【正文】 以寫字樓和老式石庫(kù)門建筑群為特色，經(jīng)過(guò)一個(gè)多世紀(jì)的營(yíng)造和發(fā)展，這里已形成上海的“高檔居住區(qū)”格局，繁華的商業(yè)中心，高雅派的酒店式商樓群宅，象征了盧灣的尊容，然而這里同樣也是寸土寸金，開發(fā)成本之高是可想而知的，樓市價(jià)格不但雄踞區(qū)內(nèi)最高，就整個(gè)市中心區(qū)域而論，價(jià)格不菲也是理所當(dāng)然的?！?從建筑形態(tài)上看盧灣區(qū)內(nèi)的建筑形態(tài)以高層為主，兼顧少量多層、小高層?！魪姆啃汀⒚娣e配比上看盧灣區(qū)各樓盤主力房型均以二房、三房為主，幾乎無(wú)一房設(shè)計(jì)，有少量復(fù)式房型，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)表明二房、三房的需求達(dá)90％左右，其中尤以二房的供應(yīng)為多，這是由于三房總價(jià)范圍較高。◆ 從價(jià)格分布上看盧灣區(qū)樓價(jià)從南向北遞增，從西向東呈遞減趨勢(shì)，環(huán)線外價(jià)格在4850元以下，徐家匯路至環(huán)線內(nèi)45006500元，復(fù)興中路至徐家匯路65009000元，復(fù)興中路至淮海中路9000元以上，打浦商區(qū)地價(jià)格比鄰近的徐家匯、淮海路相比通常要低1000元/平方米以上?！?從熱點(diǎn)區(qū)域看中山南路以南的龍華東路，打浦路、魯班路地區(qū)以較低的價(jià)格和黃浦江的景觀及市政工程盧浦大橋建造，使該區(qū)域?yàn)楸R灣開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。小結(jié)隨著購(gòu)房者的理性化消費(fèi)的日趨成熟，房地產(chǎn)正成為投資和消費(fèi)的熱點(diǎn)。在此房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)也順應(yīng)其變，也使均好性樓盤不斷呼之欲出。結(jié)合房產(chǎn)品開發(fā)過(guò)程中挖掘自身亮點(diǎn)，繼而設(shè)計(jì)規(guī)劃形象策略主題，疊現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值，滿足目標(biāo)客戶群體獨(dú)有的品位和格調(diào)，并進(jìn)行有的放矢的文案表現(xiàn)與媒體運(yùn)用，產(chǎn)品的公開亮相將在為盧灣樓市增添精彩一筆。◆重點(diǎn)調(diào)研對(duì)象時(shí)間相近個(gè)案中匯公寓、永業(yè)公寓，開盤及入戶期與本案相近，故列為本次重點(diǎn)跟蹤對(duì)象。市場(chǎng)定位相近個(gè)案 大同花園、步高苑在該區(qū)屬高檔樓盤， 高層次的市場(chǎng)定位與本項(xiàng)目接近，故列為本次重點(diǎn)跟蹤對(duì)象。魯班路西側(cè)樓盤：大同花園、步高苑、振穎苑。◆ 區(qū)域物業(yè)規(guī)劃分析本區(qū)域魯班路西側(cè)及東側(cè)均以板式高層產(chǎn)品為主，附帶少量小高層、多層，各樓盤開發(fā)規(guī)模均不大，體量基本在300戶左右，可銷戶數(shù)最大為匯龍新城（西側(cè)），體量為1150戶。◆ 區(qū)域價(jià)格方面分析西側(cè)價(jià)位比東側(cè)高，東側(cè)最低價(jià)格4800元/M2，最高達(dá)7000元/M2，而西側(cè)最高達(dá)8400元/M2以上。大同花苑由大同復(fù)興房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)，分三期完工，總占地20萬(wàn)M2。二期由一幢34層板式高層和一幢點(diǎn)狀34層高層組成。因此大同花苑（二期）總的銷售率在60%左右。該物業(yè)全部采用全落地長(zhǎng)窗大面采光、低臺(tái)度多角凸窗，視野開闊。[C] 景觀特點(diǎn)四大主題廣場(chǎng)縝密布局，希臘雕塑、羅馬噴泉榮升大自然主角，人影水景相映成趣。[E] 抗性分析由于9號(hào)樓靠近南北高架，噪音較大，故對(duì)二期的銷售狀況會(huì)產(chǎn)生一定的影響。這樣對(duì)消費(fèi)者的承受力必然產(chǎn)生壓力。