【正文】 計算 )；R 為市場租金； λ 為人民銀行 10 年期抵押貸款常數(shù)。因此我們選取兩個類比性比較強的項目作為比較實例。 180%=2789 元 /平方米 高層住宅銷售價格 =7914 元 /平方米247。 （ 1）、外墻：高級外墻涂料； （ 2）、內墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉； （ 3）、頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余雙飛粉； （ 4）、地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪； （ 5）、門窗：高級塑鋼窗帶紗窗，分戶門、復合防盜門、戶內門、實木鑲板門、實木填芯蒙板門； （ 6）、廚房設施：洗滌盆； （ 7）、衛(wèi)生間設施：臺下盆或立柱盆、坐便器； 29 （ 8）、陽臺：塑鋼窗封閉式陽臺； （ 9）、其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手； 小區(qū)配套 設施： 小區(qū)設有院內花園、草地、休息廳、網(wǎng)球場、地下停車位、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風及火災報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。室外有消防環(huán)行車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。 建設部根據(jù)我國住房改革的總體規(guī)劃要求，提出小康住房的十條新標準如下： 套型面積稍大，配置合理，有較大的起居、炊事、衛(wèi)生和儲藏空間； 平面布局合理，體現(xiàn)食寢分 離、居寢分類的原則，并為住房留有裝修改造余地； 房間采光充足，通風良好，具有優(yōu)質的室內聲、光、熱和空間環(huán)境，隔聲效果和照明水平在現(xiàn)有國家標準基礎上提高 1~2 個等 25 級； 根據(jù)炊事行為合理配置成套廚房設備，改善通風效果，冰箱入廚； 合理分隔衛(wèi)生間，減少便溺、洗浴、洗衣和化妝洗面的相互干擾； 管道集中隱蔽，水、電、煤氣三表出戶，增加保安措施，配置電話、電視、空調機專用線路； 設置門斗，方便更衣?lián)Q鞋，展寬陽臺，提供室外休憩常識，合理設計過度空間，既保護了居室的寬敞豁亮，又使實際的面積大大超過建筑面 積； 垃圾袋裝化（即垃圾不落地工程），自行車就近入庫，預留汽車停車車位； 住宅區(qū)環(huán)境舒適，便于治安防范和噪聲綜合治理，道路交通組織合理，社會服務設備配套； 有宜人的綠化和景觀，人均綠化面積達到 ㎡ ~ ㎡，體現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地，保護生態(tài)原則； 小康住房城市示范小區(qū)住宅設計建議標準 見表 10 住宅經(jīng)濟技術指標見表 11。 同時考慮到，由于社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術、材料也提 出了更高的要求，因此，小區(qū)的建筑風格和形式還應注意不受傳統(tǒng)風格的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構成手法，體現(xiàn)建筑的時代氣息和 21 世紀新的居住理念。 （二）、小區(qū)整體規(guī)劃原則 高綠化低密度； 綜合服務配套設施齊全； 戶型設計適合“升級換代”居住要求； 體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風格 （三）、總平面布局 “風華盛世”總平面圖略呈長方形 布局，以風葉玫瑰為依據(jù)， 4棟建筑以合理的分布，保證日照間距在 之下，采光通風順暢；中心花園布置在小區(qū)中部，下設地下停車位，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場和休息廳，小區(qū)設南北兩個主出入口；對于臨街住宅，采用雙層 23 隔音玻璃窗設計，提供給置業(yè)一個安靜的居家環(huán)境。 在價格 定位上，以中高檔住宅為基準，結合市場和銷售情況，擬定相應的價格策略。 