【正文】 機(jī)遇。如：二房 / 三房大同 56 / 42銀杏 / 瑞南 66 / 34◆ 從面積上看盧灣區(qū)的內(nèi)銷預(yù)售住宅成交面積多集中在90平方米/套，120平方米/套及140平方米/套，峰值為120平方米/套，％◆ 從物業(yè)供應(yīng)體量上看盧灣區(qū)內(nèi)物業(yè)基地面積普遍小，以2萬平方米以下的項(xiàng)目為主，目前盧灣區(qū)占地在2萬平方米以上樓盤很少。從銷售成功個(gè)案來看，多層的消化速度較快（如開城新苑，一期多層只剩3套），相對來說高層具有一定的銷售抗性。第二，以肇嘉浜路、徐家匯路為界南下的所有區(qū)域，這里曾經(jīng)是盧灣的老區(qū)，伴隨著舊區(qū)改造的陣陣步伐，依托新崛起的打浦橋商圈，地價(jià)步步陡升，用現(xiàn)今的眼光看這里的物業(yè)開發(fā)，無論是現(xiàn)在還是將來，這里的房地產(chǎn)開發(fā)銷售定位，都將是中高檔的物業(yè)，注重提升樓盤的內(nèi)在品質(zhì)，使開發(fā)的物業(yè)品優(yōu)價(jià)實(shí)將是這里的物業(yè)開發(fā)的一大特點(diǎn)，塑造新世紀(jì)的經(jīng)典樓盤，迎合舊區(qū)改造的不斷深入，這里的市場潛力巨大，市場前景廣闊。板塊樓市概況根據(jù)盧灣區(qū)住宅開發(fā)區(qū)域特征，可以將盧灣區(qū)劃分為兩大板塊,即:以肇嘉浜路、徐家匯路為界北上的所有區(qū)域的板塊一,和以肇嘉浜路、徐家匯路為界南下所有區(qū)域的板塊二。隨著南北高架等主要干道的竣工通車，海華花苑、金玉蘭廣場等項(xiàng)目的建成、打浦橋作為商貿(mào)中心地位已經(jīng)形成，它集貿(mào)易、中高檔住宅于一體，配置大型現(xiàn)代化市場，形成商貿(mào)圈，與淮海路商業(yè)功能互補(bǔ)。區(qū)內(nèi)旅游服務(wù)設(shè)施齊全、錦江飯店、新錦江大酒店、花園飯店、瑞金賓館等一流賓館高樓林立。上海醫(yī)科大學(xué)暨附屬的瑞金醫(yī)院以及曙光醫(yī)院，香山中醫(yī)院等都在國內(nèi)外較有影響。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有道路70余條、瑞金路、復(fù)興中路、建國路、斜土路、淮海中路等，區(qū)內(nèi)交通十分便捷，距機(jī)場、火車站、港口均在十公里之內(nèi)，相對于徐匯、靜安等區(qū)而言，盧灣的交通狀況更好，有地鐵、環(huán)線高架、到浦東有打浦橋隧道、將來還有盧浦大橋。◆ 交通打浦路越江隧道通向浦東新區(qū)，東西走向的城市一級干道有徐家匯路。打浦路越江隧道、內(nèi)環(huán)高架路、南北高架路、地鐵一號線與徐家匯路、復(fù)興中路、瑞金路厖構(gòu)成了盧灣區(qū)完善的立體交通格局，為盧灣區(qū)成為上海商業(yè)中心區(qū)之一提供了良好的地利條件。同時(shí)，樓市的不斷利好也增加了開發(fā)商對市區(qū)小地塊開發(fā)的信心，進(jìn)而促使市區(qū)新盤的品質(zhì)和價(jià)位進(jìn)入到明顯的上升空間。我們認(rèn)為這一市場現(xiàn)象將給市場帶來的一定的變化。本市靜安、徐匯、黃浦區(qū)域中相繼出現(xiàn)了一批單價(jià)超過7000元/平方的高檔產(chǎn)品如浦東的世茂濱江、靜安的喜福會、中凱城市之光；徐匯的步高苑、高雅苑、永新花苑、黃埔的長發(fā)大廈等令人目不暇接。同時(shí)隨著城區(qū)綜合環(huán)境的改善以及“重歸故里”的置業(yè)理念開始逐漸流行滬上，又喚起了昔日多購置城郊結(jié)合部住宅的市民回搬至市內(nèi)，重新享受來自市中心的悠閑和便利。上半年度商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積和實(shí)際預(yù)售的面積之比達(dá)到1∶,實(shí)現(xiàn)了實(shí)際預(yù)售面積大于批準(zhǔn)預(yù)售面積。