【正文】 ： 主要是工業(yè)園的企業(yè)中高層管理者和和少量的企業(yè)主 市區(qū)中高收入中產（以高級白領為主） ? 當開發(fā)進展到本板塊的時候， R3線將開通，本項目已經是比較成熟的社區(qū)，客戶更加多元，主要以市區(qū)的客戶（中產）為主，其次是汽車城的客戶，周邊的工業(yè)園隨著企業(yè)的增量也會繼續(xù)跟進。 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 ? 中管網房地產頻道 為什么要做： ? 新上海人家體現的是海上舊夢和耕讀人家的理念。 ? 海上舊夢代表的是新江南風格，是地域文脈，更是一種文化。上海房地產在經過“大魚大肉”（對歐陸文化的追捧）后，將回歸本原。尤其是上?！耙怀蔷沛?zhèn)”對歐陸風格的過分演繹，將使市場對“歐風美雨”感到厭倦，此時，“新上海風格”正當其時。 ? 耕讀人家代表的是一種社區(qū)文化，在大盤開發(fā)的后期，核心將從社區(qū)品質轉換到社區(qū)文化上，獨特、鮮明的社區(qū)文化是后期制勝的關鍵。耕讀人家是形成社區(qū)文化的重要手段。 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 ? 中管網房地產頻道 做什么 – 規(guī)模： 700畝 – 風格：新江南風格，新上海風格 – 主要構成： 北部商業(yè)中心 醫(yī)院： 不同于普通醫(yī)院，該醫(yī)院是更關注人心理感受 的保健醫(yī)院，如：私人護士等 幼兒園 住宅 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 ? 中管網房地產頻道 配套設施： ? 北區(qū)幼兒園 ? 醫(yī)院 ? 北部商業(yè) 住宅產品 : ? 雙拼別墅： 10% ? TWONHOUSE： 20% ? 多層： 30% ? 高層： 40% 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 ? 中管網房地產頻道 ? 怎么做： 主打教育牌： 推出“學村”概念，雙語國際學校、幼兒教育、素質教育等。 打文化牌： 主打“新江南風格” 。 打服務牌：推出社區(qū)特色服務，如創(chuàng)新的保健醫(yī)院。 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 ? 中管網房地產頻道 （四）南部新鎮(zhèn)中心板塊 為誰做： ? 高層客戶： 市區(qū)中高收入中產（以高級白領為主） ? 商業(yè)中心消費人群： 社區(qū)已經入住的業(yè)主 周邊的消費人群（南翔、 5000畝以及寶山） 上海西北部的消費人群 市區(qū)地鐵購物的消費人群 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 ? 中管網房地產頻道 為什么要做： 在社區(qū)開發(fā)的后期，地塊周邊的消費人群將越來越大（預計到 2022年，項目所輻射的西北部將有 20萬的消費人口），開發(fā)商業(yè)的價值也會越來越大。 地鐵的開通，是對本案形成區(qū)域級商業(yè)中心的重要支持。 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 ? 中管網房地產頻道 ? 做什么： 由區(qū)域商業(yè)中心和學村為主體構成的最大的開放空間板塊，要求有都市化的形象，有城區(qū)的尺度，形成城市或者區(qū)域級別的中心。 – 規(guī)模： 200畝左右 – 構成： 彩虹廣場 商業(yè)中心 學村 住宅 彩虹廣場 商業(yè)中心 學村 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 ? 中管網房地產頻道 ? 彩虹廣場： 占地 20畝，融合 VIP候車室與專線巴士站，并有社區(qū)標志性建筑（如：鐘樓）。 ? 萬平方米的廣場 ? 公交車站 (含候車室 ):1000平方米 ? 小超市 :1000平方米 ? 商業(yè)中心： 占地 40畝左右，以 SHOPPINGMALL為主體，專業(yè)商業(yè)街相結合。 ? SHOPPING MALL:2萬平米 ? 專業(yè)商業(yè)街：長 100米左右，面積在 3000平米左右。 ? 學村： 占地 60畝，以國際學校、雙語幼兒園為主體，融合藝術教育、國際教育以及城人教育的完整教育體系。 ? 九年制國際學校： 2萬平米左右 ? 雙語幼兒園： 3000平米左右（臺灣吉的寶） ? 住宅： 占地 80畝左右，板式小高層為主。性質屬于地鐵物業(yè)，為后期地鐵開通而預留。 規(guī)劃建議 規(guī)劃建議 ? 中管網房地產頻道 第四部分 開發(fā)節(jié)奏建議 開發(fā)節(jié)奏建議 開發(fā)節(jié)奏建議 ? 中管網房地產頻道 開發(fā)節(jié)奏建議 開發(fā)節(jié)奏建議 一、開發(fā)節(jié)奏建議 空間上：總體上 由南向北推 時間上： – 2022年蓄勢 – 2022年啟動南部商務高爾夫板塊 、 南部新鎮(zhèn)中心板塊的一部分 （ 彩虹廣場 、 學村 、 商業(yè)街局部 ） – 202 2022年開發(fā)中部水岸新天地板塊 – 202 2022年開發(fā)北部新上海人家板塊及南部新鎮(zhèn)中心板塊剩余部分 （ 大型商業(yè)中心 、高層 ） ? 中管網房地產頻道 ? 策略上 – 首期以商務高爾夫為核心，震撼性，打 “ 大反差 ” ； – 第二 期水岸新天地，著重營造社區(qū)氛圍和社區(qū)文化，穩(wěn)步開發(fā)，做精做細； – 第三期 “ 新上海人家 ” ，主打文化牌，宣揚新上海風格，新江南風格（在此時，歐陸風格因為 “ 一城九鎮(zhèn) ” 的過度演繹，市場已經感到疲倦，代表本土文化的新上海風格將受到追捧）； – 最后開發(fā)的 “ 商業(yè)中心 ” ，地鐵的支持成為現實，客戶入駐，周邊地塊也不斷成熟，商業(yè)中心的價值將不斷突現（城市化已經推到了南翔，本案的商業(yè)中心將成為上海西北板塊、輻射 20萬人以上的區(qū)域商業(yè)中心）。 開發(fā)節(jié)奏建議 開發(fā)節(jié)奏建議 ? 中管網房地產頻道 二 、 首期啟動的主要內容 彩虹廣場 、 商業(yè)街局部 商務高爾夫球場與商務高爾夫酒店 學村局部 （ 幼兒園 ） 商務高爾夫住宅 （ 聯體別墅 、 多層 、 少量獨立別墅 ） 要點： 未開發(fā)的商業(yè)中心地塊可以先做好綠化和景觀 ， 在首期開盤時 ， 高爾夫和商業(yè)中心兩片綠地 ， 將使首期顯得疏朗 、 開闊 。 開發(fā)節(jié)奏建議 開發(fā)節(jié)奏建議 ? 中管網房地產頻道 三 、 首期啟動策略： – 搶占先機，快速啟動； – 明打上海，實打本地； – 集中力量，重拳出擊，大手筆震撼性，給市場以信心， “ 我來了，我征服 ” ； – 突出性價比，強化差異性。 開發(fā)節(jié)奏建議 開發(fā)節(jié)奏建議 ? 中管網房地產頻道 THE END ,THANK