小區(qū)一期整片開發(fā)建設(shè)由1幢獨(dú)棟板式高層（30層）和3幢聯(lián)體板式高層（30層）構(gòu)成， M2，目前售價(jià)在70008400元/ M2之間。每單體建筑均設(shè)置獨(dú)立、寬敞、明亮的門廳大堂，每層電梯廳均用大理石電梯門套；各主要房間的窗戶為低窗臺(tái)的大面積玻璃窗戶，保證大面積日照采光。c/俱樂(lè)部設(shè)施：社區(qū)設(shè)有住戶俱樂(lè)部，內(nèi)設(shè)有室內(nèi)水療、溫水游泳池、兒童嬉水池，設(shè)施齊全為健身房、桑拿房、咖啡吧等休閑健身設(shè)施。d/房型特色：大尺度觀景陽(yáng)臺(tái)，每戶各主要房間為大面積落地玻璃窗門或低窗臺(tái)的大面積玻璃窗戶，保證日照采光，戶戶明廳、明臥、大尺度空間格局。[C] 抗性分析物業(yè)均價(jià)在7700元/ M2，主力總價(jià)在104118萬(wàn)/套，價(jià)位偏高，可能對(duì)銷售產(chǎn)生一定的不良影響。b/客源情況：據(jù)了解，購(gòu)買該處物業(yè)的人士多為高級(jí)白領(lǐng)、留學(xué)回國(guó)人士，部分海外客及相當(dāng)部分的投資客等，可見(jiàn)該物業(yè)的地段及內(nèi)在品質(zhì)還是吸引了相當(dāng)多的高收入的人士的青睞。[B] 物業(yè)特色a/規(guī)劃特色:小區(qū)內(nèi)4幢別墅狀4層公寓房和2幢8層帶電梯小高層組成，在市中心屬于比較罕見(jiàn)的規(guī)劃，其中公寓房的一梯一戶設(shè)計(jì)，小高層為一梯兩戶，法式風(fēng)格建筑，特有的大觀景窗臺(tái)，景致典雅，重視浪漫風(fēng)情。/c戶型百分比:，二房與三房的配比約為3：1。小區(qū)整體的綠化數(shù)少，景觀規(guī)劃單一，缺少特色。[D] 市調(diào)情況本次市調(diào)正值該案處于清盤階段，目前所剩余房不多，且付款折扣在93%左右，房?jī)r(jià)略低于周邊的新建物業(yè)。物業(yè)名稱：匯龍新城（東側(cè)）[A] 基本情況匯龍新城位于兩條城市快速干道（魯班路和徐家匯路）的交匯處，小區(qū)占地35361 M2，總建筑面積172833M2，綠化面積12765 M2，總規(guī)劃戶數(shù)1150戶左右。[B] 物業(yè)特色外立面造型：小區(qū)整個(gè)建筑群的外觀，再現(xiàn)了藝術(shù)裝飾（ARTDECO）風(fēng)格，運(yùn)用豎面線條和塔樓強(qiáng)調(diào)了高聳感，強(qiáng)化外墻凹凸變化和分段式的處理，延續(xù)了上海建筑文化的歷史文脈。小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)將室內(nèi)和戶外水景相融通，強(qiáng)化了人們的親水心理。[C] 抗性分析小區(qū)臨近高架及主干道，受到噪音及灰塵的影響較大；部分房型受結(jié)構(gòu)影響，格局不理想，可能會(huì)影響該案的銷售。[E] 客源情況客源層次白領(lǐng)及中高收入家庭和部分港臺(tái)人士為主，目前客戶預(yù)定的都是房型方正，且偏向選擇136160 M2之間的三房為主，部分小面積二房由于房型不好、格局不理想，反而少人下定。小區(qū)一期整片開發(fā)建設(shè)由二幢板式小高層（11層）二幢板式高層（28層和32層）構(gòu)成， M2，到躍層房型的230 M2，目前該案處于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段，預(yù)計(jì)將在9月份開盤，售價(jià)在48007000元/ M2之間。b/景觀特色：入口廣場(chǎng)布局園林式綠化平臺(tái)，樓榭及其他建筑小品，結(jié)合天然材質(zhì)構(gòu)筑空間環(huán)境，大大削弱周圍高樓林立所造成的壓抑感，給人以自然親切和聯(lián)想的趣味性。d/戶型配比：以面積在133 . M2之間的三房為主力房型，三房與二房的配比約為3：2。[D]市調(diào)情況本次市調(diào)正值該案剛進(jìn)入內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段，客源情況尚無(wú)法了解。小區(qū)占地面積為15．382平方米，總建筑面積約5萬(wàn)平方米，容積率為3．2。