【導讀】本載明了我司對【金富。得大廈】所做的市場分析結果及項目的定性、定量成果，并提出了我司對本產品的戰(zhàn)略研究定位。同時旨在設定的營銷對象，市場細分方案，進行了整體闡述。并制訂一整套切實可行。裝的特殊方法與通路。觀念和整體運作方案應予高度保密。消費層次最高的商業(yè)地段之一。國內的超一流企業(yè)都選擇在此辦公。及出租率也在浦西地區(qū)屬于頂級水平。資信心的重要依據(jù)之一。型產品，在所在地段更屬絕無僅有。甚至可作為酒店按日或按時出租。月還款壓力較小，投資回報率較容易獲得保障。戶的居住成本及未來的經營管理成本。內開辟小型會議場所，滿足商務辦公的需求。店式公寓中可稱“翹楚”。市場競爭中脫穎而出。是支撐本案售價的重要砝碼。目前本案的施工狀態(tài)有利于樣板房、公。準現(xiàn)房的物業(yè)狀態(tài)可以給客戶足夠的購買信心，并可以較快地實現(xiàn)投資回報。而本案體量多達500余套，總價。較大的個案供給量，將對短期的有。通路挖掘有效客戶。此外，我們還需要提升對產

　　

【正文】 體。因此我司認為在企劃推廣中不宜做明確的客戶定位，而立足于產品完善、系統(tǒng)的介紹，同時吸納各類型的購買客戶。 ? 以我為主原則 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 此資料來自 企業(yè) (),大量的管理資料下載 金貴元富 34 本案在目前的酒店式公寓市場中具有明顯的獨特性，市場的類比性不強。因此，我司認為本案在推廣中應立足自我，而不做橫向或縱向的比較，確立在市場中獨一無二的稀缺優(yōu)勢。 ? 突出“頂級”原則 高價位的物業(yè)需要有高價位的產品包裝。在本案的企劃推廣中明確樹立本案的“頂級”品質優(yōu)勢，以品質作為吸引客戶 的重要賣點。 ? “針對投放”原則 針對本案體量較大、功能性較多、客戶群相對分散的特點，本案的推廣應貫徹“準確、有效”原則，根據(jù)目標客戶群選擇具有強烈針對性的媒體通路進行推廣宣傳，確保媒體投放的成功率。 ? “密集轟炸”原則 為配合本案在短時間內迅速去化的目標，本案在廣告費用充足的情況下應采用“集中轟炸”方式，各種媒體多管齊下，在短時間內達到客 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 此資料來自 企業(yè) (),大量的管理資料下載 金貴元富 35 戶量的最大化。 （二） 推廣通路選擇 報紙類媒體 主要選擇《新民晚報》、《新聞晨報》。此類媒體的受眾廣泛，效果明顯。同時，此類媒體作為大眾型傳媒，對產品的口碑傳播具有巨大的推動 作用。 特點：時效性明顯，建議在開盤期強勢使用 雜志類媒體 針對本案高端收入群體的消費特征及工作生活特征進行針對性的投放。主要集中于時尚類雜志《 QUO》；航空類雜志《東方航空》、《東方金燕》；投資類雜志《理財周刊》、《財富》；汽車類雜志等。 特點：屬慢熱型媒體，建議在開盤前的蓄水期使用。 網絡媒體 隨著網絡的普及，網絡廣告也成為本案重要的推 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 此資料來自 企業(yè) (),大量的管理資料下載 金貴元富 36 廣途徑。除在“金豐易居網”、“安家網”等著名房產類網站上發(fā)布信息外，還可以在“新浪”、“上海熱線”等門戶網站上發(fā)布信息。 特點：時效性長，但其作用的好壞在于廣告選擇的 網站及在網站上所處的位置。 公眾媒體投放 我司建議本案可制作介紹短片，在目前上海的甲級寫字樓、地鐵等人流聚集處進行播放。既可大幅度增加受眾數(shù)量，也可形成大規(guī)模的口碑傳播。 各類賬單 各色手機賬單、對賬單等也可成為本案的宣傳工具。其中手機賬單目前可按消費金額進行選擇性投遞，可增強宣傳推廣的準確性。 會員資料 針對若干有較強消費能力的 CLUB 進行針對性投遞。如金豐易居的“投資俱樂部”等。 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 此資料來自 企業(yè) (),大量的管理資料下載 金貴元富 37 路段包裝 選擇人流、車流集中的市中心商辦區(qū)、交通干道（如淮海中路、南京西路等）進行路段的包裝推廣，力爭在短時間內達到 較高的社會認知度。 特定客戶群的特定推廣手段 針對本案可能出現(xiàn)的投資客、周邊企業(yè)的客戶群，我司還將設計其他推廣通路，直接有效地傳遞產品信息。 