【正文】 ，但是各類推廣工作初見成效。 （五）銷售道具的使用 銷售道具費(fèi)用包括售樓處、樣板間的設(shè)計(jì)、施工、配飾等費(fèi)用、交工標(biāo)注示范樓層、各類宣傳印刷品；銷售宣傳資料的設(shè)計(jì)、印刷費(fèi)用，售樓處的設(shè)計(jì)、施工、配飾等費(fèi)用是消費(fèi)性宣傳投入，無法進(jìn)行回收。 （三）軟宣公關(guān)活動 開盤或者其他促銷活動等可以挖掘整合新聞點(diǎn)，利用我公司與平面、網(wǎng)絡(luò)以及專業(yè)刊物媒體的良好人脈關(guān)系，邀請媒體記者參與報(bào)道，該部分費(fèi)用為軟宣公關(guān)活動費(fèi)用。 （一） 平面報(bào)紙媒體的發(fā)布 常規(guī)主流平面媒體的項(xiàng)目亮相即廣告投放，是不可 或缺的。合理分配各主流媒體的廣告投放配比。在推廣的過程中，本著先做“形象宣傳和概念炒作”結(jié)合“產(chǎn)品賣點(diǎn)”進(jìn)行推廣的基本思路。 （ 5）如上所述本價(jià)格表為描述性定價(jià)，在實(shí)際銷售執(zhí)行中，我公司將根據(jù)市場回饋和開發(fā)商的回款要求，開盤的先后順序、工程形象的推進(jìn)速度等多種要素，執(zhí)行靈活多變的定價(jià)原則。 （ 6） 西北朝向 A 戶型 01 戶 兩室兩廳兩衛(wèi) 標(biāo)準(zhǔn)層面積 平方米 該戶型在兩居產(chǎn)品中屬于面積居中的；客廳面寬達(dá) 4500mm，主臥室面寬 3900mm 且為轉(zhuǎn)角窗，觀景采光佳；戶型平面內(nèi)多處不規(guī)則；能夠大視角的觀看到興城廣場景觀；西曬、噪音污染嚴(yán)重，本次定價(jià)對該戶型定價(jià)最為保守，在操作中有小幅拉升空間。 （二）各戶型定價(jià)簡析 考慮到三期三座塔樓的戶型雷同性，本次定價(jià)呈報(bào)是以 3 號樓單座為計(jì)算參照，其他樓座類推（根據(jù)開盤階段的不同各樓座推出時(shí)進(jìn)行實(shí)際操盤調(diào)整）不會影響整體和全程均價(jià)。各樓座的開盤時(shí)機(jī)根據(jù)本案銷售消化，合理保持各個檔層產(chǎn)品的供盤體量，以利于利用產(chǎn)品的階段性供給稀缺等，制造價(jià)格拉升機(jī)會。結(jié)合區(qū)域市場風(fēng)向和項(xiàng)目自身特征，本案要實(shí)現(xiàn)銷售全程均價(jià) 4000 元。追求便利、安靜的社區(qū)環(huán)境空間。這兩類人收入穩(wěn)定。一居和小兩居是他們的主要購房選擇傾向。 “順”也有迎和了中國百姓傳統(tǒng)心理，討吉利，祈祥順的要旨。 迪亞士 發(fā)現(xiàn) 位于非洲西南端的 地方命名“ 好望角 ” ，是大西洋和印 度洋之間的重要陸地標(biāo)志 。 結(jié)合本案在京開高速和五環(huán)交口的明顯突出地理位置，同時(shí)遵循開發(fā)商的開發(fā)思路，本次向開發(fā)商提出建議案名有四 ,分別為“興城旺角”、“興城靚舍”、“泰中順景”、“泰中朗天園”。成熟社區(qū)會所和超市配套，華堂購物，盡享小資精致生活。 項(xiàng)目名稱 位置 建筑形式 規(guī)模 工程進(jìn)度 均價(jià) 主力戶型 銷售率 那爾水晶城 依伴京開高速，工業(yè)園區(qū)的西側(cè)門戶位置。 開發(fā)商品牌 開發(fā)商企業(yè)品牌的知名度雖然不及近幾年進(jìn) 入的部分開發(fā)商，如華潤和順馳等，但是本案開發(fā)商在大興福園、泰中花園一期和二期的開發(fā)中，已經(jīng)確立了自己的區(qū)域市場地位和企業(yè)形象。 項(xiàng)目優(yōu)勢及機(jī)會點(diǎn) : 成熟周邊生活配套 周邊有成 熟的生活配套，銀行、超市等近在咫尺，華堂商場一路之隔。 二、 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 項(xiàng)目劣勢： 噪音污染 三期的三座塔樓緊鄰京開高速，該部分產(chǎn)品西側(cè)住宅存在著噪音污染問題，加之西側(cè)無任何屏障和建筑物（僅有綠化隔離帶）。 