【正文】 之有效的方案，深得業(yè)主信賴。借此次提案的機(jī)會(huì)，我們一并附上關(guān)于該項(xiàng)目的物業(yè)管理策劃方案，作專題性探討研究。企劃篇一、主題定位結(jié)合產(chǎn)品的基礎(chǔ)特性及目標(biāo)客戶的特性，我們認(rèn)為可以從以下幾條思路作為形象定位形成的思考出發(fā)點(diǎn)：對(duì)于思南路特有的地段特征，我們得出了應(yīng)從“思南路88號(hào)”作為主線切入。體現(xiàn)出物業(yè)所處位置的高尚性、稀缺性、通幽性。塑造起在唯一性的地段經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)、體現(xiàn)典雅、具有人文歷史風(fēng)貌的城市住宅景觀。據(jù)思南路特有的地域性特征，將淡淡的懷舊氣息和周邊商圈日益現(xiàn)代的特性表現(xiàn)于樓盤本身，在企劃上找到一個(gè)現(xiàn)代與懷舊氣息并存的契合點(diǎn)。這個(gè)契合點(diǎn)將主要圍繞“幽、優(yōu)、悠、游”四字作重點(diǎn)展開。由此，我們建議：以“秋庭雅仕”作為本案的形象定位核心二、推案藝名關(guān)于案名的說(shuō)明“秋庭雅仕”分兩個(gè)詞節(jié)。前者“秋庭”講述曲徑通幽的地段概念，“秋”代表的是一種意境，而非“季節(jié)節(jié)氣”的字面解釋。從“秋庭”我們可以想象在陽(yáng)光迷蒙的中午，滿目法國(guó)梧桐的落葉飄落在貴街小巷，仿佛將滿地鋪成金黃的毯子。慢慢地經(jīng)過(guò)意大利式的半圓陽(yáng)臺(tái)，看明黃色的墻面暮色初合，再聽到的是羅米歐的歌聲隱約飄來(lái)：聽不懂的只屬于彼此愛情宣言?！把攀恕眲t體現(xiàn)了一種入住主人特有的高貴氣質(zhì)。此項(xiàng)形容是于該樓盤目標(biāo)客戶層次定位相符合的。這于借此也反襯出樓盤的超凡品質(zhì)。案名釋意樹、蘊(yùn)藏著均拔離塵的氣概；花，傳頌著浪漫清雅的氣質(zhì)；光，變幻著綠意蔥蘢的韻律。秋雅……無(wú)盡輝煌無(wú)盡魅力在交相輝映中聯(lián)袂亮相。思南路、泰康路，市中心純純正正的“名街貴巷”，總讓我們魂遷夢(mèng)饒；思、泰康路，市中心時(shí)尚海派經(jīng)典名宅世襲生活地，與我們總在人文記憶中不期邂逅，滿足我們做真正“真上海人”的世紀(jì)情結(jié)。過(guò)去的名媛雅士、彈硌路面、石庫(kù)門牌……定格在今天思緒的剪影之中；傳世的法國(guó)梧桐、夤夜、美酒、香風(fēng)……時(shí)刻透露出懷舊的幽雅情愫。優(yōu)則仕、仕則尊?？释氐綇垚哿釙r(shí)代。期待造到一處大蔭于市的家；慢慢收獲這份精神里與生俱來(lái)的休閑與富足，就仿佛隨性憑窗，呼吸著彌漫于庭院深處之中的優(yōu)雅，體味油畫般的宅畔美樹綠蔭與無(wú)盡靈性的氣息所帶的心動(dòng)和感動(dòng)。綠與蔭，光與影，百米法國(guó)梧桐邀約各位品鑒上海本色；世襲上流社會(huì)生活圈：見證秋庭雅仕的流金歲月。幽：倘佯在綠樹森森的梧桐綠蔭，流離于復(fù)古情懷與時(shí)尚風(fēng)情中穿梭。這里的磚石墻瓦、四季物語(yǔ)，都可拼貼出曾屬于浪漫之都的輝煌。與不同文化的邂逅、與經(jīng)典時(shí)尚的約會(huì)。百米梧桐大道，蘊(yùn)藏著膾炙人口的人文故事傳誦著一個(gè)個(gè)時(shí)代。優(yōu)：用現(xiàn)代建筑簡(jiǎn)約的語(yǔ)匯，再現(xiàn)后現(xiàn)代主義唯美風(fēng)情。