【正文】 、折頁10000（直郵）5000展板（6—8）塊500元/塊10模型5—8萬元/個(gè)212山水雅居VIP卡5元/張4003D動(dòng)畫（電視片）動(dòng)畫300—600元/秒5分鐘10~20條幅12元/平方米4000約55萬元六、樓盤思路及價(jià)格策略（一） 推盤思路 本項(xiàng)目推盤，因?yàn)榫频晔焦⒌目蛻裘姹容^廣，建議先推酒店公寓，以求快速聚集人氣，對于住宅的推盤，因?yàn)榈巾?xiàng)目總量較大，建議以“分期分棟推出”，在每棟推出時(shí)，主推低層內(nèi)園景觀的單位，樹立本項(xiàng)目適合居家的形象。 促銷方面：建議以實(shí)實(shí)在在的促銷措施，如折扣、送裝修、送家電等，盡量避象玩抽獎(jiǎng)的花樣。 用價(jià)格對比銷售的方法消化劣勢單位，以求全盤銷售。（二）、價(jià)格定位及實(shí)施策略東莞的消費(fèi)者在購房的過程中十分注重朝向，這是樓盤定價(jià)過程中應(yīng)重點(diǎn)把握的問題，否則，可能導(dǎo)致部分單位長久滯銷，無法通過價(jià)格優(yōu)勢引導(dǎo)消費(fèi)結(jié)構(gòu)平衡。價(jià)格表的制定：價(jià)格表是根據(jù)已確定的核心均價(jià)為基礎(chǔ)，通過各項(xiàng)調(diào)差而制定的各單位價(jià)格明細(xì)表。 棟間差的確定考慮對比的因素主要有：朝向、景觀、高度、密度、結(jié)構(gòu)、噪音或污染，一般情況下，棟間差不宜大于核心均價(jià)的8%。 戶型差的確定朝向、景觀、實(shí)用性、結(jié)構(gòu)、面積、噪音或污染，一般情況下，戶型差不宜大于核心均價(jià)的5%。 樓層差確定一般情況下，樓層差視結(jié)構(gòu)為多層或高層以及棟間遮擋情況而定。多層住宅樓層差為核心均價(jià)的5%，高層住宅樓層差為3%。 折扣率的確定為使于銷售人員把握客戶促進(jìn)成交，一般價(jià)格表會(huì)根據(jù)不同付款方式給予不同的折扣優(yōu)惠。而在制訂價(jià)格表時(shí)，應(yīng)按平均折扣率反推。 生成價(jià)格表在各項(xiàng)調(diào)差確定后可利用計(jì)算機(jī)軟件生成價(jià)格表。在夤體重有時(shí)，應(yīng)根據(jù)不同調(diào)差值制訂3~4份價(jià)格表進(jìn)行分析對比。通過對比分析后，修正確定正式價(jià)格表。七、我公司優(yōu)勢我公司是已加入臺(tái)商協(xié)會(huì)的臺(tái)灣房地產(chǎn)策劃代理團(tuán)隊(duì)，可借助于東莞臺(tái)商協(xié)會(huì)這個(gè)平臺(tái)吸收到來莞創(chuàng)業(yè)，投資的置業(yè)者，以及公司（工廠）管理階層的干部。我公司在臺(tái)灣，十二年來經(jīng)歷房地產(chǎn)高層波動(dòng)起伏，因此對項(xiàng)目運(yùn)作有獨(dú)到的見解和前衛(wèi)的模式，我們有信心從大陸目前這種循規(guī)蹈矩的運(yùn)作模式中脫穎而出。公司組織架構(gòu)完善，重視團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)觀念。與其它公司相比，因項(xiàng)目眾多而無法集中人力資源重視貴公司項(xiàng)目，而我公司將本著對貴公司負(fù)責(zé)的態(tài)度以及樹立自己在大陸品牌代理的目的，集中所有的精英，全力以赴為貴公司的項(xiàng)目運(yùn)作獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。先進(jìn)的業(yè)務(wù)觀念，準(zhǔn)確的客源研判及掌控，慎密的策劃構(gòu)想，完整的銷售培訓(xùn)加上徹底落實(shí)的執(zhí)行力，創(chuàng)造了我們的優(yōu)勢（黃江棕櫚泉的銷售是一個(gè)很好的印證）。棕櫚泉成功經(jīng)驗(yàn)分享（1） 開發(fā)商找到契合的銷售團(tuán)隊(duì)。（2） 產(chǎn)品定位目標(biāo)對象明確，而我們能夠找出正確買者。客戶：A、往來黃江頻繁之商務(wù)者。B、包括常平、大朗、深圳、樟木頭及其它鄰近地區(qū)需求整體面積規(guī)劃商檔產(chǎn)品之外商。C、看準(zhǔn)增值潛力之投資客（店鋪）。D、政府單位公務(wù)員及入住棕櫚泉為榮之本地及外地有經(jīng)濟(jì)水平者。（3） 成功改造本地售樓員習(xí)性，組成親切服務(wù)，企圖心強(qiáng)、積極專業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)。（4） 了解客戶需求，主導(dǎo)銷售順序，成功銷售控制，穩(wěn)定成交價(jià)格展現(xiàn)超強(qiáng)執(zhí)行力。