【正文】 ，提前準(zhǔn)備管理方案 在前期介入工作中，我們一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設(shè)，另一方面，緊密結(jié)合「 」的實(shí)際情況，提前準(zhǔn)備管理方案，提交詳實(shí)科學(xué)的物業(yè)管理可行性調(diào)研報(bào)告。實(shí)行公司、管理處層層承諾，對(duì)裝修管理人員績效實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰相結(jié)合的管理方式，對(duì)業(yè)戶裝修實(shí)施嚴(yán)密的監(jiān)管，確保裝修管理總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 入住裝修階段，我們將裝修管理和治安管理確立為這一階段的工作重點(diǎn)。 第四部分 日常物業(yè)管理運(yùn)作 日常物業(yè)管理階段是物業(yè)公司實(shí)施公共設(shè)備設(shè)施管理與業(yè)戶服務(wù)功能的重要階段，針對(duì)「 」的特點(diǎn)，我們的物業(yè)管理工作將由前期介入階段、入住裝修階段、日常管理運(yùn)作階段三個(gè)部分組成。 17 管理人員 專業(yè)培訓(xùn)合格率 100% 100% 實(shí)行入職培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、內(nèi)部培訓(xùn)與外出學(xué)習(xí)。 15 違章發(fā)生率 與處理率 1%以下 90%以上 0 100% 建立三級(jí)交叉巡視制度，跟蹤管理，加強(qiáng)裝修戶的監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)處理，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記錄。 8 化糞池、雨水井， 污水井完好率 95%以上 99%以上 9 排水管，明、暗溝渠完好率 95%以上 99%以上 10 停車場、單車棚 完好率 95%以上 100% 11 路燈完好率 95%以上 98%以上 12 公共文體設(shè)施、休息設(shè)施以及小品雕塑完好率 98%以上 100% 13 小區(qū)治安案件 發(fā)生率 1%以下 1%以下 實(shí)行 24小時(shí)保安巡查制度，三級(jí)巡邏，管理中心 24小時(shí)值班，技防、物防、人防三重相結(jié)合。 6 清潔、保潔率 95%以上 99%以上 實(shí)行垃圾分流，垃圾日產(chǎn)日清，定期對(duì)區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站及清潔器具進(jìn)行消毒、殺菌，落實(shí)管理區(qū)域的責(zé)任制，保持路無樹葉影，走道無煙頭，公共場所掃干凈。 4 管理費(fèi)收繳率 98% 98% 超值服務(wù)，按規(guī)定收取管理服務(wù)費(fèi) 并定期公布收支情況，增大透明度，接受業(yè)主的監(jiān)督。 2 房屋零修、急修 及時(shí)率 100% 100% 接到維修信息，維修人員在 10 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場維修、零修工程，及時(shí)完成，急修工程不過夜，并建立回訪制度，做好回訪記錄。 三三 、 管理服務(wù)目標(biāo) 總體目標(biāo)： 在委托有效期內(nèi)把「 」建設(shè)成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的住宅區(qū)，在「 」達(dá)到硬件指標(biāo)后，在開發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)的協(xié)助下，第二年達(dá)到“福州市物業(yè)管理示范小區(qū)”的目標(biāo)，第三年達(dá)到“福建省物業(yè)管理示范小區(qū)”的目標(biāo)。清掃、保潔、綠化管理。 保安部職責(zé)范圍： 巡邏、門衛(wèi)、消防、車輛管理 人事財(cái)務(wù)職責(zé)范圍： 處理有關(guān)人事財(cái)務(wù)方面的工作。 14）維持業(yè)主的合法權(quán)益 (業(yè)主公約載明業(yè)戶的權(quán)利和義務(wù) )，并提供必要的有償服務(wù)，努力為業(yè)戶排憂解難。 13）理順關(guān)系、協(xié)調(diào)各方。 