美學(xué)娓娓展現(xiàn)。鑲嵌在鉆石地段的城市經(jīng)典，值得品位人士細(xì)細(xì)鑒賞。在超凡的品質(zhì)中，感受她獨(dú)到的細(xì)部。就象是在品味一杯淡淡的清茶……悠：思南路泰昌路口，老上海的新生活情趣撲面而來(lái)，迷醉眾生。 秋庭閣雅仕居內(nèi)，現(xiàn)代與懷舊渾然天成的“市內(nèi)桃源”，盡顯名流優(yōu)雅氣度。游：鑲嵌在時(shí)尚生活商圈的一方凈土，與淮海路璀燦迷人親密無(wú)肩，同打浦商圈的現(xiàn)代繁華心心相應(yīng)。左右逢源的坐標(biāo)地段、大隱于市的靜謐氛圍，就是今世的唯一。三、價(jià)格策略 預(yù)期價(jià)格空間“秋庭雅仕”定位于富裕的知識(shí)智能性階層，同時(shí)又兼顧了海外歸國(guó)者對(duì)重歸故里的現(xiàn)實(shí)渴望。誠(chéng)如前述對(duì)該階層人士的經(jīng)濟(jì)特征的描述，其20萬(wàn)元以上的家庭年收入水平，決定其購(gòu)置物業(yè)單價(jià)的總體承受區(qū)間應(yīng)在7000—7500元。應(yīng)該清醒的認(rèn)識(shí)到，百萬(wàn)元以上的部分承受力僅指目標(biāo)客戶群體的消費(fèi)能力而言，即僅存在可消費(fèi)的前提，要將這一種消費(fèi)能力在高價(jià)位基礎(chǔ)上形成消費(fèi)沖動(dòng)力并最終轉(zhuǎn)化為消費(fèi)能力，關(guān)鍵是本案針對(duì)主體目標(biāo)客戶群體的消費(fèi)心理所塑造的心理附加值是否能被客戶所接受?；诒景阁w現(xiàn)人文景觀的悠悠韻味超越了本案周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤單純產(chǎn)品意義上的形象定位，我們認(rèn)為從地段的主線出發(fā)，幽、優(yōu)、悠、游涵蓋產(chǎn)品特性，分別從曲徑通幽、樓盤品質(zhì)、悠閑生活、左右逢源等特性來(lái)整合形成強(qiáng)勢(shì)宣傳，倘若以全裝修交房標(biāo)準(zhǔn)呈現(xiàn)市民，則本案可超越周邊區(qū)域均價(jià)7000/M2，以客戶認(rèn)知的價(jià)值定向法，確定本案在目標(biāo)客戶中的心理價(jià)值認(rèn)知單價(jià)將接近8000元/M2，并可確保整體均價(jià)在接近7700元/平方左右一線作平穩(wěn)去化?？梢悦鞔_的是，上述個(gè)案均衡去化的理想價(jià)格區(qū)間是建立于裝修房標(biāo)準(zhǔn)前提。 具體價(jià)格走勢(shì)制定的基礎(chǔ)由于各階段走勢(shì)節(jié)奏的具體制定受制于工程進(jìn)度，特別是各階段推廣力度及推廣質(zhì)量全方位的牽制，并涉及作為整盤策劃代理機(jī)構(gòu)對(duì)即時(shí)的客戶各類信息反饋細(xì)致而準(zhǔn)確的評(píng)估研判，因而具體方案的制定是一個(gè)動(dòng)態(tài)應(yīng)變系統(tǒng)應(yīng)予完成的，是一個(gè)不能脫離整盤企劃的有機(jī)組成部分。四、產(chǎn)品策略關(guān)于全裝修房的建議正如前文所述，價(jià)值百萬(wàn)高檔樓盤的迅速去化，取決于目標(biāo)客戶對(duì)于產(chǎn)品價(jià)值的認(rèn)可。