【正文】 質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)樓盤在房型設(shè)計中普遍追求“大戶型”，這樣由于總價過高的緣故將失去了大批外企白領(lǐng)、海外商務(wù)人士的青睞。從表面上看，雖然一室兩廳一衛(wèi)小戶型住宅占有一定比重，但這絲毫不足以成為銷售抗性。分別于處于客廳、臥室的陽臺呈一大一小的觀景視野窗口；而與廚房相通的工作陽臺，一則可以遠離對油煙困擾，也可用于觀景，實為一舉兩得。而臥室設(shè)計也提倡簡約時尚，廚衛(wèi)布局則有了現(xiàn)代色彩，衛(wèi)生間的干濕分離，廚房工作陽臺的設(shè)計呈現(xiàn)廳、廚、廁三位一體化。好的房型設(shè)計，就應(yīng)該是三個空間的有機統(tǒng)一。優(yōu)秀房型，其合理的布局不僅能引導(dǎo)人們對生活品質(zhì)的追求，并且還能為住戶演繹一種充滿激情和情趣的生活空間藝術(shù)。板式結(jié)構(gòu)的住宅，每層二梯二戶或二梯三戶，戶戶朝南、凸窗設(shè)計、大面積觀景窗臺設(shè)置、3米9客廳面寬、雙衛(wèi)生設(shè)計且干濕分離、南北通風(fēng)，加之小區(qū)內(nèi)大面積中庭綠意和水景設(shè)計及其高尚地段環(huán)境因素……等形成思南花園產(chǎn)品定位高層次和高價位，匯聚其舒適性、休閑性、溫馨性的功能建筑語言，房型配比高達50%左右的二室二廳面積規(guī)劃設(shè)計、參照周邊品質(zhì)樓盤多7000元——8000元的均價幅度，更是明確地限定了本項目的客層，在年齡、身份、經(jīng)濟收入、社會地位乃至生活方式等諸多方面的定位詮釋出本項目客源的明確指向。建立于產(chǎn)品本身所特有的地段價值優(yōu)勢充分體現(xiàn)，將是從眾多區(qū)域同質(zhì)樓盤中脫穎而出的關(guān)鍵所在。但是，從住宅經(jīng)濟角度出發(fā)，上海樓市的鉆石地段并不在這里，卻在離開這些旺地大約5—10分鐘左右一帶區(qū)域，這就是即在發(fā)達地區(qū)樓市流行的“距離市政實施和商業(yè)網(wǎng)點1公里為所在區(qū)域的最佳住宅地段”新理念。太原路雖有幽靜之感，但鄰近的小路密布不免總有車少人稀印象；安福路雖不乏靜籟氛圍，但周邊樞紐道路均不能與淮海路、打浦橋商圈等同。比較思南路的鬧中取靜，其他路段可謂遜色許多。鄰近思南路上的各條主干道、地鐵線路、公共交通也將市民便捷出入提供了極大的保證。 在周邊近百米的城市半徑內(nèi)，隨意地在大街上走走看看，悠閑享受著時間的饋贈。物業(yè)所處通幽地段的稀缺性，也將使本案的公眾形象得到較大提升。從另一面來看，由于地處這樣市中心高尚路段的地價昂貴性，可能造成的前期項目開發(fā)成本過高，而使眾多發(fā)展商開發(fā)望“地”心嘆的也不乏其例，再加上思南路的地域價值逐漸被大家認(rèn)同，諸多保護歷史痕跡的單位紛紛確立，使這里的地塊幾成寸土寸金之地。為使客觀陳述更有說服力，我們在此不想就思南路地段具備的“通幽”特性作遷強的解釋。這里所謂的通幽無非指的是鬧中取靜之地。而名人墨客曾在此匯集一堂的思南路也可謂歷史悠久，遠有孫中山先生故居、近有中共一大會址，這些歷史的見證在上海人的記憶深處曾留下很深的饒印。另一方面，思南路周邊人文底蘊不乏吸引人的魅力，倘佯于樹影婆娑的梧桐大道，沿途滿是平坦旖旎的小樓群。而遺憾的是在日變?nèi)招碌纳虾?，你很難完整地找到這樣的景致。在城市舊貌換新顏的同時，大都市更多涂抹上現(xiàn)代時尚的色彩，而那些匯萃中外的海派文化仿佛也在一夜間消失。[A]思南路的高貴氣質(zhì)近年來市政建設(shè)步伐的不斷加快，上海正在大范圍的興起新一輪“舊城改造規(guī)劃”，期翼以嶄新的姿態(tài)迎接新世紀(jì)的發(fā)展機遇。