【正文】 酒店所具備的必備條件，基本不可行。 品牌效應(yīng)：任何一個高星級酒店開業(yè)都需要一段時間的市場培育期，這一階段酒店需要通過一系列的市場運作來拓展本店在市場上的知名度，對于本項目來說，奧運之后選擇在競爭對手利潤及知名度都得到極大提高后進(jìn)入市場，所能夠產(chǎn)生的品牌相應(yīng)，將會十分有限。綠港第三部分第三部分 目標(biāo)客群分析目標(biāo)客群分析p客戶來源客戶來源p年齡構(gòu)成年齡構(gòu)成p家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)p經(jīng)濟(jì)實力經(jīng)濟(jì)實力p教育背景教育背景p需求描述需求描述第第三三部部分分目目標(biāo)標(biāo)客客群群分分析析金漢n年齡特征將直接影響其對住宅的戶型選擇、建筑風(fēng)格、社區(qū)配套等的需求情況。 E區(qū)產(chǎn)品可將這部分客戶定位于主力目標(biāo)群。綠港p 購 房 預(yù) 算36%的來訪客戶購房預(yù)算介于 50萬元和 60萬元之間；預(yù)算在 80萬元以上的客戶占 18%；這部分客戶的經(jīng)濟(jì)實力自不待言?！∧贻p客群（ 2535歲）更愿意購買小面積的住房，平均面積為 88㎡， 60至 80㎡左右是他們的首選，總房價平均為 40萬，預(yù)期的戶型以傳統(tǒng)的 2室 1廳 1衛(wèi)為主。綠港優(yōu)勢分析（ S）p自然生態(tài)景觀： E區(qū)地處減河西岸，森林公園的吸引力極強(qiáng)；p溫泉入戶：這是區(qū)域內(nèi)其他項目無可比擬的優(yōu)勢；p社區(qū)總體規(guī)模大， E區(qū)為最后一個組團(tuán)，配套完善，生活便利；p一、二期開發(fā)、營銷實踐積累了豐富的經(jīng)驗，項目出具品牌效應(yīng)。綠港威脅點分析（ T）p未來幾年，順義房地產(chǎn)的激烈格局將加劇，萬科四季花城三期品牌能量、物業(yè)管理具有絕對優(yōu)勢，裕龍三區(qū)對 E區(qū)客戶的分流影響不容忽視。綠港第五部分第五部分 項目定位項目定位p 市場定位市場定位p 客群定位客群定位p 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位金漢綠港第六部分第六部分 產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議金漢綠港 ：目前順義在售和在建的 50—80 平方米的小戶型是稀缺產(chǎn)品，競爭壓力相對較小。綠港 ： 90—140 平方米是目前順義城區(qū)最熱銷的戶型，受到中老年實力型客戶的追捧，是改善型客戶的首選戶型，未來市場潛力依然巨大。 ： 通過精裝修（裝修成本控制在 800—1000 元 /平方米）來提升小戶型的市場競爭力，吸引年輕消費者的購房需求，在價格上可以適當(dāng)提升 1500—2023元 /平方米，是完全可行的，也是具有市場競爭力的。綠港 : 在產(chǎn)品設(shè)計和品質(zhì)上下功夫：在外立面（金屬質(zhì)感）、電梯（名牌電梯）、綠化（大型組團(tuán)綠化）等方面爭取有所創(chuàng)新和突破，超越其他競爭對手。第第六六部部分分產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議金漢綠港公建配套建 議 2：會 館 （三角地 塊 ） 第第六六部部分分產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議金漢第第七七部部分分其其他他細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)建建議議金漢 第第七七部部分分其其他他細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)建建議議金漢 社區(qū)圍墻：建議充分利用綠化和較高大的植物與圍墻搭配，盡量讓圍墻隱約現(xiàn)于綠色與樹叢中；圍墻墻體可采用別致有趣的裝飾圖案，墻頂布置小型藝術(shù)雕飾，將時尚、健康、奮發(fā)等元素融合入周邊環(huán)境。