【正文】 計業(yè)主們在本項目的消費次數(shù)（很多別墅區(qū)業(yè)主會有多次消費、長期消費的傾向）。以每年總?cè)藬?shù)的六成到本案消費一次計算：鎮(zhèn)區(qū)高檔別墅群在本項目年消費人數(shù)：52000 60% = 31200 人鎮(zhèn)區(qū)高檔別墅群在本項目日消費人數(shù)：31200 247。 365 ≈ 85 人以上是朱家角鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)的別墅群對本項目的消費人群統(tǒng)計，而朱家角周邊還存在著大量的別墅群，而且數(shù)量龐大，這里僅列出周邊20分鐘內(nèi)自駕車可達本項目，且有代表性的高檔別墅區(qū)作一個粗略的本項目消費人群統(tǒng)計。由于青浦鎮(zhèn)、趙巷、佘山、徐涇等區(qū)域的別墅群，規(guī)模都不比朱家角別墅區(qū)規(guī)模小，這里將青浦鎮(zhèn)、趙巷、佘山、徐涇四地別墅區(qū)規(guī)模視作與朱家角別墅區(qū)規(guī)模相當(dāng)，也即四地別墅區(qū)常住人口均為52000人，雖然這些別墅群也是常住性質(zhì)的，但考慮到他們距本項目較遠，業(yè)主蒞臨項目的機率大大減小，因此我們以別墅區(qū)每年總?cè)藬?shù)的三成到本案消費一次計算：朱家角鎮(zhèn)周邊高檔別墅群在本項目日消費人數(shù)：　52000 4 30% 247。 365 ≈ 170 人 古鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民到本項目消費人流量預(yù)測注：古鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民包括老鎮(zhèn)區(qū)原住居民、一般居住區(qū)居民、外來人口居住點居民老鎮(zhèn)區(qū)居民大多以經(jīng)營假日型旅游消費為主，可以說是做二休五，平時的工作日，朱家角游客明顯減少，而這一段時間正是本地居民的休閑、娛樂的時間，而鎮(zhèn)區(qū)居民的工作日消費正好能填補本項目因工作日度假游客少形成的消費真空，老鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民工作日的娛樂消費與游客的假日消費銜接，可以為本項目提供固定的客源層。朱家角鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民常住人口數(shù)量表：朱家角鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民總計51000人左右，但考慮到居民的消費能力參差不齊，而本項目的定位以中、高端客戶群為主，居民到本項目的消費對象會比較單一，最有可能形成居民消費的是本項目規(guī)劃的娛樂設(shè)施，如K房等，且消費能力也會受到限制，因此這里保守的以每年總?cè)藬?shù)的三成到本案消費一次計算（同樣不計消費次數(shù)）：古鎮(zhèn)區(qū)及周邊居民在本項目日消費人數(shù)：51000 30% 247。 365 ≈ 40 人綜上所述，現(xiàn)在我們可以對每日到本項目消費的固定客戶數(shù)量進行初步的預(yù)測：最終預(yù)測本項目未來日均消費人數(shù)在1155人次，作為一個大型綜合性休閑娛樂設(shè)施，這樣的數(shù)量是極具有吸引力的，但是理論上的數(shù)據(jù)能否轉(zhuǎn)化為實際，還要取決于將來朱家角向度假型旅游模式的轉(zhuǎn)型是否成功、高檔別墅區(qū)的入住率是否達到理想水平、消費者對項目規(guī)劃的休閑娛樂設(shè)施是否接受、將來的運營商是否有專業(yè)化、人性化的管理、經(jīng)營模式等等。商場如戰(zhàn)場，好的創(chuàng)意與高回報必然有風(fēng)險相伴隨。這里我們只能以良好的意愿祝愿項目取得成功，成為朱家角生態(tài)、度假旅游的又一道亮麗風(fēng)景。六、項目未來盈利分析及風(fēng)險預(yù)測 項目未來主要盈利點所在通過以上的項目可行性論證，我們可以清楚看到，項目的規(guī)劃在目前及未來的朱家角商業(yè)市場是超前的，大有可為的。