八、公司業(yè)績棕櫚泉自百事城房產(chǎn)代理(2003年6月1日)以來總銷售金額：總銷售面積：總銷售戶數(shù)：店鋪：20戶套房：20房住家：151戶車位：60個(gè)合計(jì)：191戶、60個(gè)車位自2003年6月1日起至2003年12月31日銷售業(yè)績明細(xì)。月份戶數(shù)金額面積6月份店鋪：10戶￥75360001000M2套房：8戶￥1432000400．04 M2住家：9戶￥42880001194．85 M2合計(jì)：27戶￥13256000合計(jì)： M27月份店鋪：8戶￥72213398000 M2套內(nèi)：10戶￥1692000494．18 M2住家12戶￥62490001700．48 M2合計(jì)：30戶￥15162339合計(jì)2994．66 M28月份店鋪：2戶￥1540000200 M2套房：2戶￥36000098．48 M2住家18戶￥92218002511．54 M2合計(jì)：22戶￥11121800合計(jì)：2810．02 M29月份住家：21戶￥107660002505．22 M2車位：4個(gè)￥28000060 M2合計(jì)：21戶、4個(gè)車位合計(jì)：￥11046000合計(jì)：2565．22 M210月份住家：22戶￥107744003019．6 M2車位：22個(gè)￥1583000330 M2合計(jì)：22戶22個(gè)車位合計(jì)：￥12357400合計(jì)：3349．6 M211月份住家：15戶￥77236002121．09 M2車位：20個(gè)￥1433000300 M2合計(jì)：15戶20個(gè)車位合計(jì)：￥9156600合計(jì)：2421．09 M212月份住家：15戶￥76680001984．53 M2車位：5個(gè)￥37700075 M2合計(jì)：15戶5個(gè)車位合計(jì)：￥8045000合計(jì)：2059．53 M2自2003年6月1日至2003年12月31日止已銷售金額：￥70988539戶數(shù)：店鋪：20戶套房：20戶住家：112戶車位：51個(gè)車位合計(jì)：已銷售152戶、51個(gè)車位。 M2九、合作方式A、 行銷顧問及策劃顧問及策劃費(fèi)：總銷售金額之5%甲方責(zé)任：負(fù)責(zé)銷售本案含廣告費(fèi)、策劃費(fèi)、顧問費(fèi)、參與銷售本案之人員工資，提成及其它衍生之一切費(fèi)用開支。乙方服務(wù)范圍： 擬訂整體銷售計(jì)劃及市場推廣策略； 全案包裝、廣告策略及媒體計(jì)劃建議； 代甲方招聘及組訓(xùn)銷售人員； 按媒體發(fā)布計(jì)劃與甲方充分討論后制作媒體，經(jīng)甲方確認(rèn)后執(zhí)行之； 于銷售期間每周定期向甲方匯報(bào)銷售及策劃工作進(jìn)度并作以下分析：市場分析競案分析買家分析銷售本樓盤之策略或通路調(diào)整建議 定價(jià)及付款辦法建議 于各項(xiàng)銷售工具（如模型、效果圖、售樓書等），制作過程中提供意見協(xié)助監(jiān)督以確保品質(zhì)。其它約定：本案于預(yù)售許可證取得并完成樣板房裝修后，三個(gè)月后，銷售率若未達(dá)五成，則甲方有權(quán)終止合作，并不再支付顧問及策劃費(fèi)予乙方，但已支付之款項(xiàng)不得追回。請款約定： 于簽立策劃合同同時(shí)甲方以現(xiàn)金支付應(yīng)請款總金額之30%予乙方； 銷售率達(dá)30%時(shí)，甲方以現(xiàn)金支付應(yīng)請款總金額之20%予乙方； 銷售率達(dá)50%時(shí)，甲方以現(xiàn)金支付應(yīng)請款總金額之20%予乙方； 銷售率達(dá)70%時(shí)，甲方以現(xiàn)金支付應(yīng)請款總金額之20%予乙方； 銷售率達(dá)90%時(shí)，甲方再以現(xiàn)金支付總金額之10%的余款。B、 代銷甲方責(zé)任： 提供銷售本項(xiàng)目樓盤所需政府批文、證照； 協(xié)助為買家辦理國內(nèi)銀行按揭、公證、房產(chǎn)證等買賣手續(xù)； 整體銷售推廣之費(fèi)用（含水、電、電話費(fèi)），廣告費(fèi)，廣告策劃費(fèi)，銷售工具制作費(fèi)；乙方責(zé)任： 銷售人員招聘，訓(xùn)練及其工資、提成由乙方負(fù)責(zé)； 方案A所列之服務(wù)范圍；請款約定： 廣告策劃費(fèi)人民幣伍拾萬元，服務(wù)期間一年。 銷售傭金銷售率50%（含）%請傭。銷售率50%(不含)%請傭。 差價(jià)傭金售價(jià)超出約定底價(jià)時(shí)，甲方得70%，乙方得30%。請款時(shí)間每月月底結(jié)帳，次月依甲方之放款日，依請款金額一次以現(xiàn)金支付乙方。本報(bào)告只是項(xiàng)目策劃的綱要文件，具體的執(zhí)行方案需要另行提供，再次感謝貴公司給予我司參與本項(xiàng)目營銷策劃投標(biāo)的機(jī)會(huì)，期待我們有進(jìn)一步合作的機(jī)會(huì)。祝商 祺百事城房產(chǎn)代理（本報(bào)告完）34 / 3