上海市x山項(xiàng)目分析報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-07-13 14:25本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】土地面積142868平方米，土地用途為居住。大道，附近市政、生活和商業(yè)配套都在完善之中。東面是山陽(yáng)居住區(qū)，鄰近的有山鑫聯(lián)城花。苑，現(xiàn)正在建配套的菜場(chǎng)和商場(chǎng)。南面集中了藍(lán)堡愛(ài)琴海、金海岸花園、海上明珠園等多個(gè)。立式低密度住宅25%，綠化率40%。機(jī)動(dòng)車(chē)泊位按個(gè)/戶(hù)配置。方米，別墅31131平方米；車(chē)位部分23030平方米，配套1500平方米。劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)和土地利用條件和要求。658,784,392元，稅后利潤(rùn)44,221,695元，投資收益率為%。來(lái)看，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性較大。中心和長(zhǎng)三角都市圈樞紐地帶。西連浙江省平湖市、嘉善縣，東鄰上海市奉賢區(qū)，北接松江區(qū)和青浦區(qū)。全區(qū)陸地總面積586平方公里，轄14個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)街道，金山區(qū)境內(nèi)有滬杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路網(wǎng)絡(luò)。金山支線(xiàn)直達(dá)金山城區(qū)。南部沿海申甬車(chē)客渡碼頭開(kāi)辟了舟山、寧波等地海運(yùn)航。黃浦江支流貫穿全區(qū)各鎮(zhèn)，成為內(nèi)河運(yùn)輸主動(dòng)脈。到20xx年，金山將形成
【正文】 定位在 4600元 /平方米。 五、財(cái)務(wù)效益 銷(xiāo)售收入測(cè)算 ? u 根據(jù)前面的定價(jià)，多層按照 3900 元 /平方米，別墅按照 4600 元 /平方米測(cè)算； ? u 車(chē)庫(kù)地上部分按照 24000 元 /個(gè)計(jì)算，地下部分按照 36000 元 /平方米計(jì)算； ? u 計(jì)算建筑面積按照 157155 平方米計(jì)算。 銷(xiāo)售收入估算表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 金額（元） 面積（ m2） 單價(jià)（元 /m2） 備注 一、 住宅部分 多層 485,642,976 124,524 3,900 別墅 143,202,416 31,131 4,600 小計(jì) 628,845,392 155,655 二、 車(chē)位部分 地下車(chē)位 23,030,000 23,030 1,000 35m2/個(gè) 地上車(chē)位 6,909,000 9,870 700 35m2/個(gè) 小計(jì) 29,939,000 三、 合計(jì) 658,784,392 根據(jù)銷(xiāo)售收入估算表可以看出，整個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入共計(jì) 658,784,392 元。 建設(shè)投資估算 投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（元） 單價(jià)（元 /m2） 計(jì)算面積 (m2) 備注 一、 土地費(fèi)用 211,042,161 1,343 157,155 土地出讓費(fèi) 182,156,700 1,275 142,868 85 萬(wàn) /畝， 215 畝 契稅 5,464,701 土地使用金 10,000,760 142,868 70 年， 1 元 /年 /m2 帶征地費(fèi)用 13,420,000 22 萬(wàn) /畝， 61 畝 二、 前期費(fèi)用 69,148,200 440 157,155 前期規(guī)費(fèi) 52,175,460 332 157,155 前期工程費(fèi)用 13,043,865 83 157,155 其他前期 費(fèi)用 3,928,875 25 157,155 三、 建安工程 172,870,500 1,100 157,155 土建與裝修 125,724,000 800 157,155 設(shè)備及安裝工程 47,146,500 300 157,155 四、 公共基礎(chǔ)配套費(fèi) 1,885,860 12 157,155 五、 公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 54,689,940 348 157,155 六、 后期成本 5,343,270 34 157,155 小計(jì) 514,979,931 七、 間接費(fèi)用 40,910,006 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 15,449,398 (一 )—— (六 )的 3% 財(cái)務(wù)費(fèi)用 25,460,608 60%,一年 ,8%利率 八、 合計(jì) 555,889,937 3,537 157,155 ? u 財(cái)務(wù)費(fèi)用按照建設(shè)總成本的 60%的貸款額度，貸款利率 8%，貸款一年計(jì)算。 根據(jù)建設(shè)投資估算表可以看出，整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)總投資共 555,889,937 元。 不確定性分析 敏感度分析采取銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售成本在分別變動(dòng) 10%和 20%情況下的項(xiàng)目收益情況。由敏感度分析表可以看出，只有當(dāng)銷(xiāo)售價(jià)格上升到 4290 元 /平方米以上或者建設(shè)總成本降低 10%以上時(shí)本項(xiàng)目才可行。因此，本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性較大。 敏感度分析表 銷(xiāo)售價(jià)格（元 /m2） 4680 4290 3510 3120 銷(xiāo)售收入 (元） +20% +10% 10% 20% 稅后利潤(rùn) (元） 127,555,285 85,888,490 2,554,899 39,111,896 投資收益率 % % % % 建設(shè)總成本 (元） +20% +10% 10% 20% 稅后利潤(rùn) (元） 30,267,557 6,977,069 81,466,320 118,710,946 投資收益率 % % % % 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 從損益表可以看出，本項(xiàng)目在目前市場(chǎng)行情下，總投資 555,889, 元，銷(xiāo)售收入 658,784,392 元，稅后利潤(rùn) 44,221,695 元，投資收益率為 %。從敏感度分析來(lái)看，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性較大。故本項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)上不可行。 損益表 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（元） 一、 銷(xiāo)售收入 658,784,392 二、 建設(shè)總投資 555,889,937 三、 銷(xiāo)售稅金及附加 36,891,926 四、 稅前利潤(rùn) 66,002,529 五、 所得稅 21,780,835 六、 稅后利潤(rùn) 44,221,695 七、 投資收益率 %
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