【正文】 境境分分析析金漢 規(guī) 模小社區(qū)品 質(zhì) 感更高 體量 較 小尚 處 于 規(guī) 劃 階 段， ST 濱 河路建成 位置 較 差商 業(yè) 街和商 業(yè) 樓 對(duì)綠 港有沖 擊機(jī)會(huì) 威脅第第一一部部分分 市市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)環(huán)境境分分析析金漢香花畦 2U綠化率 ％ ，容積率 坯，車位： 1:1。第第一一部部分分 市市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)環(huán)境境分分析析金漢客群定位與萬科相近，但主力客群為市區(qū)東部、北部（朝陽、亞運(yùn)村附近）的有車一族， 35—40 歲左右的已婚家庭居多。由于銷售已接近尾聲，基本上可以不考慮其對(duì)金漢 E區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。綠港p馨港莊園 地處朝陽、空港新城、順義、通州交匯處，依托順義英各莊舊村改造。地上車位，戶車比 1:。馨港莊園占地面積約 640畝，總建筑面積約㎡，綠化率接近 40%。二區(qū)全部為六層帶電梯洋房，現(xiàn)房?jī)r(jià)格： 5800元 /㎡起，均價(jià) 6400元 /㎡。綠港小結(jié)： 馨港莊園二期現(xiàn)房銷售，庫存較小。 第第一一部部分分 市市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)環(huán)境境分分析析金漢 項(xiàng)目共分三期開發(fā)進(jìn)行，琴湖灣為東方太陽城最后一期，在東方太陽城整體規(guī)劃的北部，規(guī)劃總用地面積為 ，規(guī)劃總建筑面積約為 42萬平方米。獨(dú)立住宅區(qū)為 C區(qū)，共125棟。在公寓區(qū)中間部位， A、 B區(qū)分界處，設(shè)計(jì)有一 2023平方米左右的公建服務(wù)區(qū)。綠港戶型結(jié)構(gòu)： 4室 2廳 2衛(wèi)建筑面積： 183190㎡ 戶型結(jié)構(gòu)： 2室 2廳 1衛(wèi)建筑面積： 113126 ㎡ 戶型結(jié)構(gòu)：一室兩廳一衛(wèi)建筑面積： 7080㎡ 戶型結(jié)構(gòu)： 2室 2廳 2衛(wèi)建筑面積： 100122㎡ 戶型結(jié)構(gòu)： 2室 2廳 1衛(wèi)建筑面積： 89107㎡ 戶型結(jié)構(gòu)： 3室 2廳 2衛(wèi)建筑面積： 143167㎡ 三期公寓部分戶型 公寓均為 6層，其中 6層北側(cè)做相應(yīng)退臺(tái)處理，提供露臺(tái)；每單元均設(shè)電梯，一梯兩戶；板式公寓戶型包含一居室、二居室和三居室；點(diǎn)式公寓均為四居室。綠港小結(jié)p 房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力較大，奧運(yùn)前后可能有輕微震蕩；p 普通商品住宅銷售會(huì)持續(xù)旺盛，區(qū)域市場(chǎng)向好因素較多；p 順義城區(qū)未來同類項(xiàng)目可售面積較少，同期（ 08年上半年（五一）可售面積約 61萬平米：龍 湖： 20萬平米（具體入市時(shí)間不詳）裕 龍： 15萬平米金 漢： 8萬平米萬 科： 8萬平米其 他： 10萬平米p 中小戶型的競(jìng)爭(zhēng)將加劇，特色和品質(zhì)是關(guān)鍵因素。第第一一部部分分 市市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)環(huán)境境分分析析金漢綠港 隨著新城規(guī)劃和奧運(yùn)舉辦，順義的旅游事業(yè)將得到長(zhǎng)足進(jìn)步。全年旅游收入 ，比上年增長(zhǎng) %。綠港 在北京市酒店行業(yè)高速發(fā)展的同時(shí)，順義地區(qū)的酒店行業(yè)正在以自己獨(dú)有的特色發(fā)展方式成長(zhǎng)，由于順義良好的度假環(huán)境（生態(tài)、休閑），以及獨(dú)特的地理位置（機(jī)場(chǎng)、空港物流基地），良好的發(fā)展契機(jī)（ 2023年奧運(yùn)），因此在順義目前商務(wù)氛圍尚未營(yíng)造起來的情況下，度假、休閑、會(huì)議酒店，成為順義酒店主要的發(fā)展模式，以機(jī)場(chǎng)為依托的機(jī)場(chǎng)酒店也有一定的市場(chǎng)份額，但是商務(wù)型酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店這兩類酒店，由于前面提到的商務(wù)環(huán)境的制約而沒有顯示出值得期待的發(fā)展勢(shì)頭。綠港 順義區(qū)早期建立酒店項(xiàng)目面積基本在 15000 ㎡左右，而新建或擴(kuò)建星級(jí)酒店建筑面積均在 40000 ㎡左右，且新建項(xiàng)目中主要為四星級(jí)五星級(jí)酒店。 