20 二、區(qū)域房地產(chǎn)市場情況分析 （一）基本概況 本地塊三水環(huán)繞，西臨沿江南路，撫河公園近在眼前，風光如畫的象湖公園舉步能到，正在改造開發(fā)的玉帶河伴其東南，加上臨近灌纓文化廣場，湖光水色的自然及人文環(huán)境使這塊土地的開發(fā)有了一個良好的價值基礎。另一方面，隨著商品房供應結構的逐步改善，中、低價位商品房的供應量將會有所增加，在一定程度上將平穩(wěn)房價是上漲，所以房價的漲幅不會太大。另外，因改善住房條件和新增人口而發(fā)生的主動性住房需求量和因房屋拆遷而發(fā)生的被動性住房的需求量將顯著增加。 （ 1）、房地產(chǎn)開發(fā)投資將持續(xù)增長。從 2020 年至今，鋼材價格從2400 元 /噸上升到 3400 元 /噸，混凝土則上漲了 50 元至 80 元 /方，僅此兩項，房屋開發(fā)成本就增加 100 多元 /平方米。房貸新政將對我市房地產(chǎn)市場帶來一定影響，即房地產(chǎn)貸款增勢將有所減緩，貸款必將有所下降，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸融資難度增大。 （ 4）、刺激住房消費的政策將日益顯現(xiàn)。城市人口的增加和城區(qū)范圍的擴大，必將加大住宅的需求量。 17 （四） 2020 年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預測 我市房地產(chǎn)發(fā)展的有利條件 （ 1）、全市經(jīng)濟持續(xù)高速增長態(tài)勢。目前市房管部門正會同市財政部門制定具體的實施意見，擬采取對貸款購買普通住房的消費者進行貼息的辦法鼓勵個人購房。對單套見面控制在 120 平方米以內，銷售均價低于 2020 元/平方米以下的普通商品住房建設項目實行建設規(guī)費減半征收。 《補充意見》分別就積極采取有效措施，完善土地供應機制，增加普通商品住房的供應，鼓勵消費者個人購買普通住房，完善和推進廉租住房制度，強化政府住房保障職能等方面制定了詳細的實施方法。 15 房貸政策壓力初顯 中國人民銀行 121 號文件出臺后 ，由于我市超前出臺了激活市場的政策和應對措施，我市房地產(chǎn)市場未受到重大沖擊和打壓，但也生產(chǎn)了一定的影響。沈陽對個人購買普通住房實行發(fā)放補助資金的政策。商鋪、寫字樓的快速增長對促進我市商貿流通有著積極的意義，但若開發(fā)數(shù)量過多，則不利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)、健康發(fā)展。出讓“生地”容易生產(chǎn)交地時間延長、開發(fā)商買到地塊后拆遷成本升高而要求更改規(guī)劃條件等弊端。南昌市今年總供應土地為 30 宗，全年土地總成交量為 1660 畝，從土地成績面積來看，紅谷灘新區(qū)土地供應 3 宗，總面積 畝，占總成交面積的 42%，而青山湖區(qū)、老城區(qū)的土地供應達 27 宗，總成交面積 842 畝，占總成交面積的58%。 2020 年以來，我市實行了實物安置與貨幣安置相結合的房屋拆遷安置補償辦法，貨幣化安置的比例逐年上升， 2020 年達到 70%左右。 2020 年南昌市存量房交易價格保持穩(wěn)中有升勢頭，其中上半年價格趨勢平穩(wěn)，下半年受《江西省城市房屋拆遷貨幣化補償辦法》出臺的影響，存量房平均價格有所上漲，升幅達 9%左右。 商品房空置情況 2020 年全市 預計商品房空置面積 20 萬平方米，較上年下降17%，其中商品住宅空置 16 萬平方米，較上年下降 11%。 新建商品住宅購買對象情況 2020 年全市交易量的 萬平方米商品住宅中，本市居民的為 萬平方米，比重達 76%；外地居民購買的為 萬平方米，比重為 24%。 商品房價格走勢 2020 年南昌市市區(qū)商品房的均價為 2722 元 /平方米，較上 年增長 %，其中商品住宅的均價為 2438 元 /平方米，較上年增長%，全年各季商品住宅的均價分別為第一季度 2519 元 /平方米，第二季度 2394 元 /平方米，第三季度 2327 元 /平方米，第四季度 2510元 /平方米，價格走勢基本平穩(wěn)。房地產(chǎn)投資快速增長的原因只要是市委、是政府“拉 9 大城市筐架、擴大投資規(guī)模、加快基礎設施建設”政策的推動，加上新建商品房是熱銷也刺激了投資的加溫。 