綠港p建筑單體外立面設(shè)計建議1．普通住宅 外立面風(fēng)格、線條、色彩、裝飾等以簡約時尚為特色，多采用豎線條和大窗格，體現(xiàn)挺拔、昂揚、大氣的風(fēng)格。? 在復(fù)式房型的上層陽臺旁邊設(shè)置空間景觀陽臺，更好地調(diào)動視覺動線，形成空間與地面景觀交相輝映。綠港p人文環(huán)境的營造 由于 E區(qū)目標(biāo)客群趨于年輕化，大多受過高等教育，對住區(qū)的人文環(huán)境（或社區(qū)文化）的關(guān)注度較高，因此需在設(shè)計上加大人文環(huán)境營造力度，將建筑藝術(shù)和文化小品充分結(jié)合：?小區(qū)中心地帶設(shè)置一座抽象藝術(shù)雕塑，培育社區(qū)共同的歸屬感；?在每座樓棟前的步入式綠化帶設(shè)置次要雕塑，構(gòu)建樓座各不相同的識別系統(tǒng)；第第七七部部分分其其他他細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)建建議議金漢第第七七部部分分其其他他細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)建建議議金漢綠港p住宅設(shè)計要點建議? 采用落地窗、凸窗、角窗，打破單純以陽臺作為居室外延空間的局面；低窗臺設(shè)計，可坐可臥；? 小戶型采用自由間隔設(shè)計，充分體現(xiàn)個性品位；? 在平層與復(fù)式小戶型的設(shè)計上多些變化，延展居室使用空間。第第七七部部分分其其他他細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)建建議議金漢綠港p公建與配套建議 非經(jīng)營性配套公建配套建筑面積共 1500㎡，主要為便民服務(wù)設(shè)施用房、物業(yè)管理、治安管理用房等； 因地塊限制、規(guī)劃指標(biāo)等的影響，綜合考慮 B、 D區(qū)沿中山東路已規(guī)劃商業(yè)體量與業(yè)態(tài)，建議 E區(qū)經(jīng)營性商業(yè)配套比例適當(dāng)降低，建筑面積控制在 13000㎡左右，主要為超市、娛樂休閑、運動健身、餐飲等。綠港 延續(xù)一、二期園林特色，做出真正的德式園林效果： 采用簡約、現(xiàn)代的設(shè)計手法。金漢 ，不適合規(guī)劃住宅及商業(yè)。綠港 ： 與 A、 B、 C、 D等區(qū)域產(chǎn)品做出差異化，以簡潔、時尚、現(xiàn)代、具有金屬質(zhì)感的產(chǎn)品外立面，吸引追求時尚、現(xiàn)代的年輕消費者的喜好。 ： E區(qū) 2023年下半年開發(fā)，銷售價格勢必升級，而面對的市場競爭也將加劇， E區(qū)的產(chǎn)品必須在產(chǎn)品類型上、品質(zhì)上、配套上也隨之升級，才能保持自身的市場競爭力。綠港 ，購房者的年齡結(jié)構(gòu)趨于年輕化，其中 2535歲的購房者所占比例為 37%，這部分消費者購房能力相對較弱，主要集中在中小戶型。3．地貌狀況空地，地勢平坦，無其中有億都川兩棟住宅樓第第六六部部分分產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議金漢第第五五部部分分項項目目定定位位金漢綠港SWOT綜合分析 未來競爭將主要聚焦于以下幾個方面： 中小戶型：市場實踐證明， 60140㎡左右的中小戶型在本區(qū)域相對暢銷， 7090政策也決定了未來競爭將在中小戶型上展開。第第四四部部分分項項目目SWOT分分析析金漢基本改善型客戶對 2室 1廳的選擇達(dá) 62%。p成交客戶對金漢 ?綠港的交通、價格、景觀、地板采暖等方面也給予一定的肯定。 綠港吸引了眾多具有雄厚經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和支付實力的客戶。