天鴻地產(chǎn)在奧林匹克水上公園附近有酒店項(xiàng)目； 裕龍花園三區(qū)北側(cè)規(guī)劃有酒店。綠港、度假、會(huì)議酒店經(jīng)營(yíng)狀況調(diào)查 1）概述 順義區(qū)與本項(xiàng)目相關(guān)的酒店、度假村共有 12項(xiàng)，五星級(jí)酒店僅金寶花園大酒店一家，四星級(jí)酒店僅三家 —— 北京國(guó)都大飯店、怡生園國(guó)際會(huì)議中心、順鑫綠色度假村，金潮玉瑪國(guó)際酒店尚號(hào)稱五星，但并不具備四星條件。 隨著臨空經(jīng)濟(jì)圈的日漸成熟、首都機(jī)場(chǎng)東擴(kuò)和新國(guó)展的啟用、奧運(yùn)舉辦和奧運(yùn)后場(chǎng)館利用工程以及新城規(guī)劃的落實(shí)，四星級(jí)、五星級(jí)酒店將承載旅游之外的更多功能，如商務(wù)、會(huì)議等。綠港2）酒店存量分析 順義賓館 順義賓館占地 50 畝，現(xiàn)今已發(fā)展成為一個(gè)集住、食、行、娛、購為一體的國(guó)際三星級(jí)旅游涉外飯店。 順義賓館作為政府接待賓館，擁有客房340間 /套，規(guī)模較大，而順義賓館目前經(jīng) 營(yíng)狀況良好，但酒店設(shè)施已經(jīng)相對(duì)落后和陳舊，在順義經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展的時(shí)機(jī)，順義賓館有可能在近期提出改造計(jì)劃。綠港東方太陽城嘉賓國(guó)際酒店 為美國(guó) Guest House International Hotel 全球連鎖酒店旗下酒店， 酒店擁有 208 套豪華客房和酒店式公寓。 第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢 根據(jù)雅閣酒店管理集團(tuán)對(duì)金寶花園的考察，此酒店提供的酒店產(chǎn)品質(zhì)量一般，并在酒店硬件條件及服務(wù)上存在諸多問題，而由于金潮玉瑪這一新五星級(jí)酒店的存在，目前，金寶花園酒店的經(jīng)營(yíng)已經(jīng)出現(xiàn)虧損，而 2023 年奧運(yùn)會(huì)的舉辦，將會(huì)使其暫時(shí)走出目前的困境。綠港北京國(guó)都大飯店 北京國(guó)都酒店坐落于北京首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)，為商務(wù)度假村是飯店，其具有商務(wù)豪華復(fù)式套房 408間，會(huì)議室可容納 300人。 國(guó)都大飯店由于位于首都商務(wù)區(qū)，并且可以輻射空港開發(fā)起及物流園，因此，國(guó)都大酒店是典型的商務(wù)型酒店、或者叫機(jī)場(chǎng)酒店。綠港北京金潮玉瑪國(guó)際酒店 金潮玉瑪國(guó)際酒店地處馬坡，為群落式建筑，共有 200套客房，其會(huì)議設(shè)施比較完備，其中的四季廳面積龐大，可舉辦多功能會(huì)議、宴會(huì)。 金潮玉瑪與金寶花園距離較近，而定位均為度假會(huì)議型酒店，而金潮玉瑪目前的裝修標(biāo)準(zhǔn)及管理水平在順義地區(qū)位居前列，因此是順義地區(qū)度假會(huì)議酒店的代表。綠港p 產(chǎn)權(quán)式酒店綜合分析p 度假、會(huì)議、商務(wù)型酒店可行性分析p 經(jīng)濟(jì)型酒店可行性分析 第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶包括三類消費(fèi)群體，他們關(guān)注的利益各不相同。第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢 橫線字體所代表內(nèi)容是本項(xiàng)目投資產(chǎn)權(quán)式酒店的絕對(duì)劣勢(shì)： 第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析基本結(jié)論： 投資產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)培育難度大，關(guān)鍵在于缺乏產(chǎn)權(quán)式酒店所具備的必備條件，基本不可行。綠港p 度假、會(huì)議型酒店可行性分析 如果本項(xiàng)目酒店定位于會(huì)議度假酒店，則需要看到，由于順義區(qū)度假會(huì)議酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)比較激烈，而順義現(xiàn)存度假、會(huì)議酒店可以借助奧運(yùn)商機(jī)而在市場(chǎng)（國(guó)際及國(guó)內(nèi)）上樹立一定知名度，使自身品牌的到一個(gè)階段性的提升。綠港 區(qū)位： 致命劣勢(shì)是位置問題。