度與規(guī)劃關(guān)系界定？ ?住宅： C1 江陰住宅市場(chǎng)空間及需求研判？ C2 項(xiàng)目住宅和類辦公物業(yè)的定位差異化關(guān)系界定？ 在售項(xiàng)目極少，酒店式公寓市場(chǎng)容量較為有限，整體成交均價(jià)波動(dòng)明顯 ?江陰酒店式公寓目前僅有長(zhǎng)晟豪生環(huán)球公寓 、總部壹號(hào)、戴斯國(guó)際等零星項(xiàng)目在售，整個(gè)市場(chǎng)的體量較少，供應(yīng)量、成交量的波動(dòng)極為明顯， 10年 4月供應(yīng)量主要是由于長(zhǎng)晟豪生環(huán)球公寓 、戴斯國(guó)際共同上市所致； ?酒店式公寓市場(chǎng)成交均價(jià)波動(dòng)極為明顯，在長(zhǎng)晟豪生環(huán)球公寓等高檔酒店公寓成交占主