【正文】 地段的增值潛力地段的悠久歷史公開強(qiáng)銷期媒體運(yùn)用：定點(diǎn)看板/ DM寄發(fā)/ 海報(bào)/ 樓書單片/ 系列性主題平面廣告補(bǔ)充說(shuō)明：建議本案正式進(jìn)入強(qiáng)銷期后，必須完成樣板房的建造和裝修工作，以便對(duì)本案房型有感官認(rèn)識(shí)，更好的促進(jìn)銷售SP活動(dòng)： 老上海城市風(fēng)情照片展、產(chǎn)品推介會(huì)訴求重點(diǎn)：對(duì)概括本案“四字”作分解系統(tǒng)闡述?？Х蠕撉侔稍O(shè)置以適應(yīng)身份不凡的購(gòu)房者的口味。[C] 深化開發(fā)商企業(yè)形象，為開發(fā)商后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目提供輔助效應(yīng)。b/開辟信息專欄區(qū)域陣列思南路的老照片，上海大都會(huì)的老建筑資料照片。結(jié)合本案特點(diǎn)，建造一個(gè)較具規(guī)模，面積在200平米的臨時(shí)售樓現(xiàn)場(chǎng)?！把攀碎w”：裝修布置順應(yīng)國(guó)際潮流，在色系運(yùn)用上摻雜一些高貴的色調(diào)諸如金色、銀色，烘托高貴典雅的高尚氣質(zhì)。金秋十月，上海最大規(guī)模的市中心精裝小戶型“中?；ㄔ非嗄陞R”開盤，金豐易居盛邀旗下的“上房裝飾”加盟打扮新居，給人留下新奇、獨(dú)特的感受。在此裝飾單位負(fù)責(zé)承接工程的裝潢部分。較之毛坯標(biāo)準(zhǔn)交房，全裝修標(biāo)準(zhǔn)每平方的房?jī)r(jià)雖貴出不少，但這樣的房?jī)r(jià)構(gòu)成對(duì)于這些有金有識(shí)人士并不在意?？梢悦鞔_的是，上述個(gè)案均衡去化的理想價(jià)格區(qū)間是建立于裝修房標(biāo)準(zhǔn)前提。三、價(jià)格策略 預(yù)期價(jià)格空間“秋庭雅仕”定位于富裕的知識(shí)智能性階層，同時(shí)又兼顧了海外歸國(guó)者對(duì)重歸故里的現(xiàn)實(shí)渴望。就象是在品味一杯淡淡的清茶……悠：思南路泰昌路口，老上海的新生活情趣撲面而來(lái)，迷醉眾生。優(yōu)：用現(xiàn)代建筑簡(jiǎn)約的語(yǔ)匯，再現(xiàn)后現(xiàn)代主義唯美風(fēng)情。幽：倘佯在綠樹森森的梧桐綠蔭，流離于復(fù)古情懷與時(shí)尚風(fēng)情中穿梭。優(yōu)則仕、仕則尊。案名釋意樹、蘊(yùn)藏著均拔離塵的氣概；花，傳頌著浪漫清雅的氣質(zhì)；光，變幻著綠意蔥蘢的韻律。慢慢地經(jīng)過(guò)意大利式的半圓陽(yáng)臺(tái)，看明黃色的墻面暮色初合，再聽到的是羅米歐的歌聲隱約飄來(lái)：聽不懂的只屬于彼此愛(ài)情宣言。這個(gè)契合點(diǎn)將主要圍繞“幽、優(yōu)、悠、游”四字作重點(diǎn)展開。企劃篇一、主題定位結(jié)合產(chǎn)品的基礎(chǔ)特性及目標(biāo)客戶的特性，我們認(rèn)為可以從以下幾條思路作為形象定位形成的思考出發(fā)點(diǎn)：對(duì)于思南路特有的地段特征，我們得出了應(yīng)從“思南路88號(hào)”作為主線切入。憑借物業(yè)服務(wù)的大眾窗口，更多市民在體味獨(dú)具特色的人性化管理模式之余，了解發(fā)展商講信譽(yù)、重服務(wù)的良好處事作風(fēng)。