【正文】 壩區(qū)位于重慶市的西部，是重慶市政府重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域之一。歌樂山隧道、中梁山隧道的打通，西南新城交通管網(wǎng)的建設(shè)等一系列大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)活動(dòng)表明了沙區(qū)拓寬城區(qū)的決心，重慶大學(xué)城的造城運(yùn)動(dòng)將使得沙區(qū)未來的投資重心向西南新城轉(zhuǎn)移。區(qū)域住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析總體市場(chǎng)分析沙區(qū)樓市發(fā)展沿革時(shí)間重點(diǎn)區(qū)域主要代表樓盤特征及概況19982000年沙坪壩正街、沙南街、沙北街、步行街嘉多利廣場(chǎng)、金港大廈、同創(chuàng)大廈、欣陽(yáng)廣場(chǎng)、華宇廣場(chǎng)、商住一體的的單體樓，高層為主，沙坪壩中心版塊確立19992002年鳳天路沿線早期以芳草地、嘉福苑，升偉朝鳳苑為代表，其后有鳳天錦園、天驕年華等小區(qū)物業(yè)，規(guī)模逐漸擴(kuò)大，成為沙區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)開發(fā)熱點(diǎn)20022004年重大科技園、楊公橋附近學(xué)林雅園、百年世家、時(shí)代精英、恒邦C元素、華宇林泉雅舍、光華陽(yáng)光水城等教育配套好，多以文化為賣點(diǎn)，臨近校園樓盤小戶型受追捧2004年以后沙濱路，小龍坎旭東家天下二期、華宇金沙港灣、卓越美麗山水等擁有江景資源，樓盤檔次趨高，將成新興拓展區(qū)域在售樓盤數(shù)量統(tǒng)計(jì)截止2005年11月底，沙坪壩區(qū)共有在售和即將入市住宅類項(xiàng)目19個(gè)（其中有下劃線的為即將入市的項(xiàng)目），主要分布在沙坪壩的東部城區(qū)，及現(xiàn)在主城區(qū)范圍內(nèi)。樓盤所屬位置樓盤名稱合計(jì)三角碑周邊智博天下 1東部沿江帶金沙港灣、卓越麗舍6鳳天路沿線鳳天錦園、緣份庭、升偉新天地、臨江苑二期、書香美舍6重大科技園周邊百年世家、時(shí)代菁英、光華林泉雅舍4其它位置黃桷香園、雅豪麗景2沙坪壩區(qū)在售樓盤表樓盤名稱物業(yè)類型總建筑面積面積段戶型配比銷售均價(jià)(元/平方米)智博天下單體39085㎡3068一房91%二房9%4300元/㎡金沙港灣（2期）小區(qū)不詳73108（E棟）二房80%三房20%（E棟）3180元/㎡（E棟折后價(jià)）卓越?美麗山水小區(qū)161000㎡50131一房21%二房12%三房38%躍層6%復(fù)式23%3450元/㎡旭東家天下（二期）小區(qū)63083㎡33150一房12%二房46%三房38%躍層3%3200元/平方米（平層） 3700元/平方米（躍層）雪梨奧鄉(xiāng)小區(qū)73949㎡2682%二房42%三房8%四房8%3300元/㎡平層、3600元/㎡躍層上島?麗舍小區(qū)90000㎡2794單配11%一房22%二房33%三房33%未開盤鳳天錦園小區(qū)128939㎡39230一房（2套）二房33%三房40%四房20%躍層7%3400元/㎡小區(qū)14600㎡2771一房45%二房33%三房22%3150元/平方米升偉?新時(shí)空小區(qū)不詳2969一房72%二房28%B棟3300元/㎡A棟3600元/㎡升偉?新天地小區(qū)120000㎡26120單配、一房21%二房52%三房27%3700元/㎡書香美舍小區(qū)67700㎡47105一房10%二房37%三房86%四房5%3250元/百年世家（二期）小區(qū)200000㎡58105二房50%三房50%3300元/㎡時(shí)代菁英（二期）小區(qū)8000㎡41142一房13%二房54%三房25四房8%3400元/㎡光華?陽(yáng)光水城（二期）小區(qū)180000㎡98221（8﹑9號(hào)樓）三房83%躍層17%8﹑9號(hào)樓33904130元/㎡華宇?