地處思南路高尚地段的成品房住宅產(chǎn)品投放市場(chǎng)，物業(yè)裝修所營(yíng)建的親切可人居家氛圍效果，正是具有品位的高級(jí)知識(shí)智能化階層人士孜孜追求的。較之毛坯標(biāo)準(zhǔn)交房，全裝修標(biāo)準(zhǔn)每平方的房?jī)r(jià)雖貴出不少，但這樣的房?jī)r(jià)構(gòu)成對(duì)于這些有金有識(shí)人士并不在意。重要的是產(chǎn)品具備了更新更高的附加值，提升樓盤的競(jìng)爭(zhēng)力。另一方面，從目標(biāo)客層的心理分析，謹(jǐn)小慎微的心理使他們多擔(dān)心未來(lái)居家的工程質(zhì)量得不到優(yōu)質(zhì)保障，隨之期盼有一個(gè)專業(yè)規(guī)范的工作單位為其周全服務(wù)的心情尤為迫切。同時(shí)，愛美之心也是人皆有之，該類客戶即使是自己動(dòng)手裝修新房也并非喜好傳統(tǒng)意義上的敲敲打打，而是注重體現(xiàn)個(gè)性色彩的室內(nèi)軟裝潢布置。在此裝飾單位負(fù)責(zé)承接工程的裝潢部分。諸如建筑材料的選擇確定都須費(fèi)勁思量的，提供統(tǒng)一裝修標(biāo)準(zhǔn)之前提下，根據(jù)客戶額外需求，因人而異的設(shè)計(jì)出符合個(gè)人審美情趣的裝修方案，也定會(huì)受到準(zhǔn)業(yè)主的一路追捧。再則全裝修房推出后，購(gòu)房按揭貸款也有效包括裝修部分，市民買房再也無(wú)須另外支付裝修費(fèi)用。裝修單位建議上房裝飾集合百位專業(yè)設(shè)計(jì)師，將家居裝潢和住宅選購(gòu)直接掛鉤，從裝潢設(shè)計(jì)的專業(yè)角度，企業(yè)通過(guò)施工環(huán)節(jié)和監(jiān)督管理的有效分離，不斷完善服務(wù)機(jī)制，為購(gòu)房者裝點(diǎn)新居盡心盡責(zé)。金秋十月，上海最大規(guī)模的市中心精裝小戶型“中福花苑青年匯”開盤，金豐易居盛邀旗下的“上房裝飾”加盟打扮新居，給人留下新奇、獨(dú)特的感受。為此，我們誠(chéng)意推薦“上房裝飾”共同參與此項(xiàng)目的營(yíng)建中。關(guān)于A幢、B幢的命名根據(jù)案名“秋庭雅仕”的命名特征，將兩幢高層板式建筑分別命名為“秋庭閣”、“雅仕閣”?！扒锿ラw”：裝修效果呈現(xiàn)色彩明快，風(fēng)格簡(jiǎn)潔的格調(diào)，運(yùn)用元素不宜居多，給人更多的視覺的通透性，體現(xiàn)溫馨休閑的居家氣氛。“雅仕閣”：裝修布置順應(yīng)國(guó)際潮流，在色系運(yùn)用上摻雜一些高貴的色調(diào)諸如金色、銀色，烘托高貴典雅的高尚氣質(zhì)。五、現(xiàn)場(chǎng)包裝售樓處的包裝品質(zhì)樓盤在期房銷售過(guò)程中，由于現(xiàn)場(chǎng)繁忙的施工場(chǎng)景無(wú)法體現(xiàn)個(gè)案所要表達(dá)的主題色彩，故在平面媒體廣告中，均采用形象宣傳的手法進(jìn)行推廣。而在現(xiàn)場(chǎng)包裝的手法運(yùn)用中無(wú)外乎通過(guò)道旗、橫幅懸掛達(dá)到規(guī)模性造勢(shì)目的。近來(lái)，售樓處包裝則成為一條特殊的產(chǎn)品傳播捷徑廣為流行。結(jié)合本案特點(diǎn)，建造一個(gè)較具規(guī)模，面積在200平米的臨時(shí)售樓現(xiàn)場(chǎng)。a/從功能上分區(qū)為接待、洽談、簽約三個(gè)區(qū)域。同時(shí)，考慮到本案主題定位?？