產品推介會 綜合產品的售價及賣點，本案并不適合參加市級、區(qū)級房展會。但本案可以以我為主，單獨召開產品推介會，選擇特定的客戶群，詳盡地進行產品介紹，也將取得理想的銷售業(yè)績。 （三） 推廣策略 上述媒體通路將在不同的銷售時期進行單獨或組合使用。由于本案成功的關鍵在于蓄水期完成的質量，因此我司建議在蓄水期（尤其是樣板房公開階段加大廣告的力度），加快銷售的流程。 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 此資料來自 企業(yè) (),大量的管理資料下載 金貴元富 38 附：各節(jié)點推 廣建議表 推廣媒體 蓄水期 開盤期 持續(xù)期 報紙媒體 適量投放 重點投放 適量投放 雜志媒體 重點投放 適量投放 適量投放 網絡媒體 重點投放 持續(xù)投放 持續(xù)投放 公眾媒體 重點投放 持續(xù)投放 各類賬單 重點投放 持續(xù)投放 持續(xù)投放 會員資料 重點投放 持續(xù)投放 路段包裝 重點投放 特定推廣手段 重點投放 持續(xù)投放 產品推介會 重點投放 （四） 推廣口號 富賈人生，執(zhí)掌財富天下 四、銷售計劃 客戶蓄水階段（ 3月 — 4 月 18日） 在此階段，以各種渠道的信息傳播，對產品進行全方位 的宣傳，吸納有效客戶。 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 此資料來自 企業(yè) (),大量的管理資料下載 金貴元富 39 內部認購階段 內部認購是在開盤前對貴司及我司關系客戶的提前購買行為。內部認購時間一般是在開盤前的兩周左右。 會員認購階段 此階段是指對雙方關系客戶以外、我司投資會員的優(yōu)先購買行為。會員認購一般放在正式開盤前一周左右（與樣板房開放同時）。 正式開盤階段 經過充分的市場預熱、樣板房公開展示之后，本案將正式對外開放。由于前兩次認購均屬于小范圍的購買行為，因此正式開盤將是本案面臨的最為火爆的銷售節(jié)點。 銷售持續(xù)階段 通過客戶口碑傳遞，及行業(yè)內的影響力擴大本案的知名度； 銷售現(xiàn)場通過工程進度的視覺強化本案的購買信心；以及組織一些廣告宣傳、 SP 活動等媒體活動，帶動持續(xù)期內的快速成交。 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 此資料來自 企業(yè) (),大量的管理資料下載 金貴元富 40 訂價原則 基本以南面、西面可采光面為高價面區(qū)，即在相應單價上各增加 5%與 10%。 以南面、東面、西面為景觀面，但一定要在 16F以上，才有景觀可視度，相對單價在 16F 以上有一定的價格跳躍，跳躍幅度在 10%— 15%左右。 而在 22F以上，南面的景觀優(yōu)勢更加明顯，因此建議從此樓層開始再做價格提升，而其他朝向也相應拉升單價，但幅度沒有南面的大。 由于 10F、 11F 在南面受裙房影響，視覺遮擋 比較嚴重，因此 10F、 11F 在南面的價格相應做一定的下調。 南向可采光的東南、西南面，由于房型偏大，因此在單價上要比正南方的單價要低一些。 同樣，東北、西北向的套間單價相對東向、西向 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 此資料來自 企業(yè) (),大量的管理資料下載 金貴元富 41 的單價要略低一些。 而北面的景觀相對比較雷同，價格可以按樓層高度同比例比例上漲。 有關流程、價表的制訂說明 有關銷售價表的制訂需建筑面積測繪完成后方可最終確定。以及有關銷售中財務流程、銷售流程等詳細計劃，我司將待成文后再交貴司討論。 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 此資料來自 企業(yè) (),大量的管理資料下載 金貴元富 42 后記 以上就是我司對于本項目總的企劃概念定位上的一些想法和建議。 我司 將根據(jù)后續(xù)的市場調查分析、客戶蓄水等實際操作數(shù)據(jù)對此企劃方案進行調整，并會及時就修改建議報呈貴方。在此方案基礎上，我司還將對此報告中所闡述的內容進行深化及細化，使之能夠轉化為帶動銷售的生產力。所述內容，仍期盼于聽取各方專業(yè)人士的修正意見。 金豐易居上房銷售 項目事業(yè)一部 2020 年 1 月 30 日