綠港n剛結(jié)婚的夫妻第一次置業(yè)約占 20%，一般暫無子女，經(jīng)濟(jì)能力一般，傾向于兩居左右小戶型n置業(yè)行為以家庭為核心購買力： 綠港 經(jīng)濟(jì)型酒店對于酒店開店的位置要求極高，在目前這一階段的狀況下，本項目周邊的自然環(huán)境和旅游資源暫時無法支撐經(jīng)濟(jì)型酒店這一酒店業(yè)態(tài)。綠港 區(qū)位： 致命劣勢是位置問題。第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢綠港北京金潮玉瑪國際酒店 金潮玉瑪國際酒店地處馬坡，為群落式建筑，共有 200套客房，其會議設(shè)施比較完備，其中的四季廳面積龐大，可舉辦多功能會議、宴會。 第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢 隨著臨空經(jīng)濟(jì)圈的日漸成熟、首都機(jī)場東擴(kuò)和新國展的啟用、奧運舉辦和奧運后場館利用工程以及新城規(guī)劃的落實，四星級、五星級酒店將承載旅游之外的更多功能，如商務(wù)、會議等。綠港 在北京市酒店行業(yè)高速發(fā)展的同時，順義地區(qū)的酒店行業(yè)正在以自己獨有的特色發(fā)展方式成長，由于順義良好的度假環(huán)境（生態(tài)、休閑），以及獨特的地理位置（機(jī)場、空港物流基地），良好的發(fā)展契機(jī)（ 2023年奧運），因此在順義目前商務(wù)氛圍尚未營造起來的情況下，度假、休閑、會議酒店，成為順義酒店主要的發(fā)展模式，以機(jī)場為依托的機(jī)場酒店也有一定的市場份額，但是商務(wù)型酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店這兩類酒店，由于前面提到的商務(wù)環(huán)境的制約而沒有顯示出值得期待的發(fā)展勢頭。綠港小結(jié)p 房地產(chǎn)市場潛力較大，奧運前后可能有輕微震蕩；p 普通商品住宅銷售會持續(xù)旺盛，區(qū)域市場向好因素較多；p 順義城區(qū)未來同類項目可售面積較少，同期（ 08年上半年（五一）可售面積約 61萬平米：龍 湖： 20萬平米（具體入市時間不詳）裕 龍： 15萬平米金 漢： 8萬平米萬 科： 8萬平米其 他： 10萬平米p 中小戶型的競爭將加劇，特色和品質(zhì)是關(guān)鍵因素。 項目共分三期開發(fā)進(jìn)行，琴湖灣為東方太陽城最后一期，在東方太陽城整體規(guī)劃的北部，規(guī)劃總用地面積為 ，規(guī)劃總建筑面積約為 42萬平方米。馨港莊園占地面積約 640畝，總建筑面積約㎡，綠化率接近 40%?？腿憾ㄎ慌c萬科相近，但主力客群為市區(qū)東部、北部（朝陽、亞運村附近）的有車一族， 35—40 歲左右的已婚家庭居多。機(jī)會 威脅第第一一部部分分 市市場場環(huán)環(huán)境境分分析析金漢位置 較 差T 濱 河路建成 體量 較 小社區(qū)品 質(zhì) 感更高 奧運會將大大提高知名度 溫泉 綠港小結(jié)： 地理位置較好，潮白河蓄水后極具競爭力；一層附有私家庭院和地下室；突破傳統(tǒng)一樓底商的模式。 第第一一部部分分 市市場場環(huán)環(huán)境境分分析析金漢主要戶型為 118134㎡的三居， 203210㎡的復(fù)式四居，另有部分 92㎡左右的兩居和 97㎡躍層兩居。綠港二、競爭項目分析二、競爭項目分析p萬科四季花城三期p裕龍花園三區(qū)p2U 龍湖地產(chǎn)在順義區(qū)委附近拿到一塊拆遷改造用地，總建筑面積約 60萬平米。 第第一一部部分分 市市場場環(huán)環(huán)境境分分析析金漢綠港為誰做？為誰做？做什么？做什么？ 怎么做？怎么做？本建議要回答的三大核心問題本建議要回答的三大核心問題金漢 綠港最后一個開發(fā)組團(tuán)，如何在整體戰(zhàn)略思想指導(dǎo)下完成項目品牌效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的最佳結(jié)合就成為產(chǎn)品策劃的焦點。綠港