【正文】 選用了法國原裝的 ALDES通風(fēng)系統(tǒng)，解決南面高速公路的噪聲影響與開窗通風(fēng)的矛盾。 弧形大曲線的布局以及抬高 ，使得海景價(jià)值最大化 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 自用為主。 從片區(qū)再售項(xiàng)目看，當(dāng)時(shí)的市場均價(jià)一般在 7300元 /平米左右。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 項(xiàng)目客戶定位 本部分通常主要采用 歸納法 或 目標(biāo)客戶分析（ STP） 進(jìn)行項(xiàng)目客戶定位。客群分析的數(shù)據(jù)來源： ? 易居代理項(xiàng)目客戶數(shù)據(jù)庫 ? 在售項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫 ? 區(qū)域市場項(xiàng)目調(diào)研所獲數(shù)據(jù) ? 易居需求調(diào)研數(shù)據(jù)庫。 我們對選定的樣本項(xiàng)目依據(jù)不同的銷售價(jià)格段和不同的分布區(qū)域進(jìn)行分組，通過分析各組別的價(jià)格特征，從推導(dǎo)出價(jià)格的區(qū)域認(rèn)可度。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 樣表：樣本項(xiàng)目綠化率 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。然后，根據(jù)物業(yè)所在位置將調(diào)研項(xiàng)目分區(qū)，如核心區(qū)、外圍區(qū)等，使以后的產(chǎn)品及價(jià)格、銷售等分析可以根據(jù)劃定的區(qū)域進(jìn)行分析，使分析結(jié)果更加科學(xué)；也可根據(jù)項(xiàng)目的開盤時(shí)間將新老項(xiàng)目區(qū)分開，結(jié)合老產(chǎn)品更好地分析新產(chǎn)品各方面的特色 。 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 市場分析 市場預(yù)測 收入、成本、費(fèi)用計(jì)算 財(cái)務(wù)評估 盈虧平衡分析 敏感性分析 風(fēng)險(xiǎn)評估 宏觀市場、區(qū)域市場 供給預(yù)測、需求預(yù)測、價(jià)格預(yù)測 銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費(fèi)、管理費(fèi)、稅費(fèi)等 靜態(tài)指標(biāo)：成本利潤率、銷售利潤率 動(dòng)態(tài)指標(biāo)：凈現(xiàn)值、內(nèi)涵報(bào)酬率、投資周期 盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點(diǎn) 反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)敏感系數(shù) =目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動(dòng)的百分比 風(fēng)險(xiǎn)分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同因素的概率分布，從而對方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)做出某種概率描述，對方案的風(fēng)險(xiǎn)情況做出比較準(zhǔn)確的判斷 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 可行性研究是指開發(fā)商在投資決策前，對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的過程。 主要分析國民經(jīng)濟(jì)走勢、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)格局及未來預(yù)測；社會總需求發(fā)展?fàn)顩r；投資、消費(fèi)、進(jìn)出口對經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用等。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 物業(yè)名稱 容積率 P1 P2 P3 P4 P5 樣表：樣本項(xiàng)目容積率 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。本部分除了提供區(qū)域產(chǎn)品的價(jià)格與銷售狀況外，還將深入分析位置、產(chǎn)品等因素對價(jià)格和銷售的影響，尋找項(xiàng)目產(chǎn)品定位和價(jià)格定位的依據(jù)，這部分是供求分析中最關(guān)鍵也是難度最大的部分，因?yàn)樵紨?shù)據(jù)在更多情況不能滿足分析的需要，必需經(jīng)過技術(shù)處理，如計(jì)算項(xiàng)目修正均價(jià)、加權(quán)平均價(jià)、項(xiàng)目性能價(jià)格比、月平均銷售速度等。 競爭的原因使各項(xiàng)目都不愿透漏自己的客戶信息，因而區(qū)域市場調(diào)研所獲取的數(shù)據(jù)只限于客戶的原居住區(qū)域、基本行業(yè)特征和大致的年齡范圍。 項(xiàng)目市場定位 即確立項(xiàng)目在市場上的合理位置，尋找到一個(gè)細(xì)分市場。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 有實(shí)力的購買年齡段， 3245歲，月收入 3萬 6萬元人民幣，目前居住在特區(qū)內(nèi)的客戶。