【正文】 別致商業(yè)定位和商業(yè)旗艦的城市引領與共融 企業(yè)總部基地和新型國際化辦公單塔設立 服務式公寓和酒店式公寓以低裝修配臵各設臵一幢單塔 項目商務酒店即可滿足，不建議設臵高星級酒店 項目市場定位 泛江陰 [住宅市場需求空間分析 —— 三房絕對集中 ] 建筑形態(tài)與面積段的交叉分析 物業(yè)形態(tài) 別墅 多層 小高層 高層 合計 50以下 — — % % % 5060 — — % % % 6070 — — % % % 7080 — — % % % 8090 — % % % % 90100 — % % % % 100110 — % % % % 110120 — % % % % 120130 — % % % % 130144 — % % % % 144160 — % % % % 160180 — % % % % 180200 % % % % % 200220 % % % % % 220250 % % % % % 250300 % % % % % 300350 % % % % % 350400 % — — % % 400以上 % — — % % 合計 % % % % % 130180平米是市場成交的主力 ， 高層物業(yè)中的 130144平米 戶型為市場主流戶型 從各物業(yè)形態(tài)的分面積段成交來看， 130180平米是市場成交的主力 ,占比高達 63%左右， 250平米以上的戶型基本是別墅為主，在所有物業(yè)類型的面積段中高居第一，高層的 160180平米以 %位居次席；與無錫等城市不同的是，江陰市場中 80100平米面積段成交占比較小，這與江陰消費者偏愛大戶型不無關系 [住宅市場需求空間分析 —— 130144㎡ 市場主流戶型 ] 面積 /戶型 一室 二室 三室 四室 躍層 別墅 合計 50以下 % % 5060 % % 6070 % % % 7080 % % % 8090 % % % % 90100 % % % % 100110 % % % % 110120 % % % % 120130 % % % 130144 % % % 144160 % % % % 160180 % % % % % 180200 % % % % % 200220 % % % % % 220250 % % % % % 250300 % % % % % 300350 % % % % % 350400 % % % % 400以上 % % 合計 % % % % % % % 房型與面積段交叉分析 130144平米的三房占比明顯較高，三房中 144160、 160180占比亦較高，小三房在江陰市場中占比明顯較低，大三房、四房 明顯更受 青睞 [住宅市場需求空間分析 —— 大三房、四房絕對集中 ] 城市化發(fā)展進程加快 土地市場支撐，舊城改造力度加大 居民收入水平丌斷增加 2023年江陰城市化率為 %左右，預計到 2023年將會達到 69%，每年增長將近 ，對江陰房地產業(yè)發(fā)展帶來很大的需求空間 隨著城市經濟基礎提升，人均收入的提高，居民販買能力的增強，必然能支撐較高的販房能力，造成房地產的較快提升 土地市場化進程加快，市場透明度增強，將推勱房地產市場發(fā)展。 “一軸”是指以人民路商圈為軸； “二片”則是華聯(lián)商廈廣場周邊集中商業(yè)片區(qū)、華地百貨廣場周邊集中商業(yè)片區(qū)； “三線”體現在沿中山路南南北沿線組成的商業(yè)一條街、沿虹橋路沿線組成的商業(yè)街、沿青果路沿線組成的商業(yè)街； 江陰主城區(qū)人民路核心商圈分布呈現出“一軸二片三線”的商業(yè)格局 市場格局 [商業(yè)街市場需求空間分析 —— 商業(yè)市場格局 ] ? 09年至今城西商業(yè)市場成交波動明顯，商業(yè)整體成交僅 ，月均去化 ； ? 區(qū)域內商業(yè)整體成交均價較低，主要是永康五金城專業(yè)市場成交拉低了區(qū)域內的整體均價； ? 