林泉雅舍小區(qū)不詳71102（7棟）二房25%三房75%（7棟）3150元/㎡（7棟折后價(jià)）雅豪麗景小區(qū)不詳46113%二房50%%3500元/㎡沙坪壩的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較早，但是近年來沙區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)的勢(shì)頭在不斷減弱。2004年以來，雖然重大科技園附近和沙濱路沿線也出現(xiàn)了一些新盤，如百年世家、時(shí)代菁英、華宇林泉雅舍、華宇金沙港灣等，但由于沙區(qū)供應(yīng)的土地呈零星狀分布，這些樓盤的規(guī)模都不是很大。開發(fā)商實(shí)力的提高可以保證沙區(qū)樓盤的品質(zhì)，增加消費(fèi)者的信心，擴(kuò)大沙區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在全市的影響力。沙區(qū)土地資源的相對(duì)貧乏，以及分布的零星狀，是造成目前沙區(qū)樓盤規(guī)模不大的主要原因。◆ 入市時(shí)間（以開盤時(shí)間為準(zhǔn)）目前沙區(qū)的新盤不多，現(xiàn)正在銷售的大都是以前一些老盤的后續(xù)產(chǎn)品?！?價(jià)格（以樓盤折前均價(jià)為準(zhǔn)）~（元/平方米） 點(diǎn)評(píng)：以上看出，目前沙區(qū)在售樓盤的價(jià)格主要集中在3200元/㎡至4000元/㎡，基本上就符合沙區(qū)目前的購(gòu)買力，在4000元/㎡以上較高價(jià)位的樓盤主要是集中在沙區(qū)商業(yè)中心——三角碑附近。~（單位：萬平方米）點(diǎn)評(píng)：從上述圖表中可以看出，沙區(qū)總體供應(yīng)量相對(duì)較少，就算8月供應(yīng)最高峰值也沒有20萬方。雖然隨著年末的臨近，各大樓盤面臨資金盡快回籠的壓力。◆ 房型戶型設(shè)計(jì)和面積控制貼近市場(chǎng)，以中小戶型為主從重慶市總體市場(chǎng)上看，近期最受市場(chǎng)追捧的是房型是二房和三房。這也是順應(yīng)市場(chǎng)潮流的明智之舉。以投資戶和一次置業(yè)者為目標(biāo)客戶的樓盤戶型設(shè)計(jì)偏重于單間和一室戶，設(shè)計(jì)十分緊湊，套內(nèi)面積一般控制在27到45平米左右。天星橋轉(zhuǎn)盤的升偉作為居住小區(qū)的樓盤（如：光華土地供應(yīng)情況取得土地是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，因此土地市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)在很大程度上也決定了一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)向和走勢(shì)。這也和沙區(qū)房市的情況大致一致，沙區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在這幾年也是慢慢由中心向四周擴(kuò)散。同時(shí)，土地的面積都不是很大，預(yù)計(jì)短時(shí)間內(nèi)沙區(qū)仍然不會(huì)出現(xiàn)一些超級(jí)大盤。小結(jié)沙坪壩區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較早，再經(jīng)歷了前幾年開發(fā)的熱潮之后，近來已漸漸趨于平淡。在售樓盤的數(shù)量也不是很多，截止2005年11月底共有19個(gè)項(xiàng)目正在銷售或即將入市。從這些情況來看，沙區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在全市范圍內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)力明顯不夠。該區(qū)域樓盤主要分布在三峽廣場(chǎng)（步行街）附近，有完善的商業(yè)、交通等生活配套支持，其樓盤多以商住樓為主，市場(chǎng)銷售價(jià)格套內(nèi)在4300元/平米（均價(jià)）。 北部楊公橋區(qū)域。該區(qū)域樓盤主要以中高檔住宅小區(qū)為主，其規(guī)模較大，居家環(huán)境較好，市場(chǎng)銷售價(jià)格套內(nèi)3400元/平米。