【導(dǎo)讀】六、不確定性分析????????開發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)變更手續(xù)由南昌市土。地管理局和市規(guī)劃局辦理。項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開展。企業(yè)概況：上海金廈房地產(chǎn)有限公司于1992年8月正式成立。人員30人，注冊資金2020萬元，資質(zhì)等級(jí)為二級(jí)。公司采取新工藝、新。綠化率35%，建筑密度25%。銀行貸款，不足的投資通過預(yù)售房款來解決。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)。上海金廈房地產(chǎn)有限公司簽定的《國有土地使用權(quán)出讓合同》；南昌市城市規(guī)劃局《南昌市土地使用變更通知書》；針對商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和。宅，根據(jù)對南昌市住宅市場分析預(yù)測，項(xiàng)目開發(fā)有市場銷路。析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。具有南昌自身特點(diǎn)的新一輪快速增長期。218億元，較上年增長%。全市預(yù)計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資56億。和9%，較上年分別提高1個(gè)百分點(diǎn)和3個(gè)百分點(diǎn)。

　　

【正文】 月： 2020 年 3 月 ~6 月： 2020 年 6 月： 2020 年 6 月 ~9 月： 2020 年 7 月 ~9 月： 2020 年 10 月 ~2020 年 1 月： 2020 年 8 月 ~2020 年 5 月： 2020 年 3 月 ~6 月： 2020 年 6 月： 項(xiàng)目建議書批復(fù)。 編制可行性研究報(bào)告并批復(fù)。 建筑方案設(shè)計(jì)。 綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。 施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。 報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。 工程開工，多層 1~4樓先施工。 完成投資額 25%，開始預(yù)售多層 1~4樓。 多層 5~8樓開始施工。 高層 4樓開始施工。 多層 1~4樓主體 工程完工。 高層 1~3樓開始施工。 1~4樓設(shè)備安裝。 1~4樓室內(nèi)外裝修。 多層 5~8樓主體工程完工。 多層 5~8樓設(shè)備安裝。 多層 1~4樓竣工驗(yàn)收。 多層 5~8樓室內(nèi)外裝修。 高層 4主體完工。 高層 4設(shè)備安裝。 高層 4室內(nèi)外裝修。 多層 5~8樓竣工驗(yàn)收。 高層 1~3設(shè)備安裝。 高層 1~3室內(nèi)外裝修。 高層 4樓竣工驗(yàn)收。 公共設(shè)施配套工程。 高層 1~3樓竣工驗(yàn)收。 正式全部入住。 工程施工進(jìn)度詳見附表 12。 35 二、本項(xiàng)目物業(yè)銷售租賃價(jià)格 根據(jù)工程所處位置 、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅每平方米2950 元，高層住宅每平方米 3250 元；商鋪每平方米 10000 元；地下車位每個(gè) 15 萬元； 三、銷售進(jìn)度及付款回收計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃在 2 年半（ 30 個(gè)月）左右內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見表 17。 表 17：本項(xiàng)目銷售計(jì)劃表（ %） 項(xiàng)目 合計(jì) 2020 2020 2020 2020 2020 2020 多層住宅 100 60% 30% 10% 高層住宅 100 30% 60% 10% 商業(yè) 100 80% 20% 停車位 100 60% 40% 由于銀行按揭的時(shí)限，所以 2020 年和 2020 年銷售的房款收入按 90%回收，其余的房款在下一年度全部收回， 2020 年銷售的房款收入，當(dāng)年全部回收。 車位銷售按分期付款形式實(shí)行，即第一年還 50%，第二年還剩余 50%。 回款進(jìn)度詳見表 18。 