【正文】 我司將根據(jù)后續(xù)的市場調(diào)查分析、客戶蓄水等實(shí)際操作數(shù)據(jù)對此企劃方案進(jìn)行調(diào)整，并會及時就修改建議報(bào)呈貴方。而在22F以上，南面的景觀優(yōu)勢更加明顯，因此建議從此樓層開始再做價格提升，而其他朝向也相應(yīng)拉升單價，但幅度沒有南面的大。內(nèi)部認(rèn)購時間一般是在開盤前的兩周左右。 路段包裝選擇人流、車流集中的市中心商辦區(qū)、交通干道（如淮海中路、南京西路等）進(jìn)行路段的包裝推廣，力爭在短時間內(nèi)達(dá)到較高的社會認(rèn)知度。除在“金豐易居網(wǎng)”、“安家網(wǎng)”等著名房產(chǎn)類網(wǎng)站上發(fā)布信息外，還可以在“新浪”、“上海熱線”等門戶網(wǎng)站上發(fā)布信息。 “密集轟炸”原則為配合本案在短時間內(nèi)迅速去化的目標(biāo)，本案在廣告費(fèi)用充足的情況下應(yīng)采用“集中轟炸”方式，各種媒體多管齊下，在短時間內(nèi)達(dá)到客戶量的最大化。 以我為主原則本案在目前的酒店式公寓市場中具有明顯的獨(dú)特性，市場的類比性不強(qiáng)。即一切服務(wù)向“五星級酒店服務(wù)”靠攏；處處體現(xiàn)本案的整體形象。這些戶外廣告作為本案第一輪的廣告攻勢，用以吸引路過或工作、居住于周邊的高收入客戶，激發(fā)購買欲望，并迅速實(shí)現(xiàn)本案的口碑傳播。兼具備代訂機(jī)票、旅館房間等功能。 有較多相對固定的客源群這就是更多的人愿意投資和租用物業(yè)經(jīng)營良好的投資型產(chǎn)品的根本原因。智能IC卡：在樓宇內(nèi)，IC卡不僅能替代貨幣支付購物及繳納水、電、氣等費(fèi)用，更可用此卡來保存?zhèn)€人信息。門禁對講：大門和樓宇入口共設(shè)有兩道門禁，專門身份識別系統(tǒng)可自動識別業(yè)主手中的IC卡，而有效避免了閑雜人員進(jìn)入園區(qū)內(nèi)，增加業(yè)主們的安全感。且每戶提供兩條電話線入戶，滿足對外的通訊聯(lián)絡(luò)。金貴元富，更將以海派文化與人文氣質(zhì)兼糅并蓄為世人矚目；不但在品質(zhì)上體現(xiàn)“高尚”，更立足于在品位上倡導(dǎo)“時尚”的潮流。也就是最受“商務(wù)空中飛人”推崇的集經(jīng)貿(mào)、休閑、生活于一體的酒店式商務(wù)公寓。目前類似購置酒店式公寓作為公司資產(chǎn)的現(xiàn)象已經(jīng)悄然出現(xiàn)，而本案位于市中心繁華地段，周邊云集大量實(shí)力型公司企業(yè)，相信會對本案的去化起到不可低估的推動作用。這類客戶以地段、軟硬件品質(zhì)作為衡量酒店式公寓投資價值的標(biāo)尺，對地處市中心、高價位的酒店式公寓情有獨(dú)鐘。作為酒店式公寓，本案具備市中心的優(yōu)勢位置，便利的生活設(shè)施不言而喻，中央商務(wù)圈內(nèi)恒隆、中信泰福、梅龍鎮(zhèn)廣場、上海商城等甲級辦公樓又為其提供了充足的商務(wù)客源，從酒店式商務(wù)公寓的市場來看，目前本案周邊有嘉里中心、上海商城等少數(shù)幾個酒店式公寓項(xiàng)目，但這些物業(yè)的租售率均接近100％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場需求。小戶型市場的推案量較大目前上海酒店式公寓的市場供應(yīng)量程逐年上升的趨勢，除今年下半年供應(yīng)量迅速放大外，2003年還將有大量新產(chǎn)品推向市場，對本案將形成較大的沖擊。因此，本案作為高價位商務(wù)酒店式公寓，市場前景不容過分樂觀。在“靜安新格公寓”、“恒升半島國際中心”、“世紀(jì)時空”等開價在萬元以上后，“世福匯”開價達(dá)22000元/M2。通過外立面的改建、工地圍墻、售樓處等表現(xiàn)出全新的項(xiàng)目形象?？剐匀セ涸陂_盤前增加客戶蓄水階段，從多條通路挖掘有效客戶。 