陽(yáng)光水城、。該區(qū)域以鳳天路為紐帶，北起天馬路，南接西物市場(chǎng)、鳳鳴山。一方面，沙區(qū)政府遷至鳳天路，武城、協(xié)信等公司的進(jìn)駐開發(fā)的芳草地、天驕年華等住宅項(xiàng)目，使得該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開始升溫，并受到消費(fèi)者的關(guān)注。另外，天星橋作為沙區(qū)的第二商業(yè)中心，將催促該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和商業(yè)配套的成熟。代表樓盤：、升偉東部濱江路沿線。該區(qū)域現(xiàn)住宅物業(yè)以江景樓為代表，市場(chǎng)銷售套內(nèi)均價(jià)在3600元/平米左右。金沙港灣、。其主要分布在烈士墓、陳家灣地區(qū)和重慶大學(xué)沿線勞動(dòng)路一帶?！?區(qū)域整體房?jī)r(jià)有著較大的提高隨著沙坪壩的發(fā)展，該區(qū)域的房?jī)r(jià)相對(duì)于以前有著較大的上升，現(xiàn)在房?jī)r(jià)在全市范圍內(nèi)也屬于中高檔次，品質(zhì)較好的樓盤均價(jià)在套內(nèi)3400元/平米左右，相對(duì)品質(zhì)一般的樓盤均價(jià)也在3000元/平米左右。旺銷中的美茵河谷鄰近該區(qū)，從調(diào)查中發(fā)現(xiàn)該盤較大一部分客戶來自于沙坪壩區(qū)，可以看出，高檔次的樓盤在該區(qū)域具有很大的潛力?！?產(chǎn)品分析建筑類型目前該區(qū)域在售物業(yè)的建筑類型已高層單體樓為主，且都是復(fù)合型物業(yè)，有住宅、寫字間及商業(yè)物業(yè)。自由康都9萬平方米、智博天下4萬平方米，產(chǎn)品規(guī)模都很小。房型分析該區(qū)域目前在售物業(yè)出售大多是小戶型，主要以一房、二房為主。在戶型設(shè)計(jì)上都沒有太多的創(chuàng)新。自由康都的產(chǎn)品檔次較高，建材用料也較高檔，外立面設(shè)計(jì)也十分現(xiàn)代化。個(gè)案特征中部版塊目前的代表物業(yè)正昇而智博天下的前身是個(gè)爛尾樓，檔次相對(duì)就要低些。三峽廣場(chǎng)良好的商業(yè)氛圍、三角碑便利的交通、沙區(qū)濃厚的文教氛圍，這一切的資源加在一起，也造就了中部版塊得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。其中智博天下住宅部分的均價(jià)為4500元/㎡?！?去化情況從目前中部版塊的銷售情況來看，效果十分理想。自由康都在開盤后短短幾個(gè)月內(nèi)，住宅已經(jīng)銷售的大部分，目前已售完。從市場(chǎng)對(duì)該區(qū)域項(xiàng)目的認(rèn)可度來看，去化情況看好。目前沙區(qū)在售和規(guī)劃的19個(gè)樓盤中，只有華宇檔次分類按樓盤的檔次分類，我們根據(jù)樓盤自身的定位將沙區(qū)樓盤分為高檔、中高檔、中低檔、低檔四類。目前沙區(qū)在售物業(yè)中屬于高檔樓盤的只有中部版塊的智博天下，%；屬于中高檔樓盤的有4個(gè)，%；屬于中低檔樓盤的有11個(gè)，%；屬于低檔樓盤的有3個(gè)，%。小結(jié)：近年來，沙坪壩主城區(qū)的變化不大，因此對(duì)于版塊市場(chǎng)的劃分和前幾年也沒有什么變化。雖然目前沙區(qū)整體房市都不怎么樂觀，但是相比較而言北部版塊和東部版塊分別代表了沙區(qū)近期和今后一段時(shí)間發(fā)展的主線。規(guī)模不大、檔次不高也是目前阻礙沙區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要瓶頸。北部新區(qū)大盤林立，大渡口、九龍坡大塊圈地，南岸區(qū)勢(shì)頭強(qiáng)勁，渝中區(qū)依舊高高在上，在其它城區(qū)面區(qū)，沙區(qū)目前僅有的20 幾個(gè)供應(yīng)樓盤確實(shí)是略顯單薄。在現(xiàn)在出售的為數(shù)不過的樓盤當(dāng)中，規(guī)模和檔次都和其它區(qū)域的大盤相去甚遠(yuǎn)?！?文化牌仍然是主流沙區(qū)是享譽(yù)中外的科教文化名區(qū)，區(qū)內(nèi)高校林立、人才薈萃，使沙區(qū)眾多樓盤都不約而同地打起了文化牌。