【正文】 平米，目前尚未具體方案。 綠地東上海 我們的競爭策略 市場差異化的業(yè)態(tài)補(bǔ)缺者 市場差異化的檔次區(qū)隔者 市場差異化的區(qū)域領(lǐng)先者 項(xiàng)目本體認(rèn)識 初步定位原則 定位策略及競爭對手確定 ? 以約 2萬平米的大潤發(fā)形成 3層沿街商業(yè)，主要以餐飲、服飾、家裝公司及社區(qū)配套等業(yè)態(tài)為主。 秀沿路商業(yè)街（大潤發(fā)） 市場差異化的區(qū)域區(qū)隔者 相關(guān)案例借鑒 前言 商業(yè)類型 分類 規(guī)模 日人流 核心客戶群 競爭優(yōu)勢 市級中心商業(yè)區(qū) 50萬㎡ 50萬以上 由城區(qū)與中距離郊區(qū)半小時車程居民與辦公人員、旅游者 整體商業(yè)布局、連續(xù)性、較多主力店與特色店支撐 區(qū)域性商業(yè)區(qū) 10萬㎡以上 5萬以上 行政區(qū)域或居住群商業(yè)核心區(qū) 必須有自己主力品牌商家，從而以距離優(yōu)勢留住區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)者 社區(qū)級商業(yè)區(qū) 10萬㎡以下 5千以上 大型住宅社區(qū)商業(yè)中心 ，區(qū)域十五分鐘車程居民 依托居住人口數(shù)量，發(fā)揮低成本優(yōu)勢 主題功能商業(yè)區(qū) 5萬㎡以上 依附于人口密集地 ，交通條件優(yōu)越 依附于人口密集地、交通優(yōu)越地，通常位于旅游景點(diǎn)或物流集散地 特色定位，特色業(yè)態(tài) 由于本項(xiàng)目在地理位置上屬于上海近郊，而且本項(xiàng)目體量不超過 10萬㎡，故市級中心商業(yè)、區(qū)域性商業(yè)的案例可以排除在外，不做參考。 九隆坊 項(xiàng)目概況 九隆坊位于黃興路、國順路路口，北接五角場環(huán)島核心，東臨黃興公園，西連四平路，處于五角場商圈的南部核心位置。九隆坊總體量達(dá) 10萬 ，包括 Coco Park 、怡富商務(wù)廣場、快捷假日酒店，其中 Coco Park建筑面積超過 25000平方米，其中地上 4層，地下 1層。商業(yè)鋪位逾 250個。是一個 集休閑、娛樂、購物為一體的高檔商業(yè)廣場 ，致力于打造出一個舒適、開放的休閑購物空間。 主題商業(yè)案例 大型社區(qū)商業(yè)案例 臨近大潤發(fā)、百安居和大量成熟居住社區(qū)。九隆坊與怡富商務(wù)廣場及快捷假日酒店一同整體開發(fā)。 九隆坊 主題商業(yè)案例 大型社區(qū)商業(yè)案例 九隆坊 業(yè)態(tài) 配比 餐飲 15% 服裝服飾 35% 家電家居 8% 休閑娛樂 12% 其他 5% 商鋪空置 25% 主題商業(yè)案例 大型社區(qū)商業(yè)案例 商業(yè)定位 以年輕人為主；與周邊業(yè)態(tài)差異化；集休閑、娛樂、時尚消費(fèi)區(qū)。 建筑形態(tài) 單一盒子 +街區(qū) +塔樓，采用 “ 內(nèi)街外化 “ 思路，通過構(gòu)筑一條 “ 街鋪型 ” 內(nèi)街。 周邊環(huán)境 距五角場商圈 1km，周邊有大潤發(fā)、國美、百安居等賣場，小區(qū)居民眾多。 租售模式 九隆坊 26000㎡ ，銷售為主（帶租約）； 怡富商務(wù)廣場 48000㎡ ，銷售為主； 快捷假日酒店 34000㎡ ，只租不售。 商業(yè)業(yè)態(tài) 主力店：永樂電器、棒約翰、 ITAT、億翔娛樂游藝中心等及鄰近的大潤發(fā)、百安居。 租售價(jià)格 九隆坊單鋪面積為 50100㎡ ，單價(jià) 27000元 /㎡ ； 怡富商務(wù)廣場單鋪面積為 68182㎡ ，單價(jià) 21000元 /㎡ ； 快捷假日酒店，合作經(jīng)營。 