高檔項(xiàng)目的增加，也帶動了區(qū)域內(nèi)購買人群的變化。 低密度、高性價(jià)比的郊區(qū)普通住宅項(xiàng)目從新政當(dāng)中明顯獲益 。從而實(shí)現(xiàn)開發(fā)商和代理銷售公司的雙贏。項(xiàng)目的長期停工，開發(fā)商的預(yù)期利益被擱淺和沉淀。 2020 年住宅項(xiàng)目成交價(jià)格普遍上揚(yáng)，上揚(yáng)幅度為 10%到 15%。大興房地產(chǎn)產(chǎn)品的特色，以低層、低密度、南北通透板式住宅為主。北上直接三環(huán)玉泉營橋。我們在前言和區(qū)域板塊市場的分析中不難看出，我區(qū)域項(xiàng)目普宅的客群購成主力是來自市區(qū)，而市區(qū)居民支 付了交通成本，就是為了以更經(jīng)濟(jì)的價(jià)位擁有較城市中心區(qū)更舒適、低密度的健康居住環(huán)境。一二期的入住為本案剩余三期的銷售積聚了人氣。正所謂借景，同時(shí)轉(zhuǎn)化了高層高密度的劣勢，空中攬景，空中花園，擁抱天然氧吧和綠吧。本案的項(xiàng)目形象定位不能是少數(shù)人的、不是另類階層的專屬社區(qū)，而是定位“適度、精致的健康白領(lǐng)生活區(qū)”。綠色氧吧簇?fù)砩珔^(qū)，享受郊區(qū)的綠色健康生活。 “興城旺角”的 “ 興城 ” 同時(shí)要強(qiáng)調(diào)本案位于 大興新城 與北京市中心 連接 的關(guān)鍵“ 主 軸 ” 京開高速路的突出位置上。 類同上個建議案名，“興城靚舍”中的 “ 興城 ” 主要強(qiáng)調(diào)本案位于大興新城 與北京市中心 連接 的關(guān)鍵“ 主 軸 ” 京開高速路的突出位置上。又結(jié)合了三期項(xiàng)目特征，以及三期現(xiàn)階段的推廣主體和整合賣點(diǎn)。 舍近求遠(yuǎn)型： 由于市區(qū)與郊區(qū)房價(jià)的差價(jià)，一些消費(fèi)者開始舍近求遠(yuǎn)，郊區(qū)的價(jià)格較低，而且交通方便，配套齊備環(huán)境優(yōu)美。 “以小換大型 ” 和“舍近求遠(yuǎn)型” 客戶不過分追求形式，講究務(wù)實(shí)。現(xiàn)南三環(huán)和南二環(huán)沿線附近客群。開盤價(jià)格尤其要小心處理，建議開盤定價(jià)不可冒進(jìn)，底價(jià)入市，隨著工程形象的推進(jìn)和銷售人氣的聚集，實(shí)行小步快跑。 （ 3） 充分考慮房屋定價(jià)基本要素，包括朝向因素；樓層因素；戶型平面布局合理度因素；景觀因素；戶型配比因素；單體總價(jià)控制因素；遮擋因素等。 F 戶型在兩居產(chǎn)品中屬于面積居 中的；客廳面寬達(dá) 4500mm，主衛(wèi)為明衛(wèi)；雖然整體西北向，但是主臥室為東向；戶型平面內(nèi)多處不規(guī)則；能夠看到興城廣場景觀，本次定價(jià)對該戶型定價(jià)較保守，在操作中有小幅拉升空間。未來應(yīng)該兼顧部分細(xì)化因素，進(jìn)一步執(zhí)行價(jià)格細(xì)化調(diào)整，可以從以下幾點(diǎn)考慮： （ 1）開盤底價(jià)，少量拋出，價(jià)格試探，及時(shí)調(diào)整優(yōu)化。 成熟高雅社區(qū) 三代造就貴族，不一樣的出身，外銷前身成熟配套，氣質(zhì)與眾不同。布署加強(qiáng)人員派單行銷，充分發(fā)揮本案特色的營銷體系的優(yōu)勢，在最短周期內(nèi)聚斂人氣，加快建立擴(kuò)大項(xiàng)目知名度。面對本階段供盤產(chǎn)品的特征，不建議該階段進(jìn)行大規(guī)模廣而告之的宣傳和推廣，建議進(jìn)行反哺式推廣，針對性促銷和推進(jìn)。這也是由于考慮到 中國最大的管理資源中心 平面媒體當(dāng)前的廣告效果持續(xù)性不佳，到達(dá)率也大打折扣等因素。 （四）戶外宣傳費(fèi)用 地源性客戶一直時(shí)成交客戶的重要組成部分。 