【正文】 心愿 ，居住成本降低，而居住質(zhì)量卻是星級標準，朱家角目前要么是不上檔次的小型施舍，要么是價格不菲的星級賓館。 MOTEL酒店公寓成功突破了朱家角由觀光型旅游向度假型旅游的瓶頸，景區(qū)居住難的歷史性難題迎刃而解。 首創(chuàng)型產(chǎn)品的出現(xiàn)既能最大限度地發(fā)揮產(chǎn)品的功能，又能搶占市場及先機，品牌的樹立也更為容易。后來者在理性規(guī)劃同類產(chǎn)品時，為了盡可能少地與首創(chuàng)產(chǎn)品形成同位競爭而進行規(guī)避。 項目的唯一性還體現(xiàn)在它是朱家角新鎮(zhèn)規(guī)劃的重要一部分。它的規(guī)劃定位經(jīng)過多方論證，是政府重點關(guān)注的商業(yè)項目。商業(yè)承載著推動鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟的重任，項目銜玉而 生，倍受關(guān)注，在日后的經(jīng)營中，還會有政府參與對業(yè)態(tài)經(jīng)營進行調(diào)配與監(jiān)管，讓后期經(jīng)營更趨合理。 項目客源層分析 中外旅游觀光客到本項目消費人流量預測 注：游客包括中外散客、中外團體游客、中外商務(wù)會議人群三類 如前所述，項目在朱家角區(qū)域內(nèi)有著唯一性的特點，在朱家角的商業(yè)消費模式中獨樹一幟，由于在該區(qū)域沒有參照性和可比性，同類型休閑娛樂項目極少，同位競爭可能性幾乎為零，因此縮小了旅游觀光客的選擇面，游客的蒞臨機率大大增加。 目前朱家角新的旅游規(guī)劃項目正在實施階段，根據(jù)規(guī)劃實施效果預測，未來朱家 角的年游客（包括散客、團體游客、商務(wù)會議人群）數(shù)量固定在 100萬人次左右，平均下來，朱家角古鎮(zhèn)景區(qū)每周接待游客量接近 2 萬人次。（由于朱家角景區(qū)是旅游度假型經(jīng)濟，游客主要集中在周末和節(jié)假日，假日的游客人數(shù)會明顯的高于工作日的游客數(shù)，因此以周為單位計算游客量會比較合理。） 項目在投入使用之后，預測到本項目消費的度假型游客占到游客總量的 30%，則每周游客量在 6000 人次左右。日均游客量在 860 人次左右。由于本項目在朱家角鎮(zhèn)區(qū)的唯一性，因此到本項目消費的度假型游客占到游客總量的 30%的估計是十分保守的。 旅游觀光客 到本項目消費日消費人數(shù)： 860 人 古鎮(zhèn)周邊常住型高檔別墅群業(yè)主到本項目消費人流量預測 注：高檔別墅群業(yè)主包括朱家角鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)規(guī)劃的高檔別墅區(qū)業(yè)主、朱家角鎮(zhèn)周邊如青浦鎮(zhèn)、趙巷、佘山、徐涇等高尚別墅區(qū)業(yè)主 朱家角周邊由于水脈發(fā)達、景色優(yōu)美，又擁有如朱家角水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)、淀山湖、大淀湖、西洋淀地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 湖、佘山風景區(qū)等眾多的自然、人文景觀，因此一直以來都被視為上海最具生態(tài)居住價值的地區(qū)之一，因此眾多的中、高檔房地產(chǎn)開發(fā)項目都選址于此，其中尤以高檔別墅群居多。由于本項目交通便捷，地理區(qū)位優(yōu)勢明顯，幾乎將上述這些高檔別墅 項目囊括于 20 分鐘自駕車程的范圍之內(nèi)，而且在同樣范圍之內(nèi)，目前還沒有出現(xiàn)同類型的高檔休閑娛樂項目。因此有可能成為本項目的潛在客戶的這些高檔別墅區(qū)業(yè)主不在少數(shù)。 根據(jù)朱有角鎮(zhèn)政府對鎮(zhèn)區(qū)中、高檔別墅區(qū)的規(guī)劃得出別墅區(qū)規(guī)劃常住人口分布及數(shù)量如下表： 朱家角鎮(zhèn)區(qū)高檔別墅群區(qū)位及常住人口數(shù)量表 ： 區(qū) 位 常住人口數(shù)量（單位：人） 大淀湖西北低密度高檔別墅區(qū) 10000 上實朱家角特色居住區(qū) 10000 劃二號路西側(cè)住宅組團二 16000 規(guī)劃二號路西側(cè)住宅組團三 16000 總 計 5 20 00 從上表看出僅朱家角鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃別墅群常住人口就高達 52021人，而這部分人群因為是朱家角常住人群，因此他們在本項目的消費形式、消費時段及消費次數(shù)都與一般的旅游觀光客不同，我們這里仍然以保守的方式計算，以 52021 人作為年消費 人數(shù)的總量，不計業(yè)主們在本項目的消費次數(shù)（很多別墅區(qū)業(yè)主會有多次消費、長期消費的傾向）。