【正文】 的代表。商場經(jīng)營對象將影響本案去化情況本案一至八樓目前已定由大洋百貨進(jìn)行經(jīng)營。加之本案目標(biāo)售價(jià)較高，給予投資客的市場選擇余地較大，這將直接導(dǎo)致投資客的投資分流，對本案的迅速去化帶來一定影響。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析高價(jià)位小房型市場前景并不樂觀本案目標(biāo)售價(jià)較高，銷售單價(jià)僅次于“世福匯”。 金豐易居的專業(yè)品牌實(shí)力l 強(qiáng)大的社會知名度“金豐易居”通過長時(shí)間的品牌經(jīng)營累計(jì)了廣泛的社會知名度及市場信賴度。機(jī)會點(diǎn)分析 投資經(jīng)營服務(wù)的推出為體現(xiàn)投資的安全性及獲利性，我司建議實(shí)施的“回租經(jīng)營”方式，開拓投資類房產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營服務(wù)平臺，降低投資客戶的投資風(fēng)險(xiǎn)，將使本案具備更為強(qiáng)大的投資類房產(chǎn)市場服務(wù)功能。因此，本案作為居住型產(chǎn)品定位，采光條件不佳將是本案的一大缺陷。本案的爛尾樓“前科”與其目前的包裝定位發(fā)生明顯的沖突，在被客戶充分了解的情況下將對本案的去化將造成一定的不利影響。 高單價(jià)、高總價(jià)產(chǎn)品市場接受度有限據(jù)市場成交反映，目前總價(jià)在80萬以上的小戶型市場接受程度較低。而本案體量多達(dá)500余套，總價(jià)又相對較高。目前本案的施工狀態(tài)有利于樣板房、公用部位的裝潢包裝，對投資回報(bào)將起到強(qiáng)大的推動作用。高品質(zhì)、新穎別致的室內(nèi)裝潢將直接沖擊客戶的視覺感官，激起其強(qiáng)烈的購買欲望，也是支撐本案售價(jià)的重要砝碼。本案的硬件設(shè)施的完善性及超前性在目前酒店式公寓中可稱“翹楚”。因此本案還具有作為小型辦公房的功能定位，這使本案的使用功能性、客戶選擇面更為廣泛。216。 經(jīng)營方式靈活住宅類小戶型在投資經(jīng)營方式上較為靈活，既可作為住宅出租，也可作為商務(wù)房進(jìn)行使用，甚至可作為酒店按日或按時(shí)出租。產(chǎn)品的地段優(yōu)勢將是支撐本案售價(jià)、樹立投資信心的重要依據(jù)之一。 辦公發(fā)達(dá)本案旁以中信泰富為首的辦公區(qū)是目前浦西地區(qū)首屈一指的甲A級辦公區(qū)域，許多跨國、國內(nèi)的超一流企業(yè)都選擇在此辦公。 每層建筑面積：1534M2 總建筑面積：32214M2 地下車位數(shù)量僅185個本案緊鄰中信泰富廣場、恒隆廣場、上海嘉里中心、上海商城、錦滄文華大酒店、波特曼酒店等，地處南京西路高級商務(wù)圈內(nèi)。并制訂【金富得大廈】一整套切實(shí)可行的整合營銷策略，同時(shí)，具此特別提出了關(guān)于本案營銷包裝的特殊方法與通路。目錄前言 1產(chǎn)品簡介 2產(chǎn)品定位 3產(chǎn)品建議 20營銷工作計(jì)劃 28后記 42前言鑒于目前市場上CBD區(qū)域高端投資產(chǎn)品的營銷狀況與未來的發(fā)展趨勢。本報(bào)告僅向委托方暨合作方闡述，報(bào)告中的內(nèi)容、思路、觀念和整體運(yùn)作方案應(yīng)予高度保密。第二部分 產(chǎn)品定位一、 項(xiàng)目的SWOT分析四大優(yōu)勢點(diǎn)分析 地段優(yōu)勢顯著178。目前該地區(qū)的辦公房行情非常看內(nèi)好，其租賃價(jià)格及出租率也在浦西地區(qū)屬于頂級水平。 產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅（酒店式商務(wù)公寓）216。其投資渠道多樣，獲利性也較強(qiáng)。 