備注 九隆坊 250間商鋪；怡富商務(wù)廣場 170間辦公房；快捷假日酒店 296間套房。 九隆坊 2 4 %怡富商務(wù)廣場45%快捷假日酒店31%租售面積比例 樓層分布 九隆坊 主題商業(yè)案例 大型社區(qū)商業(yè)案例 九隆坊商業(yè)成功因素分析 從銷售角度來說：該項(xiàng)目是成功的。 2022年開盤，在一年內(nèi)全部售完。持續(xù)摸高的商鋪?zhàn)饨鹗沟梦褰菆錾虡I(yè)的商鋪幾乎全部以租賃形式推向市場，只有九隆坊的商鋪是五角場地區(qū)唯一以出售的形式面向市場的。對于廣大中小型品牌或投資者來說，九隆坊這樣銷售型的街化商鋪的出現(xiàn)，是有市場需求的，同時開發(fā)商也及時的回籠了資金。 從租賃角度來說：該項(xiàng)目目前的招商情況是失敗的。 開發(fā)商采用帶 5年租約銷售，由沃華管理公司經(jīng)營管理，由于租期的限制，使得許多品牌商家不考慮本項(xiàng)目，同時在經(jīng)營管理上無法協(xié)調(diào)各個小業(yè)主，造成商場內(nèi)人流稀少，經(jīng)營狀況慘淡；部分商鋪已空置，招商狀況亦比較困難 。 九隆坊 主題商業(yè)案例 大型社區(qū)商業(yè)案例 我們的借鑒： 1. 業(yè)態(tài)組合包括：辦公（出售） +酒店（合作經(jīng)營） +商業(yè)（出售），業(yè)態(tài)可以互補(bǔ)，同時控制租售比例，保證項(xiàng)目正常運(yùn)作的同時開發(fā)商能及時回籠資金。 2. 從商業(yè)布局來看，選擇了最適合該區(qū)域的建筑形式（內(nèi)街外化），靈活的人流動線促進(jìn)了商鋪的銷售。 上海春城位于閔行區(qū)春申路、蓮花南路口，離地鐵一號線蓮花南路出口 ，住宅建筑面積 36萬平方米，總戶數(shù)： 3000，投資商 :上海房地集團(tuán)公司，規(guī)劃毛容積率約為 ，綠化率42%。商業(yè)面積約 4萬平方米 。小區(qū)以美國佛羅里達(dá)社區(qū)建筑跌落式天際線為環(huán)境和規(guī)劃的主題。春申路、蓮花南路上的大潤發(fā)是區(qū)域居民日常消費(fèi)首選，上海春城商業(yè)街， 長約 300米 ，橫貫整個街坊。商業(yè)街兩側(cè)分別連著偉業(yè)路和梅隴地區(qū)的交通主干道蓮花南路，包含了 社區(qū)服務(wù)、服飾、餐飲、娛樂休閑等業(yè)態(tài) ，滿足了小區(qū)居民日常生活的需求。 上海春城商業(yè)街 春城步行街 主題商業(yè)案例 大型社區(qū)商業(yè)案例 大潤發(fā) 業(yè)態(tài) 配比 大賣場 20% 餐飲 20% 服裝服飾 10% 社區(qū)配套 40% 休閑娛樂 10% 商鋪空置 0% 上海春城商業(yè)街 主題商業(yè)案例 大型社區(qū)商業(yè)案例 商業(yè)定位 以滿足小區(qū)居民日常生活為主。 建筑形態(tài) 整條商業(yè)街長約 300米，連接著偉業(yè)路和蓮花南路，住宅底商為主，共 2層。 周邊環(huán)境 閔行莘莊春申板塊，周邊有易買得、屈臣氏、必勝客、各大餐廳、大型菜市場、醫(yī)院、幼兒園、中，小學(xué)等。 租售模式 大潤發(fā)出租，社區(qū)商業(yè)銷售為主。 商業(yè)業(yè)態(tài) 主要以大賣場、社區(qū)配套和餐飲為主。 租售價(jià)格 目前租金 45元 /㎡ /天。 備注 商業(yè)氛圍經(jīng)過 5年時間自發(fā)形成。 上海春城商業(yè)街 主題商業(yè)案例 大型社區(qū)商業(yè)案例 上海春城商業(yè)優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢： 1. 單鋪面積為 50100㎡ ，面積小，便于租售。 2. 