【正文】 指的甲A級(jí)辦公區(qū)域，許多跨國(guó)、國(guó)內(nèi)的超一流企業(yè)都選擇在此辦公。因此本案還具有作為小型辦公房的功能定位，這使本案的使用功能性、客戶選擇面更為廣泛。而本案體量多達(dá)500余套，總價(jià)又相對(duì)較高。機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 投資經(jīng)營(yíng)服務(wù)的推出為體現(xiàn)投資的安全性及獲利性，我司建議實(shí)施的“回租經(jīng)營(yíng)”方式，開拓投資類房產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)，降低投資客戶的投資風(fēng)險(xiǎn)，將使本案具備更為強(qiáng)大的投資類房產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)功能。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)對(duì)象將影響本案去化情況本案一至八樓目前已定由大洋百貨進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。三、客戶定位 本市高端投資客所謂“高端投資客”，即投資標(biāo)的價(jià)位高、投資意識(shí)成熟的客戶群體。四、本案的案名建議萬(wàn)國(guó)中心（EMBASSY CENTRE）經(jīng)濟(jì)發(fā)展造就上海與世界各國(guó)的交流舞臺(tái)。例如：電視： 可以采用當(dāng)今最風(fēng)行的液晶視頻，保證畫面的純正。物業(yè)公告：及時(shí)獲取物業(yè)最新通告消息。（最后由物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司制定）四、產(chǎn)品會(huì)所建議[一] 商務(wù)類多功能會(huì)議室：由中小型二至三個(gè)會(huì)議室組成，每間會(huì)議室內(nèi)除會(huì)議專用桌椅外，配置音響、投影、廣播等視聽功能。銷售員的著裝應(yīng)體現(xiàn)沉穩(wěn)、專業(yè)的個(gè)性內(nèi)涵。 “針對(duì)投放”原則針對(duì)本案體量較大、功能性較多、客戶群相對(duì)分散的特點(diǎn)，本案的推廣應(yīng)貫徹“準(zhǔn)確、有效”原則，根據(jù)目標(biāo)客戶群選擇具有強(qiáng)烈針對(duì)性的媒體通路進(jìn)行推廣宣傳，確保媒體投放的成功率。 會(huì)員資料針對(duì)若干有較強(qiáng)消費(fèi)能力的CLUB進(jìn)行針對(duì)性投遞。訂價(jià)原則基本以南面、西面可采光面為高價(jià)面區(qū)，即在相應(yīng)單價(jià)上各增加5%與10%。所述內(nèi)容，仍期盼于聽取各方專業(yè)人士的修正意見。會(huì)員認(rèn)購(gòu)一般放在正式開盤前一周左右（與樣板房開放同時(shí)）。 公眾媒體投放我司建議本案可制作介紹短片，在目前上海的甲級(jí)寫字樓、地鐵等人流聚集處進(jìn)行播放。216。注：在此階段中銷售電話應(yīng)已投入使用，為保證接待的連貫性、有效性，該售樓電話應(yīng)作為本案日后開盤銷售的固定接待電話。更重要的是，他們擁有豐富的管理高檔投資型產(chǎn)品，特別是“酒店式公寓”或“產(chǎn)權(quán)酒店”的經(jīng)驗(yàn)與心得，而且還有一定的經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)驗(yàn)，使本案的投資價(jià)值得到充分的體現(xiàn)與保證。防災(zāi)自動(dòng)報(bào)警：各戶起居室、臥室、公共走廊及地下車庫(kù)內(nèi)裝置有火災(zāi)探測(cè)器，每戶廚房設(shè)置有燃?xì)庑孤┨綔y(cè)器，以便能做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱患、及時(shí)報(bào)警和及時(shí)滅火。第三部分 產(chǎn)品建議 一、產(chǎn)品平面分隔功能建議（見附圖）建議產(chǎn)品分隔后每套平均建筑面積不超過(guò)55M2二、產(chǎn)品硬件設(shè)施建議本案的功能“商務(wù)+居住+投資+品質(zhì)”商務(wù)概念—產(chǎn)品的性質(zhì)與保障居住功能—服務(wù)設(shè)施及管理的保障投資概念—永續(xù)經(jīng)營(yíng)的保障品質(zhì)概念—消費(fèi)行為與消費(fèi)群體的保障所以，我們要達(dá)成這樣的共識(shí)：品牌化+專業(yè)化，打造滬上頂級(jí)酒店式商務(wù)公寓[一] 基本家具配置凸現(xiàn)產(chǎn)品的差異性和個(gè)性化，除了產(chǎn)品本身之外，選擇怎樣的設(shè)施設(shè)備同樣致關(guān)重要，尤其是室內(nèi)的基本家具配置。