【正文】 效的問題，建設(shè)部提出了“十二五”期間建筑節(jié)能工作的重點工作領(lǐng)域。 設(shè)計依據(jù) 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《中華人民共和國節(jié)約能源法》《中華人民共和國建筑法》公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) GB501892022 建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) GB500342022 采暖通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范 GBJ192022《黑龍江省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)墻體材料革新和推廣節(jié)能建筑的實施意見》《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)黑龍江省實施細(xì)則》 節(jié)地土地既是人類賴以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展必不可少的條件。棄土及建筑廢棄物施工期間將產(chǎn)生一些棄土和建筑廢棄物。噪聲施工期間的噪聲主要來自運輸車輛喇叭聲、發(fā)動機聲、混凝土攪拌聲等造成施工的噪聲。粉刷過程中保持房間通風(fēng)。固體廢棄物主要為項目建設(shè)過程中的建筑廢棄物、建筑工人生活廢棄物以及項目完成后居民裝修的建筑廢棄物和平時生活廢棄物；廢氣主要是居民居民裝修房屋油漆、涂料產(chǎn)生的廢氣；廢水主要是施工過程沖洗車輛產(chǎn)生的廢水、建筑工人生活廢水以及項目完成后居民生活廢水；建筑施工時施工機械產(chǎn)生的噪音?；刂?、東部有部分村民住宅用地，其余多為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，周圍環(huán)境狀況良好。嚴(yán)格執(zhí)行消防管理制度，并定期檢查消防措施的落實和消防設(shè)施的維護(hù)情況。建筑平面布置應(yīng)符合防火規(guī)范要求，合理劃分防火區(qū)。消防用水采用與生產(chǎn)生活用水合一制，消防用七臺河恒基工程投資咨詢有限公司 2022 年 11 月 34 水量 15L/S。室外熱力系統(tǒng)管網(wǎng)采用直埋敷設(shè)，熱力管道采用無縫鋼管，保溫層為聚氨脂塑料。 暖通設(shè)計依據(jù)⑴《采暖通風(fēng)與空調(diào)設(shè)計規(guī)范》（GB500192022）；⑵《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)黑龍江省實施細(xì)節(jié)》；⑶《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB501892022；⑷《民用建筑防排煙技術(shù)規(guī)程》。所有插座回路均配有漏電保護(hù)裝置。需配置 630KVA 箱變 26臺。電力用電由城市 10KV 埋地公網(wǎng)電纜供電，周邊設(shè)有 10MVA 的電源開閉所。(2）室內(nèi)給水管采用鋼塑復(fù)合管，接口按廠家要求；消火栓管道，自噴管道采用熱鍍鋅鋼管，絲接或卡箍式連接。（3）室外排水系統(tǒng)采用雨污分流制，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入城市污水管網(wǎng)。日生活用水量為 2400 噸/日，從市政管網(wǎng)引一條 DN300 供水管供本小區(qū)用水。為了適應(yīng)節(jié)約型社會的要求，適應(yīng)節(jié)能降耗環(huán)保和住戶低成本使用的功能，在每幢樓樓頂設(shè)有專用于太陽能熱水使用的管道和固定裝置。裝修標(biāo)準(zhǔn)：室內(nèi)為混凝土地面、墻面頂棚抹灰噴刷大白粉，以便用戶根據(jù)自己愛好進(jìn)行精裝修。90 平方米戶型占到總戶數(shù)的 %，戶型為二室二廳。基礎(chǔ)型式：暫按鋼筋砼條形基礎(chǔ)考慮，待進(jìn)行工程地質(zhì)勘察后，再進(jìn)行調(diào)整。用現(xiàn)代建筑手法中片與面的穿插，玻璃與金屬欄桿等元素體現(xiàn)現(xiàn)代簡歐式的建筑風(fēng)尚。