以每年總?cè)藬?shù)的六成到本案消費一次計算： 鎮(zhèn)區(qū)高檔別墅群在本項目年消費人數(shù)： 52021 60% = 31200 人 鎮(zhèn)區(qū)高檔別墅群在本項目日消費人數(shù)： 31200 247。 365 ≈ 85 人 以上是朱家角鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)的別墅群對本項目的消費人群統(tǒng)計，而朱家角周邊還存在著大量的別墅群，而且數(shù)量龐大，這里僅列出周邊 20 分鐘內(nèi)自駕車可達本項目，且有代表性的高檔別墅區(qū)作一個粗略的本項目消費人群統(tǒng)計。 由于青浦鎮(zhèn)、趙巷、佘山、徐涇等 區(qū)域的別墅群，規(guī)模都不比朱家角別墅區(qū)規(guī)模小，這里將青浦鎮(zhèn)、趙巷、佘山、徐涇四地別墅區(qū)規(guī)模視作與朱家角別墅區(qū)規(guī)模相當，也即四地別墅區(qū)常住人口均為 52021 人，雖然這些別墅群也是常住性質(zhì)的，但考慮到他們距本項目較遠，業(yè)主蒞臨項目的機率大大減小，因此我們以別墅區(qū)每年總?cè)藬?shù)的三成到本案消費一次計算： 朱家角鎮(zhèn)周邊高檔別墅群在本項目日消費人數(shù)： 52021 4 30% 247。 365 ≈ 170 人 古鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民到本項目消費人流量預測 注：古鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民包括老鎮(zhèn)區(qū)原住居民、一般居住區(qū)居民、外來 人口居住點居民 老鎮(zhèn)區(qū)居民大多以經(jīng)營假日型旅游消費為主，可以說是做二休五，平時的工作日，朱家角游客明顯減少，而這一段時間正是本地居民的休閑、娛樂的時間，而鎮(zhèn)區(qū)居民的工作日消費正好能填補本項目因工作日度假游客少形成的消費真空，老鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民工作日的娛樂消費與游客的假日消費銜接，可以為本項目提供固定的客源層。 朱家角鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民常住人口數(shù)量表： 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 區(qū) 位 常住人口數(shù)量（單位：人） 老鎮(zhèn)區(qū)原住居民 8000 一般居住區(qū)居民 15000 外來人口居住點居民 28000 總 計 5 10 00 朱家角鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民總計 51000 人左右，但考慮到居民的消費能力參差不齊，而本項目的定位以中、高端客戶群為主，居民到本項目的消費對象會比較單一，最有可能形成居民 消費的是本項目規(guī)劃的娛樂設(shè)施，如 K 房等，且消費能力也會受到限制，因此這里保守的以每年總?cè)藬?shù)的三成到本案消費一次計算（同樣不計消費次數(shù)）： 古鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民在本項目日消費人數(shù)： 51000 30% 247。 