【正文】 適時(shí)根據(jù)銷售狀況，安排熱賣場(chǎng)景廣告，為持續(xù)旺銷推波助瀾。訴求重點(diǎn)確立物業(yè)所處位置思南路尊貴性、唯一性、通幽性概念。d/園藝造景：結(jié)合接待中心的布置，美化工地施工環(huán)境，給到訪客戶一個(gè)好印象。c/現(xiàn)場(chǎng)接待中心：展示產(chǎn)品及各類模型擺設(shè)。廣告推廣方針◆ 基本思路[A] 從市場(chǎng)環(huán)境挖掘賣點(diǎn)幽：收藏，最后的城市人文香頌百米法國(guó)梧桐，與上海魅力深情相擁[B] 從樓盤自身品質(zhì)挖掘賣點(diǎn)優(yōu)：精雕細(xì)琢，成就非凡之作鑲嵌于城市生活的鉆石，值得您一生珍藏尊貴的品質(zhì)，只有親臨現(xiàn)場(chǎng)感受[C] 從悠閑的愜意生活挖掘賣點(diǎn)悠：上流社會(huì)的綽約風(fēng)采[D] 從繁華地區(qū)、生活便捷挖掘賣點(diǎn)游：尊榮生活的征服術(shù)分階段實(shí)施細(xì)則[1]引導(dǎo)期媒體運(yùn)用 a/現(xiàn)場(chǎng)看板：于本案工地現(xiàn)場(chǎng)周邊設(shè)圍墻彩繪看板，塑造現(xiàn)場(chǎng)氣勢(shì)及銷售氣勢(shì)。[B] 確保本案銷售達(dá)到圓滿的效果，快速回籠資金，穩(wěn)定開發(fā)利潤(rùn)。c/售樓中心不同的色調(diào)搭配及燈光運(yùn)用來體現(xiàn)出本案的個(gè)性化，不同功能區(qū)域以色調(diào)區(qū)分，并加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)氣氛渲染?？煽紤]設(shè)置休閑咖啡吧，市民進(jìn)入售樓中心除了買房外，還可喝喝咖啡、聽聽音樂，感受這里的懷舊氣息。a/從功能上分區(qū)為接待、洽談、簽約三個(gè)區(qū)域。近來，售樓處包裝則成為一條特殊的產(chǎn)品傳播捷徑廣為流行。五、現(xiàn)場(chǎng)包裝售樓處的包裝品質(zhì)樓盤在期房銷售過程中，由于現(xiàn)場(chǎng)繁忙的施工場(chǎng)景無法體現(xiàn)個(gè)案所要表達(dá)的主題色彩，故在平面媒體廣告中，均采用形象宣傳的手法進(jìn)行推廣?！扒锿ラw”：裝修效果呈現(xiàn)色彩明快，風(fēng)格簡(jiǎn)潔的格調(diào)，運(yùn)用元素不宜居多，給人更多的視覺的通透性，體現(xiàn)溫馨休閑的居家氣氛。為此，我們誠(chéng)意推薦“上房裝飾”共同參與此項(xiàng)目的營(yíng)建中。裝修單位建議上房裝飾集合百位專業(yè)設(shè)計(jì)師，將家居裝潢和住宅選購直接掛鉤，從裝潢設(shè)計(jì)的專業(yè)角度，企業(yè)通過施工環(huán)節(jié)和監(jiān)督管理的有效分離，不斷完善服務(wù)機(jī)制，為購房者裝點(diǎn)新居盡心盡責(zé)。諸如建筑材料的選擇確定都須費(fèi)勁思量的，提供統(tǒng)一裝修標(biāo)準(zhǔn)之前提下，根據(jù)客戶額外需求，因人而異的設(shè)計(jì)出符合個(gè)人審美情趣的裝修方案，也定會(huì)受到準(zhǔn)業(yè)主的一路追捧。同時(shí)，愛美之心也是人皆有之，該類客戶即使是自己動(dòng)手裝修新房也并非喜好傳統(tǒng)意義上的敲敲打打，而是注重體現(xiàn)個(gè)性色彩的室內(nèi)軟裝潢布置。重要的是產(chǎn)品具備了更新更高的附加值，提升樓盤的競(jìng)爭(zhēng)力。