目前區(qū)域市場中住宅底商的價格基本在 800010000元間；個別區(qū)域邊緣項目底商價格略低，在 7000元左右； 10年至今城東、城中、城西商業(yè)是城區(qū)的主力成交區(qū)域，城西市場占比僅次于城東，城西目前尚無大型購物中心等，成交主要是 永康五金城（專業(yè)市場） 成交支撐； 除專業(yè)市場外無大型商業(yè)項目，居民消費依靠住宅配套商業(yè) 城西商業(yè)成交分析 [商業(yè)街市場需求空間分析 —— 區(qū)域商業(yè)市場依靠專業(yè)市場，缺乏大型商業(yè)項目 ] 目前江陰市場中商業(yè)業(yè)態(tài)主要有四類：單一主體性店鋪、百貨商場、超級賣場、其他類型商業(yè) 單一主體性店鋪 百貨商場 超級賣場 s、 其他商業(yè)形態(tài) 代表：大潤發(fā)超市、農工商超市、麥德龍 代表：人民路、虹橋路的沿街店鋪 代表：華地百貨、華聯(lián)商廈 Shpoping mall型購物步行街，代表：澄江福地 商業(yè)業(yè)態(tài) 商業(yè)業(yè)態(tài) [商業(yè)街市場需求空間分析 —— 商業(yè)業(yè)態(tài)格局 ] 目前主要商業(yè)集中在城市中心，其余僅有超市，無大型購物中心及百貨商場之類 項目名稱 經營業(yè)態(tài) 經營樓層 經營面積 開業(yè)時間 華地百貨 超市、百貨 地下 2層、地上 6層 35000 2023年 9月 國際販物中心 百貨、餐飲 地下 1層，地上 6層 18500 2023年 7月 華聯(lián)商廈 百貨 地下一層為屈臣氏 14000 2023年 9月 新百業(yè)廣場 百貨市場 地下 1層，地上 3層 58900 2023年 12月 26日 麥德龍 超市 地上 1層 7100 2023年 6月 24日 浙江商貿城 小商品批發(fā) 地下一層，地上三層 20230 2023年 大統(tǒng)華 超市 地下一層 7000 2023年 9月 精品商廈 百貨 地上 4層 7000 1992年 人民商廈 百貨 地上 7層 9600 1990年 1月 時代超市 超市 地上 5層，地下 1層 35000 2023年 8月 31日 良辰家具廣場 家具 地上 5層，地下 1層 20230 2023年 八商場 百貨 地上 5層 10500 1991年 9月 新生活國際家居廣場 家居 地上 4層 60000 2023年 9月 16日 大潤發(fā) 超市 地上 2層，地下 1層 9800 2023年 11月 農工商 超市 地上 1層 12600 2023年 1月 澄江福地 內街步行街 13層 24700 2023年 5月 主要商業(yè)項目現狀 [商業(yè)街市場需求空間分析 —— 主要商業(yè)集中于城市中心 ] 隨著政府規(guī)劃進一步落實，嘉年華、海岸城等一批大型商業(yè)項目交付，對城東、城西商業(yè)格局形成重大的調整 項目名稱 經營業(yè)態(tài) 布局規(guī)劃 經營面積 投資規(guī)劃 開發(fā)周期 新中心 MALL 以沃爾瑪為核心，包括酒店娛樂休閑 134000 60000 20232023 華西物流商貿城 倉儲物流 棉花倉儲設斲 80000 100000 20232023 鳳凰城商業(yè)配套 待定 待定 26000 40000 20232023 丹芙春城 商業(yè)街 待定 90000 135000 20232023 星光百貨 百貨 地上 4層，其中第四層為電影院 22800 待定 20232023 和新國際紡織城 與業(yè)市場 綜合樓 ㎡、現貨交易區(qū) ㎡、市場配套 2 35萬㎡ 80000 20232023萬㎡以及倉儲配套 ㎡ 350000 80000 20232023 永康五金城 與業(yè)市場 貿易區(qū)、倉儲物流區(qū)、商務辦公區(qū)、會展中心、網上交易中心等 100000 50000 20232023 奧特萊斯直銷 販物廣場 販物、休閑、斴游、運勱健身 60000 20230 20232023 嘉年華 特色商業(yè)街 規(guī)劃有商業(yè)街、酒吧街、快捷酒店 140000 59829 20232023 江陰海岸商業(yè)城 販物廣場 大型百貨、高檔辦公樓及星級酒店等 412500 60000 20232023 未來市場概述 [商業(yè)街市場需求空間分析 —— 區(qū)域商業(yè)格局未來調整大 ] 購買人群主要是江陰本地人，以中小企業(yè)主、公務員、企事業(yè)單位中高層、銀行中高層為主，商業(yè)投資氛圍濃厚 其他 中小企業(yè)主 客群來源 本地客群細分 50% 外地 江陰 20% 銀行中高層 企事業(yè)中高層 公務員 ? 江陰本地人投資意識較強，喜歡購買臨街小面積“門面”商鋪收取租金，因此成熟商業(yè)地段的商鋪銷售情況良好； ? 例如位于人民路步行街的“澄江福地”， 09年 9月底開盤，兩個月不到的時間就銷售了 100多套。無疑，被視為高品質、人居標尺的 精裝房未來可能成為開發(fā)商尋求銷售突破的一個新賣點。 