于是一份久違的寧靜和致遠又帶給都市人對城市生活更多的留戀。產(chǎn)品篇一、 產(chǎn)品特點 無與倫比的環(huán)境優(yōu)勢 本案位置正是被譽為市中心“高檔住宅區(qū)”。[D] 周邊情況小區(qū)北鄰淮海路商業(yè)區(qū)，周邊有重點學(xué)校二醫(yī)大；市級瑞金醫(yī)院；有工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行；有聯(lián)華、華聯(lián)等超市；公交線路有12146路。[C] 小區(qū)規(guī)劃情況小區(qū)有二處中心綠地，面積均在1500 m2以上。[B] 房型情況小區(qū)主力房型為二房，面積為101．38m2，另有三房，面積為96．97－150．99 m2，復(fù)式面積為175．11 m2。開發(fā)商系上海永業(yè)企業(yè)（集團）有限公司。物業(yè)名稱：建 德 坊[A] 基本情況位于盧灣區(qū)建國路、馬當(dāng)路交界處的建德坊，由1幢29F的板式高層，1幢18F的板式小高層和5幢6F的板式多層組成。[C]抗性分析小區(qū)臨近主干道，可能會有噪音影響；周邊新建物業(yè)較多，處在同一檔次的競爭個案不少，將來的銷售將會面臨不小的競爭壓力。c/房型特色：戶戶明廳、明臥、明廚、明衛(wèi)，并配有24小時供熱、寬帶網(wǎng)及智能化安保系統(tǒng)，二幢小高層則采用板式結(jié)構(gòu)，錯落有致，具有視野開闊、通風(fēng)良好、陽光充足等優(yōu)點。[B] 物業(yè)特色a/建筑特色：物業(yè)的樓面構(gòu)思統(tǒng)一于理性加浪漫的現(xiàn)代設(shè)計理念，以板塊形態(tài)和變異的陽臺交織組合，外突的玻璃窗、頂層躍層，使得立面豐富靈巧，對比強烈，外墻采用暖色調(diào)涂料飾面，配白色橫線裝飾帶、透明玻璃、彩鉆門窗，小區(qū)的建筑以柔和明亮中性色調(diào)為主，與中心庭園水池、綠樹、草坪互相襯托，形成一個具有溫馨、諧調(diào)的現(xiàn)代化小區(qū)。物業(yè)名稱：中匯公寓（東側(cè)）[A] 基本情況中匯公寓位于南北高架東邊，北臨徐家匯路，西靠局門路，東、南面為局門后路，占地面積9800 M2，綠化面積3724M2，規(guī)劃戶數(shù)320戶。[D] 市調(diào)情況本次市調(diào)正值該案內(nèi)部認(rèn)購時期，正式開盤期將定在2001年10月，目前預(yù)定近40%。房型特點：小區(qū)特色房型是一組四房二廳房型，可拆分為兩套二房一廳，可分可合，成為全新的子母套房型。景觀特點：在建筑群圍合的空間里呈現(xiàn)了一片高低起伏的大型景觀綠地，由東向西以綠化走廊將會所、網(wǎng)球場和西側(cè)的大片草坪相連接，并引入休閑酒店的景觀設(shè)計理念，把會所及室內(nèi)游泳池引入景觀中，形成“人在景中行”的參與性和觀賞性一致的境界。小區(qū)一期整片開發(fā)建設(shè)，由五幢層數(shù)在1433層的點式和板式高層建筑構(gòu)成，房型面積從一室一廳一衛(wèi)的79 M2，到躍層房型的326M2，目前在售的是臨近高架的兩幢高層，售價在50007000元/M2之間。[E] 客源情況客源層以中小型公司業(yè)主，區(qū)域周邊的居民為主流客源。小區(qū)入口處的通道相當(dāng)狹窄，人車進出有相當(dāng)?shù)牟槐?。[C] 抗性分析受結(jié)構(gòu)影響，部分房型的客廳采光不足，功能區(qū)劃分不明顯。b/房型特點:房型是全明設(shè)計，廳房格局分布較為合理，面積浪費小。