【正文】 5年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策篇前言2004年，重慶房?jī)r(jià)發(fā)力上漲，％，％，％。而隨著科技園的不斷發(fā)展、成熟，肯定會(huì)吸引大量的人才前來(lái)就業(yè)。而教育配套也的確是現(xiàn)在消費(fèi)者購(gòu)房考慮的重要因素，沙區(qū)的開(kāi)發(fā)商利用沙坪壩良好的教育氛圍大做文章也是在情理之中的。從分類市場(chǎng)的情況來(lái)看，目前沙區(qū)在售項(xiàng)目的規(guī)模都不是很大，以小區(qū)型為主，占了在售項(xiàng)目的大部分；檔次也以中檔樓盤居多。金沙港灣、光華陽(yáng)光水城為造城型項(xiàng)目，%；小區(qū)型物業(yè)是現(xiàn)在沙區(qū)的主流，共有占的比例為16個(gè)，%；單體樓只有智博天下一個(gè)，%。以目前全市樓盤房?jī)r(jià)情況來(lái)看，以該區(qū)域的配套、區(qū)位優(yōu)勢(shì)，這種程度的價(jià)格也是在情理之中。而智博天下在建材用料上就顯得有些平庸。產(chǎn)品規(guī)劃中部版塊目前正昇◆ 沙坪壩區(qū)域項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念偏重于教育地產(chǎn)因?yàn)樯称簤我恢币詠?lái)是重慶市的文化教育中心，集中了重慶大學(xué)、川外、西政、重師等多所高校，許多開(kāi)發(fā)商以此作為樓盤的開(kāi)發(fā)理念。該區(qū)域樓盤主要以住宅小區(qū)為主，市場(chǎng)銷售套內(nèi)均價(jià)在3400元/平米左右。代表樓盤：百年世家、光華從在售這些樓盤的情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)以3級(jí)資質(zhì)為主，一級(jí)資質(zhì)的較少，且本土化較嚴(yán)重；樓盤的規(guī)模相對(duì)都不大，只有金沙港灣的建筑面積在50萬(wàn)平方米以上，但是與北部新區(qū)動(dòng)輒上千畝的大盤相比仍是小巫見(jiàn)大巫；房?jī)r(jià)也集中在32004000元/㎡，在全市范圍內(nèi)也是處在中游水平；土地成交量也不是很大，短期之內(nèi)房市也不會(huì)有大的動(dòng)作。2004年，沙坪壩區(qū)共有20塊左右的土地出讓用以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，從這些地塊的分布來(lái)看，大都屬于沙區(qū)主城區(qū)范圍內(nèi)，但是真正屬于沙區(qū)中心的地塊很少。而所推出樓盤的戶型設(shè)計(jì)在功能分區(qū)和布局上都有很大提高，推出的戶型面積控制也比較好。隨著沙濱路沿線項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，沙區(qū)的高價(jià)項(xiàng)目也會(huì)進(jìn)一步增加。在售樓盤要素分析◆ 開(kāi)發(fā)商資質(zhì)（包括規(guī)劃中的項(xiàng)目）資質(zhì)等級(jí)一級(jí)資質(zhì)二級(jí)資質(zhì)三級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)樓盤數(shù)量（個(gè)）298比例10%47%43%目前，沙坪壩樓盤的開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)較前前幾年已經(jīng)有了很大的提高，目前擁有一級(jí)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商有華宇和渝開(kāi)發(fā)兩個(gè)，具有二級(jí)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商數(shù)量已明顯增加。美麗山水、旭東家天下、嘉新桃花里、雪梨奧鄉(xiāng)、上島這說(shuō)明沙坪壩房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)供求量基本持平，市場(chǎng)呈健康態(tài)勢(shì)。%；完成財(cái)政總收入20億元，%，同比增長(zhǎng)99%。優(yōu)質(zhì)住宅區(qū)位于大學(xué)園以南的位置優(yōu)質(zhì)住宅區(qū)內(nèi)包括多座中至高層住宅及多層商住樓，讓住戶可享受便利的零售設(shè)施。 中部歌樂(lè)山、中梁山：沙區(qū)政府對(duì)中部歌樂(lè)山、中梁山的規(guī)劃是要將這60平方公里的區(qū)域做特做精。區(qū)內(nèi)自然景觀和歷史文物較多，森林植被近3萬(wàn)畝。