【正文】 次于“世福匯”。因此，本案作為高價位商務(wù)酒店式公寓，市場前景不容過分樂觀。加之本案目標(biāo)售價較高，給予投資客的市場選擇余地較大，這將直接導(dǎo)致投資客的投資分流，對本案的迅速去化帶來一定影響。對于目前過高的房價，投資的風(fēng)險性極大。商場經(jīng)營對象將影響本案去化情況本案一至八樓目前已定由大洋百貨進(jìn)行經(jīng)營。小戶型市場的推案量較大目前上海酒店式公寓的市場供應(yīng)量程逐年上升的趨勢，除今年下半年供應(yīng)量迅速放大外，2003年還將有大量新產(chǎn)品推向市場，對本案將形成較大的沖擊。目前該區(qū)域內(nèi)云集浦西諸多頂級消費(fèi)商場、酒店，已成為上海高檔消費(fèi)區(qū)的代表。填補(bǔ)市場空缺自2000年末[青年匯]投放市場以來，購買酒店式公寓用以投資的消費(fèi)行為正逐漸普及。到目前上海市中心已相繼開發(fā)近20個酒店式公寓項目，均取得理想的銷售業(yè)績。作為酒店式公寓，本案具備市中心的優(yōu)勢位置，便利的生活設(shè)施不言而喻，中央商務(wù)圈內(nèi)恒隆、中信泰福、梅龍鎮(zhèn)廣場、上海商城等甲級辦公樓又為其提供了充足的商務(wù)客源，從酒店式商務(wù)公寓的市場來看，目前本案周邊有嘉里中心、上海商城等少數(shù)幾個酒店式公寓項目，但這些物業(yè)的租售率均接近100％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場需求。整合優(yōu)勢提高產(chǎn)品價值本案規(guī)劃設(shè)計時間較早，產(chǎn)品設(shè)計已非常落后，5部電梯、停車位有限，已不能滿足目前甲級辦公樓的實際需要。集頂級的地段、頂級的目標(biāo)客戶、頂級的產(chǎn)品軟硬件配置，以及我司在酒店式公寓的銷售操作中積累的豐富操作經(jīng)驗，將樹立本案在酒店式公寓中“翹楚”的地位，全方位提升產(chǎn)品的整體品質(zhì)和核心競爭力。三、客戶定位 本市高端投資客所謂“高端投資客”，即投資標(biāo)的價位高、投資意識成熟的客戶群體。這類客戶以地段、軟硬件品質(zhì)作為衡量酒店式公寓投資價值的標(biāo)尺，對地處市中心、高價位的酒店式公寓情有獨(dú)鐘。更需值得一提的是，這類頂級酒店式公寓市場整體供給的稀缺性，將是其沖擊市場、迅速去化的最有利武器。這類客戶以短期自用為購房目的，既可滿足來滬時的居住需求，在空閑時也可出租獲益。 周邊企業(yè)、公司隨著業(yè)務(wù)往來的日益頻繁，許多大中型獨(dú)資、合資企業(yè)也選擇酒店式公寓作為其接待往來客戶的固定賓館。目前類似購置酒店式公寓作為公司資產(chǎn)的現(xiàn)象已經(jīng)悄然出現(xiàn)，而本案位于市中心繁華地段，周邊云集大量實力型公司企業(yè)，相信會對本案的去化起到不可低估的推動作用。目前上海擁有兩套物業(yè)的人正越來越多。 小型企業(yè)的辦公用房雖然是住宅產(chǎn)權(quán)，不能辦理公司掛牌及公司注冊。四、本案的案名建議萬國中心（EMBASSY CENTRE）經(jīng)濟(jì)發(fā)展造就上海與世界各國的交流舞臺。也就是最受“商務(wù)空中飛人”推崇的集經(jīng)貿(mào)、休閑、生活于一體的酒店式商務(wù)公寓。在這里所營建的酒店式商務(wù)公寓，不但是在品質(zhì)上體現(xiàn)“高尚”，更是在品位上引導(dǎo)“時尚”的風(fēng)向標(biāo)。而“金、貴、元、富”則對應(yīng)“福、祿、壽、喜”，也就是如今流行、經(jīng)典、復(fù)古、尊貴的代表。作為頂級CBD的商務(wù)酒店式高級公寓，其出售或出租都必須給客戶帶來切實的利益。金貴元富，更將以海派文化與人文氣質(zhì)兼糅并蓄為世人矚目；不但在品質(zhì)上體現(xiàn)“高尚”，更立足于在品位上倡導(dǎo)“時尚”的潮流。