【正文】 。 ?快速土地儲(chǔ)備策略下，負(fù)債規(guī)模和融資成本加大 。 ? 稀缺土地資源總價(jià)過(guò)高，付款條件嚴(yán)格，造成短期資金支付壓力。 ?競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域趨于集中； ?土地市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)下，不能完成預(yù)期區(qū)域布局目標(biāo) 。 ?產(chǎn)品營(yíng)造能力普遍提升，品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)加劇。 ?管理標(biāo)準(zhǔn)化程度低，信息傳遞效率和透明度不高； ?區(qū)域和業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張，管控難度加大 。 ?核心人員對(duì)于公司發(fā)展和管理理解不系統(tǒng)。 ?加快開(kāi)盤(pán)節(jié)奏，加大上半年銷(xiāo)售比例； ?加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，提高市場(chǎng)反應(yīng)速度； ? 預(yù)先辦理前期證件，靈活調(diào)整開(kāi)發(fā)節(jié)奏。 ?動(dòng)態(tài)、嚴(yán)格、集中管理土地款支出，提高資金使用效率，適當(dāng)推遲土地款支付時(shí)間 。 ?積極拓展融資渠道，通過(guò)引入信托、基金等少數(shù)股東增強(qiáng)公司資本實(shí)力。 ?關(guān)注競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手動(dòng)態(tài)、強(qiáng)化區(qū)域深耕； ?整體保持積極擴(kuò)展的態(tài)勢(shì)，多渠道拓展土地，加大二線城市拓展的力度 。 ?強(qiáng)化產(chǎn)品品質(zhì)提升，尋求差異化定位。 ?推進(jìn)海鷗 Ⅱ 進(jìn)程，加快流程梳理和信息系統(tǒng)建設(shè)的速度 。 ?加大人員本地化建設(shè)，從嚴(yán)治企，規(guī)范管理動(dòng)作、加大監(jiān)察力度； ?強(qiáng)制學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，加強(qiáng)公司的計(jì)劃和預(yù)算管控水平。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 第四部分： 2022年業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃 ? 開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù) ? 商業(yè)板塊 ? 其它業(yè)務(wù) 48 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù) — 年度經(jīng)營(yíng)策略 49 抓效益 快周轉(zhuǎn) 促轉(zhuǎn)型 帶團(tuán)隊(duì) ?提高對(duì)公司的利潤(rùn)貢獻(xiàn)，保證集團(tuán)的資本市場(chǎng)形象和持續(xù)融資能力； ?確保結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目 2022年 6月和 12月的竣工節(jié)點(diǎn)，并進(jìn)一步挖掘 2022年可貢獻(xiàn)利潤(rùn)的資源； ?提前安排 2022年的收入結(jié)轉(zhuǎn)資源，保障工程進(jìn)度。 ?保持強(qiáng)勁的銷(xiāo)售勢(shì)頭，加快前期項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)進(jìn)度，加大各項(xiàng)目上半年銷(xiāo)售比例，以規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)； ?加快投資回收速度，新儲(chǔ)備項(xiàng)目原則上 1年內(nèi)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，鼓勵(lì)通過(guò)有效的產(chǎn)品復(fù)制加快周轉(zhuǎn)。 ?經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型，強(qiáng)化產(chǎn)品品質(zhì)提升，產(chǎn)品向高端轉(zhuǎn)型，尋求差異化的產(chǎn)品定位； ?管理轉(zhuǎn)型，提高管理的標(biāo)準(zhǔn)化程度和效率，實(shí)現(xiàn)人與工作目標(biāo)的對(duì)應(yīng)機(jī)制。 ?成熟區(qū)域要提早開(kāi)展區(qū)域內(nèi)新城市拓展團(tuán)隊(duì)組建，以保證新項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)效率； ?新區(qū)域要盡快完善團(tuán)隊(duì)建設(shè)，組建高效運(yùn)營(yíng)的團(tuán)隊(duì)，未來(lái)以此團(tuán)隊(duì)為平臺(tái)，迅速進(jìn)行區(qū)域深化。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù) — 協(xié)議銷(xiāo)售 ?年度計(jì)劃協(xié)議銷(xiāo)售額 231億元，同比增長(zhǎng) 62%。 ? 銷(xiāo)售面積 164萬(wàn)平米，同比增加 19%；銷(xiāo)售均價(jià)（不含車(chē)位） 13,500元 /平米， 同比增加 30%，產(chǎn)品品質(zhì)提升將成為銷(xiāo)售業(yè)績(jī)提升的主要?jiǎng)恿Γ? ? 北京、天津、東北區(qū)域年度銷(xiāo)售額實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，進(jìn)一步鞏固區(qū)域市場(chǎng)地位； ? 新區(qū)域拓展項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)部分項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。 