第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢 品牌效應(yīng)：任何一個(gè)高星級(jí)酒店開業(yè)都需要一段時(shí)間的市場(chǎng)培育期，這一階段酒店需要通過一系列的市場(chǎng)運(yùn)作來拓展本店在市場(chǎng)上的知名度，對(duì)于本項(xiàng)目來說，奧運(yùn)之后選擇在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手利潤(rùn)及知名度都得到極大提高后進(jìn)入市場(chǎng)，所能夠產(chǎn)生的品牌相應(yīng)，將會(huì)十分有限。綠港p經(jīng)濟(jì)型酒店可行性論證 經(jīng)濟(jì)型酒店主要迎合中低端的商務(wù)和旅行客人，這就使得經(jīng)濟(jì)型酒店開店選擇的區(qū)位的經(jīng)濟(jì)特征符合經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展規(guī)律，目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店主要集中在商務(wù)活動(dòng)頻繁的一線城市及二線城市，三線城市的經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展還沒有達(dá)到一個(gè)良好的時(shí)機(jī)，這和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展具有緊密聯(lián)系。 經(jīng)濟(jì)型酒店對(duì)于酒店開店的位置要求極高，在目前這一階段的狀況下，本項(xiàng)目周邊的自然環(huán)境和旅游資源暫時(shí)無法支撐經(jīng)濟(jì)型酒店這一酒店業(yè)態(tài)。綠港酒店投資綜合論證初步結(jié)論： 缺乏足夠的市場(chǎng)支撐點(diǎn)和絕佳入市時(shí)機(jī)，不可行：p商務(wù)酒店不可行；p會(huì)議、休閑酒店有一定機(jī)會(huì)，但入市時(shí)機(jī)和未來競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大，導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)大；p經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)支撐力非常小，基本不可行；p產(chǎn)權(quán)式酒店風(fēng)險(xiǎn)高，未來兩三年內(nèi)無絕佳市場(chǎng)機(jī)會(huì)。綠港第三部分第三部分 目標(biāo)客群分析目標(biāo)客群分析p客戶來源客戶來源p年齡構(gòu)成年齡構(gòu)成p家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)p經(jīng)濟(jì)實(shí)力經(jīng)濟(jì)實(shí)力p教育背景教育背景p需求描述需求描述第第三三部部分分目目標(biāo)標(biāo)客客群群分分析析金漢E區(qū)客群定位：繼續(xù)延續(xù)一、二期客群區(qū)域分布特征，新城、工業(yè)區(qū)、空港和市區(qū)年輕客群的增長(zhǎng)潛力值得期待。綠港n年齡特征將直接影響其對(duì)住宅的戶型選擇、建筑風(fēng)格、社區(qū)配套等的需求情況。第第三三部部分分目目標(biāo)標(biāo)客客群群分分析析金漢綠港n剛結(jié)婚的夫妻第一次置業(yè)約占 20%，一般暫無子女，經(jīng)濟(jì)能力一般，傾向于兩居左右小戶型n置業(yè)行為以家庭為核心購買力： 第第三三部部分分目目標(biāo)標(biāo)客客群群分分析析金漢 E區(qū)產(chǎn)品可將這部分客戶定位于主力目標(biāo)群。綠港 購房者中具有大專和本科學(xué)歷的人群占 79%；其次是具有高中（含中專）學(xué)歷的人群，比例為 17%； 購房者對(duì)社區(qū)帶來的文化氣息、生活品質(zhì)、周邊配套都將提出更高的要求，對(duì)住宅的需求特征為： a．個(gè)性化追求； b．私密性； c．身份屬性追求； d．自我價(jià)值追求； e．自尊性的體現(xiàn)第第三三部部分分目目標(biāo)標(biāo)客客群群分分析析金漢 綠港吸引了眾多具有雄厚經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和支付實(shí)力的客戶。綠港p置 業(yè) 次數(shù) 首次置業(yè)的人數(shù)比例也為 48%，收入穩(wěn)定，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，多為 2530歲左右的單身年輕人或已婚夫婦。綠港p 購 房 預(yù) 算36%的來訪客戶購房預(yù)算介于 50萬元和 60萬元之間；預(yù)算在 80萬元以上的客戶占 18%；這部分客戶的