6） 負(fù)責(zé)業(yè)主單元的裝修審批，協(xié)調(diào)違章處理和落實(shí)； 7） 負(fù)責(zé)開展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)； 8） 負(fù)責(zé)擬定小區(qū)月工作計(jì)劃； 9） 負(fù)責(zé)日檢、周檢工作，并做好記錄，接受開發(fā)商和本公司、業(yè)戶、物業(yè)使用人和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督檢查； 10） 參加創(chuàng)建“福州市物業(yè)管理示范小區(qū)”、“福建省物業(yè)管理示范小區(qū)”、“全國物業(yè)管理示范小區(qū)”的考評(píng)工作，提高管理服務(wù)水平； 11） 小區(qū)的安全防范、消防管理工作；配專職保安人員， 24小時(shí)值勤承擔(dān)門衛(wèi)盤查外來人員及通出車輛等任務(wù) ,確保小區(qū)安全?？v向之間，操作員工對(duì)助理負(fù)責(zé)，助理對(duì)部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，部門經(jīng)理向物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)；橫向之間，各部門分工合作，實(shí)行科學(xué)的網(wǎng)絡(luò)流程管理，做到既協(xié)調(diào)動(dòng)作，又相互制約。 小區(qū)的管理實(shí)行物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)制，并輔以直線 — 職能制管理方式。 10． 為方便小區(qū)業(yè)戶，滿足其要求，我們擬在小區(qū)內(nèi)設(shè)置服務(wù)中心，配置相應(yīng)的各種有償服務(wù)和無償服務(wù)，使小區(qū)內(nèi)的業(yè)戶于區(qū)內(nèi)就能解決生活中的各種需求。 8． 美化小區(qū)環(huán)境，維護(hù)小區(qū)的綠化地帶，定期對(duì)小區(qū)內(nèi)的花草樹木洗淋、修剪、補(bǔ)種、培土、施肥、除雜草和防治病蟲害，給業(yè)戶創(chuàng)造一個(gè)人與自然和諧的環(huán)保小區(qū)，做到綠樹成一線，草地綠成片，黃葉看不見。 具體圖示如下： 指示 指 示 查詢、輸入 指令 反饋 指示 工作計(jì)劃輸出 投訴 反饋 任務(wù) A 執(zhí)行 督導(dǎo) 命令 五、管理措施 在 具體操作管理過程中，我們采取如下的十項(xiàng)措施： 1． 實(shí)施高素質(zhì)人才隊(duì)伍，加強(qiáng)培訓(xùn)、動(dòng)態(tài)管理； 2． 全面貫徹“以人為本”服務(wù)理念，主動(dòng)為業(yè)戶提供動(dòng)態(tài)的、主動(dòng)的服務(wù)； 3． 對(duì)整個(gè)小區(qū)全面導(dǎo)入 CI 識(shí)別系統(tǒng)，規(guī)范管理； 4． 實(shí)施制度化服務(wù)、人性化管理，執(zhí)行激勵(lì)機(jī)制和末尾淘汰機(jī)制； 5． 采取人防與技防相結(jié)合，建立健全各種值班制度，堅(jiān)持定期檢查樓宇防盜與安全設(shè)施，加強(qiáng)各崗位的警衛(wèi)及中央監(jiān)控，堅(jiān)持 24 小時(shí)值班巡邏，做到萬無一失； 6． 按“預(yù)防為主，宣傳先行，防消結(jié)合”指導(dǎo)思想，做好消防設(shè)備、設(shè)施的日常維護(hù)保養(yǎng)與檢測， 并建立各項(xiàng)消防安全管理制度，組建一支義務(wù)消防隊(duì)，實(shí)行軍事化管理，提高員工突發(fā)事件的處理能力。這樣不但有利于管理，方便業(yè)戶，而且有利于主任集中精力做好各種工作，有時(shí)間深入到工作現(xiàn)場抓落實(shí)。一是鼓勵(lì)員工、業(yè)戶對(duì)管理服務(wù)工作提出合理化建議、批評(píng)意見或投訴，增強(qiáng)服務(wù)氣氛和管理的凝聚力，把存在的問題暴露出來，從而盡早防止嚴(yán)重后果的發(fā)生；二是在解決因員工士氣低落、服務(wù)質(zhì)量低劣，造成業(yè)戶有不滿情緒的問題時(shí)，若說服或協(xié)商無效，可采取行政辦法，運(yùn)用行政紀(jì)律與指令加以解決。 根據(jù)國家質(zhì)量評(píng)定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，全面推行質(zhì)量管理，成立全面質(zhì)量管理小組，按照既定的質(zhì)量管理操作規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)，各級(jí)管理人員要認(rèn)真檢 查質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時(shí)糾正，使工作質(zhì)量不斷提高。 ⑷ 激勵(lì)、培訓(xùn)管理： 物業(yè)管理是多工種的服務(wù)行業(yè)，平凡而樸實(shí)無華，為預(yù)防員工在一天天的重復(fù)工作當(dāng)中滋生惰性，我們采取通過各種培訓(xùn)教育手段喚起、培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德、職業(yè)的榮譽(yù)感和責(zé)任意識(shí)，讓廣大員工都能在不斷挑戰(zhàn)平凡的過程中不斷超越，并樹立員工與管理中心利益一致性的認(rèn)同感和“與小區(qū)榮辱與共”的使命感，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。 ⑵ 法規(guī)管理 ：遵循既訂的規(guī)章制度和工作程序來規(guī)范員工的言行，提高工作效率和工作質(zhì)量。 嚴(yán)密、科學(xué)、規(guī)范的管理運(yùn)作機(jī)制是為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷服務(wù)的保證，更使管理運(yùn)作逐漸走向良性循環(huán)，實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作機(jī)制如下： （一）計(jì)劃目標(biāo)管理 根據(jù)《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求，按照全國優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)制定各項(xiàng)管理指標(biāo)；制定三年內(nèi)將「 」創(chuàng)建成福建省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)。我們的目標(biāo)是使「大唐世家」的文化建設(shè)具有代表性、先進(jìn)性和實(shí)用性，使之成為整個(gè)文化生活中的一個(gè)標(biāo)志性典范。進(jìn)入 21世紀(jì)的人們對(duì)自身的居住環(huán)境已不滿足于過去剛剛發(fā)展起來的單一的物來管理服務(wù)，小區(qū)是人們工作八小時(shí)以外享受精神文明熏陶的重要場所，所以他們都希望生活在社區(qū)文化氣息濃厚，富有現(xiàn)代生活品味的環(huán)境之中，從而得到高品味人生體驗(yàn)和精神上的滿 足。 （五） 車輛管理： 對(duì)小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車輛、非機(jī)動(dòng)車輛實(shí)施安全管理，疏導(dǎo)與管理車輛進(jìn)出和停放，維持小區(qū)良好的交通秩序?！皠?chuàng)一方文明，保一方平安”是我們?nèi)w員工肩負(fù)的職責(zé)與義務(wù)，我們將 24 小時(shí)的嚴(yán)密保安服務(wù)，實(shí)施人防、物防與技防的相結(jié)合。 （三） 消防管理 ： 包括對(duì)業(yè)戶物業(yè)使用人的消防宣傳教育，消防器材、設(shè)施的養(yǎng)護(hù)，消防力量的組織和管理。 （二） 中國最龐大的數(shù)據(jù)庫下載 （三） 清潔管理： 包括對(duì)小區(qū)公共部位的清潔，垃圾、廢物、排污管道等的清除和污水、雨水的處理，以保持小區(qū)的干凈整潔。在裝修審批上嚴(yán)格把關(guān)，并明確雙方的契約關(guān)系。 第三類 物業(yè)的綜合管理 （一） 入住裝修管理： 「 」是一個(gè)新建小區(qū)，入住的業(yè)主 /業(yè)戶在二次裝修中給物業(yè)管理工作帶來了很大的工作量，為防范違章裝修的情況，管理公司貫通以人性化管理的手段，加強(qiáng)宣傳工作，在業(yè)主 /業(yè)戶收樓入住時(shí)就對(duì)其進(jìn)行宣傳培訓(xùn)，并填寫裝修申請(qǐng)表。我們深信設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是小區(qū)業(yè)戶生活的基本保障。 第二類 物業(yè)的基礎(chǔ)管理 （一） 房屋建筑管理：此項(xiàng)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，即對(duì)樓宇、附屬建筑的保養(yǎng)、維修，使之保持良好的使用狀態(tài)，并使物業(yè)整體保持完好、美觀，延長其使用年限。 （三）接管驗(yàn)收：對(duì)主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、道路、場地和環(huán)境綠化。向業(yè)主征詢物業(yè)管理的需求。 三、內(nèi)容 從“全天候服務(wù)、全過程管理”的物業(yè)管理要求出發(fā)，服務(wù)的重點(diǎn)內(nèi)容有： 第一類 前期管理 （一）配合開發(fā)商：做好項(xiàng)目前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)，從物業(yè)管理的角度對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局，功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、管線布置、竣工驗(yàn)收等多方面提供合理化建議。提供全方位綜合管理和全天候的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為小區(qū)業(yè)戶提供一個(gè)“安全、整潔、和諧、文明、優(yōu)雅、舒適”的現(xiàn)代化居住條件和環(huán)境，使所管理的物業(yè)得到保值、增值。 第二部分 管理服務(wù)理念、方針、內(nèi)容、運(yùn)作機(jī)制及管理措施 一、服務(wù)理念 堅(jiān)持“以人為本”“專業(yè)服務(wù)、用心管理”的理念，聆聽客戶的需求，提供創(chuàng)新及符合用戶需求的專業(yè)服務(wù)。在管理服務(wù)上一貫施行“高起點(diǎn)、嚴(yán)要求、講服務(wù)”，現(xiàn)已形成一整套規(guī)范、完整的管理運(yùn)作體系，并有效地運(yùn)行。 本公司有豐富的人力資源，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)有豐富的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，有創(chuàng)建“省級(jí)”優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)。 若我公司入駐「 」，特別承諾： ＊ 公司提供 24 小時(shí)工程人員值班，讓業(yè)主碰到困難能隨時(shí)得到我們的援助 ＊ 小區(qū)接管后兩年內(nèi) （在硬件配套達(dá)標(biāo)的情況下）達(dá)到“福州市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)達(dá)到“福建省物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn) 第一部分 物業(yè)管理有限公司簡介 物業(yè)管理有限公司 正式成立于 年 月 日，現(xiàn)管理面積 萬平方米 ,員工 多人，其中管理、技術(shù)人員 %以上具有大中專學(xué)歷。 具有豐富的培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)和人才優(yōu)勢 本公司已形成一整套完善的“培訓(xùn) —— 考核 —— 淘汰”機(jī)制，使員工的素質(zhì)與市場同步發(fā)展，同時(shí)，公司注重社會(huì)效益，現(xiàn)管理的項(xiàng)目已成為福州物業(yè)管理實(shí)習(xí)、培訓(xùn)基地。 豐富的物業(yè)接管經(jīng)驗(yàn) 對(duì)物業(yè)的接管，我公司有著豐富的 接管經(jīng)驗(yàn)和一套科學(xué)完善的接管程序。正是我公司科學(xué)、規(guī)范的服務(wù)管理，使「 」 。 強(qiáng)大的技術(shù)保障力量 一流的管理和合理的收費(fèi) 現(xiàn)本公司具有國家 級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)，并培養(yǎng)出一批具有現(xiàn)場管理經(jīng)驗(yàn)人才。據(jù)此，我公司依據(jù)貴公司的要求制定出相應(yīng)可行的管理方案，并通過我公司專業(yè)化的管理服務(wù)，將「 」一期項(xiàng)目塑造成當(dāng)?shù)匾粋€(gè)亮點(diǎn)，使「 」的品牌在該項(xiàng)目中得到體現(xiàn)和延伸！ 我公司具有： 雄厚的 資金實(shí)力 本公司是大型專業(yè)物業(yè)管理公司，注冊資金 萬元?！? 」一期項(xiàng)目由 公司開發(fā)建設(shè)。綠化率為 %。 管 理 方 案 目 錄 前言?????????????????