目前上海擁有兩套物業(yè)的人正越來(lái)越多。整合優(yōu)勢(shì)提高產(chǎn)品價(jià)值本案規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)間較早，產(chǎn)品設(shè)計(jì)已非常落后，5部電梯、停車位有限，已不能滿足目前甲級(jí)辦公樓的實(shí)際需要。加之本案目標(biāo)售價(jià)較高，給予投資客的市場(chǎng)選擇余地較大，這將直接導(dǎo)致投資客的投資分流，對(duì)本案的迅速去化帶來(lái)一定影響。因此，本案作為居住型產(chǎn)品定位，采光條件不佳將是本案的一大缺陷。目前本案的施工狀態(tài)有利于樣板房、公用部位的裝潢包裝，對(duì)投資回報(bào)將起到強(qiáng)大的推動(dòng)作用。216。 每層建筑面積：1534M2 總建筑面積：32214M2 地下車位數(shù)量?jī)H185個(gè)本案緊鄰中信泰富廣場(chǎng)、恒隆廣場(chǎng)、上海嘉里中心、上海商城、錦滄文華大酒店、波特曼酒店等，地處南京西路高級(jí)商務(wù)圈內(nèi)。第二部分 產(chǎn)品定位一、 項(xiàng)目的SWOT分析四大優(yōu)勢(shì)點(diǎn)分析 地段優(yōu)勢(shì)顯著178。 使用成本較低作為住宅類物業(yè)，本案的水、電、電話等日常生活費(fèi)用較辦公型物業(yè)低廉很多，也降低了住戶的居住成本及未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理成本。準(zhǔn)現(xiàn)房的物業(yè)狀態(tài)可以給客戶足夠的購(gòu)買信心，并可以較快地實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。抗性去化：加強(qiáng)樣板房?jī)?nèi)部燈光強(qiáng)度，以具有獨(dú)到品位的裝潢設(shè)計(jì)降低層高的抗性，并相應(yīng)改善產(chǎn)品的企劃包裝。風(fēng)險(xiǎn)去化：在申博前后，“世博概念盤”價(jià)格上漲幅度驚人，世博概念的能量已提前得到釋放。而隨著目前房產(chǎn)投資熱潮的興起，本案作為酒店式公寓成為本案成功去化的最佳定位方式。鐘情本案無(wú)可復(fù)制的地段優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)將有部分超高收入階層購(gòu)置作為市中心的休閑行宮，作為偶爾放松身心、呼朋喚友的休閑型居住產(chǎn)品。對(duì)于“品牌為先”，我司建議以五星級(jí)酒店為參照標(biāo)準(zhǔn)，采用歐美國(guó)家在家具專業(yè)領(lǐng)域的品牌產(chǎn)品，不但透出產(chǎn)品的品質(zhì)品位，更是在細(xì)部對(duì)“品牌為先”的最佳詮釋。B 居家智能化：無(wú)線上網(wǎng)： 衛(wèi)星電視：衛(wèi)星電視接入。[二] 提供強(qiáng)大的回報(bào)保障鑒于目前上海投資客戶的日益成熟，他們對(duì)投資型產(chǎn)品的回報(bào)保障勢(shì)必提出更高的要求。現(xiàn)場(chǎng)售樓處的裝修布置為與本案作為頂級(jí)酒店的企劃包裝相呼應(yīng)，售樓處的設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)體現(xiàn)本案作為商務(wù)酒店的裝潢標(biāo)準(zhǔn)，整體風(fēng)格為現(xiàn)代派的簡(jiǎn)約、時(shí)尚，并在總體氛圍中滲透濃郁的貴族氣息及品牌概念。 突出“頂級(jí)”原則高價(jià)位的物業(yè)需要有高價(jià)位的產(chǎn)品包裝。既可大幅度增加受眾數(shù)量，也可形成大規(guī)模的口碑傳播。正式開盤階段經(jīng)過(guò)充分的市場(chǎng)預(yù)熱、樣板房公開展示之后，本案將正式對(duì)外開放。金豐易居銷售持續(xù)階段通過(guò)客戶口碑傳遞，及行業(yè)內(nèi)的影響力擴(kuò)大本案的知名度；銷售現(xiàn)場(chǎng)通過(guò)工程進(jìn)度的視覺強(qiáng)化本案的購(gòu)買信心；以及組織一些廣告宣傳、SP活動(dòng)等媒體活動(dòng)，帶動(dòng)持續(xù)期內(nèi)的快速成交。其中手機(jī)賬單目前可按消費(fèi)金額進(jìn)行選擇性投遞，可增強(qiáng)宣傳推廣的準(zhǔn)確性。216。售樓處的硬件設(shè)施應(yīng)選擇高檔時(shí)尚的風(fēng)格路線。所以，根據(jù)目前市場(chǎng)上同類產(chǎn)品的