戶型設(shè)計原則：住宅戶型設(shè)計堅持多樣化與標(biāo)準(zhǔn)化相結(jié)合的原則，既有利于住宅的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，又能充分適應(yīng)市場的多樣性，為不同需求和不同經(jīng)濟能力的住宅用戶提供相應(yīng)的住宅戶型。公建用房建筑面積 24307 平方米，采用磚混結(jié)構(gòu)，層高 ，基礎(chǔ)為鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)，墻體為空心磚，室外貼瓷磚。住宅樓室內(nèi)為毛墻、毛地交房，只是留有所有接口，避免鑿墻，水、電、暖、氣、通信等設(shè)施齊全，達(dá)到居住條件。小區(qū)內(nèi)地面停車以分散式停車為主。在設(shè)計中強調(diào)小區(qū)的人性化，多樣性，溫馨人文，融通地理，從而將其規(guī)劃成有機整體的組團，便于長期的居住和管理等。根據(jù)七臺河市地理文化背景，同時借鑒國內(nèi)外城市的發(fā)展經(jīng)驗，以綠化，花卉景觀的概念順應(yīng)當(dāng)今人文生活環(huán)境主題。圍合式的組團，使居住者充分享受到社區(qū)大部廣闊空間的同時，寓休閑、娛樂、健身、賞景為一體，既保證了住房的獨立性和私密性，又增強了彼此的鄰里和安全感，造就多姿多彩的具有文化內(nèi)涵的人居環(huán)境。這一開敞性包含兩個含義：一是指比較開闊的，較少封閉和穩(wěn)定要素，較少的地域空間；二是指向大眾開放的為多數(shù)居民服務(wù)的空間。 (3) 方便感和安全感：各類生活服務(wù)設(shè)施和輔助設(shè)施齊全，并且形成一個可供共同監(jiān)視的“可防衛(wèi)系統(tǒng)”。c 配套化原則一方面，使生活基礎(chǔ)設(shè)施配套，提高加強居住區(qū)的住房的供電、供水、供氣、交通、郵電通訊、教育、文化娛樂等項內(nèi)容的建設(shè)，滿足居民日益增長的需求。滿足居民的多方面、多層次的需要，綜合組織好居民的社區(qū)生活。功能設(shè)置上則應(yīng)以科學(xué)的發(fā)展觀為指導(dǎo)，充分體現(xiàn)以人為本的思想理念，最大限度的創(chuàng)造一個生活方便、居住安逸、環(huán)境優(yōu)雅、功能齊全的居民住宅小區(qū)。通信網(wǎng)絡(luò)信號已實現(xiàn)全區(qū)覆蓋，通話質(zhì)量清晰。電力該區(qū)域用電由城市 10KV 高壓電源公網(wǎng)電纜供電，周邊設(shè)有 10MVA的電源開閉所。牡丹江市和佳木斯市兩個機場可為七臺河市共享。通過鐵路經(jīng)綏芬河至俄羅斯海參崴港、經(jīng)哈爾濱市至大連港都十分快捷和方便。按地形變化及土壤類型市區(qū)地貌可劃分為低山丘陵地、丘陵漫崗地、河灘地、山間谷地四種類型。 建設(shè)條件 自然環(huán)境條件地形地貌七臺河市區(qū)屬于低山丘陵區(qū)。中間偏西為地勢高點，向兩邊地勢遞減，局部高差變化較大，標(biāo)高在— 米?？傮w布局在滿足城市規(guī)劃的前提下，更著重于整體環(huán)境效果，合理進(jìn)行功能劃分，進(jìn)行小區(qū)的道路及景點綠化設(shè)計，力求建設(shè)成一個舒適安逸的整體環(huán)境。 建設(shè)內(nèi)容本項目為多層和小高層住宅區(qū)，建筑面積為 80 平方米的單元房2950 戶；建筑面積為 90 平方米的單元房 1385 戶；建筑面積為 120 平方米的單元房 1162 戶；公建及配套服務(wù)設(shè)施用房 93482 平方米，其中:商業(yè)用房 58061 平方米（包括：會所、社區(qū)衛(wèi)生所、超市、快餐店、銀行、電信等）；公建用房 874 平方米（物業(yè)管理辦公 200 平方米，活動中心健身房 300 平方米，其他配套用房 374 平方米）；學(xué)校用房34547 平方米。銷售部的建設(shè)：規(guī)模不應(yīng)小于 500 平方米，以提高人氣；建筑設(shè)計上體現(xiàn)藝術(shù)性，強調(diào)品位和格調(diào)；全智能化配置；注意細(xì)節(jié)的布置，如鮮花的擺放、接待桌椅的擺設(shè)等；現(xiàn)場包裝調(diào)整：根據(jù)本小區(qū)的主題特色，包裝項目現(xiàn)場，以具有強烈視覺沖擊力的包裝，給客戶強烈的震撼感，一步入商住宅小區(qū)，就讓客戶從視覺、感覺上認(rèn)為，他已經(jīng)置身于自然田園之中。 公共關(guān)系借助公共傳播媒體，由有關(guān)新聞單位或社會團體進(jìn)行宣傳，引起公眾的高度依賴和注意，消除公眾的戒備心理。