【正文】 政中心與居住區(qū)的鳳天大道），不論是考慮增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力，還是面對(duì)高昂的地價(jià)成本問題，產(chǎn)品定位于高端市場(chǎng)之可行性較高。T3：該板塊與相臨的鳳天大道相比，居家氛圍明顯不足，鳳天板塊新增項(xiàng)目較多對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成了強(qiáng)有力的威脅。如何做到利潤(rùn)的最大化，而又能讓樓盤價(jià)格被市場(chǎng)所接受？T2：由于該項(xiàng)目所在地其特殊性，其產(chǎn)品將會(huì)被限高。O2：沙區(qū)消費(fèi)力較強(qiáng)，但該區(qū)域缺乏特點(diǎn)鮮明，品質(zhì)高的物業(yè)。Opportunity 機(jī)會(huì)分析O1: 本項(xiàng)目所在板塊競(jìng)爭(zhēng)樓盤較少，離重慶重點(diǎn)中學(xué)八中較近。該板塊只起到了沙區(qū)與其他主城區(qū)牽線搭橋的作用。S3：購買本項(xiàng)目的產(chǎn)品，原則上，其子女可入讀八中及天星橋小學(xué)。S2：依托沙坪壩商圈快速發(fā)展的趨勢(shì)，其升值潛力巨大。因此，從項(xiàng)目的立地條件看，本案地理大位置較好，“離塵不離城”的小區(qū)域環(huán)境更加適合居住社區(qū)的開發(fā)，具備打造高尚社區(qū)的優(yōu)越條件。臨近本案的天星小學(xué)、重慶八中、重慶市天星橋中學(xué)、藍(lán)天醫(yī)院等等，營(yíng)造了較好的就醫(yī)就學(xué)環(huán)境。在本案看到的藥廠車間西南制藥三廠實(shí)景■ 結(jié)論：該項(xiàng)目地理位置獨(dú)特，地塊周邊有成熟的交通環(huán)境，18條公交線路為該項(xiàng)目營(yíng)造了一個(gè)便捷的交通體系。鏈接：制藥業(yè)主要排放有毒有機(jī)物，如側(cè)鏈脂、石油醚、丙酮、甲醇、乙醇、二氯甲烷、甲苯和各類酸、堿物質(zhì)，還帶有頭孢類抗生素殘留物?！　【邆渚艂€(gè)劑型的生產(chǎn)能力，擁有藥品生產(chǎn)批準(zhǔn)文號(hào)品種400余個(gè)。西南藥業(yè)股份有限公司成立于1950年，是中國(guó)化學(xué)醫(yī)藥重點(diǎn)企業(yè)、全國(guó)麻醉藥品定點(diǎn)生產(chǎn)廠家，作為國(guó)內(nèi)第二家醫(yī)藥上市企業(yè)，在2002年通過資產(chǎn)重組，加盟太極集團(tuán)。項(xiàng)目周邊生活配套實(shí)景■ 太極集團(tuán)區(qū)域沿街部分為商業(yè)服務(wù)系統(tǒng)，有中小超市、干洗店、郵政所、儲(chǔ)蓄點(diǎn)及自助銀行、美容美發(fā)、影碟店、書吧、酒吧、茶吧、照相館、家電店、裝飾店、中餐店、水果店、天星農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)……。目前八中錄取線以下贊助費(fèi)3~。項(xiàng)目周邊道路實(shí)景■　教育、就醫(yī)配套項(xiàng)目周邊教育配套齊全，其中天星小學(xué)、重慶八中、重慶市天星橋中學(xué)等臨近本案，享受沙區(qū)就學(xué)優(yōu)勢(shì)。地塊現(xiàn)狀照片 項(xiàng)目周邊配套■ 交通配套：218路：張家灣→石碾盤→建專 239路：陶瓷市場(chǎng)→石碾盤→白鶴嶺464路：回龍灣→石碾盤→漢渝路 467路：九坑子→石碾盤→瓷器口472路：陳家坪→石碾盤→火車北站 803路：中梁山→石碾盤→重大807路：蘭花小區(qū)→石碾盤→重紡廠 843路：華龍小區(qū)→石碾盤→瓷器口9853路：上橋→石碾盤→重大 133路：高灘巖→石碾盤→龍湖西苑208路：都市花園→石碾盤→富悅花園 209路：珠江花園→石碾盤→井口237路：都市花園→石碾盤→慶豐廠 279路：回龍壩→石碾盤→朝天門211路：西物四路→石碾盤→白鶴嶺 219路：新橋→石碾盤→牛角沱262路：都市花園→石碾盤→朝天門 213路：中梁山→石碾盤→建專18路公交線路臨近該項(xiàng)目，分別覆蓋沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)、渝中區(qū)、大渡口區(qū)、九龍坡區(qū)、渝北區(qū)、江北區(qū)等。