【正文】 產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議金漢綠港 從北京成熟小戶型開發(fā)經(jīng)驗來看，小戶型不僅可以做出精品，更可以在價格、營銷層面上做出有競爭力的產(chǎn)品。 第第六六部部分分產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議金漢賣場 第第六六部部分分產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議金漢 ：半圍合造型（聚財）； 5層帶電梯；建筑面積 6000平米左右； ：建議采用整層銷售或者租賃的形式，由金漢集團物業(yè)公司統(tǒng)一經(jīng)營。綠港p綠 化系 統(tǒng) 布局1）綠化景觀系統(tǒng)分析 E區(qū)億都川兩棟 6層小白樓往東依次為公共綠地、減河公園、減河及潮白河森林公園，其余三個方向缺乏自然景觀，因此，如何規(guī)避億都川小樓的遮擋以打通東側(cè)景觀視覺通道，如何將社區(qū)內(nèi)的綠化景觀系統(tǒng)與周邊環(huán)境融合、升華，形成既有東向景觀通道又有內(nèi)部美景是E區(qū)產(chǎn)品設(shè)計的重要因素。由幾何圖形及線條組成的抽象派著作，帶給人們豐富的想象空間。注意營造特定的商業(yè)文化氛圍，在差異種求新，倡導(dǎo)青春、時尚的價值取向。第第七七部部分分其其他他細細節(jié)節(jié)建建議議金漢? 公寓一至十層設(shè)置躍層小戶型（視野受到高度的影響，視覺景觀較差，但由于產(chǎn)品的特殊性創(chuàng)造良好的區(qū)域賣點將其去化），十一層至頂層設(shè)平層小戶型。第第七七部部分分其其他他細細節(jié)節(jié)建建議議金漢綠港p公共區(qū)域裝飾材料選擇及裝修風(fēng)格建議電梯大堂裝修 電梯大堂的過道寬不小于 10米，在材質(zhì)上盡量采用高檔石材，根據(jù) E區(qū)定位建議將黑色鋼化玻璃作為大堂的踢腳線，這樣在裝修上成為色彩濃厚的裝修，可體現(xiàn)物業(yè)的科技美，大堂地面的材質(zhì)一定要選用比較光亮但要防滑的材料，如鈾面大理石。 第第七七部部分分其其他他細細節(jié)節(jié)建建議議金漢綠港2．建筑色彩建議 與一、二期協(xié)調(diào)的同時盡可能朝簡約、清新的風(fēng)格過度，避免采用過于鮮艷跳躍的顏色。第第七七部部分分其其他他細細節(jié)節(jié)建建議議金漢中央開闊處設(shè)置草坪，以簡單的直線條布置，成對角線放置的人行道將各住宅大堂以最便捷的線路連接起來。綠港3）停車場布置 地上、地下共 380400個停車位： 地上停車場主要布置于北側(cè)、西側(cè)圍墻下，樹陣停車（栽種大樹，一樹一車）地下停車場位于公寓地下。 第第六六部部分分產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議金漢第第六六部部分分產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議金漢規(guī)劃為純板式高尚住宅是大勢所趨。 ：無論從金漢綠港自身經(jīng)驗，還是從其他市區(qū)項目來看，中小戶型（特別是精裝修）的價格都普遍高于其它產(chǎn)品類型，價格優(yōu)勢非常明顯。綠港總體規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)　 總規(guī)劃指標(biāo) 一期 二期 三期用地面積（公頃） 　 建筑面積（萬平方米） 備注 ：以上總體規(guī)劃、一期、二期的數(shù)據(jù)來源于 ”北京市規(guī)劃委員會順義分局的復(fù)函 ”，截止日期為 2023年 10月 16日。