【正文】 ，在我國當前流動性充裕的條件下并不是一劑猛藥，而是適量微調。新的財政年度剛開始就上調存款 準備金彰顯了央行回收流動性的決心。這次調整后，普通存款類金融機構將執(zhí)行 11%的存款準備金率標準。 存款 類金融機構人民幣存款準備金率上調 % 央行 4 月底宣布，決定從 2020 年 5 月 15 日起上調存款類金融機構人民幣存款準備金率 點。 五年期以下（含五年）從 %調整為 %，五年期以上從 ％調整為 %。 個人住房公積金貸款利率上調 % 自 5 月 19 日起，國內個人住房公積金存貸款利率實施調整。貸款利率的上調則使想購房者壓力增大，亦可能減少購房需求，使得一部分購房者靠后需求，客觀上對樓市供需起到了調節(jié)作用，這樣的調節(jié)將有助于房價穩(wěn)定化趨勢的發(fā)展。 □政策解讀： 這是央行自 2020年以來在連續(xù)兩次上調存款準備金率后，首次上調銀行基準利率。溫江項目前期調研及市場定位分析報告 目 錄 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析 .............................................. 2 一、 2020年 16月金融政策分析 ................................................................................................ 2 二、 2020年 16月稅收政策分析 ................................................................................................ 2 三、 2020年 16月土地政策分析 ................................................................................................ 3 四、 2020年 16月全國房地產(chǎn)市場政策分析 .............................................................................. 4 第二節(jié) 成都房地產(chǎn)市場分析 .................................................. 6 一、成都市 2020年 17月土地市場分析 ..................................................................................... 6 二、成都市 2020年 16月商品房市場情況 ................................................................................. 7 三、成都市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢展望 .......................................................................................... 7 第三節(jié) 區(qū)域結構調查與城市發(fā)展規(guī)劃調查 ....................................... 9 一、地理位置及概況 .................................................................................................................. 9 二、公共設施狀況 ...................................................................................................................... 9 三、交通道路體系狀況 ............................................................................................................... 9 四、區(qū)域性質與功能特點 ........................................................................................................... 9 五、規(guī)劃展望 ............................................................................................................................. 9 第三節(jié) 區(qū)域個案調查 ........................................................ 10 第四節(jié) 市場需求及消費者分析 ................................................ 18 第五節(jié) 項目運營思路 ....................................................... 21 第六節(jié) 項目整體定位分析 .................................................... 22 一、項目定位之基準 .................................................................................................................22 二、項目市場定位原則 ..............................................................................................................22 三、市場定位（開發(fā)檔次） .......................................................................................................22 四、價格定位 ............................................................................................................................24 五、客戶定位 ............................................................................................................................24 六、功能定位 ............................................................................................................................26 七、戶型定位 ............................................................................................................................26 第一節(jié) 房地產(chǎn)市場宏觀環(huán)境分析 一、 2020 年 16月金融政策分析 上調金融機構人民幣存貸款基準利率 根據(jù)決定，活期存款利率由 ％上調至 ％，上調 個百分點 ,為近年來首次上調。金融機構一年期存款基準利率上調 個百分點，由現(xiàn)行的 ％提 高到 ％；一年期貸款基準利率上調 個百分點，由現(xiàn)行的 ％提高到 ％；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。央行的加息也給房地產(chǎn)市場傳達了一個明確的信號，即抑制過熱的房產(chǎn)投資行為，打擊房產(chǎn)投機者。 但另一方面，地產(chǎn)商開發(fā)項目的資金壓力也將隨之增大 ，他們可能以轉嫁成本為借口造成房價短期內上漲，短期內希望房價下降的可能性很小。其中，個人住房公積金貸款利率將上調 。 根據(jù)建設部《關于調整個人住房公積金存貸款利率的通知》，從 5 月 19日起，上年結轉的個人住房公積金存款利率由現(xiàn)行的 %調整為 %，當年歸集的個人住房公積金存款利率不變。本次上調存款準備金率，是央行今年第 4 次動用這一貨幣政策工具，也是自 2020 年以來第 7 次上調存款準備金率。 □政策解讀： 針對近來物價上漲過快，投入股市資金大量增加，固定資產(chǎn)投資增長過快等情況，央行近年來頻施提高銀行存款準備金率政策，以減少貨幣流通，收縮銀根，有效地緩解經(jīng)濟過熱的狀況。以往央行都是在問題發(fā)生后才去采取補救措施，而這一次是未雨綢繆。但無疑又加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度。 此政策的征稅對象是取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；已竣工驗 收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。其中，最低稅率為 30%，最高稅率為 60%。 這一政策將會抬高開發(fā)商成本，進一步縮小房地產(chǎn) 企業(yè)盈利空間。如果完全按照規(guī)定的累進稅率計算，對原先有大量土地儲備公司的利潤水平有較大的負面影響。 印花稅上調 《財政部、國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》去年年底開始實施，房地產(chǎn)公司進行一手房買賣時，銷售合同的印花稅稅率，由 ‰調整為 ‰。但會向購買豪宅 的消費者發(fā)出增加成本的信號，造成心理壓力，令購房者的信心不足。單位按低于購置或建造成本價格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價部分，屬于個人所得稅應稅所得，應按照“工資、薪金所得”項目繳納個人所得稅。 國土資源部：新增用地三大禁區(qū)須嚴控 國土資源部日前下發(fā)《 2020 年全國土地利用計劃》，該計劃中，新增建設占用農(nóng)用地與耕地量與去年持平，并再次強調禁止別墅類、高爾夫球場、黨政機關和國有企事業(yè)單位新建培訓中心等項目用地。 □動向解讀： “嚴格控制土地出讓的地塊面積”這一政策在成都三環(huán)內早已實施，若全面實施的話，未來動輒上千畝的“地王”將不會再現(xiàn)，屆時競爭項目將會增加，市場競爭將會加大。避免工業(yè)用地過度擴張造成土地隱性閑置和浪費，實現(xiàn)中央的房地產(chǎn)調控目標。但是長遠來看，企業(yè)取得工業(yè)用地的成本增加，將促使企業(yè)提高工業(yè)用地效益，從而抑制企業(yè)的圈地沖動，降低工業(yè)用地的需求。 要確保這一底線，意味著從目前到 2020 年我國耕地減少量必須控制在 2700 萬畝以內，其中包括相當比例的生態(tài)退耕和農(nóng)業(yè)結構調整，這個數(shù)字不及“十五”期間耕地減少量的 1/3；也意味著基本農(nóng)田不能動，建設用地規(guī)模要壓縮。 建設部：區(qū)別收稅遏制大戶型 建設部部長汪光燾 1 月２３日在北京召開的全國建設工作會議上表示，將全力扭轉當前住宅供應與消費中的“貪大求闊”現(xiàn)象，通過“有區(qū)別的稅收政策”等遏制盲目消費。 土地：經(jīng)濟行政“兩手抓”保障土地資源、引導資本流向； 樓市：建立具有中國特點的住房建設和消費模式、重點發(fā)展普通商品住房、科學 調控，平抑房價、強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管。 商品房預售款專戶管理正在醞釀 權威人士日前透露，相關部門正在考慮對商品房銷售的預售款進行專戶管理，但是政策最終出臺和落實時間，“目前尚不明確”。 □政策解讀： 對預售款進行專戶管理可 以有效維護單個項目工程款的按期發(fā)放，保證不因此出現(xiàn)農(nóng)民工工資拖欠，也防止個別開發(fā)商挪用預售款后出現(xiàn)資金鏈斷裂，延期交樓、延期辦證，甚至工程爛尾，而使廣大購房人蒙受損失。也將涉及到銀行等其他關聯(lián)行業(yè)的業(yè)務發(fā)展。 國家趨于重視中小戶型建設 建設部部長汪光燾昨日表示，要把滿足居民自住需求的中低價位住房建設，納入城市規(guī)劃編制。住房建設規(guī)劃要納入“十一五”發(fā)展規(guī)劃和近期建設規(guī)劃中。 除要求銀行把好信貸關外，央行公布的《指引》還一口氣給商業(yè)銀行提出了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)貸款、嚴格審核借款人的購房用途、嚴格把握資金流 向、嚴格限制超出償付能力的貸款需求等 5 項針對房貸業(yè)務的要求。此次央行以文件的形式對外發(fā)布觀點，無疑會對入境炒房的外資起到威懾作用。在本公司的今年上半年土地市場研究報告的統(tǒng)計顯示， 2020 年上半年出讓土地的成交總價比去年同期大幅上漲