二、項(xiàng)目分析市場背景◆ 商品房銷售供不應(yīng)求2001年上半年度與去年同期相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資增加23%，%%，%上半年度，樓市承接去年的良好走勢更上一個(gè)新的層面。本案所在的思南路曾居住過歷史名人，在該路上擁有市級保護(hù)單位。本案交通主要依托徐家匯路距離本案10米左右，交通便捷。在此花草、流水、綠地等景觀要素的優(yōu)化組合，呈現(xiàn)的一幅幅景觀小品初步勾勒出整個(gè)物業(yè)小區(qū)詩意的居家環(huán)境，思南花園整體品質(zhì)的有效提升也與物業(yè)所處高尚地段和諧吻合。此外沿小區(qū)周邊地帶也種植綠色植被。—，—，一室兩廳的建筑面積則多以50M2，得房率也達(dá)到76%。B棟32層高層，設(shè)兩個(gè)門洞。1 —28層每個(gè)門洞呈二梯三戶格局；29—32層分別為兩梯兩戶，兩梯三戶，其中摻雜少量復(fù)式房型和一室兩廳小戶型。小區(qū)規(guī)劃由兩幢32層的板式高層建筑組成，共分六個(gè)門號，規(guī)劃總戶數(shù)441戶。目前狀況◆ 項(xiàng)目簡介思南花苑原推廣案名“尊街貴巷”，由上海思南房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)開發(fā)。周邊快速干道阡陌縱橫，南北高架貫穿申城各主要區(qū)域。目 錄《市場篇》一、基本情況………………………………………………………2二、項(xiàng)目分析………………………………………………………5《產(chǎn)品篇》一、產(chǎn)品特點(diǎn)………………………………………………………22二、產(chǎn)品定位………………………………………………………27三、目標(biāo)客層分析………………………………………………28四、產(chǎn)品建議………………………………………………………33《企劃篇》一、主題定位………………………………………………………36二、推案藝名………………………………………………………37三、價(jià)格策略………………………………………………………39四、產(chǎn)品策略………………………………………………………41五、現(xiàn)場包裝………………………………………………………43六、廣告表現(xiàn)………………………………………………………44市場篇一、 基本情況地理位置思南花園位于盧灣區(qū)思南路、泰康路口。北臨建國西路、西接瑞金二路，與打浦橋商圈遙遙相望，南臨徐家匯路。魚貫穿行堪稱地處盧灣區(qū)中心腹地的思南路，淮海路商業(yè)中心的繁華盛景、打浦路現(xiàn)代商圈的日變?nèi)招?、林蔭小徑的梧桐森森呈現(xiàn)出怡然風(fēng)情的生活畫卷，自然使物業(yè)所處黃金位置身價(jià)備增，幾成上海樓市的“鉆石地段”。小區(qū)總占地面積10079平方?！舴啃筒季智闆rA棟30層高層，設(shè)3個(gè)門洞。—；三房二廳兩衛(wèi)的居室則變化較多，—，得房率為76%。4—27層每個(gè)門洞分別為兩二梯四戶及二梯三戶，其中有部分復(fù)式結(jié)構(gòu)房型，28層—31層均為二梯二戶。◆ 房型配比表A幢 B幢房型戶數(shù)（套）配比戶數(shù)（套）配比一室二廳一衛(wèi)27%31%二室二廳一衛(wèi)135%72%三室二廳二衛(wèi)(平面)9737%76%三室二廳二衛(wèi)(復(fù)式)16%總計(jì)262套179套◆ 小區(qū)景觀A樓與B樓之間的棟距約在35米至40米之間，中間擁有大型的中庭綠化景觀，迎賓大門、親水綠地、林蔭健康步道、親子游樂場、下沉式主題廣場均有規(guī)劃設(shè)置。%，水面積在170平米左右。