巴渝文化、沙磁文化、紅巖文化、宗教文化在此聚集，“古鎮(zhèn)三寶”毛血旺、千張皮、椒鹽花生享譽(yù)四方，因此它與云南的麗江，蘇州的周莊同樣有名。%，%；，接受高中（中專）。區(qū)境中部歌樂(lè)山縱貫?zāi)媳保瑬|為沙坪壩，是重慶市的科教文化中心和工業(yè)基地，；西為梁灘壩，是農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)為主的地區(qū)，2003年重慶市大學(xué)城在這里動(dòng)工興建；中部歌樂(lè)山是重慶市風(fēng)景旅游區(qū)、國(guó)家森林公園，有“渝西第一峰”、“山城綠寶石”之稱。項(xiàng)目總結(jié)根據(jù)目前重慶房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)可以看出，重慶房地產(chǎn)發(fā)展軌跡是朝著健康穩(wěn)步向上的趨勢(shì)發(fā)展。產(chǎn)品獨(dú)具創(chuàng)新的設(shè)計(jì)概念，高智能化、高物業(yè)管理、高節(jié)能配套等高品質(zhì)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，為本案提升價(jià)格創(chuàng)造了第二條件。當(dāng)市場(chǎng)反映平平時(shí)，則可以維持低價(jià)優(yōu)勢(shì)，在保持一定成交量的情況下，靜觀市場(chǎng)的反應(yīng)。這與重慶消費(fèi)群體特殊的消費(fèi)意識(shí)不無(wú)關(guān)系。從生活的實(shí)用性上講，三居室仍然是市場(chǎng)供應(yīng)主力戶型?！北卷?xiàng)目不管是基于沙坪壩區(qū)強(qiáng)勁的消費(fèi)力，高品質(zhì)樓盤的稀缺性及本項(xiàng)目地理位置的獨(dú)特性（所在板塊石碾盤毗鄰沙區(qū)行政中心與居住區(qū)的鳳天大道），不論是考慮增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力，還是面對(duì)高昂的地價(jià)成本問(wèn)題，產(chǎn)品定位于高端市場(chǎng)之可行性較高。Opportunity 機(jī)會(huì)分析O1: 本項(xiàng)目所在板塊競(jìng)爭(zhēng)樓盤較少，離重慶重點(diǎn)中學(xué)八中較近。因此，從項(xiàng)目的立地條件看，本案地理大位置較好，“離塵不離城”的小區(qū)域環(huán)境更加適合居住社區(qū)的開(kāi)發(fā)，具備打造高尚社區(qū)的優(yōu)越條件?！　【邆渚艂€(gè)劑型的生產(chǎn)能力，擁有藥品生產(chǎn)批準(zhǔn)文號(hào)品種400余個(gè)。目前八中錄取線以下贊助費(fèi)3~。金豐易居重慶融僑集團(tuán)沙區(qū)鍋爐廠項(xiàng)目前期市場(chǎng)分析報(bào)告目錄第一篇 項(xiàng)目地塊分析篇第二篇 沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析篇第三篇 2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策篇第四篇 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析篇項(xiàng)目地塊分析篇項(xiàng)目解讀項(xiàng)目區(qū)域位置圖本項(xiàng)地塊為原重慶鍋爐總廠，位于沙坪壩區(qū)小龍坎正街331號(hào)，其土地總面積約65211平方米（） (規(guī)劃用地及拆遷紅線圍合范圍)，其中規(guī)劃建設(shè)用地約47560㎡,居住區(qū)小公園用地約5532㎡,規(guī)劃道路用地約12119㎡。項(xiàng)目周邊醫(yī)療配套也非常成熟，臨近有藍(lán)天醫(yī)院、沙坪壩第三人民醫(yī)院等。，設(shè)有７個(gè)制劑車間，一個(gè)藥物研究所。但本案基地周邊的軍事管制區(qū)限制了建筑高度，西南制藥三廠存在一定的污染隱患，小龍坎正街的車流量為出行帶來(lái)交通壓力。W2：該項(xiàng)目旁邊的制藥廠將會(huì)是其產(chǎn)品推廣的一大障礙。T4：政策的不確定性？ 項(xiàng)目定位建議產(chǎn)品定位高端 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化“定位不在定位對(duì)象本身，而是在消費(fèi)者心底，是在消費(fèi)者的大腦中占據(jù)一個(gè)合適的位置，一旦這個(gè)位置確立起來(lái)，就會(huì)使人們?cè)谛枰鉀Q某一特定需求或其他問(wèn)題時(shí)，首先考慮某一定位于此的事物。特別是對(duì)于投資型用戶，精巧兩居有著總價(jià)相對(duì)低一些的優(yōu)勢(shì)，而租房者一般講求實(shí)用，對(duì)于寬敞和氣派，往往放在了次要的位置。