【正文】 洲 容積率 總建筑面積 56萬 平方米 占地面積 48萬平方米 鳳凰城（二期） 市場情況 /區(qū)域市場 /個案情況 小高層戶型配比 戶型 套數(shù) 配比 二房（ 80100m2） 121 50% 三房（ 110140m2） 121 50% 合計： 242 鳳凰城二期截止目前為止，總共推出 242套小高層，其中二房和三房各占 50%，二房面積主要有 ，三房面積主要有 。 鳳凰城 開盤價格過高使得項(xiàng)目處于被動，但及時調(diào)整價格，加上 09年初整體市場成交量回暖，現(xiàn)銷售情況較好。 ? 紅谷灘區(qū)為中高檔住宅聚居點(diǎn)，已經(jīng)形成良好的生活氛圍； ? 逐漸成為二次臵業(yè)者及高素質(zhì)買家的第一首選。 從目標(biāo)受眾角度理解 ? 我們針對的目標(biāo)受眾界定，源于鳳凰洲的競爭分析提取； ? 他們屬于中等階層（ 公務(wù)員 /私營業(yè)主） 、小資階級的人士（本地及外來）； ? 他們向往都市的生活，但對都市的煩躁有抗拒感； ? 希望從溫飽型向小康型、舒適型過渡。 戶外、網(wǎng)站、資料擺放、 DM、條幅（加高綠網(wǎng)）、工地圍墻 認(rèn)籌和解籌，促進(jìn)客戶大量成交，一炮走紅。 拖著疲憊的身軀 回家的路上 有一座明亮的燈塔在遠(yuǎn)遠(yuǎn)守望著你 家，也是精神的歸宿 … 精神標(biāo)簽 產(chǎn)品價值展示 售樓處 樣板房 守望燈塔 便捷式裝修 I can see it through the darkness 展示攻略 —— 營造高體驗(yàn)價值的產(chǎn)品和賣場展示系統(tǒng)，讓客戶實(shí) 實(shí)在在感知 都市的 /時尚的 /趣味的 未來生活。 獎勵額度： 成交單房、 1房 1套 獎勵 5000元 成交 2房 1套 獎勵 8000元 利用直效客戶資源，進(jìn)行老客戶營銷 營銷策略 推廣攻略 展示攻略 客戶攻略 價格攻略 價格策略：平開高走，小步快跑 4000 4500 5000 5500 6000 階段 動作 內(nèi)容 營銷工具 售樓處開放后 客戶積累 通過客戶問卷，初步摸查客戶心理價位 《 上門客戶問卷 》 認(rèn)籌期間 認(rèn)籌 通過白金卡問卷，摸查誠意客戶心理價位 《 白金卡客戶問卷 》 算價期間 算價 根據(jù)前期摸查結(jié)果，制作初步價格表，對白金卡客戶進(jìn)行摸高算價排查 《 初步價格表 》 開盤前 價格表制作 結(jié)合摸高排查及客戶誠意度判別表，制定精確價格 《 客戶誠意度判別表 》 多輪價格排查 ，實(shí)現(xiàn)客戶心理價位摸高，結(jié)合市場比準(zhǔn)，精確確定項(xiàng)目整體入市均價。 客戶積累攻略 免費(fèi)辦理青銅卡與認(rèn)籌升級辦理白銀卡相結(jié)合 白銀卡（樣板房展示后辦理，預(yù)計積累 1000批左右客戶） 目的：篩選誠意客戶資源； 辦卡標(biāo)準(zhǔn)：本項(xiàng)目白銀卡客戶，存入指定銀行帳戶 5000元。 賣場氛圍展示 主入口 主入口通道 指示系統(tǒng) 看樓通道 圍墻 不一樣 的圍墻和看樓通道 產(chǎn)品價值展示 售樓處 樣板房 展示攻略 —— 營造高體驗(yàn)價值的產(chǎn)品和賣場展示系統(tǒng)，讓客戶實(shí) 實(shí)在在感知 都市的 /時尚的 /趣味的 未來生活。體現(xiàn)項(xiàng)目地段優(yōu)勢的感覺，字體采用隨意的書寫，寓于舒適的隨心所欲的生活。 ? 新都市主義倡導(dǎo)一種快節(jié)奏、低生活成本、高娛樂的都市“躍動人群”生活模式，強(qiáng)調(diào)居住背景、個性化生活，注重輕松便利的居住環(huán)境、和睦的鄰里關(guān)系、全力以赴地工作、盡情地享受與娛樂的生活方式。 他們目前的居住現(xiàn)狀相對一般 ， 希望從溫飽型向小康型 、 舒適型過渡 。4棟 18層小高層 。080839。120839。040739。 三房兩廳兩衛(wèi)：123平方米 南北臥室采光得到充分滿足；主臥朝南，并帶飄窗，大陽臺沐日，小陽臺觀景，動靜分區(qū)，人性和諧，寬敞衛(wèi)生間，干濕分離，清爽舒適 房型 套數(shù) 配套 兩房 261 % 三房 321 % 四房 6 1% 面積段 套數(shù) 比例 7090 35 % 90125 243 % 125144 279 % 180以上 31 % 小高層主力戶型 市場情況 /區(qū)域市場 /個案情況 ?