周邊配套公交線路：陜西南路沿線——121278104路徐家匯路沿線——大橋一線、7814730路、建國西路沿線——4217路復(fù)興路沿線——9124路淮海中路沿線——1440412787路地鐵交通：陜西南路、黃彼南路 學(xué) 校： 第十二中學(xué)、私立五愛中學(xué)、南昌中學(xué)、第二醫(yī)科大學(xué) 醫(yī) 院：瑞金醫(yī)院、盧灣區(qū)中心醫(yī)院、市政醫(yī)院 超市商場：家得利超市、頂頂鮮超市、樂購超市、華亭伊勢丹等 休閑娛樂：復(fù)興公園、酒吧茶坊周邊環(huán)境◆ 地貌分析本案地處思南路與泰康路交界處，泰康路道路狹窄，思南路為16米左右雙向車道，道路不寬暢，均為非公交道路，出入車輛為轎車及小型車輛為主要，車流量不大，所以較安靜?！?區(qū)域景觀系數(shù)本案周邊業(yè)態(tài)以老式公寓房、洋房及里弄石庫門房為主，視覺景觀一般。如：梅蘭芳公寓思南路87號,茅麗瑛塑像思南路37號,中國共產(chǎn)黨代表團(tuán)駐滬辦事處舊址思南路73號等。商品房預(yù)銷售與去年同期相比，%，達(dá)758萬平米，%，達(dá)950萬平方?！?市中心高檔盤一路熱賣上海房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出前所未有的旺銷景象，特別是市中心品質(zhì)樓盤的大批涌現(xiàn)，給沉寂已久的豪宅市場注入一縷縷新鮮空氣。故此，今年中心城區(qū)樓盤雖價(jià)格不菲，但市場熱賣景象仍舉目可見。回顧99年一系列高品質(zhì)產(chǎn)品的問世使市場出現(xiàn)一定的回暖，但當(dāng)時(shí)的該類項(xiàng)目分布板塊十分明顯，樓盤分布也相對密集，主要集中于淮海路沿線、鎮(zhèn)寧路沿線，而目前傳統(tǒng)的分布格局早已打破，高品質(zhì)、高價(jià)位樓盤逐步在市中心各區(qū)域顯山露水。首先，以中檔樓盤為新盤市場主流的市場狀況，也有一定程度的改觀，從而給上海新盤市場帶來新的消費(fèi)格局。區(qū)域綜述從物業(yè)所處轄區(qū)隸屬盧灣的區(qū)域特征分析：盧灣區(qū)位于上海市中心，面積8平方公里，總住戶約12萬戶。淮海中路商業(yè)街以高雅格調(diào)名聞遐邇，打浦橋商住、商貿(mào)園區(qū)規(guī)模已具，錦江飯店、花園飯店、城市酒店、新錦江大酒店、瑞金賓館等一流賓館大樓林立厖區(qū)內(nèi)繁融的商業(yè)、發(fā)達(dá)的文化、教育、醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)和一流的旅游服務(wù)設(shè)施，使盧灣區(qū)日漸成為集貿(mào)易、中高檔住宅于一體的國際性現(xiàn)代化新城區(qū)。內(nèi)環(huán)線高架及地鐵一號線與南北高架在區(qū)內(nèi)交匯形成“王”字型立體交通格局?！?生態(tài)環(huán)境完善的社會事業(yè)向明、比樂、永業(yè)、盧灣4個(gè)教育小區(qū)逐步建成上海社會科學(xué)院等20多家科研單位坐落區(qū)內(nèi)，紹興路被譽(yù)為“上海出版一條街”。豐富的人文旅游資源盧灣區(qū)有革命史跡近百處，其中有中共一大會址，孫中山故居、中國社會主義青年團(tuán)中央機(jī)關(guān)舊址、周公館、韜奮紀(jì)念館等3處全國級，6處市級文物保護(hù)單位。高雅的商貿(mào)中心以高雅格調(diào)聞名遐邇的淮海中路商業(yè)街橫貫區(qū)域、以環(huán)境舒適、名特優(yōu)商品薈萃、服務(wù)優(yōu)良為特色的現(xiàn)代化大型購物中心和商業(yè)廣場，與眾多國際跨國公司紛紛駐足這條著名的商業(yè)街、淮海路、無論從建筑風(fēng)貌，還是內(nèi)部格局，都散發(fā)著濃郁的文化城市的浪漫休閑氣息。雁蕩路休閑步行街、茂名路名品餐飲街、瀏河路古玩市場、東臺路古玩市場、局門路郵幣卡市場、精文花卉市場等特色街市，可滿足不同層次的消費(fèi)需求。第一， 以肇嘉浜路、徐家匯路為界北上的所有區(qū)域，這里是市中心的黃金地段，物業(yè)