該項(xiàng)目將以沙坪壩商圈為依托，其具備了打造高檔社區(qū)的潛力。金豐易居重慶融僑集團(tuán)沙區(qū)鍋爐廠項(xiàng)目前期市場(chǎng)分析報(bào)告目錄第一篇 項(xiàng)目地塊分析篇第二篇 沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析篇第三篇 2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策篇第四篇 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析篇項(xiàng)目地塊分析篇項(xiàng)目解讀項(xiàng)目區(qū)域位置圖本項(xiàng)地塊為原重慶鍋爐總廠，位于沙坪壩區(qū)小龍坎正街331號(hào)，其土地總面積約65211平方米（） (規(guī)劃用地及拆遷紅線圍合范圍)，其中規(guī)劃建設(shè)用地約47560㎡,居住區(qū)小公園用地約5532㎡,規(guī)劃道路用地約12119㎡。指標(biāo)如下：地塊編號(hào)面積(㎡)規(guī)劃用途容積率建筑密度土地級(jí)別J13/01約42228商住≤28%商業(yè)5級(jí)住宅5級(jí)J122/01約374二類居住≤40%J105/01約4958社會(huì)停車庫按規(guī)劃要求按規(guī)劃要求項(xiàng)目位于石碾盤中心地段，地勢(shì)平坦，交通四通八達(dá)，環(huán)境清幽，其周邊生活配套也較為完善。目前處于前期拆遷的準(zhǔn)備工作，預(yù)計(jì)明年初將動(dòng)工興建。從目前的道路情況看，交通為單向循環(huán)四車道，車流量較大車行緩慢，主要緩解天星橋、陳家灣至小龍坎雙向車流，交通壓力較大。項(xiàng)目周邊醫(yī)療配套也非常成熟，臨近有藍(lán)天醫(yī)院、沙坪壩第三人民醫(yī)院等。項(xiàng)目周邊學(xué)校醫(yī)院實(shí)景■ 生活配套該項(xiàng)目周邊有金龍玉鳳大酒樓、南港酒樓等飲食娛樂設(shè)施。由于項(xiàng)目地處石碾盤獨(dú)特位置，生活配套可輻射到沙坪壩中心商業(yè)圈、小龍坎商業(yè)配套區(qū)、天星橋商業(yè)配套區(qū)，本案離三個(gè)商業(yè)配套中心僅一站距離，生活配套極其完善。西南制藥三廠由于本案地塊臨近西南制藥三廠，其制藥車間會(huì)給本案帶來一定負(fù)面影響，但據(jù)調(diào)查，該廠預(yù)計(jì)在三年后會(huì)有搬遷的可能，因此搬遷后負(fù)面影響將不在存在，而且能為本案后期用地帶來契機(jī)。，設(shè)有７個(gè)制劑車間，一個(gè)藥物研究所。主要生產(chǎn)粉針劑（青霉素類、頭孢菌素類）、凍干粉針劑、大容量注射劑、小容量注射劑（含激素類）、口服固體制劑（片劑、膠囊劑、顆粒劑）等等。其污染主要來自于制藥廢水，此類廢水成份復(fù)雜，有機(jī)物含量高、分子量大、水中的有毒物質(zhì)和抗生素類對(duì)生化處理的菌種有很強(qiáng)的抑制作用。區(qū)域商業(yè)配套完善，有成熟的社區(qū)環(huán)境，生活便利性突出，故該地塊居住環(huán)境價(jià)值較高，且距離沙坪壩商業(yè)中心、小龍坎商業(yè)配套區(qū)、天星橋商業(yè)配套僅一站距離。但本案基地周邊的軍事管制區(qū)限制了建筑高度，西南制藥三廠存在一定的污染隱患，小龍坎正街的車流量為出行帶來交通壓力。項(xiàng)目SWOT分析Strength 優(yōu)勢(shì)分析S1: 項(xiàng)目位于沙坪壩商圈中心的邊緣地帶，交通極為便利，居家環(huán)境較好，真正做到“離塵不離城”。生活居家及投資前景廣闊。Weakness 劣勢(shì)分析W1: 本項(xiàng)目處于沙區(qū)商圈邊緣板塊，石碾盤板塊周邊大型配套相對(duì)較為欠缺，雖車水馬龍，但難以聚集人氣。W2：該項(xiàng)目旁邊的制藥廠將會(huì)是其產(chǎn)品推廣的一大障礙。將可把教育概念帶進(jìn)本項(xiàng)目。