地處思南路高尚地段的成品房住宅產(chǎn)品投放市場(chǎng)，物業(yè)裝修所營(yíng)建的親切可人居家氛圍效果，正是具有品位的高級(jí)知識(shí)智能化階層人士孜孜追求的。 具體價(jià)格走勢(shì)制定的基礎(chǔ)由于各階段走勢(shì)節(jié)奏的具體制定受制于工程進(jìn)度，特別是各階段推廣力度及推廣質(zhì)量全方位的牽制，并涉及作為整盤策劃代理機(jī)構(gòu)對(duì)即時(shí)的客戶各類信息反饋細(xì)致而準(zhǔn)確的評(píng)估研判，因而具體方案的制定是一個(gè)動(dòng)態(tài)應(yīng)變系統(tǒng)應(yīng)予完成的，是一個(gè)不能脫離整盤企劃的有機(jī)組成部分。基于本案體現(xiàn)人文景觀的悠悠韻味超越了本案周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤單純產(chǎn)品意義上的形象定位，我們認(rèn)為從地段的主線出發(fā)，幽、優(yōu)、悠、游涵蓋產(chǎn)品特性，分別從曲徑通幽、樓盤品質(zhì)、悠閑生活、左右逢源等特性來整合形成強(qiáng)勢(shì)宣傳，倘若以全裝修交房標(biāo)準(zhǔn)呈現(xiàn)市民，則本案可超越周邊區(qū)域均價(jià)7000/M2，以客戶認(rèn)知的價(jià)值定向法，確定本案在目標(biāo)客戶中的心理價(jià)值認(rèn)知單價(jià)將接近8000元/M2，并可確保整體均價(jià)在接近7700元/平方左右一線作平穩(wěn)去化。誠(chéng)如前述對(duì)該階層人士的經(jīng)濟(jì)特征的描述，其20萬元以上的家庭年收入水平，決定其購置物業(yè)單價(jià)的總體承受區(qū)間應(yīng)在7000—7500元。左右逢源的坐標(biāo)地段、大隱于市的靜謐氛圍，就是今世的唯一。 秋庭閣雅仕居內(nèi)，現(xiàn)代與懷舊渾然天成的“市內(nèi)桃源”，盡顯名流優(yōu)雅氣度。在超凡的品質(zhì)中，感受她獨(dú)到的細(xì)部。美學(xué)娓娓展現(xiàn)。百米梧桐大道，蘊(yùn)藏著膾炙人口的人文故事傳誦著一個(gè)個(gè)時(shí)代。這里的磚石墻瓦、四季物語，都可拼貼出曾屬于浪漫之都的輝煌。綠與蔭，光與影，百米法國(guó)梧桐邀約各位品鑒上海本色；世襲上流社會(huì)生活圈：見證秋庭雅仕的流金歲月?？释氐綇垚哿釙r(shí)代。過去的名媛雅士、彈硌路面、石庫門牌……定格在今天思緒的剪影之中；傳世的法國(guó)梧桐、夤夜、美酒、香風(fēng)……時(shí)刻透露出懷舊的幽雅情愫。秋雅……無盡輝煌無盡魅力在交相輝映中聯(lián)袂亮相。這于借此也反襯出樓盤的超凡品質(zhì)?！把攀恕眲t體現(xiàn)了一種入住主人特有的高貴氣質(zhì)。從“秋庭”我們可以想象在陽光迷蒙的中午，滿目法國(guó)梧桐的落葉飄落在貴街小巷，仿佛將滿地鋪成金黃的毯子。由此，我們建議：以“秋庭雅仕”作為本案的形象定位核心二、推案藝名關(guān)于案名的說明“秋庭雅仕”分兩個(gè)詞節(jié)。據(jù)思南路特有的地域性特征，將淡淡的懷舊氣息和周邊商圈日益現(xiàn)代的特性表現(xiàn)于樓盤本身，在企劃上找到一個(gè)現(xiàn)代與懷舊氣息并存的契合點(diǎn)。體現(xiàn)出物業(yè)所處位置的高尚性、稀缺性、通幽性。借此次提案的機(jī)會(huì)，我們一并附上關(guān)于該項(xiàng)目的物業(yè)管理策劃方案，作專題性探討研究。為以后進(jìn)一步的市場(chǎng)發(fā)展奠定勝機(jī)。深圳萬科旗下的系列房產(chǎn)品流行暢銷的不爭(zhēng)事實(shí)，正告訴我們消費(fèi)者信奉的口碑傳播，讓發(fā)展商美名遠(yuǎn)揚(yáng)。