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 細(xì)節(jié)品質(zhì)： 在 1期的前廣場配備兩部自動(dòng)感應(yīng)手扶電梯方便業(yè)主上下 。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 二類： 30歲以上的深港經(jīng)商者； 三類： 50歲左右的擬退休人士； 一類： 30歲以上，做市場銷售的行業(yè)； 二類：私企中高層管理（比白領(lǐng)高，比金領(lǐng)低一點(diǎn)的灰領(lǐng)階層）； 三類：私企經(jīng)營業(yè)主（利潤較高的行業(yè)）。 靠近口岸，接近規(guī)劃中的軌道交通線，但公交系統(tǒng)不是很完善。 接下來是案例分享部分 … 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 序號 工程類別 平均造價(jià)（元 /平方米） 備 注 7 辦公樓 多層（無地下室） 13001600 ?地上 4層 多層（有地下室） 17001800 ?地下 1層，地上 67層 8 商辦樓 高層（中低檔） 36004100 ?地下 1層，地上 2030層，中央空調(diào)，局部幕墻，合資電梯 高層（中高檔） 5600或以上 ?地下 2層或以上，地上 2535層，中央空調(diào)，幕墻 /鋁板，進(jìn)口電梯 超高層（高檔） 860010100 ?地下 2層，地上 4050層，鋼結(jié)構(gòu)，幕墻 /鋁板 /進(jìn)口石材 9 體育健身俱樂部 / 5300或以上 ?社區(qū)高級會所 10 商業(yè) 多層一般商場 26002900 ?地上 45層 多層綜合商場 41005100 ?地下 1層，地上 45層，無塔樓 綜合商業(yè)建筑 5100或以上 ?地下 23層，上部 45層、 2030層辦公塔樓 大賣場 3300或以上 ?家樂福、百安居 11 旅游酒店 多層旅館 27003100 ?無星級 高層旅館 33003700 ?無星級 國際三星級酒店 45005000 ?不包括精裝修及家具 國際四星級酒店 50008000 ?不包括精裝修及家具 國際五星級酒店 12023或以上 ?不包括精裝修及家具，超高層 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 特征屬性 百分比 2235歲（ 2230歲） %（ %） 上海本地人 % 大專以上學(xué)歷（本科以上學(xué)歷） %（ %） 職業(yè)：公司職員 % 管理人員 % 專業(yè)技術(shù)人員 % 中高收入家庭（家庭月收入 5000元以上） % 出行主要交通工具：公交車、助動(dòng) /自行車、地鐵 % 擁有自己的住房 % 目前居住區(qū)域：徐匯、閔行、松江 % 目前工作區(qū)域：徐匯、長寧、閔行、松江 % 高接受群體特征 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 樣表：樣本項(xiàng)目客群特征 項(xiàng)目名稱 客群特征 P1 P2 P3 P4 P5 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 ?銷售分析 商品房在銷售時(shí)一般分為導(dǎo)入期 、 強(qiáng)銷期以及持銷期 三個(gè)階段 ， 各個(gè)階段的銷售率是有很大差異的 。 ?樓宇配套 通過下表可以看出樣本項(xiàng)目在通訊、供電系統(tǒng)及電梯品牌選擇方面的情況。 物業(yè)名稱 樓體類型 P1 26層 /28層塔樓 P2 1518層塔板結(jié)合 P3 25層塔樓 P4 16層板樓 P5 10－ 14層板樓 樣表：樣本項(xiàng)目綠化率 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 物業(yè)名稱 物業(yè)位置 發(fā)展商 開盤時(shí)間 入住時(shí)間 P1 P2 P3 P4 P5 樣表：樣本項(xiàng)目概況 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。分析區(qū)域市場 上產(chǎn)品的特征、價(jià)格、宣傳推廣、客戶群、銷售情況 以及相互間的關(guān)系，弄清楚區(qū)域市場的整體情況，為 項(xiàng)目的市場定位提供有力的支撐。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。在您離開易居公司時(shí)，有義務(wù)歸還本文件。 根據(jù)對樣本項(xiàng)目調(diào)研取得詳細(xì)的資料，首先從供應(yīng)、產(chǎn)品、價(jià)格、銷售等方 面對區(qū)域市場作縱向的分析，明確以下的幾個(gè)問題： ? 區(qū)域市場的總體供應(yīng)量 ? 產(chǎn)品特點(diǎn) ? 產(chǎn)品價(jià)格情況 ? 產(chǎn)品銷售情況 然后對有借鑒意義的項(xiàng)目從位置交通、社區(qū)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、項(xiàng)目特色、銷 售策略等方面進(jìn)行橫向點(diǎn)評分析，更清楚地明確競爭對手的情況，找出成功項(xiàng)目對本案的借鑒之處。 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 物業(yè)名稱 外立面裝修 公共部分裝修 戶內(nèi)裝修 P1 面磚 大堂精裝修 毛坯房 P2 12層石材， 3層以上玻璃幕墻 大堂精裝修 廚衛(wèi)精裝 P3 13層花崗巖， 3層以上面磚 大堂精裝修 毛坯房 P4 石材 大堂精裝修 多種形式裝修 P5 面磚 大堂精裝修 精裝 樣表：樣本項(xiàng)目裝修情況 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓(xùn)的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復(fù)制、散發(fā)