但實(shí)質(zhì)上，作為一個(gè)市中心高檔品質(zhì)盤表現(xiàn)并非以單一的賣點(diǎn)和高檔的配套服務(wù)設(shè)施作為襯托。圍繞本案的現(xiàn)代高品質(zhì)特性提出“讓高科技融入生活”，建議在每戶預(yù)埋INTERNET接口及衛(wèi)星電視借口等，讓業(yè)主在家即能在網(wǎng)上歡快地暢游，閱讀信息、預(yù)訂服務(wù)、視頻點(diǎn)播、網(wǎng)上購(gòu)物等，足出出戶地讓每一天生活過(guò)得更加輕松。[2] 建立小區(qū)智能化系統(tǒng)身處信息時(shí)代，目前的購(gòu)房者要求物業(yè)住宅賦予更多的服務(wù)功能。泰康路規(guī)劃為文化特色一條街，故在商鋪招商過(guò)程中，日常經(jīng)營(yíng)內(nèi)容必須和整條特色街形象保持一致。[3] 休閑涼亭、彈硌路、油布傘、圍墻石庫(kù)門的建筑符號(hào)、法式路燈、小品雕塑、街邊酒吧……用40年代的生活格調(diào)成就新世紀(jì)的懷舊情結(jié)，筑就思南路新文化海派名宅。考慮到主體消費(fèi)客層生活消費(fèi)意識(shí)形態(tài)的特點(diǎn)，建議將原規(guī)劃于中心綠地的親子樂(lè)園移至社區(qū)一角。因此建議在小區(qū)正門沿思南路沿線做“半透明公開的裝飾圍墻”，由磚石工藝砌合而成，用現(xiàn)代鋁合金材質(zhì)制作窗框。四、產(chǎn)品建議本小區(qū)所處地理位置具有特殊性：在思南路周邊的兩大成熟商圈，霓紅璀璨、人流如幟的熱鬧景象呈現(xiàn)出現(xiàn)代東方都市的繁忙景象；拐彎步入幽靜小道，法國(guó)和西班牙隨處可見(jiàn)的高大梧桐一直伸向大街盡頭。這部分人既是未來(lái)社會(huì)發(fā)展的中堅(jiān)力量，亦是家庭中的頂梁柱。隨著該階層的成熟和崛起，閑暇時(shí)光的消費(fèi)、休閑內(nèi)容會(huì)呈現(xiàn)階層特征，以便體現(xiàn)自我身價(jià)?！糠秩耸柯镁雍Ｍ獾慕?jīng)歷，使他們迫切愿望在故鄉(xiāng)找到體現(xiàn)自我價(jià)值的榮耀之地，重溫往日舊夢(mèng)。深層次的關(guān)注，研究主體目標(biāo)客層利益需求及特征，并以此作為產(chǎn)品定位、形象定位、推廣、銷售方式定位的指導(dǎo)。[2]東臺(tái)路字畫古玩市場(chǎng)即將搬遷至泰康路。高科技含量、知識(shí)密集性時(shí)代的人力資源運(yùn)作核心既是未來(lái)中產(chǎn)階級(jí)的主體——知識(shí)智能階層。定位原則為確保思南花園完整體量在周邊區(qū)域物業(yè)均價(jià)以上均衡去化，本案的主體目標(biāo)客戶群體定位應(yīng)滿足以下條件這兩點(diǎn)：[1]得本案主體目標(biāo)客戶的受眾面具有一定寬度，體現(xiàn)即時(shí)的靜態(tài)密度和動(dòng)態(tài)的可擴(kuò)張寬度。這樣的路、這樣的景在日新月異的現(xiàn)代都市已是彌足珍貴。同時(shí)考慮到單身一人的特點(diǎn)，總價(jià)控制合理、面積適中的高品質(zhì)小房型將極受歡迎。恰恰相反，該類小戶型的適時(shí)增多將在區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中形成獨(dú)特亮點(diǎn)?？