7 主要經(jīng)濟技術指標 “風華盛世”項目主要設計指標見表 表 2 表 1：“風華盛世”項目主要規(guī)劃設計技 術指標 序號 項目名稱 單位 指標 1 總占地面積 平方米 60600 2 總建筑面積 平方米 109000 3 容積率 4 綠化率 % 35 5 建筑密度 % 25 6 高層戶型 平方米 /戶 平方米 /戶 平方米 /戶 平方米 /戶 A 戶型 85 平方米（兩房） B 戶型 125 平方米（三房） C 戶型 135 平方米（三房） D 戶型 140 平方米（四房） 7 多層戶型 平方米 /戶 平方米 /戶 平方米 /戶 E 戶型 90 平方米（兩房） F 戶型 110 平方米（三房） G 戶型 120 平方米（三房） 8 商鋪面積 平方米 4360 9 總戶數(shù) 戶 944 10 車位數(shù)（地上） 個 300 表 2：居住區(qū)用地平衡控制指標（ %） 序號 用地構成 居住區(qū)（ %） 用地面積（平方米） 1 民建用地（ R01） 25 15150 2 公建用地（ R02） 30 18180 3 道路用地（ R03） 10 6060 4 公共綠地（ R04） 35 21210 5 居住區(qū)用地（ R） 100 60600 8 市場調研分析 一、南昌市房地產(chǎn)市場運行情況分析 今年以來，在宏觀經(jīng)濟快速發(fā)展的大背景下，在南昌市委、 市政府“壟斷一級市場、調控二級市場、放活三級市場”方針的知道下，南昌市房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出了前所未有的快速發(fā)展態(tài)勢，各項指標大幅度增長，投資與消費同步發(fā)展，存量與增量相互拉動，房地產(chǎn)業(yè)進入具有南昌自身特點的新一輪快速增長期。 研究結論及建議 本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項目建設規(guī)劃手續(xù)已在辦理，部分建設資金通過自籌和銀行貸款來解決，其余部分由預售房款解決，現(xiàn)場建設條件具備。 （ 11）資金來源：本項目建設資金由上海金廈房地產(chǎn)有限公司自籌和銀行貸款，不足的投資通過預售房款來解決。目前在規(guī)劃和開發(fā)建設的項目有：南昌市建設路 284 號省建總公司建苑住宅小區(qū)舊宅基地改造項目等。 該項目初 步方案設計已經(jīng)完成，項目建議書已經(jīng)省計委批準，各項前期工作和規(guī)劃報批方案工作已相繼開展。開發(fā)建設用地及土地用途性質變更手續(xù)由南昌市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。公司資金技術實力雄厚，管理嚴密，能夠獨立承擔各類大中小型房地產(chǎn)項目開發(fā)與建設，自公司成立以來，先后開發(fā)的項目有：九江市趙家花園 18000平方米舊房改造開發(fā)項目。其中住宅 104640 平方米，高層住宅為 13920 平方米，多層住宅為90720 平方米，商鋪 4360 平方米；容積率 ，綠化率 35%，建筑密度 25%。 可行性研究報告編制依據(jù) （ 1）省計委計投 [2020]32 號文《關于“風華盛世”項目建議書的批復》； （ 2） 上海金廈房地產(chǎn)有限公司簽定的《國有土地使用權出讓合同》； （ 3）南昌市規(guī)劃設計院《沿江東路沿線控制性詳細規(guī)劃》； （ 4）上海同濟大學建筑工程學院設計研究院《“風華盛世”項目初步規(guī)劃方案》； （ 5）原江西第四建筑工程公司地質勘測資料； （ 6）南昌市城市規(guī)劃局《南昌市土地使用變更通知書》； （ 7）省審計事務所驗資證明； （ 8）中國建設銀行江西分行資金證明； （ 9）國家計委《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）； （ 10）建設部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》； （ 11）國家計委《投資項目可行性研究指南（試用版） 》 6 可行性研究報告研究范圍 根據(jù)“風華盛世”項目建議書批復和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略、建設規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設方案，投資估算與資金籌措，項