目前存量寫字樓多集中于新興區(qū)域的中高端產品，存量驚人。 Document number 項目破題：定位核心問題確定 三大類銷售物業(yè)核心問題分析 ?類辦公單體（三幢） ?商業(yè)街 （室內 /室外 /住宅底商） ?住宅 （兩大組團） 一大類持有物業(yè)核心問題分析 ?商業(yè)中心（三個商業(yè)樓集群） [核心課題界定 —— 銷售物業(yè) ] 待開發(fā)區(qū)域、規(guī)模大盤、少商業(yè)持有、大量去化 ?三大類辦公單體： A1 10萬方的建筑體量，若都設臵辦公，是否存在市場空間？ A2 若分物業(yè)類型選型，何類類辦公物業(yè)具有市場空間及需求？ ?商業(yè)街： B1 商業(yè)街的市場空間及定位需求市場研判？ B2 室內步行街、室外金街、住宅底商與商業(yè)中心之間的定位梯度與規(guī)劃關系界定？ ?住宅： C1 江陰住宅市場空間及需求研判？ C2 項目住宅和類辦公物業(yè)的定位差異化關系界定？ [核心課題界定 —— 持有物業(yè) ] 待開發(fā)區(qū)域、規(guī)模大盤、少商業(yè)持有、大量去化 ?三塊商業(yè)中心集群 ： D1 商業(yè)中心的萬達模式總結？ D2 江陰商業(yè)中心市場空間及定位需求研判？ D3 本案商業(yè)中心的定位空間研判？ Document number 項目立題：物業(yè)選型研判及定位策略 三大類銷售物業(yè)選型研判 ?類辦公單體（三幢） ?商業(yè)街 （室內 /室外 /住宅底商） ?住宅 （兩大組團） 一大類持有物業(yè)選型研判 ?商業(yè)中心（三個商業(yè)樓集群） [核心課題界定 —— 銷售物業(yè) ] 待開發(fā)區(qū)域、規(guī)模大盤、少商業(yè)持有、大量去化 ?三大類辦公單體： A1 10萬方的建筑體量，若都設臵辦公，是否存在市場空間？ A2 若分物業(yè)類型選型，何類類辦公物業(yè)具有市場空間及需求？ ?商業(yè)街： B1 商業(yè)街的市場空間及定位需求市場研判？ B2 室內步行街、室外金街、住宅底商與商業(yè)中心之間的定位梯度與規(guī)劃關系界定？ ?住宅： C1 江陰住宅市場空間及需求研判？ C2 項目住宅和類辦公物業(yè)的定位差異化關系界定？ [十萬方辦公的市場空間 —— 供應明顯增大，需求緩慢上升 ] 20232023年 20232023年 20232023年 ? 09年至今辦公供應量明顯放大， 09年至今辦公成交量僅為 ，市場競爭加劇， 10年 9月市場成交明顯放量，主要是新中心成交拉升； ? 0708年市場成交雖有所放大，但市場容量仍較小，市場辦公項目由市中心開始向城東、城西兩大區(qū)域發(fā)展； ? 20232023年江陰辦公市場年均成交不足 方，成交均價亦低于6000元，市場正處于緩慢起步階段； 辦公市場整體成交走勢 辦公市場目前庫存量偏大，去化周期較長 ? 10年 6月江陰辦公市場容量明顯較小，市場庫存量不超過 2萬平米，受此作用，市場庫存去化周期亦較低，基本在 10個月以下； ? 10年 6月后隨著新中心、總部壹號等項目的入市，市場庫存上漲極為明顯，存貨去化周期最高飆至 112個月，截至目前， 辦公市場庫存去化周期亦在 21個月左右，市場庫存壓力依舊較大 。 [十萬方辦公的市場空間 —— 項目辦公物業(yè)選型及考量 ] [核心課題界定 —— 銷售物業(yè) ] 待開發(fā)區(qū)域、規(guī)模大盤、少商業(yè)持有、大量去化 ?三大類辦公單體： A1 10萬方的建筑體量，若都設臵辦公，是否存在市場空間？ A2 若分物業(yè)類型選型，何類類辦公物業(yè)具有市場空間及需求？ ?商業(yè)街： B1 商業(yè)街的市場空間及定位需求市場研判？ B2 室內步行街、室外金街、住宅底商與商業(yè)中心之間的定位梯度與規(guī)劃關系界定？ ?住宅： C1 江陰住宅市場空間及需求研判？ C2 項目住宅和類辦公物業(yè)的定位差異化關系界定？ 在售項目極少，酒店式公寓市場容量較為有限，整體成交均價波動明顯 ?江陰酒店式公寓目前僅有長晟豪生環(huán)球公寓 、總部壹號、戴斯國際等零星項目在售，整個市場的體量較少，供應量、成交量的波動極為明顯， 10年 4月供應量主要是由于長晟豪生環(huán)球公寓 、戴斯國際共同上市所致； ?酒店式公寓市場成交均價波動極為明顯，在長晟豪生環(huán)球公寓等高檔酒店公寓成交占主