臻g藝術(shù)的表現(xiàn)上則更多的體現(xiàn)在用途各異的陽(yáng)臺(tái)上，本案每套住宅均有1—3個(gè)不等的陽(yáng)臺(tái)。我們通?？砂丫邮铱臻g的劃分和定義為以下三種：把符合于功能要求的空間稱之為適用空間；把符合審美要求的空間稱之為意境空間；把按材料性能和力學(xué)的規(guī)律性而圍合的空間稱之為結(jié)構(gòu)空間。戶型特點(diǎn)：小區(qū)錯(cuò)落有致的板式高層建筑，以明亮的外立面透顯其簡(jiǎn)約線條，呈現(xiàn)出一種符合后現(xiàn)代主義的建筑美學(xué)，展現(xiàn)當(dāng)代建筑與名街靜巷濃郁的和諧關(guān)系。另一方面從宏觀的角度出發(fā)，根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的角度認(rèn)識(shí)，今日上海，徐家匯、南京西路、淮海中路應(yīng)該是絕對(duì)的風(fēng)水寶地，每平方店鋪的日租金高達(dá)50—60元。這正是由于思南路左右逢源的地理優(yōu)勢(shì)所具備唯一性的特征。[C]思南路高尚地段：繁華中的一方靜土南北走向的思南路橫貫了皋蘭路、香山路、復(fù)興西路等“名街貴巷”，同時(shí)也跨越了淮海路商圈及打浦橋現(xiàn)代商圈等“黃金旺地”。換一種角度來(lái)洞悉，看著歷歷在目的別墅老洋房姿態(tài)萬(wàn)千、感受著透著濃郁文化氣息的老建筑散發(fā)出的氣息，你就會(huì)理解正是這里特有的清閑和恬靜才喚起“別墅一族”對(duì)市中心詩(shī)意居住的渴望。 [B]思南路高尚地段的稀缺性記得有一位建筑商曾經(jīng)為住所處理想位置作過(guò)精確定義：世界上最好的別墅豪宅選址于依山傍水之處；都市中最好的建筑則選址于通幽之地。于是我們不難發(fā)現(xiàn)類似于思南路那樣幾經(jīng)滄桑變遷的花園洋房具備深厚的文化底蘊(yùn)、其獨(dú)特的懷舊氣息特征地方已是少之又少了。伴隨而至的是城區(qū)道路不斷拓寬、舊式建筑的大規(guī)模拆除、一幢幢林立的現(xiàn)代化摩天高樓拔地而起，重新勾勒出繁華都市的建筑天際線。周邊成熟的生活機(jī)能為入住市民生活起居提供了諸多的便利，而深處曲徑通幽的理想之地即能享受擁有近在咫尺的快捷便利，具有多種立體交通方式的選擇，卻又遠(yuǎn)離城市的喧囂。綠化率為32％。小區(qū)總規(guī)劃戶數(shù)為600套，開盤日期為2000年10月，交房日期為2002年5月，目前工種進(jìn)度已進(jìn)入結(jié)構(gòu)封頂程度。[D]市調(diào)情況本次市調(diào)正值該案剛進(jìn)入內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段，客源情況尚無(wú)法了解。b/景觀特色：入口廣場(chǎng)布局園林式綠化平臺(tái)，樓榭及其他建筑小品，結(jié)合天然材質(zhì)構(gòu)筑空間環(huán)境，大大削弱周圍高樓林立所造成的壓抑感，給人以自然親切和聯(lián)想的趣味性。[E] 客源情況客源層次白領(lǐng)及中高收入家庭和部分港臺(tái)人士為主，目前客戶預(yù)定的都是房型方正，且偏向選擇136160 M2之間的三房為主，部分小面積二房由于房型不好、格局不理想，反而少人下定。小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)將室內(nèi)和戶外水景相融通，強(qiáng)化了人們的親水心理。