【正文】 中國(guó)最大的管理資源中心 的推廣手段。軟性宣傳組織得當(dāng)，更加有效。網(wǎng)絡(luò)媒體注意軟硬宣傳結(jié)合。組織業(yè)主參與性看樓活動(dòng)，增強(qiáng)互動(dòng)。 二、 推廣階段 本案的宣傳推廣本著“務(wù)實(shí)、實(shí)效”的原則，結(jié)合銷售階段的劃分，從硬性廣告、軟性宣傳、派單直銷、促銷活動(dòng)等各個(gè)方面進(jìn)行傳播。 （ 4）優(yōu)化三座樓的開盤順序，爭(zhēng)取利益最大化。 （ 5） 西南朝向 B 戶型 02 戶 三室兩廳兩衛(wèi) 標(biāo)準(zhǔn)層面積 平方米 該戶型是唯一的一套三居室的戶型，具有戶型配比的稀缺性；平面布局合理，動(dòng)線流暢，較少灰空間；觀景 采光較佳，主休息區(qū)在南向，相對(duì)噪音污染減少；本定價(jià)中考慮單體總價(jià)控制因素，單價(jià)定價(jià)保守，在操作中有小幅拉升空間。所以開盤定價(jià)至關(guān)重要，開盤價(jià)格建議以低價(jià)吸引人氣，建議開盤價(jià)格為 3820 元 /平方米，開盤兩周適幅拉升，根據(jù)各樓座具體位置的不同，開 盤順序?qū)?yīng)產(chǎn)品靈活價(jià)格調(diào)整。 工程進(jìn)度和各樓座開盤時(shí)間有機(jī)互動(dòng)。 四、 價(jià)格策略定位 制訂科學(xué)的項(xiàng)目定價(jià)，是項(xiàng)目成功推廣的基礎(chǔ)。 “環(huán)境偏好型”追求服務(wù) 的人性化，住宅的安全和居住空間的適度舒適性。另一種是年齡偏大的老年人，城市老者，無(wú)兒女經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，向往享受郊區(qū)自然狀態(tài)生活。 三、 目標(biāo)客戶定位 （一）目標(biāo)客戶特征分類描述： 自住第一次置業(yè)者： 此類客戶多為結(jié)婚置業(yè)，外地人在京，沒(méi)有傳統(tǒng)的地域居住觀念，一旦有了首付積蓄，急于解決基本居住需求。我項(xiàng)目立面鮮明富有地標(biāo)性特征，是進(jìn)入大興京開高速上和五環(huán)環(huán)路上一道亮麗奪目的 建筑風(fēng)景線 ，是建筑和自然風(fēng)景渾然交融的一個(gè)上佳居所。古今中外對(duì)財(cái)氣、人氣興盛之處的地方起名命定中，多出現(xiàn)“旺角”字樣，如 葡萄牙探險(xiǎn) 家 巴塞少繆 定位“適度、精致的健康白領(lǐng)生活區(qū) ”，開發(fā)商也將在未來(lái)的項(xiàng)目立面的施工中，把握立面色彩及設(shè)計(jì)，以項(xiàng)目的亮麗立面，進(jìn)一步確立本案在大興地標(biāo)性建筑地位。 所謂“精致” 社區(qū)不大，精致建筑細(xì)部公共空間，建議在后期細(xì)部公共空間的施工中，進(jìn)行細(xì)節(jié)設(shè) 計(jì)，提升品質(zhì)感。 三、區(qū)域物業(yè)分析 本文著重分析區(qū)域的在銷售公寓住宅類物業(yè)，該部分物業(yè)與本案具有一定的同質(zhì)性，但部分雖然同為公寓住宅，規(guī)劃設(shè)計(jì)品質(zhì)高檔，價(jià)格也對(duì)應(yīng)的拉升較高，與本案目標(biāo)客戶重疊和競(jìng)爭(zhēng)不大。 銷售時(shí)機(jī) 雖然周邊存在同質(zhì)物業(yè)，但是各個(gè)物業(yè)均已經(jīng)銷售過(guò)半，供盤體量不大，這將對(duì)我項(xiàng)目意味著雙重機(jī)會(huì)，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的產(chǎn)品出現(xiàn)供應(yīng)斷檔和體量不足。 社區(qū)規(guī)劃 圍 合式 的設(shè)計(jì)使多層部分房屋圍 合 部分有組團(tuán)綠地，但從社區(qū)整體規(guī)劃角綠化率較低，容積率高，缺乏社區(qū)景觀和園林主體小品。三期為三座十八層塔樓，三期三座塔樓坐落于社區(qū)西部緊鄰京開高速，結(jié)構(gòu)主體封頂。不過(guò)目前黃村中心地區(qū)的普通住宅均價(jià)達(dá)到 4000 多元 /平方米，黃村北區(qū)的公寓價(jià)格也 已達(dá)到5000 多元 /平方米，這與城區(qū)房?jī)r(jià)相比，沒(méi)有更多優(yōu)勢(shì)，所以上漲空間不會(huì)太大。 