定價(jià)策略 “低開(kāi)高走”綜觀重慶市樓盤開(kāi)盤，占絕大多數(shù)的樓盤定價(jià)策略都是“低開(kāi)高走”。當(dāng)市場(chǎng)反映熱烈時(shí)，可以逐步提高銷售價(jià)格，形成熱銷的良好局面。本案獨(dú)特地理位置及成熟社區(qū)配套，便捷的交通體系，以及“離塵不離城”的優(yōu)越立地條件，為本案提升價(jià)格空間創(chuàng)造了有利條件。本項(xiàng)目機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，如何盡可能的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)及實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化將來(lái)源于準(zhǔn)確的市場(chǎng)（）定位及產(chǎn)品定位再輔以專業(yè)化的包裝及營(yíng)銷推廣使該項(xiàng)目獲得最大化的成功。沙坪壩區(qū)位于重慶主城區(qū)西部，東濱嘉陵江，西抵縉云山?！?人口特征。瓷器口古鎮(zhèn)1998年被國(guó)務(wù)院確定為重慶市重點(diǎn)保護(hù)歷史傳統(tǒng)街區(qū)。其悠久的歷史文化背景，豐富的旅游資源，經(jīng)過(guò)這幾年精心的打造，沙區(qū)的旅游經(jīng)濟(jì)已與科技進(jìn)步、文化發(fā)展并駕齊驅(qū)，是重慶重要的旅游區(qū)。以下列為主要項(xiàng)目：重慶市大學(xué)城、西永科技產(chǎn)業(yè)園、土主現(xiàn)代物流園、第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū)、生態(tài)旅游觀光區(qū)、回龍壩紡織工業(yè)園、重慶曾家現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)示范區(qū)、青鳳工業(yè)園?？蒲猩虡I(yè)區(qū)由高家花園大橋延伸至下中渡口區(qū)內(nèi)的南端是已批核的大學(xué)園規(guī)劃發(fā)展，區(qū)的北部為科研孵化中心，商業(yè)建筑大樓及科學(xué)館。區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況◆ 宏觀經(jīng)濟(jì)狀況與GDP經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)良好態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指標(biāo)沙坪壩區(qū)20012004年來(lái)銷售面積穩(wěn)定的增長(zhǎng)，而這4年來(lái)竣工面積和銷售面積都相差不大，空置面積都很少。樓盤所屬位置樓盤名稱合計(jì)三角碑周邊智博天下 1東部沿江帶金沙港灣、卓越2004年以來(lái)，雖然重大科技園附近和沙濱路沿線也出現(xiàn)了一些新盤，如百年世家、時(shí)代菁英、華宇林泉雅舍、華宇金沙港灣等，但由于沙區(qū)供應(yīng)的土地呈零星狀分布，這些樓盤的規(guī)模都不是很大?！?價(jià)格（以樓盤折前均價(jià)為準(zhǔn)）~（元/平方米） 點(diǎn)評(píng)：以上看出，目前沙區(qū)在售樓盤的價(jià)格主要集中在3200元/㎡至4000元/㎡，基本上就符合沙區(qū)目前的購(gòu)買力，在4000元/㎡以上較高價(jià)位的樓盤主要是集中在沙區(qū)商業(yè)中心——三角碑附近。這也是順應(yīng)市場(chǎng)潮流的明智之舉。土地供應(yīng)情況取得土地是進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，因此土地市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)在很大程度上也決定了一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)向和走勢(shì)。在售樓盤的數(shù)量也不是很多，截止2005年11月底共有19個(gè)項(xiàng)目正在銷售或即將入市。該區(qū)域樓盤主要以中高檔住宅小區(qū)為主，其規(guī)模較大，居家環(huán)境較好，市場(chǎng)銷售價(jià)格套內(nèi)3400元/平米。另外，天星橋作為沙區(qū)的第二商業(yè)中心，將催促該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和商業(yè)配套的成熟。金沙港灣、。◆ 產(chǎn)品分析建筑類型目前該區(qū)域在售物業(yè)的建筑類型已高層單體樓為主，且都是復(fù)合型物業(yè)，有住宅、寫(xiě)字間及商業(yè)物業(yè)。