事實(shí)上，近年來文化牌在助推沙區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方面確實(shí)發(fā)揮了不可低估的作用。但是，文化牌并不是百試百靈的良藥，所以開發(fā)商在為其項(xiàng)目打文化牌的時(shí)候一定結(jié)合項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，進(jìn)行有效的營(yíng)銷整合，才能更加有效地發(fā)揮文化牌的“威力”。從前的沙濱路區(qū)域交通不便，居住環(huán)境糟糕，故而一直未得到市場(chǎng)的重視?！?重大科技園的成熟促成就業(yè)熱潮重大科技園至形成以來，吸引了大量的投資，這也必然會(huì)來更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。這樣在無形之中有帶來了一大批潛在的購(gòu)房客戶。隨著交通的不斷改善，在城區(qū)之間來往也將更為省時(shí)和方便，外區(qū)較優(yōu)秀的項(xiàng)目及可能對(duì)本區(qū)內(nèi)的客戶造成分流，沙區(qū)開發(fā)商將面臨較大的壓力。這主要是因?yàn)?，一方面，現(xiàn)在的置業(yè)者越來越來理性，對(duì)于在功能和設(shè)計(jì)上都有所欠缺的小戶型的需求越來越??；另一方面，市場(chǎng)上可供投資者選擇的物業(yè)類型越來越多，進(jìn)一步弱化了對(duì)小戶型的需求；最后也是最重要的一點(diǎn)，就是目前小戶型最集中的區(qū)域——沙區(qū)中心區(qū)域可供開發(fā)的土地已經(jīng)基本上沒有了。◆ 價(jià)格將呈上升趨勢(shì)沙區(qū)可供開發(fā)的土地存量不多，不存在供過于求；隨著土地成本、鋼材價(jià)格的上漲，開發(fā)成本越來越高，總的來說價(jià)格會(huì)呈上升趨勢(shì)。進(jìn)入2005年以來，％，％，在西南四大城市中處于第二，但仍低于全國(guó)平均漲幅兩個(gè)百分點(diǎn)?！胺孔印弊鳛槿藗兩娴谋匾铀?，有形的體現(xiàn)了逐漸加大的貧富差距，直接形成社會(huì)不穩(wěn)定的誘因。從2005年2月底溫家寶總理在兩會(huì)上的講話，到“國(guó)8條”、“新8條”的相繼出臺(tái)，到七部委聯(lián)合發(fā)布的系列政策，可以看出，2005年初的“政策組合拳”是綱目并舉、由上而下的組合政策。面對(duì)市場(chǎng)出臺(tái)的多項(xiàng)政策，重慶的房產(chǎn)市場(chǎng)在供應(yīng)、成交和價(jià)格上均出現(xiàn)了較大的變化，消費(fèi)者的心理預(yù)期發(fā)生了重大的變化，未來的市場(chǎng)將是“市場(chǎng)”和“消費(fèi)者心態(tài)”博弈的結(jié)果，而代理商和開發(fā)商更應(yīng)該認(rèn)清形勢(shì)，對(duì)市場(chǎng)有一個(gè)重新定位，以期待在市場(chǎng)的變化中繼續(xù)獲取良好的收益。 2003年上半年，雖然有“非典”來襲，但沒能阻礙各中心城市房地產(chǎn)業(yè)的逐漸火熱，央行的貨幣供應(yīng)量也超過了預(yù)控目標(biāo)，為防止投資增長(zhǎng)過猛引發(fā)通貨膨脹，2003年7月7日，央行發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，此即業(yè)界所稱“房貸新政”。31土地大限”出臺(tái)，要求土地按照市場(chǎng)化要求進(jìn)行“招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓”，終止了過去的協(xié)議出讓。 進(jìn)入2005年，房地產(chǎn)投資增幅不減，商品房?jī)r(jià)格在各地中心城市還屢創(chuàng)新高。人大會(huì)剛剛落幕，央行就調(diào)整了住房貸款利率，來抑制和預(yù)防房地產(chǎn)市場(chǎng)可能存在的泡沫，央行“3 4月27日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)《加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的八項(xiàng)措施》，被業(yè)界稱為《國(guó)八條》?！