上海市房地產(chǎn)上?；壑ズ▓@營銷策略調(diào)整提案地產(chǎn)策劃-資料下載頁
2025-06-07 17:25本頁面
【導(dǎo)讀】營銷策略調(diào)整提案。采取怎樣的營銷策略能夠有效激活購買力?我們針對兩個問題展開研判。06年市場的整體發(fā)展趨勢是健康的。銷售現(xiàn)場來電、來訪量不低，但成交率超低。截止05年12月底，來訪量7971組。實際成交96套，平均成交比例僅為%。5月6月7月8月9月10月11月12月。價格偏高得房率低臥室太小南陽臺小。交房時間晚周邊配套差外部環(huán)境差。B/以2000元價差領(lǐng)跑中環(huán)樓盤，中環(huán)沿線價格分布在7000-10000元之間。我們通過月還貸額反算各階層客戶的價格承受能力：。房型面積總價貸款7成30年月還家庭月收入。適度的需求不能得到有效滿足。由于受到高位價格制約，中低端改善型家庭，難以。區(qū)域高端客戶和中端主流客戶具有相應(yīng)的價格承受力。出現(xiàn)上述問題是因為市場發(fā)生變化。針對投資型市場強(qiáng)化總價概念。消費階層分類占比。政策調(diào)控導(dǎo)致市場發(fā)生重大調(diào)整。>年齡主體呈年輕化，非主流家庭比例較高。原定目標(biāo)客戶和實際成交客戶的差異表現(xiàn)。上房銷售，全國品牌房地產(chǎn)代理
【正文】 周邊競爭個案跌與不跌都不能改變本案壟斷目標(biāo)市場的定局 （三）價格調(diào)整幅度 方案一： 9500元 /M2（精裝修） 方案二： 8500元 /M2（毛坯） 調(diào)整原則：以目標(biāo)消費群體的購買力為依據(jù) 根據(jù)前面客戶分析 我們的主流消費群集中在都市新銳和望子成龍兩個群體 其購買力集中在 中低端： 90萬元（ 2房） 120萬元（ 3房） 個別高端客戶可以承受 中高端： 110萬元（ 2房） 140萬元（ 3房） 價格調(diào)整利弊分析 利： 1 憑借針對目標(biāo)群體 ,具有顯著價格優(yōu)勢的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 ,立足 區(qū)域市場 ,并向浦西西北 段中環(huán)沿線和南北高架沿線輻射，促成成交量快速大幅上揚； 2 憑借優(yōu)越的市政交通格局和本區(qū)域未來發(fā)展前景 ,以優(yōu)越的價格 ,吸納全市范圍 的投資型客戶群加速完成銷售目標(biāo) 。 在短期內(nèi)可以迅速回籠資金，為項目后續(xù)開發(fā)提供充足的現(xiàn)金流； 弊： 直接影響板塊及閘北區(qū)的成交均價，社會影響可能大，區(qū)政府將面對新一輪區(qū)域全面降價的壓力； （四）傳播配合 推廣調(diào)性 針對都市新銳型的中低端客戶 以及區(qū)域市場望子成龍型的中低端客戶 圍繞 [價值 ][交通 ][學(xué)校 ]等核心訴求 兼顧 [地段 ][配套 ][品質(zhì) ][品牌 ]等輔助訴求 形成針對性的傳播調(diào)性和主題 價值點 品質(zhì) 高檔產(chǎn)品 +貼心服務(wù) 開發(fā)商品牌 亞太品牌 /標(biāo)志性 5A辦公樓 /高檔公寓開發(fā) 傳播通路和媒體選擇 兼顧全市市場和區(qū)域市場的雙重需求 針對性地將傳播覆蓋到目標(biāo)客戶所在區(qū)域 在媒體選擇上也應(yīng)該考慮目標(biāo)群體的到達(dá)性 （五）行動時機(jī) 早行動搶占先機(jī)，晚行動不如早行動 決策因素 開發(fā)商對現(xiàn)金流的要求 交房期的目標(biāo)銷售率要求 中環(huán)線西北段 2020年 3月底全面通車所帶來時機(jī) 在目前的市場形勢下，一期產(chǎn)品所針對的主力目標(biāo)客群為都市新銳型和望子成龍型的中低端階層，鑒于慧芝湖花園 》 40萬平米的整體 規(guī)劃，建議在后期產(chǎn)品中完成客群階層的梯 級提升，使本項目真正實現(xiàn)中環(huán)線西北段沿線和南北高架沿線都市新銳型客戶從中低端向中高端過渡的過程并逐步導(dǎo)入地位顯赫型中低端客戶 ,同時以中環(huán)線性標(biāo)桿樓盤形象引發(fā)全市投資型客戶的關(guān)注。 謝 謝 觀 看 上海房屋銷售（集團(tuán)）有限公司 慧芝湖花園項目組
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