使用成本較低作為住宅類物業(yè)，本案的水、電、電話等日常生活費(fèi)用較辦公型物業(yè)低廉很多，也降低了住戶的居住成本及未來的經(jīng)營管理成本。此外，本案在物業(yè)配套設(shè)施方面也為商務(wù)辦公考慮周全，除開辟商務(wù)中心外，還在會所區(qū)域內(nèi)開辟小型會議場所，滿足商務(wù)辦公的需求。精良的物業(yè)品質(zhì)將是吸納高品位的投資客，也能從目前激烈的市場競爭中脫穎而出。216。準(zhǔn)現(xiàn)房的物業(yè)狀態(tài)可以給客戶足夠的購買信心，并可以較快地實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。較大的個案供給量，將對短期的有效市場需求造成巨大壓力，為本案的迅速去化帶來一定阻力。而本案同時(shí)具備“高單價(jià)、高總價(jià)”特性，總價(jià)全線在70萬元以上，市場接受度風(fēng)險(xiǎn)較為明顯?？剐匀セ杭訌?qiáng)現(xiàn)場地盤包裝?？剐匀セ杭訌?qiáng)樣板房內(nèi)部燈光強(qiáng)度，以具有獨(dú)到品位的裝潢設(shè)計(jì)降低層高的抗性，并相應(yīng)改善產(chǎn)品的企劃包裝。 高價(jià)小戶型已開辟市場隨著小戶型市場的逐漸升溫，目前在銷的小戶型產(chǎn)品的售價(jià)呈直線上升的走勢。特別是我司操作的投資類房產(chǎn)產(chǎn)品已成為投資客熱烈追捧的對象。而從市場調(diào)查上得知，“世福匯”主打地段概念，銷售情況不佳，并未能支撐其22000元/M2的單價(jià)。風(fēng)險(xiǎn)去化：在申博前后，“世博概念盤”價(jià)格上漲幅度驚人，世博概念的能量已提前得到釋放。若包裝定位過于大眾化，將直接降低本案的品質(zhì)感，甚至對本案的高檔定位也將造成影響。同時(shí)本案所在地段也是浦西頂級的商辦地段，引進(jìn)外商常駐公司機(jī)構(gòu)2000余家，其中不乏許多信譽(yù)卓著、業(yè)績優(yōu)良的跨國公司。據(jù)業(yè)內(nèi)權(quán)威機(jī)構(gòu)分析，市中心酒店式公寓的需求遠(yuǎn)未達(dá)飽和，市場供需矛盾非常尖銳。而隨著目前房產(chǎn)投資熱潮的興起，本案作為酒店式公寓成為本案成功去化的最佳定位方式。隨著酒店式公寓市場的逐漸成熟、以金銀匯、靜安新格公寓、恒升半島國際中心等高價(jià)位酒店式公寓的迅速熱銷，一批具備高投資能力的投資客戶已浮出水面。 外地、外籍客戶從我司操作的靜安新格公寓、恒升半島國際中心等個案的客戶分析上看，外地、外籍客戶占據(jù)了成交客戶的相當(dāng)比例。與居住市中心五星級酒店相比，酒店式公寓在軟硬件服務(wù)條件上可與之相媲美，但資金投入?yún)s明顯低廉許多。鐘情本案無可復(fù)制的地段優(yōu)勢，預(yù)計(jì)將有部分超高收入階層購置作為市中心的休閑行宮，作為偶爾放松身心、呼朋喚友的休閑型居住產(chǎn)品。“萬國中心”以磅礴的氣勢，凸顯與世界潮流和諧統(tǒng)一的未來國際生活觀：即商業(yè)之中透出文化氣質(zhì)；工作之間盡享時(shí)尚生活。金貴元富（REGAL PALACE）在CBD區(qū)域的商業(yè)氛圍中，更要注重對中國文化根基與風(fēng)水的詮釋：本案面南背北，頗有君臨天下，取財(cái)授權(quán)之意，自古即以此為帝王之象。對投資客而言，這等同于選擇了一個有回報(bào)的物業(yè)和一份超越金錢的優(yōu)越感；對“商務(wù)空中飛人”等入住者來說，選擇上海最繁華的區(qū)域—“梅、泰、恒”正靜安CBD進(jìn)行商務(wù)活動，本身就是對其身份和能力的首肯，及充分證明商務(wù)價(jià)值內(nèi)涵的豐富、充盈。對于“品牌為先”，我司建議以五星級酒店為參照標(biāo)準(zhǔn)，采用歐美國家在家具專業(yè)領(lǐng)域的品牌產(chǎn)品，不但透出產(chǎn)品的品質(zhì)品位，更是在細(xì)部對“品牌為先”的最佳詮釋。電話： IDD接口必須保