依托大潤發(fā)商業(yè)吸引力，社區(qū)底商人氣旺，商業(yè)氛圍良好，便民利民。 3. 商業(yè)業(yè)態(tài)比例自發(fā)形成，由市場決定供求。 4. 社區(qū)商鋪全部銷售，開發(fā)商快速回籠資金，不用后期經(jīng)營管理。 劣勢： 1. 沒有后期運(yùn)營管理，導(dǎo)致人車混雜，一定程度影響了居民生活。 2. 商業(yè)業(yè)態(tài)沒有統(tǒng)一規(guī)劃，比較雜亂，商業(yè)形象一般。 3. 新興商業(yè)街的發(fā)展成熟時間較長。 上海春城商業(yè)街 主題商業(yè)案例 大型社區(qū)商業(yè)案例 我們的借鑒： 1. 商鋪面積控制在 50100㎡ ，底層層高 2層，小面積商鋪總價(jià)低，利于銷售。 2. 持有大潤發(fā)保障了消費(fèi)客流，以銷售為目的的社區(qū)商業(yè)，做成商業(yè)街的建筑形式，利于商業(yè)氛圍的形成。 尚樂坊位于閔行區(qū)蓮花南路與興梅路口，上海春城東面春申景城，同屬于春申板塊，春申景城60萬平方米約 3600戶大型住宅群。均價(jià)約 15000元 /㎡ 左右，開發(fā)商上海蓮申房地產(chǎn)有限公司。定位為中高檔消費(fèi)人群聚集的大型新興居住區(qū)。 尚樂坊總建筑面積 26000平方米 ，定位于社區(qū)商鋪，涉及業(yè)態(tài)有 餐飲、娛樂、健身、休閑、教育及各類生活配套 等，其特色的商業(yè)鋪面吸引了特色品牌餐飲、教育、休閑店的紛紛入駐。 隨著人口的持續(xù)導(dǎo)入，這里將是人口年輕化、文化知識高水平的區(qū)域板塊。 春申景城尚樂坊 主題商業(yè)案例 大型社區(qū)商業(yè)案例 業(yè)態(tài) 配比 餐飲 50% 服裝服飾 10% 社區(qū)配套 20% 休閑娛樂 20% 商鋪空置（內(nèi)街） 15% 春申景城尚樂坊 主題商業(yè)案例 大型社區(qū)商業(yè)案例 商業(yè)定位 打造成淮河中路上的 “ 雁蕩路風(fēng)情街 ” 。 建筑形態(tài) 整條商業(yè)街長約 200米，建筑風(fēng)格為盒子 +街區(qū)，商鋪由獨(dú)立的商業(yè)部分和住宅底商組成，共 2層，部分 3層，底層層高約 、商鋪面積 501000㎡ 不等。 周邊環(huán)境 閔行莘莊春申板塊，周邊有大潤發(fā)、易買得、屈臣氏、必勝客、各大餐廳、大型菜市場、醫(yī)院、幼兒園、中，小學(xué)等。 租售模式 只租不售。 商業(yè)業(yè)態(tài) 主力店有： papajohns、永琪、映山紅、黑三娘、牛滿地、一兆韋德、萬嘉酒店、藏樂湯坊等，業(yè)態(tài)主要以餐飲、娛樂休閑、服飾為主。 租售價(jià)格 目前租金 36元 /㎡ /天。 備注 2022年初陸續(xù)開業(yè)。 主題商業(yè)案例 大型社區(qū)商業(yè)案例 業(yè)態(tài)分布圖 春申景城尚樂坊 主題商業(yè)案例 大型社區(qū)商業(yè)案例 春申景城尚樂坊 主題商業(yè)案例 大型社區(qū)商業(yè)案例 尚樂坊商業(yè)優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢： 1. 開發(fā)商持有商業(yè)物業(yè)，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理。 2. 商業(yè)客戶品牌檔次高，商業(yè)形象好。 3. 與春城步行街業(yè)態(tài)差異化，吸引不同層次客戶。 劣勢： 1. 開發(fā)商回籠資金慢，租金收益不高。 2. 對商業(yè)品牌有一定要求，且租金水平較高，導(dǎo)致內(nèi)街基本空置。 3. 時段性消費(fèi)，主要集中在晚上，白天人氣不旺，比較冷清。 春申景城尚樂坊 主題商