協(xié)議銷(xiāo)售（億元） 區(qū)域 \城市 2022年 2022年 同比增長(zhǎng) 北京區(qū)域 68 100 47% 天津區(qū)域 20 31 55% 東北區(qū)域 40 55 38% 中山公司 15 18 20% 杭州公司 19 新區(qū)域 8 集團(tuán) 143 231 62% 50 43% 13% 24% 8% 8% 1% 3% 協(xié)議銷(xiāo)售額分布 北京區(qū)域 天津區(qū)域 東北區(qū)域 中山公司 杭州公司 重慶公司 海南公司 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù) — 開(kāi)復(fù)工計(jì)劃 2022年開(kāi)復(fù)工計(jì)劃 (萬(wàn)平米） 區(qū)域 /城市 新開(kāi)工面積 復(fù)工面積 竣工面積 月度平均 在建 面積 北京區(qū)域 119 57 35 112 天津區(qū)域 63 59 31 84 東北區(qū)域 106 101 45 103 中山公司 50 32 20 49 杭州公司 36 8 11 公司合計(jì) 374 258 130 310 備注：（ 1）新開(kāi)工面積未包括重慶、海南、上海等年內(nèi)計(jì)劃新增儲(chǔ)備項(xiàng)目； （ 2）復(fù)工計(jì)劃未包括將臺(tái)項(xiàng)目 。 ? 為及時(shí)補(bǔ)充 2022年末銷(xiāo)售資源不足、防范市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)的情況下進(jìn)行資源調(diào)配，年內(nèi)將加大新開(kāi)工面積。 ? 全年計(jì)劃新開(kāi)工 374萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng) 80%；竣工 130萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng) 33%；月度平均在建面積 310萬(wàn)平米，同比增加 70%。 51 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù) — 現(xiàn)金流 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流（億元 ） 區(qū)域 \城市 銷(xiāo)售回款 建設(shè)費(fèi)用支出 北京區(qū)域 62 29 天津區(qū)域 31 14 東北區(qū)域 48 26 中山公司 15 8 杭州公司 15 3 其它項(xiàng)目 4 3 集團(tuán)合計(jì) 175 83 ? 合理匹配各區(qū)域收支，強(qiáng)化現(xiàn)金流管理。 0%100%200%300%400%500%600%700%800% 北京區(qū)域 天津區(qū)域 東北區(qū)域 中山公司 杭州公司 各區(qū)域年度在建支出同比（億元） 2022年 2022年 同比增長(zhǎng) 52 注：其它項(xiàng)目包括遠(yuǎn)洋 .光華國(guó)際、重慶、海南、黃山、上海項(xiàng)目等。 ?不考慮土地款支出，年度開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流入 70億元； ?其中： 全年計(jì)劃銷(xiāo)售回款 175億元； 月度平均在建面積增加 70%，建設(shè)費(fèi)用支出相應(yīng)增加至 83億元。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù) — 結(jié)轉(zhuǎn)收入 ? 區(qū)域深耕策略收效開(kāi)始顯現(xiàn)，傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)區(qū)域收入規(guī)模將大幅增加，收入來(lái)源的區(qū)域分布進(jìn)一步分散 ； ? 充分挖掘各業(yè)務(wù)單元盈利潛能，確保公司在收入規(guī)模大幅增長(zhǎng)的情況下，年度結(jié)轉(zhuǎn)毛利率不低于 2022年水平。 ? 年度開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)計(jì)劃結(jié)轉(zhuǎn)收入 129億元，同比增長(zhǎng) 57%。 53 北京 區(qū)域 50% 天津 區(qū)域 14% 東北 區(qū)域 26% 中山 公司 10% 2022年結(jié)轉(zhuǎn) 收入分布 46 7 16 11 63 17 32 13 北京區(qū)域 天津區(qū)域 東北區(qū)域 中山公司 各區(qū)域結(jié)轉(zhuǎn)收入（億元） 2022年 2022年 注：開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入還包括遠(yuǎn)洋 .光華國(guó)際項(xiàng)目部分出售收入。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù) — 投入資本回報(bào)（ ROIC） ?公司整體投入資本回報(bào)率預(yù)計(jì)將達(dá)到 %，超過(guò) 2022年 %的表現(xiàn)； ?在投入資本回報(bào)率（ ROIC）保持 10% 的水平下，適當(dāng)加大北京區(qū)域土地儲(chǔ)備力度； ?其它區(qū)域在 土地儲(chǔ)備大幅增加的情況下，通過(guò)加快周轉(zhuǎn)、增加利潤(rùn)貢獻(xiàn)，穩(wěn)步提升 ROIC。 投入資本回報(bào) 投入資本回報(bào)率（ ROIC ） 稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 區(qū)域 \城市 2022年 2022年 增長(zhǎng)比例 2022年 北京區(qū)域 % % 31% 天津區(qū)域 % % 9% 東北區(qū)域 % % 38% 中山公司 % % 67% 公司整體 % % 10% ? 堅(jiān)持各區(qū)域資本投入和稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)速度保持合理匹配，進(jìn)一步提高資本的使用效率和回報(bào)水平。 注 ： （ 1）投入資本回報(bào)率（ ROIC） =稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn) /投入資本； （ 2）稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn) =賬面凈利潤(rùn) 177。 財(cái)務(wù)費(fèi)用、溢價(jià)攤銷(xiāo)、非經(jīng)常性損益等； （ 3）公司整體含開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)、投資物業(yè)、其它業(yè)務(wù)等 。 