物業(yè)名稱：匯龍新城（東側(cè)）[A] 基本情況匯龍新城位于兩條城市快速干道（魯班路和徐家匯路）的交匯處，小區(qū)占地35361 M2，總建筑面積172833M2，綠化面積12765 M2，總規(guī)劃戶數(shù)1150戶左右。小區(qū)整體的綠化數(shù)少，景觀規(guī)劃單一，缺少特色。[B] 物業(yè)特色a/規(guī)劃特色:小區(qū)內(nèi)4幢別墅狀4層公寓房和2幢8層帶電梯小高層組成，在市中心屬于比較罕見(jiàn)的規(guī)劃，其中公寓房的一梯一戶設(shè)計(jì)，小高層為一梯兩戶，法式風(fēng)格建筑，特有的大觀景窗臺(tái)，景致典雅，重視浪漫風(fēng)情。[C] 抗性分析物業(yè)均價(jià)在7700元/ M2，主力總價(jià)在104118萬(wàn)/套，價(jià)位偏高，可能對(duì)銷售產(chǎn)生一定的不良影響。c/俱樂(lè)部設(shè)施：社區(qū)設(shè)有住戶俱樂(lè)部，內(nèi)設(shè)有室內(nèi)水療、溫水游泳池、兒童嬉水池，設(shè)施齊全為健身房、桑拿房、咖啡吧等休閑健身設(shè)施。小區(qū)一期整片開發(fā)建設(shè)由1幢獨(dú)棟板式高層（30層）和3幢聯(lián)體板式高層（30層）構(gòu)成， M2，目前售價(jià)在70008400元/ M2之間。[E] 抗性分析由于9號(hào)樓靠近南北高架，噪音較大，故對(duì)二期的銷售狀況會(huì)產(chǎn)生一定的影響。該物業(yè)全部采用全落地長(zhǎng)窗大面采光、低臺(tái)度多角凸窗，視野開闊。二期由一幢34層板式高層和一幢點(diǎn)狀34層高層組成。◆ 區(qū)域價(jià)格方面分析西側(cè)價(jià)位比東側(cè)高，東側(cè)最低價(jià)格4800元/M2，最高達(dá)7000元/M2，而西側(cè)最高達(dá)8400元/M2以上。魯班路西側(cè)樓盤：大同花園、步高苑、振穎苑?！糁攸c(diǎn)調(diào)研對(duì)象時(shí)間相近個(gè)案中匯公寓、永業(yè)公寓，開盤及入戶期與本案相近，故列為本次重點(diǎn)跟蹤對(duì)象。在此房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)也順應(yīng)其變，也使均好性樓盤不斷呼之欲出。◆ 從熱點(diǎn)區(qū)域看中山南路以南的龍華東路，打浦路、魯班路地區(qū)以較低的價(jià)格和黃浦江的景觀及市政工程盧浦大橋建造，使該區(qū)域?yàn)楸R灣開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域?！魪姆啃?、面積配比上看盧灣區(qū)各樓盤主力房型均以二房、三房為主，幾乎無(wú)一房設(shè)計(jì)，有少量復(fù)式房型，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)表明二房、三房的需求達(dá)90％左右，其中尤以二房的供應(yīng)為多，這是由于三房總價(jià)范圍較高。第一， 以肇嘉浜路、徐家匯路為界北上的所有區(qū)域，這里是市中心的黃金地段，物業(yè)以寫字樓和老式石庫(kù)門建筑群為特色，經(jīng)過(guò)一個(gè)多世紀(jì)的營(yíng)造和發(fā)展，這里已形成上海的“高檔居住區(qū)”格局，繁華的商業(yè)中心，高雅派的酒店