房地產(chǎn)新政，催生 新郊區(qū)化運(yùn)動(dòng) 。所以我項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣要旨是，整合針對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)客戶的關(guān)注性賣點(diǎn)，采取科學(xué)的價(jià)格策略以及快速聚斂人氣的針對(duì)銷售組織策略，發(fā)揮成熟社區(qū)優(yōu)勢(shì)，最大化的縮短銷售周期，加快開發(fā)商的資金回籠。但是北京新城市規(guī)劃的確立；知名房地產(chǎn)開發(fā)商的進(jìn)入，品牌項(xiàng)目的成功開發(fā)及銷售；綠色住宅、健康住宅的概念不斷深化；住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)對(duì)于區(qū)域市場(chǎng)帶來(lái)遠(yuǎn)景利好；我項(xiàng)目大環(huán)境的日益改善，周邊配套人氣的升旺，社區(qū)小 環(huán)境的成熟。國(guó)家宏觀政策陸續(xù)出臺(tái)抑制住宅市場(chǎng)過(guò)熱，尤其是投資性購(gòu)房對(duì)房?jī)r(jià)的拉升，如利息率的上調(diào)、個(gè)貸政策的嚴(yán)苛、稅收的調(diào)整等一系列。小區(qū)園林，配套設(shè)施成為樓盤項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)。 采用 “ 圍合式 ” 建筑設(shè)計(jì)方案 ，分三期開發(fā)，一期和二期是大興區(qū)早期的外銷樓盤。 偏離主居住區(qū) 本案偏離大興當(dāng)?shù)刂骶幼^(qū)，宣傳上想要借勢(shì)中心 中國(guó)最大的管理資源中心 區(qū)和新興的京開高速路西低密度居住區(qū)也較勉強(qiáng)。成熟的社區(qū)配套游泳館、便民超市和店鋪為客戶提供更多生活便利。 工程進(jìn)度 相較區(qū)域內(nèi)物業(yè)，本案的工程形象優(yōu)勢(shì)并不明顯。不夸張，有點(diǎn)小資，經(jīng)濟(jì)舒適適度生活空間。 所謂“白領(lǐng)生活區(qū)” 突現(xiàn)人文環(huán)境，緊鄰公安大學(xué)。 建筑中的東南角向來(lái)被稱作金角，本案正位于京開高速和五環(huán)交口的東南角，即位于 金角 ，屬 升旺之地 ，正所謂“旺角”。 “興城靚舍”也突出了本案西 側(cè)綠化隔離帶和面臨 30 萬(wàn)平米興城 中國(guó)最大的管理資源中心 廣場(chǎng)，成功借景；社區(qū)風(fēng)景秀美，高層遠(yuǎn)眺，享受美麗生活；“舍”字則突出 郊區(qū)悠然健康 的居住狀態(tài)，綠色氧吧簇?fù)砩鐓^(qū)，享受郊區(qū)的綠色健康生活，呼應(yīng)＂健康＂概念。 “朗天”淺指 開闊、晴好 的天氣、空間和天空，同時(shí)伴隨牽引出居者快樂(lè)的居家心情。節(jié)約購(gòu)房成本配套一輛小車，花同樣的錢可以居住更高品質(zhì)的住宅，享受更舒適的生活。注重戶型設(shè)計(jì)的合理度，功能分區(qū)的人性化，面積的有效性。 （四）目標(biāo)客戶收入支付描述 市區(qū)中收入人群，月薪 3000~5000 元。這樣既可以滿足客戶買長(zhǎng)不買落的心理，又可以促使觀望客戶盡快落定，同時(shí)滿足先購(gòu)買客戶的獲利增值感，此一舉三得。 本次定價(jià)的總體均價(jià)為 3820 元每平方米。 （ 2）東朝向 E 戶型 02 戶 兩室兩廳兩衛(wèi) 標(biāo)準(zhǔn)層面積 平方米 該戶型是兩居中單體面積最小的一種，意味著單體總價(jià)的適度，給單價(jià)上拉帶來(lái)設(shè)計(jì)空間，本價(jià)格建議已經(jīng)充分考慮該因素；朝向?yàn)闁|規(guī)避京開高速噪音；戶型方正，面寬合理主臥室和起居廳面寬達(dá) 4200mm。 （ 2）管道層管道敷設(shè)，應(yīng)價(jià)格下拉。 中國(guó)最大的管理資源中心 成熟生活配套 全方位便利成熟生活，原來(lái)你也在這里！ 30 萬(wàn)平米氧吧 30 萬(wàn)平米氧吧坐擁，盡情深呼吸。