54 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 商業(yè)板塊 — 年度發(fā)展策略 55 ?再造專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì) ?組建商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，整合酒店物業(yè)及相關(guān)經(jīng)營(yíng)單元，建立全鏈條的投資物業(yè)投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)管理平臺(tái)； ?加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，大力引進(jìn)外部?jī)?yōu)秀人才、強(qiáng)化內(nèi)部人才培養(yǎng)。 ?創(chuàng)造商業(yè)模式 ?重點(diǎn)提升投資物業(yè)的前期策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)能力，形成可以復(fù)制的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和商業(yè)模式； ?梳理投資物業(yè)的投資、開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)流程，明晰與開(kāi)發(fā)事業(yè)部等業(yè)務(wù)單元的工作界面。 ?提升成熟物業(yè)業(yè)績(jī)和服務(wù)水平 ?全面提高現(xiàn)有物業(yè)的租金水平和EBITDA利潤(rùn)率，以提高投資物業(yè)的估值和收益； ?提升成熟投資物業(yè)的資產(chǎn)管理、招商運(yùn)營(yíng)和物業(yè)服務(wù)能力，對(duì)接未來(lái)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。 ?加快前期項(xiàng)目推進(jìn)和資產(chǎn)處臵進(jìn)度 ?加快遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城 C區(qū)、天津海河新天地 AB地塊的進(jìn)度，快速增加投資物業(yè)的規(guī)模； ?加快部分低效項(xiàng)目的處臵進(jìn)度，優(yōu)化投資物業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 商業(yè)板塊 — 物業(yè)經(jīng)營(yíng) ? 物業(yè)經(jīng)營(yíng)整體收入達(dá)到 ，同比增加 40%，占總營(yíng)業(yè)額的 %。 56 遠(yuǎn)洋大廈（成熟期） 年度平均出租率 : 96% EBITDA利潤(rùn)率 : 82% 遠(yuǎn)洋 .光華國(guó)際（培育期） 年末累計(jì)出租率： 60% 平均日租金： /平米 .天 遠(yuǎn)洋國(guó)際中心（成熟期） 年度平均出租率： 87% EBITDA利潤(rùn)率 : 72% 平均日租金 : /天 世紀(jì)遠(yuǎn)洋賓館（酒店） 平均入住率 : 60% EBITDA利潤(rùn)率 : 26% 平均每晚房?jī)r(jià) : 410元 /晚 投資物業(yè)（北京） 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 ?加大投資物業(yè)開(kāi)發(fā)力度，計(jì)劃開(kāi)復(fù)工面積 60萬(wàn)平米，同比增加 100%。 ? 繼續(xù)推進(jìn)將臺(tái)商務(wù)中心項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，計(jì)劃 2022年底具備開(kāi)業(yè)條件； ? 加快推進(jìn)遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城 C地塊、遠(yuǎn)洋沁山水 E0 E03商業(yè)、京棉項(xiàng)目和天津 AB地塊建設(shè)； ? 研究資產(chǎn)整售方案，適機(jī)處臵部分現(xiàn)有投資物業(yè)，用于加大新增投資物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)力度； ? 加快處臵會(huì)所、車(chē)庫(kù)、車(chē)位等低效資產(chǎn)。 商業(yè)板塊 — 投資物業(yè)開(kāi)發(fā) 將臺(tái)商務(wù)中心 , 京棉項(xiàng)目 , 海河新天地AB地塊 , 遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城C地塊 , 遠(yuǎn)洋沁山水E02\E03商業(yè) , 投資支出分配（億元 ） 57 ?將臺(tái)商務(wù)中心 ?7月底取得代征公園規(guī)劃手續(xù)； ?8月底酒店、寫(xiě)字樓達(dá)到結(jié)構(gòu)封頂； ?12月底商業(yè)招商率達(dá)到 50%、寫(xiě)字樓 30%； ?遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城 C地塊 ?7月底取得修建性詳規(guī)； ?9月底開(kāi)工； ?遠(yuǎn)洋沁山水E02\E03地塊 ?9月底取得修建性詳規(guī)； ?11月開(kāi)工； ?京棉項(xiàng)目 ?6月底前取得修建性詳規(guī)； ?9月底前開(kāi)工； ?天津 AB地塊項(xiàng)目 ?9月底前 A地塊開(kāi)工，并取得 B地塊修建性詳規(guī)； 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全 》 ， ： 1053527879 其它業(yè)務(wù) — 年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 58 一級(jí) 開(kāi)發(fā) 銷(xiāo)售 代理 物業(yè) 管理 建筑 裝飾 ?經(jīng)營(yíng)策略： 加快前期進(jìn)度，盡快達(dá)到入市條件，獲取二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)，實(shí)現(xiàn)“一二級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)”。 ?經(jīng)營(yíng)目標(biāo)： 全年計(jì)劃安排土地整理支出 22億元，土地整理面積超過(guò) 200萬(wàn)平米。 ?經(jīng)營(yíng)策略： 精心打造專(zhuān)業(yè)資