金豐易居金福得報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 案同時(shí)兼具住宅、酒店、商務(wù)辦公等多重特性，各個(gè)特性都可針對不同的消費(fèi)群體。216。主要集中于時(shí)尚類雜志《QUO》；航空類雜志《東方航空》、《東方金燕》；投資類雜志《理財(cái)周刊》、《財(cái)富》；汽車類雜志等。其中手機(jī)賬單目前可按消費(fèi)金額進(jìn)行選擇性投遞，可增強(qiáng)宣傳推廣的準(zhǔn)確性。由于本案成功的關(guān)鍵在于蓄水期完成的質(zhì)量，因此我司建議在蓄水期（尤其是樣板房公開階段加大廣告的力度），加快銷售的流程。銷售持續(xù)階段通過客戶口碑傳遞，及行業(yè)內(nèi)的影響力擴(kuò)大本案的知名度；銷售現(xiàn)場通過工程進(jìn)度的視覺強(qiáng)化本案的購買信心；以及組織一些廣告宣傳、SP活動(dòng)等媒體活動(dòng)，帶動(dòng)持續(xù)期內(nèi)的快速成交。有關(guān)流程、價(jià)表的制訂說明有關(guān)銷售價(jià)表的制訂需建筑面積測繪完成后方可最終確定。金豐易居同樣，東北、西北向的套間單價(jià)相對東向、西向的單價(jià)要略低一些。正式開盤階段經(jīng)過充分的市場預(yù)熱、樣板房公開展示之后，本案將正式對外開放。但本案可以以我為主，單獨(dú)召開產(chǎn)品推介會(huì)，選擇特定的客戶群，詳盡地進(jìn)行產(chǎn)品介紹，也將取得理想的銷售業(yè)績。既可大幅度增加受眾數(shù)量，也可形成大規(guī)模的口碑傳播。同時(shí)，此類媒體作為大眾型傳媒，對產(chǎn)品的口碑傳播具有巨大的推動(dòng)作用。 突出“頂級”原則高價(jià)位的物業(yè)需要有高價(jià)位的產(chǎn)品包裝。1 售樓中心其他建議增強(qiáng)室內(nèi)燈光強(qiáng)度，盡量采用暖光源，如：鎢絲燈、筒燈、射燈等；洽談桌、休息椅用木制，顏色以木原色、暗紅、褐色等較穩(wěn)重色調(diào)為主；地面鋪設(shè)地毯，或大理石拼花圖案，顏色以深色為主，以增強(qiáng)案場的品質(zhì)感。現(xiàn)場售樓處的裝修布置為與本案作為頂級酒店的企劃包裝相呼應(yīng)，售樓處的設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)體現(xiàn)本案作為商務(wù)酒店的裝潢標(biāo)準(zhǔn)，整體風(fēng)格為現(xiàn)代派的簡約、時(shí)尚，并在總體氛圍中滲透濃郁的貴族氣息及品牌概念。并設(shè)有咖啡吧、簡易餐飲吧的功能。[二] 提供強(qiáng)大的回報(bào)保障鑒于目前上海投資客戶的日益成熟，他們對投資型產(chǎn)品的回報(bào)保障勢必提出更高的要求。例如，保險(xiǎn)箱、中央系統(tǒng)、每層服務(wù)用房及電子監(jiān)視系統(tǒng)等。B 居家智能化：無線上網(wǎng)： 衛(wèi)星電視：衛(wèi)星電視接入。中央吸塵系統(tǒng)室內(nèi)強(qiáng)電設(shè)備及用電量建議電視機(jī) 200W電腦 200W電磁灶 1500W排風(fēng) 100W電吹風(fēng) 400W照明 1500W電水壺 1000W脫排 800W冰柜 800W其他電器 1500W合計(jì)用電量 8000W[三] 智能化配置智能化同樣可以展現(xiàn)項(xiàng)目的實(shí)力和科技時(shí)尚主義在房地產(chǎn)中的運(yùn)用。對于“品牌為先”，我司建議以五星級酒店為參照標(biāo)準(zhǔn)，采用歐美國家在家具專業(yè)領(lǐng)域的品牌產(chǎn)品，不但透出產(chǎn)品的品質(zhì)品位，更是在細(xì)部對“品牌為先”的最佳詮釋。金貴元富（REGAL PALACE）在CBD區(qū)域的商業(yè)氛圍中，更要注重對中國文化根基與風(fēng)水的詮釋：本案面南背北，頗有君臨天下，取財(cái)授權(quán)之意，自古即以此為帝王之象。