Threat 威脅分析T1: 本項(xiàng)目地塊所屬寸土寸金的沙區(qū)，又以較高價(jià)格拍賣所得，高昂的成本壓縮了本項(xiàng)目的利潤(rùn)空間。在某種程度上減小了產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的空間。T4：政策的不確定性？ 項(xiàng)目定位建議產(chǎn)品定位高端 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化“定位不在定位對(duì)象本身，而是在消費(fèi)者心底，是在消費(fèi)者的大腦中占據(jù)一個(gè)合適的位置，一旦這個(gè)位置確立起來，就會(huì)使人們?cè)谛枰鉀Q某一特定需求或其他問題時(shí)，首先考慮某一定位于此的事物。而如何體現(xiàn)產(chǎn)品的差異化及吻合市場(chǎng)需求將是未來市場(chǎng)定位之重點(diǎn)?？蛯涌驮炊ㄎ荒繕?biāo)客戶群定位 —— 中產(chǎn)階級(jí)高級(jí)白領(lǐng)一族（房地產(chǎn)、摩托車工業(yè)及外資企業(yè)高級(jí)管理層）政府機(jī)關(guān)中高級(jí)干部本地中等商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶（餐飲、服裝、休閑娛樂等）區(qū)縣豪客外地來渝投資客崇尚沙區(qū)文化教育氛圍客群區(qū)域醫(yī)院學(xué)校從業(yè)人員戶型以舒適性兩房及三房為主由于本項(xiàng)目定位于中、高端消費(fèi)群體，結(jié)合重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及人群生活特性。自住時(shí)單身、三口可住，兩代也能湊合。特別是對(duì)于投資型用戶，精巧兩居有著總價(jià)相對(duì)低一些的優(yōu)勢(shì)，而租房者一般講求實(shí)用，對(duì)于寬敞和氣派，往往放在了次要的位置。三口可以擁有書房，兩代可以互不相擾，當(dāng)然，考慮到孩子長(zhǎng)大后的獨(dú)立趨勢(shì)、老人和年輕人的不同生活習(xí)慣等等，兩個(gè)衛(wèi)生間及家政陽臺(tái)必不可少，同時(shí)至少應(yīng)有一間向陽的臥室，并且將總面積控制在90110平方米。從近期沙區(qū)定位于高端市場(chǎng)的一些品質(zhì)樓盤開盤所推戶性的面積以及消費(fèi)者所青睞的戶性中可以看出，二房戶型較以舒適性為主，主力面積段多為70㎡80㎡左右，另增加一些60㎡左右緊湊性的二房。另增加120~130㎡左右的大三房，如增加一個(gè)功能房或則增加25㎡的空中花園增加其賣點(diǎn)及品質(zhì)感。定價(jià)策略 “低開高走”綜觀重慶市樓盤開盤，占絕大多數(shù)的樓盤定價(jià)策略都是“低開高走”。“低開高走”的定價(jià)策略優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：，促進(jìn)良性循環(huán)。但客戶在對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行了解，確認(rèn)事實(shí)后，便很容易成交，這不但意味著企業(yè)創(chuàng)利的開始，而且還能促進(jìn)士氣，以良好的精神狀態(tài)開展日后的工作，此外大量的客戶上門，即使沒有成交，也會(huì)營(yíng)造出現(xiàn)場(chǎng)熱烈的氣氛，創(chuàng)造樓盤良好的形象。當(dāng)市場(chǎng)反映熱烈時(shí)，可以逐步提高銷售價(jià)格，形成熱銷的良好局面。，回籠。價(jià)格定位（按套內(nèi)面積計(jì)算，暫定以2006年9~11月為入市時(shí)間）均價(jià)：3880元/平方米目前項(xiàng)目可參照價(jià)格為：升偉本案以3600元/平方米為現(xiàn)實(shí)基準(zhǔn)價(jià)，按重慶年度8%增幅計(jì)算，2006年11月入市均價(jià)可實(shí)現(xiàn)3880元/平方米。本案獨(dú)特地理位置及成熟社區(qū)配套，便捷的交通體系，以及“離塵不離城”的優(yōu)越立地條件，為本案提升價(jià)格空間創(chuàng)造了有利條件。