【正文】 間 ” 組合的概念，即底層大堂由門廳、公共大廳、單元大堂、電梯廳、過道五部分相對(duì)獨(dú)立的空間組成。40核心客戶核心客戶 ：：目標(biāo)客群◎ 無(wú)錫各類金融單位◎ 無(wú)錫各類成長(zhǎng)型企業(yè)或辦事處◎ 部分投資客行業(yè)屬性◎ 保險(xiǎn)、基金、信托、期貨、財(cái)務(wù)公司等）◎ 服務(wù)業(yè)、窗口型企業(yè)等◎ 廣告、媒體等企業(yè)置業(yè)特征◎ 剛剛起步的成長(zhǎng)型企業(yè)，啟動(dòng)成本較低；◎ 強(qiáng)調(diào)辦公地段；◎ 看重物業(yè)的增值空間41價(jià)格定位價(jià)格定位 ：此種方案將完全參考目前市場(chǎng)下同類型的辦公項(xiàng)目作為：此種方案將完全參考目前市場(chǎng)下同類型的辦公項(xiàng)目作為產(chǎn)品定價(jià)的依據(jù)；（運(yùn)用市場(chǎng)比較法）產(chǎn)品定價(jià)的依據(jù)；（運(yùn)用市場(chǎng)比較法）比較因子 權(quán)重 類比 A：財(cái)富大廈 類比 B：摩天 360 類比 C：明珠數(shù)碼大廈擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù)區(qū)域位置 6% 1 1 1 項(xiàng)目周邊環(huán)境 6% 1 交通狀況 6% 1 商務(wù)氛圍 8% 周邊商務(wù)配套 8% 1 1 外立面 12% 設(shè)備、材質(zhì)檔次 12% 1 房齡 12% 大堂 8% 1 1 內(nèi)部公共部位 8% 1 戶型結(jié)構(gòu) 8% 1 1 車位配比 6% 1 1 1 |各比較對(duì)象的比較系數(shù) | 100% 　 　 　 比準(zhǔn)價(jià)格 　 　 10296 　 11856 　 通過類比，本項(xiàng)目用此方案入市，市場(chǎng)可能接受的產(chǎn)品價(jià)格為： 12500元 /平方米42此方案優(yōu)劣勢(shì)分析：此方案優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：1〉用相對(duì)較低的價(jià)格入市，以求快速回籠資金，實(shí)現(xiàn)更多的機(jī)會(huì)成本；2〉此方案將于社會(huì)各界形成互動(dòng)，有效的擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度與美譽(yù)度；劣勢(shì)：1〉無(wú)法實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的利潤(rùn)最大化；2〉項(xiàng)目所存在的房型等一系列缺陷將可能流失客戶，或不被更多客戶所接受；43方案二方案二核心定位核心定位 ：全裝修、商住兩用個(gè)性空間：全裝修、商住兩用個(gè)性空間定位展示定位展示 ：以全裝修為項(xiàng)目的交房標(biāo)準(zhǔn)，并同時(shí)贈(zèng)送簡(jiǎn)單家居、家：以全裝修為項(xiàng)目的交房標(biāo)準(zhǔn)，并同時(shí)贈(zèng)送簡(jiǎn)單家居、家電等設(shè)備，裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于電等設(shè)備，裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于 1500元元 /平方米；平方米；核心客戶核心客戶 ：：目標(biāo)客群◎ 外地駐無(wú)錫辦事處◎ 單身或未結(jié)婚的青年白領(lǐng)階層◎ 大型企業(yè)購(gòu)買作為企業(yè)外地或海外中高層管理者的公寓◎ 中小型企業(yè)辦公場(chǎng)所◎ 無(wú)法知曉購(gòu)買動(dòng)機(jī)但卻有購(gòu)買需求的客戶◎ 部分投資客置業(yè)特征◎ 對(duì)物業(yè)總價(jià)控制較嚴(yán)格◎ 強(qiáng)調(diào)物業(yè)地段、物業(yè)品質(zhì)◎ 注重平日生活的私密性◎ 看重物業(yè)的租金收益及投資潛力44產(chǎn)品提升內(nèi)容產(chǎn)品提升內(nèi)容 ：此方案將給消費(fèi)者提供更多的產(chǎn)品配套等附加值，：此方案將給消費(fèi)者提供更多的產(chǎn)品配套等附加值，同時(shí)有依據(jù)的提升產(chǎn)品未來的市場(chǎng)售價(jià)；同時(shí)有依據(jù)的提升產(chǎn)品未來的市場(chǎng)售價(jià)；?健身房健身房 /韻律操房；韻律操房；?乒乓房乒乓房 /壁球館壁球館 /桌球房；桌球房；?咖啡吧咖啡吧 /酒吧；酒吧；?棋牌室棋牌室 /閱覽室；閱覽室；?小會(huì)議室：提供簡(jiǎn)單的會(huì)議設(shè)備，如投影儀、寫字板等。