金豐易居金福得報(bào)告-展示頁(yè)
2025-05-23 03:46本頁(yè)面
【正文】 施具備的頂級(jí)品質(zhì)本案所選擇的軟硬件設(shè)施均屬頂級(jí)配置，可媲美五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)，在硬件設(shè)計(jì)中總結(jié)目前酒店式公寓的物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，并為未來(lái)的物業(yè)維護(hù)預(yù)留了空間和條件。此外，本案在物業(yè)配套設(shè)施方面也為商務(wù)辦公考慮周全，除開(kāi)辟商務(wù)中心外，還在會(huì)所區(qū)域內(nèi)開(kāi)辟小型會(huì)議場(chǎng)所，滿足商務(wù)辦公的需求。 具有高科技的商務(wù)屬性本案在設(shè)計(jì)建造中對(duì)智能化設(shè)施做了詳盡的規(guī)劃，使之在居住外同樣滿足商務(wù)辦公的全部需求，并預(yù)留了未來(lái)發(fā)展、升級(jí)的空間。 使用成本較低作為住宅類物業(yè)，本案的水、電、電話等日常生活費(fèi)用較辦公型物業(yè)低廉很多，也降低了住戶的居住成本及未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理成本。 支付壓力輕住宅類物業(yè)的首付僅需三成（目標(biāo)價(jià)位在7000元/M2以上），最高貸款年限達(dá)30年，其首付、月還款壓力較小，投資回報(bào)率較容易獲得保障。其投資渠道多樣，獲利性也較強(qiáng)。216。 產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅（酒店式商務(wù)公寓）216。 頂級(jí)酒店云集本案所在地段還是目前浦西地區(qū)高星級(jí)酒店最為密集的地段，目前本地段由這些高檔酒店成功帶動(dòng)，成為萬(wàn)商云集的“頂級(jí)空中驛站”。目前該地區(qū)的辦公房行情非?？磧?nèi)好，其租賃價(jià)格及出租率也在浦西地區(qū)屬于頂級(jí)水平。178。第二部分 產(chǎn)品定位一、 項(xiàng)目的SWOT分析四大優(yōu)勢(shì)點(diǎn)分析 地段優(yōu)勢(shì)顯著178。 ，地上29層，地下2層，其中18層為商業(yè)用裙房，9層以上為辦公綜合用房。本報(bào)告僅向委托方暨合作方闡述，報(bào)告中的內(nèi)容、思路、觀念和整體運(yùn)作方案應(yīng)予高度保密。同時(shí)旨在設(shè)定【金富得大廈】的營(yíng)銷對(duì)象，市場(chǎng)細(xì)分方案，項(xiàng)目整合運(yùn)作方案，我司對(duì)【金富得大廈】營(yíng)銷企劃綱要進(jìn)行了整體闡述。目錄前言 1產(chǎn)品簡(jiǎn)介 2產(chǎn)品定位 3產(chǎn)品建議 20營(yíng)銷工作計(jì)劃 28后記 42前言鑒于目前市場(chǎng)上CBD區(qū)域高端投資產(chǎn)品的營(yíng)銷狀況與未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。本【營(yíng)銷企劃報(bào)告】載明了我司對(duì)【金富得大廈】所做的市場(chǎng)分析結(jié)果及項(xiàng)目的定性、定量成果，并提出了我司對(duì)本產(chǎn)品的戰(zhàn)略研究定位。并制訂【金富得大廈】一整套切實(shí)可行的整合營(yíng)銷策略，同時(shí)，具此特別提出了關(guān)于本案營(yíng)銷包裝的特殊方法與通路。第一部分 產(chǎn)品簡(jiǎn)介項(xiàng)目基礎(chǔ)資料項(xiàng)目名稱：金富得商務(wù)大廈項(xiàng)目地點(diǎn)：靜安區(qū)陜西北路288號(hào) 南距南京西路30m，西臨陜西北路 東靠江寧路，北抵奉賢路項(xiàng)目概況：目前項(xiàng)目已結(jié)構(gòu)封頂，外立面施工過(guò)半，在建過(guò)程之中。 每層建筑面積：1534M2 總建筑面積：32214M2 地下車位數(shù)量?jī)H185個(gè)本案緊鄰中信泰富廣場(chǎng)、恒隆廣場(chǎng)、上海嘉里中心、上海商城、錦滄文華大酒店、波特曼酒店等，地處南京西路高級(jí)商務(wù)圈內(nèi)。 頂級(jí)商業(yè)本案位于南京西路陜西北路交界，周邊云集中信泰富、恒隆廣場(chǎng)、上海商城、梅隴鎮(zhèn)伊勢(shì)丹等著名商業(yè)中心，是目前上海最頂級(jí)、消費(fèi)層次最高的商業(yè)地段之一。 辦公發(fā)達(dá)本案旁以中信泰富為首的辦公區(qū)是目前浦西地區(qū)首屈一指的甲A級(jí)辦公區(qū)域，許多跨國(guó)、國(guó)內(nèi)的超一流企業(yè)都選擇在此辦公。