而項目的盈利點大致集中在以下幾點：（1）度假型旅游消費伴隨著朱家角旅游形態(tài)由觀光型向度假型轉(zhuǎn)變，每年百萬人次的游客數(shù)量，巨大的消費群，假日型消費，尤其是夜間消費將是本項目最大的盈利點所在。（2）高檔別墅區(qū)人群消費從以上論證可以看出，朱家角乃至整個青浦、松江佘山一帶，都將是高檔別墅區(qū)聚集的地區(qū)，由于本項目適用人群是中、高端客戶，且本項目經(jīng)營的特色休閑項目是目前這一地區(qū)的稀缺型產(chǎn)品，未來必將受到追捧。（3）中心鎮(zhèn)區(qū)居民消費朱家角鎮(zhèn)區(qū)目前的休閑、娛樂設(shè)施存在著規(guī)模不大，檔次不高的毛病，這些設(shè)施遠遠滿足不了鎮(zhèn)區(qū)居民日益膨脹的消費欲望，并且這些居民對原有的水鄉(xiāng)景點早已出現(xiàn)審美疲勞，因此對本項目的特色娛樂設(shè)施接受度高。（4）商務(wù)會議消費本項目是集吃、住、玩于一體的大型休閑娛樂設(shè)施，而且處在進入朱家角景區(qū)的交通要沖上，位置得天獨厚，對于講求效率的商務(wù)型消費來說，無疑是一個不錯的選擇。產(chǎn)品面臨的規(guī)劃風(fēng)險：目前產(chǎn)品的規(guī)劃方案還未完稿，本項目產(chǎn)品的規(guī)劃動。幢數(shù)、規(guī)劃立面、面積配比等建筑要求能否在將來的規(guī)劃中確保各項經(jīng)濟指標(biāo)符合政府要求。同時，滿足產(chǎn)品形態(tài)的設(shè)想，做到產(chǎn)品既具有現(xiàn)代時尚簡約的風(fēng)格，又能在建筑中溶入江南水鄉(xiāng)建筑精髓，體現(xiàn)出本項目的建筑風(fēng)采。產(chǎn)品面臨的客戶來源風(fēng)險：適應(yīng)人群面較窄：具有城市生活習(xí)慣的中、青年消費者（含來朱家角旅游度假的各方旅游客、當(dāng)?shù)叵M者）。鑒于以上因素，本項目在當(dāng)?shù)乜赡軙媾R一段時間內(nèi)曲高和寡、響應(yīng)者寥寥的現(xiàn)象，原因有：。，自駕自游客一般一天即可游覽完畢，至于團隊游客限于行程安排的局限性，也是來去匆匆，由此可見留宿朱家角的游客量不多。產(chǎn)品面臨的市場風(fēng)險：青浦新城區(qū)規(guī)劃將有較長開發(fā)周期，加上房產(chǎn)市場的變化而產(chǎn)生的市場風(fēng)險，將直接影響到產(chǎn)品的投資開發(fā)效益。，是否會有相同重復(fù)的產(chǎn)品形態(tài)出現(xiàn)，這將削弱本項目產(chǎn)品的市場優(yōu)勢。本項目屬于商用物業(yè)，它不同于旅游景點和度假村，具有獨特商業(yè)稀缺性和產(chǎn)品形式唯一性。同時又因為立意新、起點超前、項目更具有產(chǎn)品的超時代的前瞻性。故此會使本項目在一定時段內(nèi)出現(xiàn)需要培育市場，引導(dǎo)市場消費的品牌塑造與客戶認(rèn)知階段。產(chǎn)品面臨的金融政策風(fēng)險：本產(chǎn)品是商用物業(yè)、且商用物業(yè)的各項稅收費用較高，鑒于各商業(yè)銀行對商用物業(yè)的貸款管理較嚴(yán)，這將對本項目的產(chǎn)品去化帶來一定的影響。產(chǎn)品面臨的經(jīng)營管理與業(yè)態(tài)控制風(fēng)險：由于產(chǎn)品在當(dāng)?shù)鼐哂袩o可比性的特點，對經(jīng)營業(yè)主的經(jīng)營理念和思路要求較高，且開發(fā)商在經(jīng)營管理上無法控制業(yè)主的經(jīng)營業(yè)態(tài)，因此建議當(dāng)?shù)卣畯拇缶挚紤]，參與本項目的招商管理，控制好產(chǎn)品經(jīng)營階段的管理和品牌維護。七、政府支持對項目實施的現(xiàn)實意義本項目位于“世博第一地標(biāo)”的朱家角鎮(zhèn)西大門——珠溪路景觀大道與318國道相交的夾角處，距離滬青平高速朱家角出口不足200米，是出入古鎮(zhèn)必經(jīng)的交通要沖位置，可以說游客來到朱家角，第一眼看到的建筑，便是本項目。項目將來實施的成功與否，直接影響到朱家角的整體旅游形象。因此本項目無論在前期的產(chǎn)品規(guī)劃、定位及建筑風(fēng)格的確定，還是將來的經(jīng)營運作上，都力求精益求精，以達到既是對朱家角文化旅游的詮釋與延續(xù)，又從整體上將朱家角的旅游形象提升到一個新的高度。