完善超前的物業(yè)管理服務(wù)本案的物業(yè)管理服務(wù)將聘請資深物業(yè)管理公司擔(dān)綱經(jīng)營，以“周全、完善、超前”為宗旨，以商務(wù)辦公、酒店居住等方面為切入口，為使用客戶提供全方位的管理服務(wù)，以增加產(chǎn)品本身的附加值。216。216。178。第一部分 產(chǎn)品簡介項(xiàng)目基礎(chǔ)資料項(xiàng)目名稱：金富得商務(wù)大廈項(xiàng)目地點(diǎn)：靜安區(qū)陜西北路288號 南距南京西路30m，西臨陜西北路 東靠江寧路，北抵奉賢路項(xiàng)目概況：目前項(xiàng)目已結(jié)構(gòu)封頂，外立面施工過半，在建過程之中。同時旨在設(shè)定【金富得大廈】的營銷對象，市場細(xì)分方案，項(xiàng)目整合運(yùn)作方案，我司對【金富得大廈】營銷企劃綱要進(jìn)行了整體闡述。178。216。 具有高科技的商務(wù)屬性本案在設(shè)計(jì)建造中對智能化設(shè)施做了詳盡的規(guī)劃，使之在居住外同樣滿足商務(wù)辦公的全部需求，并預(yù)留了未來發(fā)展、升級的空間。 居室裝修具備頂級品質(zhì)本案的室內(nèi)裝修聘請專業(yè)公司專項(xiàng)設(shè)計(jì)，從整體室內(nèi)布局到裝潢建材的選用都以豪華酒店為參照標(biāo)準(zhǔn)。 產(chǎn)品體量較大從目前市場上看，酒店式公寓的推案量一般控制在300套以內(nèi)。 爛尾樓的社會形象本案在此次投入市場前，曾作為爛尾物業(yè)被閑置多年，市場形象、口碑較差。居住的壓抑感較為明顯，對追求居住舒適度的客戶而言，本案較難滿足其居住需求。l 豐富的投資類產(chǎn)品操作經(jīng)驗(yàn)我司目前已相繼完成[青年匯]、[金銀匯]、[金坤服務(wù)公寓]、[靜安新格公寓]、[恒升半島國際中心]、[世紀(jì)時空]等多個小戶型產(chǎn)品，積累了豐富的操作經(jīng)驗(yàn)，將為本案的銷售起到“事半功倍”的實(shí)際效果。而本案集諸多優(yōu)勢于一體，而投資風(fēng)險(xiǎn)性較“世博概念盤”明顯偏低。這種首付壓力較輕、以租還貸的投資方式正受到越來越多的投資客的青睞。在經(jīng)過一定的改建之后，本案完全有條件建成高標(biāo)準(zhǔn)的酒店式商務(wù)公寓，能夠激發(fā)更大的市場需求，及創(chuàng)立長期的租賃經(jīng)營服務(wù)平臺。隨著上海對外發(fā)展的日益頻繁，這類投資兼自用的置業(yè)客戶正越來越多，面積不大、地段上佳、物業(yè)服務(wù)完善的酒店式公寓成為這類客戶的重要選擇。但相對于周邊價格高昂的辦公樓市場行情，本案帶有商務(wù)辦公性質(zhì)的小戶型住宅也填補(bǔ)了當(dāng)?shù)匦∶娣e辦公產(chǎn)品的嚴(yán)重稀缺，能夠吸引一部分想購置小面積辦公房的消費(fèi)群。所謂“一元更新，萬象復(fù)始”，就寓意此四象輪回循環(huán)，交錯共生。 [二] 家電配置在家電的配置上，除了體現(xiàn)“品牌化”的主旨外，更要強(qiáng)調(diào)專業(yè)性和品質(zhì)感。因此，我司建議建立一完善的智能化系統(tǒng)。安防監(jiān)控系統(tǒng)中心：集紅外線報(bào)警系統(tǒng)、居家報(bào)警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇背景音樂廣播系統(tǒng)等功能一身的中心監(jiān)控機(jī)房，是樓宇安全防范系統(tǒng)的心臟。 三、產(chǎn)品軟件設(shè)施建議（物業(yè)管理）[一] 物業(yè)服務(wù)之品牌216。所以，根據(jù)目前市場上同類產(chǎn)品的平均投資回報(bào)率，建議提供略高于此水準(zhǔn)的資金回報(bào)：比如：采用5年一簽的回租形式，810%/年的回報(bào)率，以吸引投資客。 蓄水期時間：從我司操作經(jīng)驗(yàn)上分析，蓄水期的時間設(shè)置不宜過長，以一個月為宜。售樓處的硬件設(shè)施應(yīng)選擇高檔時尚的風(fēng)格路線。 模糊定位原則本