配以本案成熟社區(qū)物業(yè)優(yōu)良，利用入住業(yè)主的口碑宣傳，爭(zhēng)取朋介客戶。主要利用已經(jīng)購(gòu)買人群的積極性，推進(jìn)一帶一，一帶多的銷售，對(duì)原業(yè)主和該階段購(gòu)買業(yè)主均進(jìn)行一定的物業(yè)費(fèi)或贈(zèng)品優(yōu)惠。除了經(jīng)驗(yàn)性的廣告平面媒體投放比例安排，根據(jù)項(xiàng)目銷售情況和媒體效果，動(dòng)態(tài)調(diào)整投放力度也是很有必要的。就目前的地產(chǎn)銷售，越來(lái)越多的成交客戶的信息媒體來(lái)源是戶外和路過(guò)。 第五部分 銷售計(jì)劃 根據(jù)銷售的推進(jìn)節(jié)奏，本案銷售盡量實(shí)現(xiàn)短平快的銷售主旨，最大可能縮短銷售周期，現(xiàn)設(shè)計(jì)銷售周期為七個(gè)半 月 ，分為銷售導(dǎo)入期、銷售攀升期、銷售持續(xù)期、銷售旺盛期、銷售收尾期五個(gè)階段。該階段做好成交客戶的保養(yǎng)和跟進(jìn)，為迎接銷售旺盛期奠定基礎(chǔ)。朋介和長(zhǎng)線猶豫型客戶成為本階段后期成交主力。 一、營(yíng)銷人員體系架構(gòu) 現(xiàn)場(chǎng)主管經(jīng)理 1 名 市區(qū)主管經(jīng)理 1 名 策劃總監(jiān) 1 名 中國(guó)最大的管理資源中心 按照上述銷售體系設(shè)計(jì)，形成了一個(gè)專業(yè)推廣策劃和銷售互動(dòng)，市區(qū)客戶集結(jié)和現(xiàn)場(chǎng)客 戶承攬的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的構(gòu)架。 937 路、 962 路、 410 路直達(dá)大興。 957 路、 954 路、 366 路等直達(dá)大興。定期做 周邊項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研，定期參加公司以及本項(xiàng)目培訓(xùn)和考核。完成公司下達(dá)的銷售任務(wù)，定期向市區(qū)主管經(jīng)理進(jìn)行工作匯報(bào)。做好派單業(yè)務(wù)管理、培訓(xùn)和激勵(lì)。 （二） 推廣工作要點(diǎn) 銷售導(dǎo)入期的推廣工作應(yīng)成功打下“善始”開端，項(xiàng)目銷售周期短促，不容大幅整合調(diào)整。保證金返還事宜在雙方的合作協(xié)議中具化。希望開發(fā)商能夠給我們舞臺(tái)，我們將會(huì)雙贏謝幕。我們體行貼心、專業(yè)、超越的服務(wù)精神。在上述項(xiàng)目的確立指導(dǎo)下，執(zhí)行三個(gè)推廣要點(diǎn)： 戶外媒體 發(fā)布戶外高空看板、路牌借勢(shì)；發(fā)布道旗執(zhí)行客戶指引、繪制社區(qū)圍擋造勢(shì)。 四、銷售初期工作要點(diǎn)提綱 （一） 進(jìn)場(chǎng)基礎(chǔ)工作 本階段的銷售基礎(chǔ)工作較繁雜，大負(fù)荷，主要包括三大方面： 項(xiàng)目基礎(chǔ)交接 開發(fā)商向代理商提供項(xiàng)目各類基礎(chǔ)資料，如圖紙、資料、技術(shù)數(shù)據(jù)、各類證照復(fù)印件等；與代理商確認(rèn)答客及相關(guān)銷售合同文本等。輔助本部經(jīng)理做好統(tǒng)計(jì)和客戶資料的建檔。 三、市區(qū)行銷網(wǎng)絡(luò) 市區(qū)行銷各部是特色營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)中的輻射賣場(chǎng)，是中心賣場(chǎng)的輻射和外延跨擴(kuò)大，重要的構(gòu)成和有效的支撐。在賣場(chǎng)平面功能區(qū)的設(shè)計(jì)上、裝修辦公家具的配置上、人員的素質(zhì)和專業(yè)度上，我公司講嚴(yán)格要求和把關(guān)，以確立良好的項(xiàng)目樞紐賣場(chǎng)形象。我們要有效利用該市場(chǎng)空白點(diǎn)，有效的 中國(guó)最大的管理資源中心 借力其他樓盤的人氣，轉(zhuǎn)化為我項(xiàng)目的客戶資源。這是當(dāng)前其他大興代理銷售公司所不具備各部銷售經(jīng)理 6 名 置業(yè)顧問(wèn) 10 名 派單業(yè)務(wù)