作為開發(fā)團隊，我們本著為朱家角“造一處景，添一片情”的態(tài)度，本著將朱家角建設(shè)成為國際化旅游城鎮(zhèn)的目標(biāo)全力以赴。項目在規(guī)劃之初，便得到了朱家角政府以及青浦區(qū)政府的大力支持，并對項目的規(guī)劃、定位提出了許多寶貴意見，在此致以誠摯的謝意，并希望今后在項目的實施及運營階段同樣得到政府的大力支持，以確保項目取得圓滿成功，成為朱家角又一新的特色景觀，為朱家角旅游事業(yè)增添一枚重磅砝碼。、政府對整體規(guī)劃及項目同質(zhì)競爭控制的重要性目前在青浦區(qū)的朱家角及環(huán)淀山湖板塊，政府以大力發(fā)展運動型、生態(tài)型度假旅游和生態(tài)型低密度高尚居住社區(qū)為主。針對目前該區(qū)域存在的高端消費業(yè)態(tài)的稀缺，政府對朱家角及環(huán)淀山湖板塊今后的項目規(guī)劃多以3星級以上賓館、酒店，大型餐飲、娛樂設(shè)施，大型綜合性購物中心（體育用品為主），大型康復(fù)療養(yǎng)中心等為主，而且在朱家角以外青浦區(qū)的其它區(qū)域，還有著許多的大型項目在規(guī)劃、建設(shè)之中，如趙巷占地6000畝的超級商業(yè)中心，徐涇正在規(guī)劃當(dāng)中。目前青浦全區(qū)最高檔次的賓館僅為三星級，數(shù)量14個，而現(xiàn)階段向青浦旅游局提案的五星級酒店就達15個之多。僅在朱家角鎮(zhèn)區(qū)，本項目建造的酒店式公寓就有可能與弘大集團開發(fā)的東方體育商城中的酒店公寓，尚都里項目中的星級賓館，還有位于大淀湖西北，中信泰富開發(fā)的四、五星級水上賓館、上實特色居住區(qū)里的五星級賓館形成撞車，而本項目的餐飲業(yè)（中西式簡餐），在古鎮(zhèn)東端就已出現(xiàn)了同類型的美食休閑廣場，尚都里項目里也有相類似的產(chǎn)品規(guī)劃。而本項目獨創(chuàng)的，有望成為朱家角又一景點的湖畔鄉(xiāng)村酒吧一條街的新型、時尚模式，也極有可能被其它項目所效仿、拷貝。這么多大型項目相繼上馬，并且這些項目在功能定位上存在許多相似性及重復(fù)性，如此巨大的體量，項目將面臨的租售市場形勢比較嚴(yán)峻，如果這種重復(fù)開發(fā)不被規(guī)避，產(chǎn)品之間沒有形成有效的錯位競爭，將導(dǎo)致后期經(jīng)營中消費者的分流，各項目搶灘市場占有份額，從而引發(fā)項目之間激烈的業(yè)態(tài)競爭、同質(zhì)競爭，甚至引發(fā)出惡性化的商戰(zhàn)，從而不利于建立健康、有序、活躍的區(qū)域商業(yè)環(huán)境，甚至于進一步影響到朱家角旅游業(yè)的正常發(fā)展。要規(guī)避上述的同類型、重復(fù)型建設(shè)，不僅僅需要開發(fā)者、經(jīng)營者對形態(tài)定位、經(jīng)營方向進行調(diào)整，而更主要的還是需要政府通過政府獨有的規(guī)劃、協(xié)調(diào)職能，鼓勵開發(fā)商差異化開發(fā)，以“新、奇、特”為開發(fā)目標(biāo)，對同類型業(yè)態(tài)進行控制、調(diào)整，從空間布局和業(yè)態(tài)經(jīng)營上進行規(guī)劃和掌控，并做到信息透明化，讓開發(fā)商能夠從政府手中得到即時有效的規(guī)劃、開發(fā)信息，從而規(guī)避不必要的同質(zhì)競爭，形成優(yōu)良高效的商業(yè)開發(fā)與經(jīng)營，從而實現(xiàn)政府、開發(fā)商、經(jīng)營者及地方旅游業(yè)四贏的結(jié)果。、項目后期經(jīng)營亟需政府監(jiān)管職能支持開發(fā)商在政府的指導(dǎo)下，以政府的指導(dǎo)思想為核心，進行項目的開發(fā)、建設(shè)與銷售，但要確保項目后期的有序化經(jīng)營，只能依靠政府部門監(jiān)管職能進行輔助管理。開發(fā)商在項目規(guī)劃建設(shè)上傾注了心血，都希望項目在經(jīng)營上有好的回報，成為地標(biāo)性建筑，在社會功能上有著好的口碑與聲望，并引領(lǐng)新的時尚，通過品牌的打造，證明自己的獨到的眼光與開發(fā)實力。但若缺乏有力的監(jiān)管措施，經(jīng)營者以贏利為目的，其經(jīng)營上的無序性，尤其是一些短視型商業(yè)行為，對品牌打造是極具傷害的。