融僑開發(fā)商品牌延續(xù)，為本案打造品質(zhì)樓盤奠定了基礎(chǔ)，是項(xiàng)目提升價(jià)格的第三因素。除盡量避開8月傳統(tǒng)樓市淡季之外。任何事物的發(fā)展都有其兩面性，沒有絕對(duì)的好與不好，一切應(yīng)以自身的特點(diǎn)及市場(chǎng)為基準(zhǔn)。本項(xiàng)目機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，如何盡可能的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)及實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化將來源于準(zhǔn)確的市場(chǎng)（）定位及產(chǎn)品定位再輔以專業(yè)化的包裝及營(yíng)銷推廣使該項(xiàng)目獲得最大化的成功。未來1~2年內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)幅度雖然不會(huì)出現(xiàn)2004年的大幅提升，但穩(wěn)步增長(zhǎng)的勢(shì)頭是顯而易見。但并非沙區(qū)不能承受高價(jià)樓盤，從典型個(gè)案“欣陽廣場(chǎng)“來看，早在2000年就已經(jīng)把銷售單價(jià)提升到了建筑面積2800元/平方米，也就是套內(nèi)面積單價(jià)接近3400元/平方米，其銷售情況一直看好。本案地理位置獨(dú)特，加之產(chǎn)品規(guī)劃的高端定位，要打造一個(gè)高品質(zhì)樓盤并成為沙區(qū)房?jī)r(jià)的領(lǐng)航者是可行的！沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析篇區(qū)域環(huán)境解讀區(qū)域概況地理位置、地貌及氣候特點(diǎn)◆ 地理位置沙坪壩區(qū)位于重慶市的西部，地處長(zhǎng)江以北、嘉陵江以南，川東平行山谷區(qū)，目前是重慶市的主城區(qū)之一。沙坪壩區(qū)位于重慶主城區(qū)西部，東濱嘉陵江，西抵縉云山。◆ 地勢(shì)地貌沙坪壩區(qū)地貌歸屬于川東平行嶺谷低山丘陵區(qū)的一部分，全區(qū)呈丘陵、臺(tái)地和低山組合的地貌結(jié)構(gòu)。境內(nèi)地勢(shì)開闊，有較大的平坦地帶，在重慶山城丘巒起伏的地形中有其獨(dú)特的地理?xiàng)l件。降水充沛?！?人口特征。全區(qū)常住人口中約有三分之一為學(xué)生和教職員工。區(qū)域歷史、人文及景觀特色◆ 歷史古跡沙坪壩從周朝的巴國(guó)屬地至今，已有3000余年的歷史。抗日戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期，國(guó)民政府西遷重慶，大批學(xué)校、工廠、醫(yī)療機(jī)構(gòu)遷入，沙坪壩從此人才薈萃，蜚聲中外。瓷器口古鎮(zhèn)1998年被國(guó)務(wù)院確定為重慶市重點(diǎn)保護(hù)歷史傳統(tǒng)街區(qū)?！?地域人文及景觀資源沙坪壩區(qū)是重慶市科技實(shí)力最雄厚、文化教育最發(fā)達(dá)的科技文化區(qū)。全市近三分之一的科研機(jī)構(gòu)集中于本區(qū)，科研工作者達(dá)5萬余人。是全國(guó)“文化工作先進(jìn)區(qū)”、“科技先進(jìn)區(qū)”和“國(guó)家級(jí)星火技術(shù)密集區(qū)”。其悠久的歷史文化背景，豐富的旅游資源，經(jīng)過這幾年精心的打造，沙區(qū)的旅游經(jīng)濟(jì)已與科技進(jìn)步、文化發(fā)展并駕齊驅(qū)，是重慶重要的旅游區(qū)。有渝西第一峰歌樂山風(fēng)景區(qū)，有風(fēng)景優(yōu)美的北山長(zhǎng)湖旅游區(qū)，有數(shù)千畝的寨山坪觀光果園，有極具開發(fā)價(jià)值的大型溶洞、瀑布、水庫、溫泉，還有聞名中外的“林園”等100余處陪都遺址。要完善功能，增強(qiáng)勢(shì)力，提升形象，增強(qiáng)輻射，聚集和帶動(dòng)作用，把東部城區(qū)建設(shè)成為沙坪壩區(qū)的都市核心區(qū)，全區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的“火車頭”。