自由康都的產(chǎn)品檔次較高，建材用料也較高檔，外立面設(shè)計(jì)也十分現(xiàn)代化。其中智博天下住宅部分的均價(jià)為4500元/㎡。目前沙區(qū)在售和規(guī)劃的19個(gè)樓盤中，只有華宇雖然目前沙區(qū)整體房市都不怎么樂(lè)觀，但是相比較而言北部版塊和東部版塊分別代表了沙區(qū)近期和今后一段時(shí)間發(fā)展的主線。◆ 文化牌仍然是主流沙區(qū)是享譽(yù)中外的科教文化名區(qū)，區(qū)內(nèi)高校林立、人才薈萃，使沙區(qū)眾多樓盤都不約而同地打起了文化牌?！?重大科技園的成熟促成就業(yè)熱潮重大科技園至形成以來(lái)，吸引了大量的投資，這也必然會(huì)來(lái)更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。◆ 價(jià)格將呈上升趨勢(shì)沙區(qū)可供開(kāi)發(fā)的土地存量不多，不存在供過(guò)于求；隨著土地成本、鋼材價(jià)格的上漲，開(kāi)發(fā)成本越來(lái)越高，總的來(lái)說(shuō)價(jià)格會(huì)呈上升趨勢(shì)。面對(duì)市場(chǎng)出臺(tái)的多項(xiàng)政策，重慶的房產(chǎn)市場(chǎng)在供應(yīng)、成交和價(jià)格上均出現(xiàn)了較大的變化，消費(fèi)者的心理預(yù)期發(fā)生了重大的變化，未來(lái)的市場(chǎng)將是“市場(chǎng)”和“消費(fèi)者心態(tài)”博弈的結(jié)果，而代理商和開(kāi)發(fā)商更應(yīng)該認(rèn)清形勢(shì)，對(duì)市場(chǎng)有一個(gè)重新定位，以期待在市場(chǎng)的變化中繼續(xù)獲取良好的收益。人大會(huì)剛剛落幕，央行就調(diào)整了住房貸款利率，來(lái)抑制和預(yù)防房地產(chǎn)市場(chǎng)可能存在的泡沫，央行“3即便對(duì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域毫不關(guān)心的人，近來(lái)也能常聽(tīng)到一個(gè)詞組：人民幣幣值。中央政府的舉措，實(shí)際上是仔細(xì)考量了當(dāng)下敏感國(guó)際經(jīng)濟(jì)關(guān)系而作出，“功夫在詩(shī)外”?？傮w來(lái)說(shuō)，由重慶地方媒體和政府宣傳傳導(dǎo)方向來(lái)看，宣傳基調(diào)適中，沒(méi)有形成大片規(guī)模輿論恐慌。新廉租房租金政策從2005年7月1日起執(zhí)行。 嚴(yán)查違法違規(guī)銷售行為 　　市、區(qū)縣(自治縣、市)國(guó)土房管部門要會(huì)同有關(guān)部門，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律和我市已制定的房地產(chǎn)法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)采取“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”、“發(fā)會(huì)員卡”方式，對(duì)違規(guī)“放號(hào)”炒作等違法違規(guī)行為，加大監(jiān)管處置力度。更多的是在無(wú)形中對(duì)老百姓產(chǎn)生心理影響。不過(guò)這只是一個(gè)暫時(shí)的現(xiàn)象，不會(huì)持續(xù)太長(zhǎng)時(shí)間。同時(shí)，隨著部分蓄水以久的中高端住宅項(xiàng)目及高端別墅項(xiàng)目的入市，其均價(jià)將會(huì)帶動(dòng)整體市場(chǎng)均價(jià)的上揚(yáng)?，F(xiàn)階段對(duì)營(yíng)銷提出幾點(diǎn)建議：其一：放穩(wěn)心態(tài)，不宜繼續(xù)盲目追高價(jià)格，追求利潤(rùn)，以平緩的市場(chǎng)價(jià)格以取得市場(chǎng)去化為主；其二：強(qiáng)化營(yíng)銷策劃，以務(wù)實(shí)的銷售手法贏取消費(fèi)者關(guān)注，少做概念的炒作，專注于提升產(chǎn)品的性價(jià)比，；其三：關(guān)注市場(chǎng)變化，擇機(jī)選擇開(kāi)盤時(shí)間、推案規(guī)模，目前不宜一次性大體量上市；其四：開(kāi)發(fā)商要以平和心態(tài)接受樓盤銷售周期變長(zhǎng)的景況，對(duì)銷售周期應(yīng)有一個(gè)充分時(shí)間段的預(yù)測(cè)，；其五：在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品方面盡量規(guī)避“純投資”類產(chǎn)品。