兑庖姟凡坏{(diào)控供應(yīng)方，還對(duì)購(gòu)買方進(jìn)行了調(diào)控，措施具體，可看出中央的明確決心。從這一系列的政策出臺(tái)，可以看出中央政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)化程度在加強(qiáng)。即便對(duì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域毫不關(guān)心的人，近來也能常聽到一個(gè)詞組：人民幣幣值。 眾所周知，高流動(dòng)性的國(guó)際游資對(duì)一國(guó)的經(jīng)濟(jì)可以構(gòu)成很大的風(fēng)險(xiǎn)。是國(guó)際游資為中國(guó)經(jīng)濟(jì)所用，還是中國(guó)經(jīng)濟(jì)為國(guó)際游資所用，要作出趨利避害的選擇，現(xiàn)在是一個(gè)很關(guān)鍵的時(shí)刻。 如果僅就房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和表面的供求關(guān)系，很難說清本次房地產(chǎn)調(diào)控的難度和中央政府大刀闊斧的政策企圖。中央政府的舉措，實(shí)際上是仔細(xì)考量了當(dāng)下敏感國(guó)際經(jīng)濟(jì)關(guān)系而作出，“功夫在詩(shī)外”。隨著市場(chǎng)情況的好轉(zhuǎn)，媒體宣傳逐步轉(zhuǎn)向高調(diào)，對(duì)市場(chǎng)的未來預(yù)期加大，認(rèn)為下半年的重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)較進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，消費(fèi)者待購(gòu)心理減少，對(duì)居住型產(chǎn)品購(gòu)買熱情較高。政府對(duì)新政的態(tài)度比較樂觀，認(rèn)為重慶市場(chǎng)的發(fā)展空間較大，而投資所占比例約5％，不足以構(gòu)成對(duì)整體市場(chǎng)健康發(fā)展的威脅。同時(shí)，政府表示了對(duì)今后重慶地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的指導(dǎo)性意見：通過調(diào)整土地供應(yīng)量來調(diào)控房?jī)r(jià)；對(duì)炒作土地的開發(fā)商要嚴(yán)查，穩(wěn)住土地價(jià)格；進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)，在以往措施的基礎(chǔ)上，對(duì)發(fā)會(huì)員卡、虛假?gòu)V告等行為的開發(fā)商要嚴(yán)查；控制拆遷規(guī)模，減少商品房住宅的被動(dòng)需求；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)督，加強(qiáng)房?jī)r(jià)、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)等信息的披露，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警機(jī)制?？傮w來說，由重慶地方媒體和政府宣傳傳導(dǎo)方向來看，宣傳基調(diào)適中，沒有形成大片規(guī)模輿論恐慌。二、對(duì)投機(jī)性和投資性購(gòu)房等房地產(chǎn)交易行為采取征收營(yíng)業(yè)稅等措施。加大對(duì)房地產(chǎn)新增不良貸款的檢查力度。對(duì)歪曲宏觀調(diào)控政策、惡意炒作、誤導(dǎo)消費(fèi)者的行為，要堅(jiān)決制止。新廉租房租金政策從2005年7月1日起執(zhí)行。 六、個(gè)人購(gòu)買住房(含普通住房和非普通住房)，不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買住房超過2年(含2年