西部新城：沙區(qū)政府對(duì)西部新城的規(guī)劃是要將這560平方公里的區(qū)域做大做優(yōu)。以下列為主要項(xiàng)目：重慶市大學(xué)城、西永科技產(chǎn)業(yè)園、土主現(xiàn)代物流園、第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū)、生態(tài)旅游觀光區(qū)、回龍壩紡織工業(yè)園、重慶曾家現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)示范區(qū)、青鳳工業(yè)園。要完善總體規(guī)劃，挖掘豐富的抗戰(zhàn)文化、巴渝文化和紅巖文化資源，加快開發(fā)生態(tài)旅游業(yè)，完善旅游服務(wù)功能，建設(shè)成為一流的休閑度假帶。規(guī)劃重點(diǎn)◆ 近期規(guī)劃重點(diǎn)在近期沙坪壩區(qū)規(guī)劃的重點(diǎn)是對(duì)沙濱路區(qū)域的規(guī)劃，通過外環(huán)（沙坪壩濱江路、金沙正街、教院路、勞動(dòng)路、沙坪壩正街、沙中路、龍泉路、下土灣路）和十字軸線（渝長(zhǎng)高速公路及漢渝路）進(jìn)行空間組織。規(guī)劃區(qū)位主要功能文化旅游區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的北端保留部分原有的舊式建筑，并與磁器口古鎮(zhèn)的歷史文化特色相呼應(yīng)，加上擬建的主題酒店、博物館及古董小攤檔，將這個(gè)小區(qū)改造為旅游勝地?？蒲猩虡I(yè)區(qū)由高家花園大橋延伸至下中渡口區(qū)內(nèi)的南端是已批核的大學(xué)園規(guī)劃發(fā)展，區(qū)的北部為科研孵化中心，商業(yè)建筑大樓及科學(xué)館?！?未來規(guī)劃方向—重慶市大學(xué)城和西部新城重慶市大學(xué)城于2003年4月4日經(jīng)重慶市人民政府批準(zhǔn)建設(shè)，位于沙坪壩區(qū)西部虎溪鎮(zhèn)和陳家橋鎮(zhèn)，占地20平方公里。主要包括城市資源共享區(qū)、大學(xué)校園區(qū)、學(xué)生居住區(qū)、教師居住區(qū)、集中研發(fā)孵化區(qū)。規(guī)劃中西部新城占地面積80—100平方公里，是現(xiàn)在沙坪壩主城區(qū)面積的兩倍多，有五大功能分區(qū)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況◆ 宏觀經(jīng)濟(jì)狀況與GDP經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)良好態(tài)勢(shì)。近年來，沙坪壩區(qū)GDP總量一直以一種非常穩(wěn)定的速度在增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率保持在9%以上，明顯高于重慶市的平均水平?！?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，沙區(qū)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)以二、三產(chǎn)業(yè)為主，因此政府提出推進(jìn)沙區(qū)城市化建設(shè)，堅(jiān)持“三、二、一”產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，突破傳統(tǒng)發(fā)展觀念。◆ 城鎮(zhèn)居民人均收入隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，沙區(qū)綜合實(shí)力的增強(qiáng)，沙區(qū)城鎮(zhèn)居民的生活水平也逐年穩(wěn)步提高。房地產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)沙坪壩區(qū)20012004年來銷售面積穩(wěn)定的增長(zhǎng)，而這4年來竣工面積和銷售面積都相差不大，空置面積都很少。小結(jié)沙坪