自 06年 12月以來，天賜良園推出 9—21共 13棟約 588套小高層房源，截止在 08年 12月以售 563套，去化率達(dá) %。 啟示二： 價格雖有小幅上漲但主要是由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的因素，價格并為開始回暖，部分樓盤提價也是由于有效供應(yīng)供應(yīng)不上，整體市場尚未提價。 11%11%0%0%30%30%40%26%54%54%52%63%3%4%6%9%1%1%1%2%2%0%1%0%0%0%0%0%1 月2 月3 月4 月0% 20% 40% 60% 80% 100%紅谷灘區(qū)各單價段成交比例走勢圖3000 以下 3000 4000 4000 5000 5000 70007000 10000 10000 15000 15000 以上 本月 40005000元 /平方米的產(chǎn)品成交比例增加 11%， 50007000元 /平方米也增加了3%，一方面由于部分項(xiàng)目現(xiàn)銷售高樓層的房源，價格有一定上漲，另一方面也說明市場上再改性客戶需求有所增長。 7 . 7 6 0 . 0 0 9 . 8 6 8 . 1 1 1 5 . 2 1 4 . 2 9 1 4 . 2 6 1 5 . 0 2 9 . 0 7 2 . 8 5 1 5 . 7 9 1 5 . 9 6 4 . 2 2 3 . 2 1 2 . 7 6 1 0 . 1 0 0 . 0 0 2 . 0 0 4 . 0 0 6 . 0 0 8 . 0 0 1 0 . 0 0 1 2 . 0 0 1 4 . 0 0 1 6 . 0 0 1 8 . 0 0 0 8 . 1 0 8 . 2 0 8 . 3 0 8 . 4 0 8 . 5 0 8 . 6 0 8 . 7 0 8 . 8 0 8 . 9 0 8 . 1 0 0 8 . 1 1 0 8 . 1 2 0 9 . 1 0 9 . 2 0 9 . 3 0 9 . 4紅谷灘區(qū)域新增供應(yīng)量走勢單位：萬平方米市場情況 /區(qū)域市場 /新增供應(yīng)量分析 紅谷灘區(qū)新增供應(yīng)量 。 供求關(guān)系 價格走勢 結(jié)構(gòu)分析 本月的供求處于本年度供求狀態(tài)的一個較低位水平，由于成交量的大幅上漲，市場信心的有所恢復(fù)，新增供應(yīng)放量有所增加，使得供求矛盾相對 09年前幾月有所緩解，相信隨著市場的健康發(fā)展，供求將趨近平衡。 從 09年初的月度走勢看，價格呈小幅上漲趨勢， 4月份成交均價為 4609元 /平方米，環(huán)比上漲％，同比下降 %，本月幾個高端樓盤較前期降價熱銷， 銷售產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性調(diào)整如銷售高樓層房源等因素使得成交均價有所上漲，并非市場的全面價格回暖，價格上漲依然存在壓力。 ? 商業(yè)：洪客隆紅谷灘店、萬家 燈火酒店。 ? 坐落于廬山南大道上，位于南昌市規(guī)劃的城市新區(qū)，是南昌中心城區(qū)的西部臨近郊區(qū)位置； ? 項(xiàng)目所在區(qū)域鳳凰洲是以居住為主的城市生活新區(qū) ? 鳳凰洲是紅谷灘的一部分行政區(qū)劃屬紅谷灘新區(qū)，管理由紅谷灘新區(qū)這一特別機(jī)構(gòu)執(zhí)行。 公交線有 506路路車。 市場情況 /整體市場 /新增供應(yīng)量分析 1 3 . 5 56 9 . 4 69 . 7 9 1 3 . 4 82 1 . 2 61 5 . 2 6 1 1 . 6 6 9 . 0 31 4 . 8 61 9 . 63 5 . 0 13 9 . 1 93 2 . 1 24 4 . 1 3 4 9 . 4 501020304050600 8 . 1 0 8 . 2 0 8 . 3 0 8 . 4 0 8 . 5 0 8 . 6 0 8 . 7 0 8 . 8 0 8 . 9 0 8 . 1 0 0 8 . 1 1 0 8 . 1 2 0 9 . 1 0 9 . 2 0 9 . 3 0 9 . 4南昌市住宅成交量走勢單位：萬平方米市場情況 /整體市場 /成交量分析 4月份成交量為 ，同比上漲 %，環(huán)比上漲 %，剔除內(nèi)銷房實(shí)際成交量為 ，較上月剔除內(nèi)銷房的成交量 ， 成交量連續(xù) 3月持續(xù)上漲，剛性需求依然是推動市場成交量的主力，改善性需求占購房者比重也已提升到了較高的水平，從本月 125144平方米面積段成交所占 29％的比例可以看出，改善性需求也已成為推動市場成交量上升的另