小區(qū)總規(guī)劃戶數(shù)為600套，開盤日期為2000年10月，交房日期為2002年5月，目前工種進(jìn)度已進(jìn)入結(jié)構(gòu)封頂程度。在房型設(shè)計(jì)上采用全明設(shè)計(jì)，高層得房率為74％，小高層得房率為75％，多層得房率為88％。綠化率為32％。[E] 銷售情況 目前銷售價(jià)格范圍5000－7000元／m2，均價(jià)6000元／m2。周邊成熟的生活機(jī)能為入住市民生活起居提供了諸多的便利，而深處曲徑通幽的理想之地即能享受擁有近在咫尺的快捷便利，具有多種立體交通方式的選擇，卻又遠(yuǎn)離城市的喧囂。公正地說(shuō)，在目前上海日益呈現(xiàn)現(xiàn)代派繁華都市新貌的今天，思南路原汁原味地完整保留原有風(fēng)味格局，其高尚地段所體現(xiàn)超凡價(jià)值更顯彌足珍貴。伴隨而至的是城區(qū)道路不斷拓寬、舊式建筑的大規(guī)模拆除、一幢幢林立的現(xiàn)代化摩天高樓拔地而起，重新勾勒出繁華都市的建筑天際線。行進(jìn)在車水馬龍的繁華大道上享受現(xiàn)代繁華之余，人們渴望看到一種特有的唯美和精致，體味到一種東西方文化碰幢交流的奇異氣氛。于是我們不難發(fā)現(xiàn)類似于思南路那樣幾經(jīng)滄桑變遷的花園洋房具備深厚的文化底蘊(yùn)、其獨(dú)特的懷舊氣息特征地方已是少之又少了。顯然，過(guò)去曾經(jīng)作為法租界的思南路沿線建筑依稀保留著法式建筑痕跡仍清晰可辨，那紅棕色的斜屋頂、羅可可浪漫曲卷的花紋、花樣混雜的式樣讓整條大街似乎都彌漫著溫馨典雅的情調(diào)，這里所營(yíng)造的華貴與舒適氛圍更凸現(xiàn)出該地段的與眾不同。 [B]思南路高尚地段的稀缺性記得有一位建筑商曾經(jīng)為住所處理想位置作過(guò)精確定義：世界上最好的別墅豪宅選址于依山傍水之處；都市中最好的建筑則選址于通幽之地。一個(gè)難得的具有完整、封閉的、大隱于市的現(xiàn)代生態(tài)性高檔住宅生活小區(qū)既是要選擇在這樣的理想之地。換一種角度來(lái)洞悉，看著歷歷在目的別墅老洋房姿態(tài)萬(wàn)千、感受著透著濃郁文化氣息的老建筑散發(fā)出的氣息，你就會(huì)理解正是這里特有的清閑和恬靜才喚起“別墅一族”對(duì)市中心詩(shī)意居住的渴望。沿思南路一線更沒(méi)有任何新盤的亮相。[C]思南路高尚地段：繁華中的一方靜土南北走向的思南路橫貫了皋蘭路、香山路、復(fù)興西路等“名街貴巷”，同時(shí)也跨越了淮海路商圈及打浦橋現(xiàn)代商圈等“黃金旺地”。那五光十色的街邊霓紅、匯成一片的車流長(zhǎng)河、風(fēng)格林立的百貨專賣……東方都會(huì)的繁華盛景正悉數(shù)呈現(xiàn)在世人眼前；而街邊小路上那一列列精巧小店風(fēng)格林立，小書吧、午茶室、藝術(shù)畫廊、葡萄酒店則典雅的詮釋出一股文化韻味。這正是由于思南路左右逢源的地理優(yōu)勢(shì)所具備唯一性的特征。其實(shí)上海幽靜的高檔路段本不少，但是缺乏了一幅周邊路段的繁華盛景，總令人感到有些美中不足。另一方面從宏觀的角度出發(fā)，根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的角度認(rèn)識(shí)，今日上海，徐家匯、南京西路、淮海中路應(yīng)該是絕對(duì)的風(fēng)水寶地，每平方店鋪的日租金高達(dá)50—60元。值得欣喜地是，本案所地處的位置正是處于這樣一個(gè)理想的區(qū)段。戶型特點(diǎn)：小區(qū)錯(cuò)落有致的板式高層建筑，以明亮的外立面透顯其簡(jiǎn)約線條，呈現(xiàn)出一種符合后現(xiàn)代主義的建筑美學(xué)，展現(xiàn)當(dāng)代建筑與名街靜巷濃郁的和諧關(guān)系。房型的不斷變化發(fā)展，總是體現(xiàn)在房間的合理化布局、空間的功能性分區(qū)上。我們通?？砂丫邮铱臻g的劃分和定義為以下三種：把符合于功能要求的空間稱之為適用空間；把符合審美要求的空間稱之為意境空間；把按材料性能和力學(xué)的規(guī)律性而圍合的空間稱之為結(jié)構(gòu)空間。從本案的一些房型來(lái)看，其在設(shè)計(jì)上尤其注重住宅內(nèi)空間的合理分區(qū)，例如對(duì)公共空間、居住空間的有效劃分，廳、廚、廁等功能性空間區(qū)分更為清晰細(xì)致。空間藝術(shù)的表現(xiàn)上則更多的體現(xiàn)在用途各異的陽(yáng)臺(tái)上，本案