鐘情本案無可復(fù)制的地段優(yōu)勢，預(yù)計(jì)將有部分超高收入階層購置作為市中心的休閑行宮，作為偶爾放松身心、呼朋喚友的休閑型居住產(chǎn)品。 外地、外籍客戶從我司操作的靜安新格公寓、恒升半島國際中心等個(gè)案的客戶分析上看，外地、外籍客戶占據(jù)了成交客戶的相當(dāng)比例。而隨著目前房產(chǎn)投資熱潮的興起，本案作為酒店式公寓成為本案成功去化的最佳定位方式。同時(shí)本案所在地段也是浦西頂級的商辦地段，引進(jìn)外商常駐公司機(jī)構(gòu)2000余家，其中不乏許多信譽(yù)卓著、業(yè)績優(yōu)良的跨國公司。風(fēng)險(xiǎn)去化：在申博前后，“世博概念盤”價(jià)格上漲幅度驚人，世博概念的能量已提前得到釋放。特別是我司操作的投資類房產(chǎn)產(chǎn)品已成為投資客熱烈追捧的對象。抗性去化：加強(qiáng)樣板房內(nèi)部燈光強(qiáng)度，以具有獨(dú)到品位的裝潢設(shè)計(jì)降低層高的抗性，并相應(yīng)改善產(chǎn)品的企劃包裝。而本案同時(shí)具備“高單價(jià)、高總價(jià)”特性，總價(jià)全線在70萬元以上，市場接受度風(fēng)險(xiǎn)較為明顯。準(zhǔn)現(xiàn)房的物業(yè)狀態(tài)可以給客戶足夠的購買信心，并可以較快地實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。精良的物業(yè)品質(zhì)將是吸納高品位的投資客，也能從目前激烈的市場競爭中脫穎而出。 使用成本較低作為住宅類物業(yè)，本案的水、電、電話等日常生活費(fèi)用較辦公型物業(yè)低廉很多，也降低了住戶的居住成本及未來的經(jīng)營管理成本。 產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅（酒店式商務(wù)公寓）216。第二部分 產(chǎn)品定位一、 項(xiàng)目的SWOT分析四大優(yōu)勢點(diǎn)分析 地段優(yōu)勢顯著178。目錄前言 1產(chǎn)品簡介 2產(chǎn)品定位 3產(chǎn)品建議 20營銷工作計(jì)劃 28后記 42前言鑒于目前市場上CBD區(qū)域高端投資產(chǎn)品的營銷狀況與未來的發(fā)展趨勢。 每層建筑面積：1534M2 總建筑面積：32214M2 地下車位數(shù)量僅185個(gè)本案緊鄰中信泰富廣場、恒隆廣場、上海嘉里中心、上海商城、錦滄文華大酒店、波特曼酒店等，地處南京西路高級商務(wù)圈內(nèi)。產(chǎn)品的地段優(yōu)勢將是支撐本案售價(jià)、樹立投資信心的重要依據(jù)之一。216。本案的硬件設(shè)施的完善性及超前性在目前酒店式公寓中可稱“翹楚”。目前本案的施工狀態(tài)有利于樣板房、公用部位的裝潢包裝，對投資回報(bào)將起到強(qiáng)大的推動(dòng)作用。 高單價(jià)、高總價(jià)產(chǎn)品市場接受度有限據(jù)市場成交反映，目前總價(jià)在80萬以上的小戶型市場接受程度較低。因此，本案作為居住型產(chǎn)品定位，采光條件不佳將是本案的一大缺陷。 金豐易居的專業(yè)品牌實(shí)力l 強(qiáng)大的社會(huì)知名度“金豐易居”通過長時(shí)間的品牌經(jīng)營累計(jì)了廣泛的社會(huì)知名度及市場信賴度。加之本案目標(biāo)售價(jià)較高，給予投資客的市場選擇余地較大，這將直接導(dǎo)致投資客的投資分流，對本案的迅速去化帶來一定影響。目前該區(qū)域內(nèi)云集浦西諸多頂級消費(fèi)商場、酒店，已成為上海高檔消費(fèi)區(qū)的代表。整合優(yōu)勢提高產(chǎn)品價(jià)值本案規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)間較早，產(chǎn)品設(shè)計(jì)已非常落后，5部電梯、停車位有限，已不能滿足目前甲級辦公樓的實(shí)際需要。更需值得一提的是，
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