綠港三、產(chǎn)品定位三、產(chǎn)品定位 “區(qū)域首席精裝小戶型區(qū)域首席精裝小戶型 +終極版純板終極版純板式精裝高尚住宅式精裝高尚住宅 ”為主、商業(yè)為輔。 園林景觀：對住區(qū)環(huán)境品質(zhì)的追求 價 格：目前，金漢 綠港機會點分析（ O）p新城規(guī)劃： 2023年，順義新城人口將達 60萬；p奧運舉辦：潮白河治理、森林公園建設(shè)、機場東擴等等；p順義中高檔項目銷售情況總體良好，市場具有一定的承受力，且價格上漲具有一定空間，為 E區(qū)升級提供可能；p綜合素質(zhì)較高的公寓社區(qū)空缺，為 E區(qū)產(chǎn)品朝公寓升級提供了市場切入點。p裝修選擇：裝修選擇以毛坯房為主，選擇大戶型精裝修的人極少，投資意向較強的客戶更愿意選擇精裝修小戶型。p成交客戶對開發(fā)商實力、物業(yè)、升值潛力等方面認(rèn)同度較低，有待提高。第第三三部部分分目目標(biāo)標(biāo)客客群群分分析析金漢 購房行為主要以家庭為單位，三口之家占據(jù)主導(dǎo)，比例為 56%，二人世界所占的比例為 20%。 基本結(jié)論：不可行 第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢順義現(xiàn)存度假、會議酒店大多依托于高爾夫、生態(tài)園等娛樂休閑設(shè)施，而本項目距離這些設(shè)施的距離較遠，比競爭對手存在致命的劣勢。綠港 從以上三類客戶關(guān)注的利益看 E區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店的可行性 分時度假公司：最關(guān)注的是產(chǎn)權(quán)式酒店可供 休閑度假的利益點 ，側(cè)重于酒店消費功能的體現(xiàn)； 個人消費者：關(guān)注的重點在于前期投入的比重、投資升值的保障、酒店經(jīng)營能力、附加的優(yōu)惠和功能、 與居住地區(qū)的風(fēng)光差異、可交換性 等； 機構(gòu)投資者：關(guān)注酒店的服務(wù)和管理能力、財務(wù)監(jiān)控的透明度、企業(yè)文化的契合和業(yè)務(wù)的需要等。酒店由洛娃集團投資建造，并由天倫國際酒店管理集團管理，即將成為為掛牌五星酒店。綠港金寶花園大酒店 金寶花園度假酒店地處順義新城，在中央度假區(qū)內(nèi)居于核心位置，被順義眾多休閑勝地環(huán)抱，總建筑面積 4萬平米，依功能劃分為 1萬多平米會議中心、 8000 平米餐飲部、 12023平米 SPA休閑綜合體、 16500平米客房部，是集酒店、洗浴、商務(wù)、餐飲、娛樂、度假于一體五星級度假酒店。第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢p 區(qū)域公寓市場供應(yīng)量小，潛力較大，順義城區(qū)暫無在售公寓。 整個公寓區(qū)共 118個樓座，分為 A、 B兩個區(qū)，包含94棟板式公寓和 24棟點式公寓。住宅全部為六層磚混結(jié)構(gòu)建筑。從客群區(qū)域定位方面來看，香花畦對金漢綠港重疊較少。綠港p2U 對 生活品 質(zhì) 需求提高 W社區(qū) 規(guī) 模 北部規(guī)劃有酒店，對金漢 綠港p裕龍花園三區(qū) 建筑面積約 43萬㎡，其中住宅地上面積約 22萬㎡，地下車庫 15萬㎡。 三期占地約 6萬㎡。香花畦p馨港莊園p東方太陽城 第第一一部部分分 市市場場環(huán)環(huán)境境分分析析金漢 未來兩三年內(nèi)， E區(qū)將成為減河沿岸品質(zhì)最高的住區(qū)，投資升值空間巨大，在奧運前后將迎來最佳時機。綠港一、區(qū)域市場概述一、區(qū)域市場概述2．產(chǎn)品線較長，需求活躍，類型多樣化 市場需求活躍，且呈現(xiàn)多樣化的趨勢。