附錄（一）近年來(lái)國(guó)家宏觀調(diào)控政策一覽房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控方面法令內(nèi)容日期發(fā)布單位《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(第18號(hào)令)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的總方針，將房地產(chǎn)定位為拉動(dòng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，明確提出要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展03年8月12日國(guó)務(wù)院《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》以及《關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問(wèn)題的通知》04年5月13日建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)土資源部和人民銀行《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》05年年3月26日國(guó)務(wù)院《加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)整的八條措施》05年4月27日國(guó)務(wù)院物業(yè)管理方面法令內(nèi)容日期發(fā)布單位首部《物業(yè)管理?xiàng)l例》03年6月國(guó)務(wù)院《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通知》物業(yè)服務(wù)收費(fèi)從04年10月1日起實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)04年7月底國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部物業(yè)稅開(kāi)征相關(guān)問(wèn)題05年第二季度國(guó)務(wù)院金融信貸方面法令內(nèi)容日期發(fā)布單位《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 (銀發(fā)［2003］121號(hào))2003年6月5日國(guó)務(wù)院《提高存款準(zhǔn)備金率的通知》，即存款準(zhǔn)備金率由7％％04年4月25日中國(guó)人民銀行提高項(xiàng)目資本金比例通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目)項(xiàng)目資本金20%提高到35% 04年4月27日國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮，%%，%%。/ 供應(yīng)價(jià)格重慶市2004年全年在售住宅（不含別墅）銷售均價(jià)走勢(shì)圖： 本部對(duì)重慶市主城8大區(qū)域進(jìn)行全年的市場(chǎng)跟蹤，取得各區(qū)域在售住宅（不含別墅）銷售均價(jià)（按套內(nèi)面積計(jì)算），從而計(jì)算出重慶市全年在售住宅銷售均價(jià)為2986元/平方米。但從市場(chǎng)供應(yīng)的產(chǎn)品形態(tài)、價(jià)格來(lái)看，西部的產(chǎn)品更為大眾化，客層也更為廣泛。相反，這是市場(chǎng)最理性的回歸與反思。產(chǎn)品類型也異常豐富，從二十平方米的小戶型到近千平方米的超大戶型，從四、五層的花園住宅到超百米高層住宅，應(yīng)有盡有。如：一城新界、建工新康橋、鉆石年代等。其中原因既有銷售策略的考慮，也有擴(kuò)大客戶群體的目的，但數(shù)量較少。很多小戶型沒(méi)有廚房，沒(méi)有廳或沒(méi)有居室，看起來(lái)更象一個(gè)酒店標(biāo)準(zhǔn)間或一間辦公室，縱使做到了精裝修，但在管理服務(wù)與配套設(shè)施方面還不如普通的酒店。此外，很多小戶型項(xiàng)目也更重視社區(qū)園林景觀和各種服務(wù)配套設(shè)施的完善，并且在這方面并不亞于某些高檔樓盤。雖然從學(xué)術(shù)角度來(lái)說(shuō)，并無(wú)花園住宅這一特殊稱謂，其出現(xiàn)大概是廣告媒體宣傳的產(chǎn)物。更有一些項(xiàng)目，因?yàn)榭拷粭l河流，或周邊有城市公園、綠地、或用地內(nèi)有幾棵原生樹(shù)木，便被稱為花園住宅，而大肆渲染。這些花園住宅在創(chuàng)造了豐富的室內(nèi)外景觀的同時(shí)更形成積極融洽的社區(qū)交流氛圍。在室內(nèi)外空間的變化方面，近年來(lái)重慶樓市也涌現(xiàn)出一些較為成功的項(xiàng)目