36 表 18：回款金額估算表 單位：面積（平方米）銷售收入（萬元） 銷售 期間 項(xiàng)目 2020 2020 2020 2020 面積 銷售收入 面 積 銷售收入 面積 銷售收入 面積 銷售收入 銷 售 計(jì) 劃 合計(jì) 58242 17295 38672 15822 12086 6633 多層 高層 商業(yè) 車位 54432 3810 16057 1238 27216 7620 2616 3600 8029 2477 2616 2700 9072 1270 1744 1800 2676 413 1744 1800 百分比 回款金額 百分比 回款金額 百分比 回款金額 百分比 回款金額 收 款 計(jì) 劃 2 0 0 5 多層 高層 商 業(yè) 車位 90% 90% 14451 1114 10% 10% 1606 124 2 0 0 6 多層 高層 商業(yè) 車位 90% 90% 90% 50% 7226 2229 2354 1350 10% 10% 10% 50% 803 248 262 1350 2 0 0 7 多層 高層 商業(yè) 車位 100% 100% 100% 50% 2676 413 1744 900 50% 900 小計(jì) 15565 14889 8396 900 注：車位面積未計(jì)算在內(nèi)。 37 四、稅費(fèi)率 本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見表 19。 表 19：稅費(fèi)率表（ %） 稅費(fèi)項(xiàng)目 稅費(fèi)率 稅費(fèi)項(xiàng)目 稅費(fèi)率 營業(yè)稅 5 土地增值稅 1 城市維護(hù)建設(shè)稅 7 法定盈余公積金 10 教育費(fèi)附加 3 公益金 5 企業(yè)所得稅 33 任意盈余公積金 3 管理費(fèi)用 5 不可預(yù)見費(fèi) 2 銷售費(fèi)用 房產(chǎn)稅（按租金） 12 五、項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算 土地費(fèi)用 本項(xiàng)目用地共計(jì) 畝，出讓單價(jià) 200 萬元 /畝，出讓總金額為18180 萬元，土地出讓金分兩次償還， 2020 年先付 80%，即 14544萬元；剩余的土地出讓金在 2020 年付清，即 3636 萬元。 前期工程費(fèi)。 本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算見表 20 表 20：前期工程費(fèi)估算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi) % 126 2 可行性研究費(fèi) 建安工程費(fèi) 5? 42 3 水文地質(zhì)勘探費(fèi) 建安工程費(fèi) 5? 42 4 通水、通電、通路費(fèi) 建安工程費(fèi) 1% 84 5 場地平整費(fèi) 10 元 /平方米 63 合計(jì) 357 38 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算見表 21 表 21：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 1 供電工程 建安工程費(fèi) 3% 251 2 供水工程 3 供氣工程 4 道路工程 5 綠化工程 6 通訊工程 7 照明工程 8 排污工程 9 環(huán)衛(wèi)工程 合計(jì) 251 建安工程費(fèi)用 本項(xiàng)目建安工程費(fèi)用估算見表 22 表 22：建 安工程費(fèi)用估算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) 計(jì)價(jià)數(shù)量 金額 1 多層住宅 700 元 /平方米 90720 平方米 6350 高層住宅 1200 元 /平方米 13920 平方米 1670 2 商業(yè) 800 元 /平方米 4360 平方米 349 合計(jì) 8369 39 公共設(shè)施配套費(fèi) 本項(xiàng)目公共設(shè)施配套費(fèi)估算見表 23 表 23：公共設(shè)施配套費(fèi)估算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) 計(jì)價(jià)數(shù)量 金額 1 居委會(huì) 100 元 /平方米 13400 134 2 托兒所 3 公共廁所 4 停車場 5 健身設(shè)施 合計(jì) 134 開發(fā)間接費(fèi)用 本項(xiàng)目開發(fā)間接費(fèi)用估算見表 24 表： 24 開發(fā)間接費(fèi)用估算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 1 分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建安工程費(fèi) 5% 418 2 建筑工程質(zhì)量安全監(jiān) 督費(fèi) 建安工程費(fèi) 4? 