綠港目目 錄錄 n 第一部分第一部分 市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析n 第二部分第二部分 酒店可行性分析酒店可行性分析n 第三部分第三部分 本項目目標(biāo)客群分析本項目目標(biāo)客群分析n 第四部分第四部分 本項目本項目 SWOT分析分析n 第五部分第五部分 項目定位項目定位n 第六部分第六部分 產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議n 第七部分第七部分 其他細節(jié)建議其他細節(jié)建議金漢因此，本產(chǎn)品建議遵循以下原則進行：p 突破、創(chuàng)新p 土地利用價值最大p 規(guī)劃設(shè)計理念適當(dāng)超前金漢綠港金漢 綠港的開發(fā)理念，以產(chǎn)品設(shè)計差異化、規(guī)劃設(shè)計理念適度超前為原則的 E區(qū)產(chǎn)品建議圍繞以下幾個工作重心進行：p區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢p競爭項目產(chǎn)品特點及其優(yōu)劣勢對比分析p本項目目標(biāo)客群分析與 E區(qū)產(chǎn)品市場定位pE區(qū)產(chǎn)品構(gòu)成與設(shè)計建議金漢空置面積比上年減少 299946㎡，商品房空置面積從長期居高不下的情況下本年首次減少。 產(chǎn)品形式更趨個性化和豐富性， E區(qū)必須著眼于“ 填補區(qū)域市場空白 ” ，突破金漢 以上幾個項目均屬于高檔低密度住宅項目，雖與本項目不在同一產(chǎn)品競爭范疇，但仍需進一步關(guān)注其對區(qū)域房地產(chǎn)市場細分帶來的影響。 主力：戶型一、二期主力戶型為 95100㎡的兩居、 118130㎡的三居、 150㎡的情景花園洋房四居，部分戶型一層帶花園或頂層帶露臺 交房標(biāo)準(zhǔn)：為毛坯房。開發(fā)商實力、運作經(jīng)驗、品牌優(yōu)勢等方面對區(qū)域內(nèi)客戶有較強吸引力。在住宅用地中，由西至東按高度布置有住宅組團，分別是已建多層住宅，新建 11層住宅、18層住宅和濱河的 22層住宅。 第第一一部部分分 市市場場環(huán)環(huán)境境分分析析金漢物 業(yè) 管理 堅 持走低價策略后 續(xù)賣 點 積 蓄 難 度大 機會 威 脅第第一一部部分分 市市場場環(huán)環(huán)境境分分析析金漢綠化率 ％ ，容積率 坯，車位： 1:1。綠港p馨港莊園 地處朝陽、空港新城、順義、通州交匯處，依托順義英各莊舊村改造。綠港小結(jié)： 馨港莊園二期現(xiàn)房銷售，庫存較小。在公寓區(qū)中間部位， A、 B區(qū)分界處，設(shè)計有一 2023平方米左右的公建服務(wù)區(qū)。綠港 隨著新城規(guī)劃和奧運舉辦，順義的旅游事業(yè)將得到長足進步。 天鴻地產(chǎn)在奧林匹克水上公園附近有酒店項目； 裕龍花園三區(qū)北側(cè)規(guī)劃有酒店。 順義賓館作為政府接待賓館，擁有客房340間 /套，規(guī)模較大，而順義賓館目前經(jīng) 營狀況良好，但酒店設(shè)施已經(jīng)相對落后和陳舊，在順義經(jīng)濟進一步發(fā)展的時機，順義賓館有可能在近期提出改造計劃。綠港北京國都大飯店 北京國都酒店坐落于北京首都國際機場，為商務(wù)度假村是飯店，其具有商務(wù)豪華復(fù)式套房 408間，會議室可容納 300人。綠港p 產(chǎn)權(quán)式酒店綜合分析p 度假、會議、商務(wù)型酒店可行性分析p 經(jīng)濟型酒店可行性分析 第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析金漢第第二二部部分分酒酒店店可可行行性性分分析析基本結(jié)論： 投資產(chǎn)權(quán)式酒店市場培育難度大，關(guān)鍵在于缺乏產(chǎn)權(quán)式