而替之以服務(wù)優(yōu)劣作為衡量標(biāo)準(zhǔn)。或許在物業(yè)開盤亮相初期，通過廣告企劃訴求點(diǎn)的準(zhǔn)確把握，將會(huì)對(duì)物業(yè)快速去化帶來有益的幫助。 物業(yè)管理建議[1] 物業(yè)管理的提前介入，將有利于樓盤綜合品質(zhì)的塑造根據(jù)思南花園的產(chǎn)品特性，我們不難得出這樣的結(jié)論：該案的價(jià)值體現(xiàn)主要是通過地段價(jià)值優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)出來的。隨著企業(yè)上網(wǎng)、家庭上網(wǎng)工程的全面普及，人們表現(xiàn)對(duì)于住宅要求的“水漲船高”也理所當(dāng)然。當(dāng)今，智能化住宅成為樓市的新熱點(diǎn)，技以人為本的理念，促使住宅小區(qū)不斷引入高科技的概念，進(jìn)而使居住功能得以升級(jí)。室內(nèi)設(shè)棋牌室、乒乓室、健身房、羽毛球場(chǎng)壁、球場(chǎng)；室外在原規(guī)劃屋頂?shù)穆短旎▓@處改建網(wǎng)球場(chǎng)，同時(shí)設(shè)立休閑吧，讓業(yè)主在小區(qū)總能找到一份愉悅和閑適。在此，工藝畫廊、古玩商店均是可優(yōu)先給予考慮的對(duì)象。這樣一方面創(chuàng)造更和諧靜謐的居家環(huán)境，一方面創(chuàng)造小環(huán)境浪漫的氣氛，提高物業(yè)綜合品質(zhì)。[4] 在建筑物底層的凸窗加裝泛光照明，強(qiáng)化物業(yè)的單體立體美感，并由物業(yè)統(tǒng)一開啟。入夜時(shí)分，則通過各色泛光照明光源、將唯美景致表現(xiàn)的淋漓盡致。而中庭綠化主要體現(xiàn)有山有水的詩意情結(jié)。（詳見手繪效果圖）[2] 兩幢高樓圍合成的中央地帶公共綠化，其營(yíng)建的精益求精將對(duì)景觀朝向住宅的迅速去化有重要意義。窗子的兩邊有藤蔓般卷曲而上的柱子裝飾，體現(xiàn)傳統(tǒng)和現(xiàn)代的結(jié)合。 社區(qū)規(guī)劃建議[1] 為烘托本樓盤的現(xiàn)場(chǎng)氣氛，進(jìn)而提升樓盤綜合品質(zhì)。集聚百年歷史風(fēng)情的老房子遺跡也片片撒在小街深處，又仿佛讓我們?cè)诖┰綍r(shí)間隧道的瞬間去靜靜地追憶、去懷舊。以高級(jí)知識(shí)智能階層的價(jià)值取向，作為思南花園風(fēng)格定位的依據(jù)，既能高度激發(fā)這一階層人士的品牌共鳴與忠誠(chéng)度，亦能引發(fā)非這一階層人士的向往與追求，因?yàn)樽鳛槲磥碇挟a(chǎn)階級(jí)的主體菁英、企業(yè)白領(lǐng)（金領(lǐng)、儒商）他們的價(jià)值取向，將是未來生活的主流趨勢(shì)他們的生活方式，將是未來社會(huì)的主流生活方式它是引導(dǎo)潮流的?；诩彝ビ^念的確立與強(qiáng)化，較強(qiáng)的家庭責(zé)任感引導(dǎo)更為關(guān)注家人的生活質(zhì)量和發(fā)展質(zhì)量，包括妻子和父母的居住感覺，孩子的生長(zhǎng)環(huán)境與成長(zhǎng)等。——家庭生活方式：該階層人士同樣面臨著家庭的構(gòu)筑即穩(wěn)定、溫馨的家庭生活維護(hù)，成為該階層人士關(guān)注的另一焦點(diǎn)。由于住宅作為生活的重要載體之一，亦是其社交活動(dòng)發(fā)生的重要場(chǎng)所，故與住宅配套的符合該階層閑暇消費(fèi)特征的設(shè)施安排，將獲得該階層人士的認(rèn)同。