365 ≈ 40 人 綜上所述，現(xiàn)在我們可以對每日到本項目消費的固定客戶數(shù)量進行初步的預測： 消 費 對 象 日消費人數(shù) 旅游觀光客到本項目消費日消費人數(shù)： 8 6 0 人 鎮(zhèn)區(qū)高檔別墅群在本項目日消費人數(shù)： 85 人 朱家角鎮(zhèn)周邊高檔別墅群在本項目日消費人數(shù)： 1 7 0 人 古鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民在本項目日消費人數(shù)： 40 人 總 計 1 1 5 5 人 最終預測本項目未來日均消費人數(shù)在 1155 人次，作為一個大型綜合性休閑娛樂設(shè)施，這樣的數(shù)量是極具有吸引力的，但是理論上的數(shù)據(jù)能否轉(zhuǎn)化為實際，還要取決于將來朱家角向度假型旅游模式的轉(zhuǎn)型是否成功、高檔別墅區(qū)的入住率是 否達到理想水平、消費者對項目規(guī)劃的休閑娛樂設(shè)施是否接受、將來的運營商是否有專業(yè)化、人性化的管理、經(jīng)營模式等等。商場如戰(zhàn)場，好的創(chuàng)意與高回報必然有風險相伴隨。這里我們只能以良好的意愿祝愿項目取得成功，成為朱家角生態(tài)、度假旅游的又一道亮麗風景。 六、項目未來盈利分析及風險預測 項目未來主要盈利點所在 通過以上的項目可行性論證，我們可以清楚看到，項目的規(guī)劃在目前及未來的朱家角商業(yè)市場是超前的，大有可為的。而項目的盈利點大致集中在以下幾點： （ 1）度假型旅游消費 伴隨著朱家角旅游形態(tài)由觀光型向度假型轉(zhuǎn)變， 每年百萬人次的游客數(shù)量，巨大的消費群，假日型消費，尤其是夜間消費將是本項目最大的盈利點所在。 （ 2）高檔別墅區(qū)人群消費 從以上論證可以看出，朱家角乃至整個青浦、松江佘山一帶，都將是高檔別墅區(qū)聚集的地區(qū)，由于本項目適用人群是中、高端客戶，且本項目經(jīng)營的特色休閑項目是目前這一地區(qū)的稀缺型產(chǎn)品，未來必將受到追捧。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ （ 3）中心鎮(zhèn)區(qū)居民消費 朱家角鎮(zhèn)區(qū)目前的休閑、娛樂設(shè)施存在著規(guī)模不大，檔次不高的毛病，這些設(shè)施遠遠滿足不了鎮(zhèn)區(qū)居民日益膨脹的消費欲望，并且這些居民對原有的水鄉(xiāng)景點早已出現(xiàn)審美疲勞，因此對本項目的特色娛樂 設(shè)施接受度高。 （ 4）商務(wù)會議消費 本項目是集吃、住、玩于一體的大型休閑娛樂設(shè)施，而且處在進入朱家角景區(qū)的交通要沖上，位置得天獨厚，對于講求效率的商務(wù)型消費來說，無疑是一個不錯的選擇。 產(chǎn)品面臨的規(guī)劃風險： 目前產(chǎn)品的規(guī)劃方案還未完稿，本項目產(chǎn)品的規(guī)劃動。幢數(shù)、規(guī)劃立面、面積配比等建筑要求能否在將來的規(guī)劃中確保各項經(jīng)濟指標符合政府要求。同時，滿足產(chǎn)品形態(tài)的設(shè)想，做到產(chǎn)品既具有現(xiàn)代時尚簡約的風格，又能在建筑中溶入江南水鄉(xiāng)建筑精髓，體現(xiàn)出本項目的建筑風采。 產(chǎn)品面臨的客戶來源 風險： 適應人群面較窄：具有城市生活習慣的中、青年消費者（含來朱家角旅游度假的各方旅游客、當?shù)叵M者）。 鑒于以上因素，本項目在當?shù)乜赡軙媾R一段時間內(nèi)曲高和寡、響應者寥寥的現(xiàn)象，原因有： 。 。 ，自駕自游客一般一天即可游覽完畢，至于團隊游客限于行程安排的局限性，也是來去匆匆，由此可見留宿朱家角的游客量不多。 產(chǎn)品面臨的市場風險： 青浦新城區(qū)規(guī)劃將有較長開發(fā)周期， 加上房產(chǎn)市場的變化而產(chǎn)生的市場風險，將直接影響到產(chǎn)品的投資開發(fā)效益。同時在朱家角 平方公里內(nèi)，是否會有相同重復的產(chǎn)品形態(tài)出現(xiàn)，這將削弱本項目產(chǎn)品的市場優(yōu)勢。 本項目屬于商用物業(yè)，它不同于旅游景點和度假村，具有獨特商業(yè)稀缺性和產(chǎn)品形式唯一性。同時又因為立意新、起點超前、項目更具有產(chǎn)品的超時代的前瞻性。故此會使本項目在一定時段內(nèi)出現(xiàn)需要培育市場，引導市場消費的品牌塑造與客戶認知階段。 產(chǎn)品面臨的金融政策風險： 本產(chǎn)品是商用物業(yè)、且商用物業(yè)的各項稅收費用較高，鑒于各商業(yè)銀行對商用物業(yè)的貸款管理較嚴，這將對本項 目的產(chǎn)品去化帶來一定的影響。 