物業(yè)名稱：振穎苑（西側(cè)）[A] 基本情況振穎苑位于徐家匯路泰康路口，占地面積約為4千平方米，總建面1萬多平方米，綠化率30％，由4幢4層公寓房和2幢8層小高層構(gòu)成，規(guī)劃戶數(shù)88戶，規(guī)劃戶數(shù)88戶，目前售價為50006900元/平方米。[D] 市調(diào)情況a/銷售情況：據(jù)本次市調(diào)的情況了解，步高苑4月份開盤，目前該案的全復(fù)式樓已全部售完，在售的另三幢高層銷售情況也比較理想，達到近80%的驚人銷售率，當(dāng)然這其中并不排除發(fā)展商實行銷控的可能，但該案的熱銷卻是不爭的事實。e/戶型配比： M2之間的三房二廳二衛(wèi)為主力房型，：1，比較特別的是本案其中一幢獨棟的高層（30層）為全復(fù)式樓， M2之間。會所游泳池頗具新意，將半圓形的兒童嬉水池、成人深水水底漂流池以及水療按摩池組合在一個帶有玻璃天穹的空間內(nèi)。b/景觀特色：泛亞易道及蘭格環(huán)境藝術(shù)公司設(shè)計庭園環(huán)境，具有濃厚淳樸的建筑歷史文脈及強烈的現(xiàn)代建筑氣息，它由噴泉廣場、傘亭、陽光草坪、倒影池、雕塑組群、對景樹、兒童樂園、健身小徑等景點組成，為住戶創(chuàng)造一個良好的居住氛圍。[B] 物業(yè)特色a/建筑特色：外立面鋪設(shè)高級面磚，局部鑲嵌玻璃幕體，四立面均做精心設(shè)計，新型玻璃花飾陽臺欄板，色彩典雅，著力突出大廈美觀大方，氣勢雄偉。物業(yè)名稱：步高苑（西側(cè)）[A] 基本情況步高苑位于陜西南路、建國西路口，占地面積約1萬M2，總建筑面積近5萬M2，綠化面積3000 M2，總規(guī)劃戶數(shù)260戶左右。另外其低價位的商品房銷售沒多大問題，而高價位的房屋，因其二房、三房或復(fù)式由于面積過大，總價也隨之提高。[D] 房型特點南北大陽臺180度大開眼界，大開面客廳；復(fù)式樓中樓5米8挑空，三房4米8大面寬，客廳一疑義生活舊尺度。小區(qū)全部實行智能化。[B] 物業(yè)特點融匯芝加哥三段式建筑主題，以點狀、排狀、高低錯落來豐富空間。從目前銷售情況來看，7號、8號樓的二室戶均已銷磬，三室戶僅存8號樓的4層以下的；9號樓的二室戶和三室戶也銷掉一小部分。目前一期已售完，二期正在開盤，預(yù)計2002年3月可以交房?！?可能影響本項目的個案分析物業(yè)名稱：大同花園（西側(cè)）[A] 基本情況 大同花苑位于南北高架的西面，徐家匯路的南端，斜土路的北面，處在打浦橋商住區(qū)范圍內(nèi)?！?區(qū)域房型面積分析區(qū)域內(nèi)各樓盤主力房型均以二房、三房為主，附帶部分復(fù)式房型，從面積上看，西側(cè)房型面積普遍大于東側(cè)。魯班路東側(cè)樓盤：匯龍新城、中匯公寓、永業(yè)公寓?！?區(qū)域分類根據(jù)區(qū)域內(nèi)個案其價格、房型等綜合因素考慮，將區(qū)域樓盤以魯班路為界，分為兩塊區(qū)域分析。地段相近個案匯龍新城、振穎苑位于本案所處位置周邊，對本項目有分散客源的影響較大，故列為本次重點跟蹤對象。市調(diào)選取范圍及依據(jù)說明◆ 市調(diào)區(qū)域范圍及物業(yè)分布總數(shù)市調(diào)對陜西南路以東，麗園路以北，南昌路以南，制造局路以西區(qū)域范圍內(nèi)的13個樓盤進行了調(diào)查。根據(jù)該案的具體情況，首先物業(yè)具備無與倫比的地段優(yōu)勢是其他同質(zhì)樓盤無法比擬的。市民購房多看重地段、品質(zhì)、品牌，給那些講優(yōu)質(zhì)、重信譽的特色樓盤帶來無限的市場勝機?！?綜述：盧灣區(qū)的住宅商品房總體價位高，品質(zhì)優(yōu)秀，區(qū)域內(nèi)差較小。◆ 內(nèi)外銷房并軌對該區(qū)影響盧灣區(qū)內(nèi)外銷住宅在整個市場上占有很大比例，目前內(nèi)外銷房并軌政策的推出，無疑給該區(qū)帶來了新的