因此這一階段的廣告重點也是優(yōu)惠促銷樓盤為主，廣告創(chuàng)意也無須太多變化，頻率大大減弱，直到停止宣傳。項目強銷期：這時的項目宣傳應(yīng)以鮮明的形象、強烈的廣告功勢撼動市場，以廣告為先導(dǎo)，吸引客戶的到來。 促銷策略好的營銷離不開好的促銷策略，針對本項目自己的特色和主題概念，在整個建設(shè)經(jīng)營期間，運用廣告、人員推銷、營業(yè)推廣、公共關(guān)系、現(xiàn)場售樓等促銷策略來打開市場，做好銷售。迎合了消費者買漲不買跌的心理。好的開端往往也意味著成功的一半，因此，在樓盤價格策略中，開盤定價是最為關(guān)鍵的一步。隨著城鄉(xiāng)居民收入的快速增長，人們對改善住房條件有了更加堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)，再考慮到七臺河市的土地和住宅成本相對較低，居民的經(jīng)濟承受力相對較好，這為實施本項目提供了更加切實可行的發(fā)展空間。累計固定資產(chǎn)投資是“十五”時期的 倍，年均增長 37%。財政保障能力不斷增強，確保了全市干部職工工資按照收入分配制度改革后的新標(biāo)準(zhǔn)足額發(fā)放；確保了公務(wù)員津補貼及事七臺河恒基工程投資咨詢有限公司 2022 年 11 月 13 業(yè)單位過渡性補貼的及時兌現(xiàn)。隨著招商引資力度地加大和城區(qū)生活服務(wù)設(shè)施的不斷完善，七臺河市將會承接越來越多的、來自東部發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，屆時將會有更多的企業(yè)業(yè)主、管理層、專業(yè)技術(shù)等人員在七臺河市長期工作和生活。堅持把招商引資作為促進(jìn)項目建設(shè)、推動經(jīng)濟發(fā)展的長效舉措，加強力量、搭建平臺、優(yōu)化環(huán)境、嚴(yán)格獎懲，全面提升七臺河恒基工程投資咨詢有限公司 2022 年 11 月 12 招商引資質(zhì)量效果，力爭引進(jìn)固定資產(chǎn)投資 10 億元以上項目 2 個，億元以上項目 10 個。這些都使得七臺河市在承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面具有較強的優(yōu)勢。七臺河恒基工程投資咨詢有限公司 2022 年 11 月 11 第三章 房地產(chǎn)需求分析 七臺河市承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，吸引越來越多的投資者紛至踏來近年來，隨著全省經(jīng)濟一體化的深入推進(jìn)，七臺河市作為黑龍江省東部地區(qū)重要的城市，發(fā)展優(yōu)勢、投資價值越來越多地受到投資者的廣泛認(rèn)同。全市經(jīng)濟增幅連續(xù)三年超過 25%，煤、焦、電、化主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的形成，為我們開創(chuàng)建設(shè)龍江強市新局面，創(chuàng)造了堅實的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。2022 年政府工作報告中提出，未來五年，是七臺河大有作為的戰(zhàn)略機遇期。實施本項目，正是順應(yīng)人們對中高檔住宅的消費趨勢，提升七臺河市住宅品質(zhì)的需要。據(jù)項目建設(shè)單位組織的一次住宅產(chǎn)品需求調(diào)研顯示：48%的人對住房面積、戶型結(jié)構(gòu)不滿意；90%的人對住房的通風(fēng)采光等不滿意；在購房人的消費意愿上，40%的人對三室兩廳兩衛(wèi)的需求最大，對住宅配套設(shè)施的要求越來越高。經(jīng)分析論證，項目建成后具有良好的經(jīng)濟效益和顯著的社會效益，項目各項建設(shè)條件基本具備，因此，本項目是必要的、可行的。 社會效益分析本項目的實施有利于促進(jìn)七臺河市和諧社會的發(fā)展。商品房部分總投資收益率為 %。 投資估算與融資方案 投資估算經(jīng)估算，本項目總投資為 177010 萬元，其中：開發(fā)投資 166824萬元，預(yù)備費為 8013 萬元；銷售費用 2022 萬元，財務(wù)費用為 170 萬元。七臺河恒基工程投資咨詢有限公司 2022 年 11 月 5 土地資源利用土地既是人類賴以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展必不可少的條件。