在滿足基本的物質(zhì)生活資料消費(fèi)基礎(chǔ)上，尋求更為豐富的精神消費(fèi)與勞務(wù)消費(fèi)?！S著知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的成熟及在整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)中處于核心地位，階層內(nèi)成員在觀念、利益、地位等方面的認(rèn)同感加強(qiáng)，具強(qiáng)烈的等級(jí)歸屬傾向。在自身價(jià)值得以充分發(fā)揮得到社會(huì)認(rèn)同的同時(shí)，同樣向往體現(xiàn)時(shí)尚休閑趨勢(shì)的生活方式，并在其物質(zhì)、精神、勞務(wù)的消費(fèi)中體現(xiàn)出來。高級(jí)知識(shí)智能階層的消費(fèi)特征行業(yè)特征——高科技產(chǎn)業(yè)：生物醫(yī)藥、通訊設(shè)備、信息電子、計(jì)算機(jī)——金融業(yè)：銀行、證券等要素生產(chǎn)市場(chǎng)——房地產(chǎn)業(yè)：高級(jí)經(jīng)營(yíng)者——政府相關(guān)部門的高級(jí)從業(yè)人員以上企業(yè)中，外資注入所形成的獨(dú)資、合資機(jī)構(gòu)以及私營(yíng)業(yè)主將占主導(dǎo)地位職業(yè)特征——經(jīng)營(yíng)管理領(lǐng)域高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人、高級(jí)管理顧問、年齡特征——這一階層的佼佼者主體年齡分布在35歲——50歲之間。由此可見，這樣一個(gè)急速成長(zhǎng)、極具消費(fèi)能力的群體，無疑是一座極具開發(fā)價(jià)值的市場(chǎng)金礦。加之泰康路文化一條特色街的初顯雛形。歷史的今天已翻開嶄新一頁，上海昔日的繁華隱現(xiàn)于歷史的煙塵，又勾起了戀舊者對(duì)過去深深的懷戀。[1]上海，曾經(jīng)譽(yù)為東方的巴黎。上海作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前沿區(qū)域，已對(duì)這種趨勢(shì)作出及時(shí)敏感的反應(yīng)，反映在以高科技含量文化底蘊(yùn)的深厚已吸引外來資金以及人才涌入。[2]主體目標(biāo)客戶階層中的個(gè)體成員應(yīng)具事業(yè)成功之基礎(chǔ)，并具備個(gè)人很強(qiáng)的魅力。三、目標(biāo)客層分析建立在產(chǎn)品已有的特性基礎(chǔ)之上，針對(duì)目標(biāo)客戶群體的生涯背景及價(jià)值取向，進(jìn)行符合這一群體人士認(rèn)可的形象定位，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行內(nèi)涵的挖掘和外延拓展，使之創(chuàng)造推廣中的“地域特征”的主題核心，是樹立本案市場(chǎng)形象靈魂的重點(diǎn)。本案以地段出發(fā)彰顯特有的人文底蘊(yùn)。而人文底蘊(yùn)的深厚，重點(diǎn)文物保護(hù)單位的眾多，更使思南路彌漫著濃郁的文化韻味。二、產(chǎn)品定位盧灣區(qū)思南路為大多數(shù)品位人士所認(rèn)同，但為什么會(huì)有那么多人不謀而合地看中“鉆石地段”的獨(dú)特魅力呢。但是他們?cè)谏畹囊庾R(shí)形態(tài)領(lǐng)域追求高檔豪華以體現(xiàn)自家顯赫地位，故對(duì)居住質(zhì)量提出很高要求。大凡目前遍布全市的高品