產(chǎn)品面臨的經(jīng)營管理與業(yè)態(tài)控制風險： 由于產(chǎn)品在當?shù)鼐哂袩o可比性的特點，對經(jīng)營業(yè)主的經(jīng)營理念和思路要求較高，且開發(fā)商在經(jīng)營管理上無法控制業(yè)主的經(jīng)營業(yè)態(tài)，因此建議當?shù)卣畯拇缶挚紤]，參與本項目的招商管理，控制好產(chǎn)品經(jīng)營階段的管理和品牌維護。 七、政府支持對項目實施的現(xiàn)實意義 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 本項目位于“世博第一地標”的朱家角鎮(zhèn)西大門 —— 珠溪路景觀大道與 318 國道相交的夾角處，距離滬青平高速朱家角出口不足 200 米，是出入古鎮(zhèn)必經(jīng)的交通要沖位置，可以說游客來到朱家角，第一眼看到的建筑，便是本項目。項 目將來實施的成功與否，直接影響到朱家角的整體旅游形象。因此本項目無論在前期的產(chǎn)品規(guī)劃、定位及建筑風格的確定，還是將來的經(jīng)營運作上，都力求精益求精，以達到既是對朱家角文化旅游的詮釋與延續(xù)，又從整體上將朱家角的旅游形象提升到一個新的高度。作為開發(fā)團隊，我們本著為朱家角“造一處景，添一片情”的態(tài)度，本著將朱家角建設(shè)成為國際化旅游城鎮(zhèn)的目標全力以赴。 項目在規(guī)劃之初，便得到了朱家角政府以及青浦區(qū)政府的大力支持，并對項目的規(guī)劃、定位提出了許多寶貴意見，在此致以誠摯的謝意，并希望今后在項目的實施及運營階段同樣得到政府的 大力支持，以確保項目取得圓滿成功，成為朱家角又一新的特色景觀，為朱家角旅游事業(yè)增添一枚重磅砝碼。 、政府對整體規(guī)劃及項目同質(zhì)競爭控制的重要性 目前在青浦區(qū)的朱家角及環(huán)淀山湖板塊，政府以大力發(fā)展運動型、生態(tài)型度假旅游和生態(tài)型低密度高尚居住社區(qū)為主。針對目前該區(qū)域存在的高端消費業(yè)態(tài)的稀缺，政府對朱家角及環(huán)淀山湖板塊今后的項目規(guī)劃多以 3 星級以上賓館、酒店，大型餐飲、娛樂設(shè)施，大型綜合性購物中心（體育用品為主），大型康復療養(yǎng)中心等為主，而且在朱家角以外青浦區(qū)的其它區(qū)域，還有著許多的大型項目在規(guī)劃、建設(shè)之中， 如趙巷占地 6000 畝的超級商業(yè)中心，徐涇正在規(guī)劃當中，總投資 。目前青浦全區(qū)最高檔次的賓館僅為三星級，數(shù)量 14 個，而現(xiàn)階段向青浦旅游局提案的五星級酒店就達 15 個之多。 僅在朱家角鎮(zhèn)區(qū)，本項目建造的酒店式公寓就有可能與弘大集團開發(fā)的東方體育商城中的酒店公寓，尚都里項目中的星級賓館，還有位于大淀湖西北，中信泰富開發(fā)的四、五星級水上賓館、上實特色居住區(qū)里的五星級賓館形成撞車，而本項目的餐飲業(yè)（中西式簡餐），在古鎮(zhèn)東端就已出現(xiàn)了同類型的美食休閑廣場，尚都里項目里也有相類似的產(chǎn)品規(guī)劃。而本項 目獨創(chuàng)的，有望成為朱家角又一景點的湖畔鄉(xiāng)村酒吧一條街的新型、時尚模式，也極有可能被其它項目所效仿、拷貝。 這么多大型項目相繼上馬，并且這些項目在功能定位上存在許多相似性及重復性，如此巨大的體量，項目將面臨的租售市場形勢比較嚴峻，如果這種重復開發(fā)不被規(guī)避，產(chǎn)品之間沒有形成有效的錯位競爭，將導致后期經(jīng)營中消費者的分流，各項目搶灘市場占有份額，從而引發(fā)項目之間激烈的業(yè)態(tài)競爭、同質(zhì)競爭，甚至引發(fā)出惡性化的商戰(zhàn)，從而不利于建立健康、有序、活躍的區(qū)域商業(yè)環(huán)境，甚至于進一步影響到朱家角旅游業(yè)的正常發(fā)展。 要規(guī)避上述的同類 型、重復型建設(shè)，不僅僅需要開發(fā)者、經(jīng)營者對形態(tài)定位、經(jīng)營方向進行調(diào)整，而更主要的還是需要政府通過政府獨有的規(guī)劃、協(xié)調(diào)職能，鼓勵開發(fā)商差異化開發(fā)，以“新、奇、特”為開發(fā)目標，對同類型業(yè)態(tài)進行控制、調(diào)整，從空間布局和業(yè)態(tài)經(jīng)營上進行規(guī)劃和掌控，