煽紤]設(shè)置休閑咖啡吧，市民進(jìn)入售樓中心除了買房外，還可喝喝咖啡、聽聽音樂(lè)，感受這里的懷舊氣息。b/開辟信息專欄區(qū)域陣列思南路的老照片，上海大都會(huì)的老建筑資料照片。c/售樓中心不同的色調(diào)搭配及燈光運(yùn)用來(lái)體現(xiàn)出本案的個(gè)性化，不同功能區(qū)域以色調(diào)區(qū)分，并加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)氣氛渲染。六、廣告表現(xiàn)廣告目的[A] 確立本案整體形象、制造樓市熱點(diǎn)，推廣品牌理念。[B] 確保本案銷售達(dá)到圓滿的效果，快速回籠資金，穩(wěn)定開發(fā)利潤(rùn)。[C] 深化開發(fā)商企業(yè)形象，為開發(fā)商后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目提供輔助效應(yīng)。廣告推廣方針◆ 基本思路[A] 從市場(chǎng)環(huán)境挖掘賣點(diǎn)幽：收藏，最后的城市人文香頌百米法國(guó)梧桐，與上海魅力深情相擁[B] 從樓盤自身品質(zhì)挖掘賣點(diǎn)優(yōu)：精雕細(xì)琢，成就非凡之作鑲嵌于城市生活的鉆石，值得您一生珍藏尊貴的品質(zhì)，只有親臨現(xiàn)場(chǎng)感受[C] 從悠閑的愜意生活挖掘賣點(diǎn)悠：上流社會(huì)的綽約風(fēng)采[D] 從繁華地區(qū)、生活便捷挖掘賣點(diǎn)游：尊榮生活的征服術(shù)分階段實(shí)施細(xì)則[1]引導(dǎo)期媒體運(yùn)用 a/現(xiàn)場(chǎng)看板：于本案工地現(xiàn)場(chǎng)周邊設(shè)圍墻彩繪看板，塑造現(xiàn)場(chǎng)氣勢(shì)及銷售氣勢(shì)。b/報(bào)紙廣告：以“思南路88號(hào)”為主打形象廣告，輔之軟性文章鋪墊，主題為《思南路的昨天、今天和明天》。c/現(xiàn)場(chǎng)接待中心：展示產(chǎn)品及各類模型擺設(shè)?？Х蠕撉侔稍O(shè)置以適應(yīng)身份不凡的購(gòu)房者的口味。d/園藝造景：結(jié)合接待中心的布置，美化工地施工環(huán)境，給到訪客戶一個(gè)好印象。e/案名旗的設(shè)置：塑造現(xiàn)場(chǎng)良好的商業(yè)氣氛，同時(shí)加強(qiáng)區(qū)域客戶對(duì)產(chǎn)品的印象。訴求重點(diǎn)確立物業(yè)所處位置思南路尊貴性、唯一性、通幽性概念。地段的增值潛力地段的悠久歷史公開強(qiáng)銷期媒體運(yùn)用：定點(diǎn)看板/ DM寄發(fā)/ 海報(bào)/ 樓書單片/ 系列性主題平面廣告補(bǔ)充說(shuō)明：建議本案正式進(jìn)入強(qiáng)銷期后，必須完成樣板房的建造和裝修工作，以便對(duì)本案房型有感官認(rèn)識(shí)，更好的促進(jìn)銷售SP活動(dòng)： 老上海城市風(fēng)情照片展、產(chǎn)品推介會(huì)訴求重點(diǎn)：對(duì)概括本案“四字”作分解系統(tǒng)闡述。適時(shí)根據(jù)銷售狀況，安排熱賣場(chǎng)景廣告，為持續(xù)旺銷推波助瀾。持續(xù)期媒體運(yùn)用：廣告/ DM派發(fā)/ 定點(diǎn)看板訴求重點(diǎn)：對(duì)可能出現(xiàn)的抗性房源作針對(duì)性廣告宣傳促銷活動(dòng)七、時(shí)段行銷策略（略）