上海市金山項目分析報-wenkub.com
2024-08-30 12:19 本頁面
【正文】 故本項目從經(jīng)濟(jì)上不可行。由敏感度分析表可以看出，只有當(dāng)銷售價格上升到 4290 元 /平方米以上或者建設(shè)總成本降低 10%以上時本項目才可行。 銷售收入估算表 序號 項目名稱 金額（元） 面積（ m2） 單價（元 /m2） 備注 一、 住宅部分 多層 485,642,976 124,524 3,900 別墅 143,202,416 31,131 4,600 小計 628,845,392 155,655 二、 車位部分 地下車位 23,030,000 23,030 1,000 35m2/個 地上車位 6,909,000 9,870 700 35m2/個 小計 29,939,000 三、 合計 658,784,392 根據(jù)銷售收入估算表可以看出，整個項目銷售收入共計 658,784,392 元。 比較內(nèi)容 權(quán)重 金海岸花園 三島龍洲苑 海上明珠園 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 物業(yè)位置 15% 外部環(huán)境 25% 社區(qū)環(huán)境 10% 1 1 發(fā)展規(guī)劃 20% 1 房型設(shè)計 10% 1 1 生活配套 15% 1 主 題提煉 5% 1 合計 100% / / / 通過上面的比較可以得出下表，從表中可以看出，本項目多層部分的市場參考價在 38184038 元 /平方米之間，取其均值 3900 元 /平方米。 房屋單戶面積需求在 85－ 130m2之間居多； ? 216。 客戶以金山本地客戶為主，以在金山工作的外地人為輔； ? 216。而郊區(qū)發(fā)展規(guī)劃時，則往往限制 小高層和高層住宅的發(fā)展。以此完成以小見大、提高推廣立意的目的。景觀在本案中不是一種美化和附屬，而是一種與自然相安共存的概念。以完備的設(shè)施和功能配套及營銷理念相互融合，給目標(biāo)客戶展現(xiàn)一種求新、唯美、崇尚健康的生活方式。海上明珠園靠近海邊，路況好，但缺乏公交線路和商業(yè)配套，小區(qū)建筑布局錯落有致，設(shè)計上利用車庫的高度造就錯層樓中樓房型，動靜分離，私密性強(qiáng)，是石化地區(qū)不多得在售多層房源，房型為 98 平米的二房和 130 平米的三房。其中，與本項目可比性較強(qiáng)的有藍(lán)堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園、 三島龍洲園、棕櫚灣花園等。規(guī)劃中的中央大道將建設(shè)成為金山區(qū)商業(yè)步行街，鄰近的蒙山路和衛(wèi)清路口有樂購購物中心，鄰近的山鑫聯(lián)城花園有配套的大菜場和商業(yè)配套。北面臨近金山區(qū)政府，西面是規(guī)劃的中央城區(qū)的中央大道，東面是正在建設(shè)中的山陽居住區(qū)，南面是聚集了藍(lán)堡愛琴海、金海岸花園、海上明珠園等多個樓盤的中高檔居住區(qū)。 再從橫向比較看， 2020 年上海市十個郊區(qū)平均房地產(chǎn)投資量為 億元，而金山區(qū)為 億元，相差 20 億元；最高的閔行區(qū) 億元，相差 億元。這說明金山區(qū)的住房需求還是很可觀的。據(jù)建設(shè)部新近的統(tǒng)計，目前全國城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積為 平方米。 2020 年市場供應(yīng)量共計 萬平方米，共 5770 套，已銷售 萬平方米，共計 2215 套，去化率為 38%。 2020 年市場供應(yīng)量共計 25 萬平 方米，共 2492 套，已售 萬平方米，共 740 套，去化率為30%。 2020 年市場供應(yīng)量共計 萬平方米，共 2773 套，已銷售 萬平方米，共計 1319套，去化率為 %。 19 月份，全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，同比增長 %。 固定資產(chǎn)投資 0501002020 2020 2020固定資產(chǎn)投資( 億元) 房地產(chǎn)投資額( 億元) 居民生活水平 2020 年金山區(qū)城鎮(zhèn)職工年平均收入 18500 元，比上年增長 ％；農(nóng)民人均收入 4832 元，比上年增長 ％。 國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展8 0 . 19 2 . 41 1 6 . 91 2 . 3 %1 5 . 5 %2 4 . 3 %0501001502020 2020 20200 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %GDP(億元) 增長率 2020 年 19 月 份金山區(qū)完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長%。杭州灣跨海大橋建成后，金山將成為浙江快速進(jìn)入上海的橋頭堡。滬杭鐵路金山支線直達(dá)金山城區(qū)。 二、市場分析 宏觀環(huán)境分析 城市概況 金山區(qū)位于上海市西南，杭州灣北岸，處在滬、杭、甬及舟山群島經(jīng)濟(jì)區(qū)域中心和長三角都市圈樞紐地帶。 上海市規(guī)劃管理局《城市設(shè)計管理技術(shù)規(guī)定》關(guān)于住宅小區(qū)建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計要點和土地利用條件和要求。 項目建筑面積指標(biāo) 項目總建筑面積 平方米，住宅部分 平方米，其中多層 平方米，別墅 31131平方米；車位部分 23030 平方米，配套 1500平方米。東面是山陽居住區(qū)，鄰近的有山鑫聯(lián)城花苑，現(xiàn)正在建配套的菜場和商場。 ： ； :； 群： 上海市 x 山項目分析報告 目 錄
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