定位原則： 揚(yáng)長(zhǎng)避短； 走差異化的市場(chǎng)路線； 堅(jiān)持做價(jià)格或形象在市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者；35方案一方案一核心定位核心定位 ：： 中小企業(yè)展示基地中小企業(yè)展示基地 定位展示：我們不為賣產(chǎn)品而賣產(chǎn)品，我們更多的是去產(chǎn)品定位展示：我們不為賣產(chǎn)品而賣產(chǎn)品，我們更多的是去產(chǎn)品背后的東西?！?8B、辦公樓租賃客戶特征 無(wú)錫現(xiàn)有辦公樓內(nèi)租戶主要以貨運(yùn)物流、駐錫辦事處、電子科技企業(yè)、機(jī)械為主，約占其租戶的 60%，這明顯體現(xiàn)了無(wú)錫目前辦公樓市場(chǎng)中的 “ 前店后廠 ” 、 “ 駐錫辦事處 ” 的兩大特征，由于租戶內(nèi)服務(wù)業(yè)所占比例較少，可以預(yù)見隨著無(wú)錫經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，純辦公樓物業(yè)將有很大的市場(chǎng)空間。同時(shí)南長(zhǎng)區(qū)的副中心建設(shè)以及錫山工業(yè)區(qū)的建設(shè)促進(jìn)了區(qū)域辦公市場(chǎng)氛圍的營(yíng)造。而且擁有甲級(jí)寫字樓。據(jù)悉，雷迪森廣場(chǎng)酒店將公開推出數(shù)百套精裝修商館，每間面積約 60平米左右，供有志之士投資，在 14層還配備了酒店相關(guān)配套，如宴會(huì)廳、商務(wù)會(huì)議中心、學(xué)術(shù)報(bào)告同聲翻譯多功能廳、國(guó)際 SPA、健身中心等。 功能區(qū)間：16層：商業(yè)中心（韓國(guó)農(nóng)心集團(tuán)持有）A座 730層五星級(jí)豪生酒店A座 3154層酒店式公寓A座 55層空中會(huì)所B座 845層辦公樓1 3層地下車庫(kù)技術(shù)指標(biāo)：占地面積： ；總建筑面積： ；建筑高度： 258米1）潤(rùn)華國(guó)際大廈18裝修標(biāo)準(zhǔn)外墻：以 low—e 低反射斷橋鋁合金雙層中空玻璃首層大堂：超五星級(jí)酒店豪華大堂標(biāo)準(zhǔn)盥洗室：墻面為高檔面磚 地面為高檔防滑地磚 天花板為優(yōu)質(zhì)金屬板吊頂寫字樓標(biāo)準(zhǔn)間裝修：墻面為進(jìn)口涂料 地板為架空地板 天花板為進(jìn)口石膏吊頂酒店式公寓裝修： 墻面為進(jìn)口墻紙 地面為高級(jí)實(shí)木地板（主門入口鋪設(shè)進(jìn)口羊毛地毯） 天花板為藝術(shù)吊頂 其他按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)精裝修192）凱燕環(huán)球中心 50層的凱燕環(huán)球中心位于太湖廣場(chǎng)西北側(cè)，建筑高度近 200米，這座大廈22層以下為無(wú)錫凱賓斯基大酒店，其中l(wèi)5層為酒店公共設(shè)施， 621為標(biāo)準(zhǔn)間及總統(tǒng)套房等， 2348層為凱燕環(huán)球商務(wù)公寓， 4952層為凱賓斯基專屬酒店公寓。 14產(chǎn)品形態(tài)特征分析項(xiàng)目 主力戶型（ ㎡ ） 銷售價(jià)格(元 /㎡ ) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 裝修價(jià)格(元 /㎡ ) 物業(yè)服務(wù)凱燕環(huán)球中心 6080 18000 精裝修（帶家電） 3300 凱賓斯基酒店管理潤(rùn)華國(guó)際大廈 60180 15000 精裝修（帶家電） 15002023 戴德梁行紫金公館 4090 11000 精裝修（帶家電） 1500 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司寶龍城市廣場(chǎng) 3849層高 7500 精裝修 1000 普通物業(yè)華美達(dá)公館 508080140 70008000 精裝修 1500 華美達(dá)作顧問雷迪森 60 12023 精裝修（帶家電） 1200 瑞華物業(yè)管理有限公司數(shù)據(jù)來源：普潤(rùn)異地市場(chǎng)數(shù)據(jù)研究中心15過去酒店式公寓多為過渡性產(chǎn)品，相對(duì)居住性質(zhì)來說，投資性實(shí)際更強(qiáng)，故戶型設(shè)計(jì)主要考慮小面積，低總價(jià)。雖目前價(jià)格偏高，但已是市場(chǎng)高端客戶群用來彰顯身份地位或接待重要賓客的首選之地； 紫金公館位于南禪寺南片，地理位置較有優(yōu)勢(shì)，但由于產(chǎn)品并未有太大亮點(diǎn)，去化速度一般。地塊性質(zhì)為辦公、商業(yè)、酒店（含公寓式酒店）。6第二篇：無(wú)錫酒店式公寓與辦公樓市場(chǎng)研判7一、酒店式公寓市場(chǎng)研判無(wú)錫酒店式公寓市場(chǎng)格局【主要項(xiàng)目列舉】項(xiàng)目名稱 位置 所屬區(qū)位 項(xiàng)目屬性 狀態(tài)錢龍尊邸 火車站 副中心區(qū) 爛尾樓改造 售罄東方云頂 縣前街 中心區(qū) 爛尾樓改造 售罄優(yōu)族聯(lián)盟 人民路 中心區(qū) 爛尾樓改造 售罄凱燕環(huán)球中心 太湖廣場(chǎng) 副中心區(qū) 新建 尾盤潤(rùn)華國(guó)際大廈 新體育中心 西區(qū) 新建 在售紫金公館 南禪寺 副中心區(qū) 新建 尾盤寶龍城市廣場(chǎng) 旺