178。產(chǎn)品的地段優(yōu)勢(shì)將是支撐本案售價(jià)、樹(shù)立投資信心的重要依據(jù)之一。 住宅產(chǎn)品在當(dāng)?shù)鼐哂邢∪毙员景甘悄壳笆袌?chǎng)上極少數(shù)擁有住宅產(chǎn)權(quán)的小戶型產(chǎn)品，在所在地段更屬絕無(wú)僅有。 經(jīng)營(yíng)方式靈活住宅類小戶型在投資經(jīng)營(yíng)方式上較為靈活，既可作為住宅出租，也可作為商務(wù)房進(jìn)行使用，甚至可作為酒店按日或按時(shí)出租。216。216。產(chǎn)品包裝中體現(xiàn)的優(yōu)勢(shì)216。因此本案還具有作為小型辦公房的功能定位，這使本案的使用功能性、客戶選擇面更為廣泛。216。本案的硬件設(shè)施的完善性及超前性在目前酒店式公寓中可稱“翹楚”。216。高品質(zhì)、新穎別致的室內(nèi)裝潢將直接沖擊客戶的視覺(jué)感官，激起其強(qiáng)烈的購(gòu)買欲望，也是支撐本案售價(jià)的重要砝碼。 完善超前的物業(yè)管理服務(wù)本案的物業(yè)管理服務(wù)將聘請(qǐng)資深物業(yè)管理公司擔(dān)綱經(jīng)營(yíng)，以“周全、完善、超前”為宗旨，以商務(wù)辦公、酒店居住等方面為切入口，為使用客戶提供全方位的管理服務(wù)，以增加產(chǎn)品本身的附加值。目前本案的施工狀態(tài)有利于樣板房、公用部位的裝潢包裝，對(duì)投資回報(bào)將起到強(qiáng)大的推動(dòng)作用。劣勢(shì)點(diǎn)分析 道路交通不暢本案距離南京西路僅30米，但作為本案最主要的交通通道——陜西北路為單行道，自南向北無(wú)法通行，部分駕車業(yè)主須繞道至北京路方可進(jìn)入本案，這將對(duì)本案的車輛進(jìn)出、人流聚集帶來(lái)極大的不便。而本案體量多達(dá)500余套，總價(jià)又相對(duì)較高。抗性去化：在開(kāi)盤(pán)前增加客戶蓄水階段，從多條通路挖掘有效客戶。 高單價(jià)、高總價(jià)產(chǎn)品市場(chǎng)接受度有限據(jù)市場(chǎng)成交反映，目前總價(jià)在80萬(wàn)以上的小戶型市場(chǎng)接受程度較低。抗性去化：必須在功能性、高標(biāo)準(zhǔn)性、服務(wù)性做足產(chǎn)品的文章，盡力體現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值感，以產(chǎn)品各方面優(yōu)勢(shì)的體現(xiàn)來(lái)吸引客戶，減少單價(jià)、總價(jià)抗性。本案的爛尾樓“前科”與其目前的包裝定位發(fā)生明顯的沖突，在被客戶充分了解的情況下將對(duì)本案的去化將造成一定的不利影響。通過(guò)外立面的改建、工地圍墻、售樓處等表現(xiàn)出全新的項(xiàng)目形象。因此，本案作為居住型產(chǎn)品定位，采光條件不佳將是本案的一大缺陷。層高過(guò)低，扣除梁高。機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 投資經(jīng)營(yíng)服務(wù)的推出為體現(xiàn)投資的安全性及獲利性，我司建議實(shí)施的“回租經(jīng)營(yíng)”方式，開(kāi)拓投資類房產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)，降低投資客戶的投資風(fēng)險(xiǎn)，將使本案具備更為強(qiáng)大的投資類房產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)功能。在“靜安新格公寓”、“恒升半島國(guó)際中心”、“世紀(jì)時(shí)空”等開(kāi)價(jià)在萬(wàn)元以上后，“世福匯”開(kāi)價(jià)達(dá)22000元/M2。 金豐易居的專業(yè)品牌實(shí)力l 強(qiáng)大的社會(huì)知名度“金豐易居”通過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的品牌經(jīng)營(yíng)累計(jì)了廣泛的社會(huì)知名度及市場(chǎng)信賴度。l 具有豐富投資客戶資源我司在一系列投資類產(chǎn)品的操作中已掌握了豐富的投資客戶資源，以此作為本案的目標(biāo)客戶群，將直接帶動(dòng)本案的迅速去化。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析高價(jià)位小房型市場(chǎng)前景并不樂(lè)觀本案目標(biāo)售價(jià)較高，銷售單價(jià)僅
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