33 3 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi) 住宅 商業(yè) 住宅： ， 600 元 /T 商業(yè)： ， 600 元 /T 住宅： 59 商業(yè)： 15 4 供電用電負(fù)荷費(fèi) 住宅 商業(yè) 住宅： 4KVA/戶， 480 元 /KVA 商業(yè)： 8KVA/百㎡， 480 元 /KVA 住宅： 181 商業(yè)： 16 6 其他 建安工程費(fèi) 5? 42 合計(jì) 764 40 其他費(fèi)用 本項(xiàng)目其他費(fèi)用估算見表 25 表 25：其他費(fèi)用估算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 1 預(yù)算定額管理費(fèi) 建安工程費(fèi) 5? 42 2 竣工檔案保證金 3 報(bào)建手續(xù)費(fèi) 4 工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi) 6 其他 合計(jì) 42 不可預(yù)見費(fèi)用 本項(xiàng)目的不可預(yù)見費(fèi)用按項(xiàng)目 1~7 項(xiàng)和的 2%估算，詳見附表 2。 2020 年不可預(yù)見費(fèi)用： 310 萬元； 2020 年不可預(yù)見費(fèi)用： 224 萬元； 2020 年不可預(yù)見費(fèi)用： 27 萬元； 2020 年不可預(yù)見費(fèi)用： 1 萬元； 合 計(jì)： 562 萬元。 管理費(fèi)用 本項(xiàng)目的管理費(fèi)用按項(xiàng)目 1~5 項(xiàng)和的 3%估算，詳見附表 2。 2020 年管理費(fèi)用： 465 萬元； 2020 年管理費(fèi)用： 336 萬元； 2020 年管理費(fèi)用： 40 萬元； 2020 年管理費(fèi)用： 2 萬元； 合計(jì)： 843 萬元。 41 銷售費(fèi)用 本項(xiàng)目的銷售費(fèi)用按銷售收入的 %估算。包括銷售代理費(fèi)，占銷售收入的 %，即 596 萬元；廣告宣傳及市場推廣費(fèi)，占銷售收入的 1%，即 398 萬元。合計(jì)為 994 萬元。銷售收入見附表 3，銷售費(fèi)用見附表 2。 1財(cái)務(wù)費(fèi)用 本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用按現(xiàn)行商業(yè)銀行 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款的利率（ r=%）估算，詳見附表 10。 2020 年財(cái)務(wù)費(fèi)用： 167 萬元； 2020 年財(cái)務(wù)費(fèi)用： 391 萬元； 2020 年財(cái)務(wù)費(fèi)用： 446 萬元； 2020 年財(cái)務(wù)費(fèi)用： 223 萬元； 合計(jì)： 1227 萬元。 六、資金籌措 項(xiàng)目總投資 30931 萬元，其中項(xiàng)目資本金 2020 萬元，第一年（ 2020 年）全部投入；商業(yè)性銀行貸款 8000 萬元，第一年（ 2020年）貸款 6000 萬元，第二年（ 2020）貸款 2020 萬元；不足的部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決。詳見附表 5。 七、貸款條件 年利率 %，按單息計(jì)利每 年支付，寬限期 2年，第三年（ 2020）等額還本，分 2 年還清。 42 財(cái)務(wù)分析 一、盈利能力分析 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營收入為 39750 萬元，可獲利潤 5465 萬元，扣除所得稅、資本公積后還有 3002 萬元可分配利潤。項(xiàng)目繳納的營業(yè)稅金為 2165 萬元，所得稅為 1803 萬元，土地增值稅為 397 萬元，合計(jì)繳納稅金 4365 萬元。和項(xiàng)目業(yè)主投入的資本金 2020 萬元相比，在 4 年內(nèi)項(xiàng)目盈利和繳納的稅金的絕對值是相當(dāng)高的，表明項(xiàng)目的盈利能力是比較強(qiáng)的。 項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）為 %，在預(yù)期可接納內(nèi)部收益率為 10%，項(xiàng)目凈現(xiàn)值為 1020 萬元，項(xiàng)目投資回收期為 年。資本金內(nèi)部收益率為 %，項(xiàng)目凈現(xiàn)值為 2390 萬元。詳見附表 7 和附表 8。 投資利潤率 =利潤總額247?？偼顿Y 100% =5465247。 31723 100%=% 資本金凈利潤率 =稅后利潤247。資本金 100%