第三部分 產(chǎn)品建議 一、產(chǎn)品平面分隔功能建議（見附圖）建議產(chǎn)品分隔后每套平均建筑面積不超過55M2二、產(chǎn)品硬件設(shè)施建議本案的功能“商務(wù)+居住+投資+品質(zhì)”商務(wù)概念—產(chǎn)品的性質(zhì)與保障居住功能—服務(wù)設(shè)施及管理的保障投資概念—永續(xù)經(jīng)營的保障品質(zhì)概念—消費(fèi)行為與消費(fèi)群體的保障所以，我們要達(dá)成這樣的共識：品牌化+專業(yè)化，打造滬上頂級酒店式商務(wù)公寓[一] 基本家具配置凸現(xiàn)產(chǎn)品的差異性和個性化，除了產(chǎn)品本身之外，選擇怎樣的設(shè)施設(shè)備同樣致關(guān)重要，尤其是室內(nèi)的基本家具配置。例如，客廳及飯廳之餐桌，餐椅，電視柜，沙發(fā)；睡房之床，床頭柜，化妝桌椅，衣柜；廚房之櫥柜，冰箱，電磁灶、微波爐；細(xì)部配件之門鎖安全扣、貓眼、電子門鎖（指紋鎖）、保險箱；及各種燈飾。例如：電視： 可以采用當(dāng)今最風(fēng)行的液晶視頻，保證畫面的純正。且每戶提供兩條電話線入戶，滿足對外的通訊聯(lián)絡(luò)?？照{(diào)： 中央或分體式，需根據(jù)實際情況布置，可獨(dú)立計費(fèi)，以便日后的經(jīng)營管理之用。也是項目保值增值的直接因素之一。包括：安全防范智能化，商務(wù)生活智能化和物業(yè)管理智能化。門禁對講：大門和樓宇入口共設(shè)有兩道門禁，專門身份識別系統(tǒng)可自動識別業(yè)主手中的IC卡，而有效避免了閑雜人員進(jìn)入園區(qū)內(nèi)，增加業(yè)主們的安全感。防災(zāi)自動報警：各戶起居室、臥室、公共走廊及地下車庫內(nèi)裝置有火災(zāi)探測器，每戶廚房設(shè)置有燃?xì)庑孤┨綔y器，以便能做到及時發(fā)現(xiàn)隱患、及時報警和及時滅火。C 物業(yè)管理智能化：車輛出入智能化系統(tǒng)：一車一卡，區(qū)內(nèi)車輛出入時，駕駛?cè)藛T只須坐在駕駛位將卡在計讀卡機(jī)前輕輕一晃，在阻攔桿開啟的同時，該車的相關(guān)資料同步出現(xiàn)在監(jiān)控計算機(jī)上，杜絕了因保安的嚴(yán)格執(zhí)勤產(chǎn)生的保安和社區(qū)住戶間的抵觸，同時真正實現(xiàn)了方便、安全的智能化管理。物業(yè)公告：及時獲取物業(yè)最新通告消息。智能IC卡：在樓宇內(nèi)，IC卡不僅能替代貨幣支付購物及繳納水、電、氣等費(fèi)用，更可用此卡來保存?zhèn)€人信息。因此，就必須針對他們設(shè)計相應(yīng)的硬件配置。小結(jié)：對于上文所述的品牌化+專業(yè)化，我司認(rèn)為還必須要設(shè)立一個標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)化的操作流程、標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)備配置，從而奠定本項目在小戶型市場中牢不可破的至尊地位。 熟悉上海的酒店式公寓市場216。 有較多相對固定的客源群這就是更多的人愿意投資和租用物業(yè)經(jīng)營良好的投資型產(chǎn)品的根本原因。更重要的是，他們擁有豐富的管理高檔投資型產(chǎn)品，特別是“酒店式公寓”或“產(chǎn)權(quán)酒店”的經(jīng)驗與心得，而且還有一定的經(jīng)營管理的經(jīng)驗，使本案的投資價值得到充分的體現(xiàn)與保證。同時，這也是專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)營公司在項目的整體包裝經(jīng)營過程中必不可少的經(jīng)營管理環(huán)節(jié)。（最后由物業(yè)經(jīng)營管理公司制定）四、產(chǎn)品會所建議[一] 商務(wù)類