購房手冊、 DM 單、戶型圖等印刷品的設(shè)計(jì)、制作控制數(shù)量和品質(zhì)，成本控制不可犧牲該部分印刷品的品質(zhì)，客戶從一定層面上是通過銷售道具感受社區(qū)項(xiàng)目檔次，尤其是體會項(xiàng)目的初印象。 三、 銷售持續(xù)期 銷售周期：一個半月 銷售率： 44% 中國最大的管理資源中心 完成套數(shù)： 32 套 銷售均價(jià)： 4000 元 /平方米 本階段的銷售受天氣影響明顯，需要克服天氣轉(zhuǎn)寒的不利因素，還要面臨兩節(jié)在即對來訪客戶量稀釋的影響。前面旺銷期聚集大量人氣，隨著本案購房群體的逐漸增加，客戶口碑傳播能量 進(jìn)一步顯現(xiàn)。在較短時(shí)間內(nèi)，迅速聚斂項(xiàng)目人氣，縮短本案啟動的市場導(dǎo)入期，加快開發(fā)商 中國最大的管理資源中心 銷售總監(jiān) 1 名 的資金回籠?？赏ㄟ^項(xiàng)目間的優(yōu)劣對比，達(dá)到促銷本案之目的。交通暢達(dá)。保持良好的客戶關(guān)系，拓展口碑銷售。負(fù)責(zé)本部的銷售運(yùn)營和管理及調(diào)配，有效實(shí)施控制運(yùn)營成本。 各部派單主管： 有責(zé)任心能吃苦，有一定的管理和組織力。 C、 印刷品包括 DM 單和樓書的設(shè)計(jì)印刷。 我公司將在項(xiàng)目合作協(xié)議簽 署后三日內(nèi)向我開發(fā)商北京興集房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付 200， 0000 元人民幣的保證金。基于在大興區(qū)域的銷售代理經(jīng)驗(yàn)和我們對“泰中三期”的投入和關(guān)注。推行“雙換位”服務(wù)思想。 口碑銷售 全面開展戶外派單工作，初步啟動原有業(yè)主口碑銷售。 銷售團(tuán)隊(duì)組建、銷售流程設(shè)計(jì) 銷售團(tuán)隊(duì)的人員招聘、項(xiàng)目知識培訓(xùn)、上崗前考核以及第一輪業(yè)務(wù)淘汰； 根據(jù)項(xiàng)目特征進(jìn)行銷售流程設(shè)計(jì)及初步優(yōu)化。 市區(qū)置業(yè)顧問： 具有良好的溝通能力和親和力。形成包圍中心和充分集結(jié)市區(qū)客群的燎原之勢。 現(xiàn)場主管經(jīng)理： 豐富的專業(yè)和管理能力，負(fù)責(zé)各類客戶在專案賣場的組織以及協(xié)調(diào)，處理現(xiàn)場突發(fā)事件，控制管理置業(yè)顧問和現(xiàn)場派單業(yè)務(wù)。 901 路、 968 路、 937 路直達(dá)大興。 該特色營銷網(wǎng)絡(luò)擁有強(qiáng)大的自身優(yōu)勢，首先他是一支經(jīng)過實(shí)踐銷售考驗(yàn)作戰(zhàn)有利的專業(yè)銷售團(tuán)隊(duì)；其次各分部具有到達(dá)本案現(xiàn)場的暢達(dá)交通條件；再次是網(wǎng)絡(luò)覆蓋區(qū)域巨大，輻射范圍寬廣，真正形成對樞紐中心點(diǎn)的包圍之勢，最大化的爭取有效客源；最后是我公司形成了一套對該種特色營銷網(wǎng)有效控制的競爭管理機(jī)制，真正做到控制有度，工作有效。由特色營銷網(wǎng)中的市區(qū)各部提供的客戶資源，也在隨天氣轉(zhuǎn)暖，數(shù)量在不斷上升，同時(shí)結(jié)合針對性的推廣策略，應(yīng)該會成功實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目收盤。但是工程形象推進(jìn)和利好，現(xiàn)房銷售和即買即住，也給我們帶來了項(xiàng)目的市場機(jī)會點(diǎn)。利用配以本案開盤入市底價(jià)和內(nèi)認(rèn)階段促銷，完成市場試探性銷售和預(yù)熱期，根據(jù)實(shí)際市場回饋調(diào)整各項(xiàng)策略，為攀升期的到來作好各項(xiàng)鋪墊工作。我項(xiàng)目是，戶外廣告除了擴(kuò)大宣傳，爭取周邊客戶順路到訪，無異于草船借箭，借勢成為一種事半功倍