通信網(wǎng)絡(luò)信號已實現(xiàn)全區(qū)覆蓋，通話質(zhì)量清晰。308 省道橫穿東西，201 國道縱貫?zāi)媳?，地方道路四通八達(dá)，項目用地距七臺河市中心區(qū)約 2 公里，到七臺河擬建新火車站約 4 公里。高差為 米。目前，該公司滿懷信心、志存高遠(yuǎn)，憑借著不斷創(chuàng)新的勇氣、銳意進(jìn)取的精神、堅忍不拔的意志，決心做一個工程，樹一個精品，逐步把國融地產(chǎn)做大做強，為振興地方經(jīng)濟，造福社會做出自己的貢獻(xiàn)。關(guān)于七臺河市國融房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)建設(shè)英倫小鎮(zhèn)居住區(qū)項目申報意見函。七臺河恒基工程投資咨詢有限公司 2022 年 11 月 1 第一章 總　論 項目名稱英倫小鎮(zhèn)居住區(qū)項目可行性研究報告 可行性研究報告編制單位及法定代表人可行性研究報告編制單位：七臺河恒基工程投資咨詢有限責(zé)任公司工程咨詢資格等級：丙 級工程咨詢資格發(fā)證機關(guān)：省發(fā)展和改革委員會工程咨詢資格證書編號：工咨丙 10920220009上級主管單位：七臺河市發(fā)展和改革委員會 可行性研究報告編制依據(jù)2022 年國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部發(fā)改投資[2022]1325 號《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；《黑龍江省建設(shè)項目資源節(jié)約管理規(guī)定》《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；《黑龍江省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；七臺河市總體規(guī)劃；《七臺河市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；國家、部、省、地區(qū)現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范； 七臺河恒基工程投資咨詢有限公司 2022 年 11 月 2 可行性研究報告編制的有關(guān)規(guī)范要求；建設(shè)單位提供的作為編制依據(jù)的數(shù)據(jù)和資料。公司現(xiàn)有員工 25 人，具有工程師、建筑師、經(jīng)濟師、造價師、會計師等中級以上職稱 12 人，?？埔陨蠈W(xué)歷人數(shù)占 90%，具有較強的技術(shù)力量和開發(fā)建設(shè)管理經(jīng)驗。中間偏西為地勢高點，向兩邊地勢遞減，局部高差變化較大，標(biāo)高在— 米。七臺河交通便利，城市發(fā)達(dá)。排水七臺河恒基工程投資咨詢有限公司 2022 年 11 月 4 采用雨、污分流制；該區(qū)域用電由城市 10KV 高壓電源公網(wǎng)電纜供電，周邊設(shè)有 10MVA 的電源開閉所；采暖為城市集中供熱，采暖熱源由七臺河市熱力公司集中供熱；氣源為七煤集團煤氣公司中壓管網(wǎng)提供的煤氣，由煤氣次干管引入，支管采用枝狀布置，配套管網(wǎng)齊備，方便用戶接入；中國電信、中國聯(lián)通、中國移動等通訊服務(wù)商已將電纜接至城區(qū)各處。 建設(shè)內(nèi)容本項目為多層和小高層住宅區(qū)，建筑面積為 80 平方米的單元房2950 戶；建筑面積為 90 平方米的單元房 1385 戶；建筑面積為 120 平方米的單元房 1162 戶；公建及配套服務(wù)設(shè)施用房 93482 平方米，其中:商業(yè)用房 58061 平方米（包括：會所、社區(qū)衛(wèi)生所、超市、快餐店、銀行、電信等）；公建用房 874 平方米（物業(yè)管理辦公 200 平方米，活動中心健身房 300 平方米，其他配套用房 374 平方米）；學(xué)校用房34547 平方米。因此，本項目在利用土地資源時，按照國家有關(guān)節(jié)約土地資源的要求，本著因地制宜、經(jīng)濟適用、綜合使用的原則進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃、合理布局，完全滿足合理利用土地的需要。 財務(wù)效益七臺河恒基工程投資咨詢有限公司 2022 年 11 月