因此，在項目的經(jīng)營階段，政府的參與是實現(xiàn)項目業(yè)態(tài)的有序化、良性化發(fā)展的有效保證。政府對業(yè)態(tài)進行控制，有的放矢地發(fā)展不同類型、不同形態(tài)的商業(yè)業(yè)態(tài)，塑造業(yè)態(tài)之間良性競爭，通過經(jīng)營的差異化達到資源的合理配置。比如說朱家角古鎮(zhèn)東端的美食休閑廣場，它的前期規(guī)劃定位其實是對朱家角目前經(jīng)營空白的填補，目前該項目后期銷售都已完成，但商鋪的出租、經(jīng)營情況極不理想，大多數(shù)的店鋪都租不出去，空在那里，整個美食城無一家店鋪開業(yè)經(jīng)營。鑒于美食城在后期動作可能存在的一些問題，本項目在運營之后，希望政府能提供一個經(jīng)營管理的平臺，直接參與本項目后期經(jīng)營的管理與監(jiān)控，這對本項目將來的多形態(tài)經(jīng)營，以及品牌的打造，塑造新型水鄉(xiāng)文化娛樂設(shè)施新景區(qū)都將起到舉足輕重的作用。、能否進入正常交易平臺是項目實施的重要條件項目作為朱家角新鎮(zhèn)規(guī)劃重要的商娛配套設(shè)施，是朱家角新鎮(zhèn)規(guī)劃中的重要一環(huán)。而本項目所處的生態(tài)島是朱家角新鎮(zhèn)規(guī)劃的2號地塊，地塊性質(zhì)是公用設(shè)施用地，項目未來是否能分割并獨立銷售，還未見到明確的政府批文，這讓本項目的后期銷售與經(jīng)營存在著一些不確定因素。作為商業(yè)項目，本項目規(guī)劃的酒店式公寓和獨立商鋪，能否具有獨立產(chǎn)權(quán)證，并且未來能否能夠進入正常的交易平臺，將對開發(fā)商的資金鏈的銜接形成重要影響。故懇請政府相關(guān)職能部門提供明確的單套單元擁有獨立產(chǎn)證且能進入正常交易平臺的書面文件，以確保項目能夠順利實施。 、市政配套設(shè)施建設(shè)對項目提供有力支持項目在實施建設(shè)階段，政府支持也是必不可少。由于本項目于生態(tài)島上，是重未開發(fā)過的地塊，而且四面臨水，在開發(fā)、建設(shè)階段勢必會遇到許多市政配套上的問題。因此希望政府相關(guān)職能部門在市政道路、交通，水電氣管路鋪設(shè)、排污、停車、河道防洪等市政配套工程方面給予本項目大力的支持，能夠就市政配套應(yīng)達到的工期及實施效果形成正式的書面文件，以確保項目今后的順利建設(shè)及銷售成功。、項目是對朱家角整體旅游功能及形象的提升本項目作為朱家角新鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃不可或缺的重要一環(huán)，定位明確、功能劃分清晰，并且超前的規(guī)劃填補了朱家角地區(qū)休閑娛樂上的空白。項目倡導(dǎo)文化旅游、休閑娛樂的新興旅游理念，以大力推動生態(tài)型、度假型旅游為已任。從整體上提高朱家角旅游功能及形象。八、3號地塊概況及規(guī)劃方案建議四至范圍3號地塊東貼珠溪路林帶、西至朱家角中學(xué)、南接農(nóng)田、北臨漕港河基本概況地塊總面積：，地面現(xiàn)狀；拆平至自然標(biāo)高規(guī)劃用途：公共設(shè)施用地（服務(wù)業(yè)、旅館業(yè)、圖書展覽、影劇院、游樂）土地使用年限：50年建筑密度：不超過25%綠地率：建筑基地內(nèi)綠地地面面積占建筑基地面積的比例不小于50%建筑退讓有關(guān)建筑控制線：建筑不得逾越河道退讓控制線建筑后退基地邊界、建筑間距及日照控制：按《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》及有關(guān)技術(shù)規(guī)定控制建筑高度、層數(shù)控制：不超過3層，高度不超過10米基地出入口及車位要求：可以向北側(cè)應(yīng)結(jié)合行業(yè)特點及發(fā)展需要配置足量泊位。 規(guī)劃方案建議　　規(guī)劃方案建議一：百聯(lián)式大型綜合性商業(yè)購物廣場　　規(guī)劃方案建議二：大型康體休閑療養(yǎng)中心注：3號地塊具體規(guī)劃方案根據(jù)政府指導(dǎo)意見和未來市場發(fā)展再作調(diào)整，并行確定?！獢?shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流