【正文】 。%，%；，接受高中（中專）。全區(qū)常住人口中約有三分之一為學(xué)生和教職員工。區(qū)內(nèi)有院士5人，國家突出貢獻專家23人，博導(dǎo)、教授、高級專業(yè)技術(shù)人員5539人，中級以上專業(yè)技術(shù)人才6萬余人，人口素質(zhì)列全市之首。區(qū)域歷史、人文及景觀特色◆ 歷史古跡沙坪壩從周朝的巴國屬地至今，已有3000余年的歷史。20世紀(jì)30年代初，沙坪壩隸屬于四川巴縣第一區(qū)，治所設(shè)于古鎮(zhèn)磁器口（龍隱鎮(zhèn)）。抗日戰(zhàn)爭時期，國民政府西遷重慶，大批學(xué)校、工廠、醫(yī)療機構(gòu)遷入，沙坪壩從此人才薈萃，蜚聲中外。“一條石板路，千年瓷器口”，寫照瓷器口歷史的遠古，瓷器口古鎮(zhèn)始于宋，繁華于明清。瓷器口古鎮(zhèn)1998年被國務(wù)院確定為重慶市重點保護歷史傳統(tǒng)街區(qū)。巴渝文化、沙磁文化、紅巖文化、宗教文化在此聚集，“古鎮(zhèn)三寶”毛血旺、千張皮、椒鹽花生享譽四方，因此它與云南的麗江，蘇州的周莊同樣有名?！?地域人文及景觀資源沙坪壩區(qū)是重慶市科技實力最雄厚、文化教育最發(fā)達的科技文化區(qū)?，F(xiàn)有重慶大學(xué)、西南政法大學(xué)、四川外語學(xué)院等大專院校9所，電視大學(xué)、職工大學(xué)10多所，中等專業(yè)學(xué)校、中小學(xué)300多所，在校生逾12萬。全市近三分之一的科研機構(gòu)集中于本區(qū)，科研工作者達5萬余人。智力型勞動者占全區(qū)在業(yè)人數(shù)的三分之一。是全國“文化工作先進區(qū)”、“科技先進區(qū)”和“國家級星火技術(shù)密集區(qū)”。沙坪壩不僅僅是一座科教名城、文化名城，也是一座新興的旅游城市。其悠久的歷史文化背景，豐富的旅游資源，經(jīng)過這幾年精心的打造，沙區(qū)的旅游經(jīng)濟已與科技進步、文化發(fā)展并駕齊驅(qū)，是重慶重要的旅游區(qū)。區(qū)內(nèi)自然景觀和歷史文物較多，森林植被近3萬畝。有渝西第一峰歌樂山風(fēng)景區(qū)，有風(fēng)景優(yōu)美的北山長湖旅游區(qū)，有數(shù)千畝的寨山坪觀光果園，有極具開發(fā)價值的大型溶洞、瀑布、水庫、溫泉，還有聞名中外的“林園”等100余處陪都遺址。沙坪壩區(qū)域規(guī)劃規(guī)劃藍圖東部城區(qū)：沙區(qū)政府對東部城區(qū)的規(guī)劃是要將這60平方公里的區(qū)域做強做靚。要完善功能，增強勢力，提升形象，增強輻射，聚集和帶動作用，把東部城區(qū)建設(shè)成為沙坪壩區(qū)的都市核心區(qū)，全區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的“火車頭”。城市建設(shè)過程中的主要項目有：三峽廣場中心區(qū)、重慶大學(xué)國家大學(xué)科技園、重慶井口工業(yè)園、梨樹灣溫泉、濱江路沿線景觀建設(shè)帶、嘉陵路南側(cè)片區(qū)改造、磁器口古鎮(zhèn)、清水溪景觀帶。西部新城：沙區(qū)政府對西部新城的規(guī)劃是要將這560平方公里的區(qū)域做大做優(yōu)。要作為重慶市“特大城市空間拓展戰(zhàn)略”的重要內(nèi)容，加快推進工業(yè)化和城市化進程，努力將西部新城建設(shè)成一座現(xiàn)代化科教新城，成為中國西部一道靚麗的風(fēng)景線。以下列為主要項目：重慶市大學(xué)城、西永科技產(chǎn)業(yè)園、土主現(xiàn)代物流園、第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū)、生態(tài)旅游觀光區(qū)、回龍壩紡織工業(yè)園、重慶曾家現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)示范區(qū)、青鳳工業(yè)園。 中部歌樂山、中梁山：沙區(qū)政府對中部歌樂山、中梁山的規(guī)劃是要將這60平方公里的區(qū)域做特做精。要完善總體規(guī)劃，挖掘豐富的抗戰(zhàn)文化、巴渝文化和紅巖文化資源，加快開發(fā)生態(tài)旅游業(yè)，完善旅游服務(wù)功能，建設(shè)成為一流的休閑度假帶。以下列為主要項目：天池旅游度假區(qū)、歌樂山綠色屏障保護工程、中梁鎮(zhèn)天然草場、歌樂山生態(tài)文化園區(qū)。規(guī)劃重點◆ 近期規(guī)劃重點在近期沙坪壩區(qū)規(guī)劃的重點是對沙濱路區(qū)域的規(guī)劃，通過外環(huán)（沙坪壩濱江路、金沙正街、教院路、勞動路、沙坪壩正街、沙中路、龍泉路、下土灣路）和十字軸線（渝長高速公路及漢渝路）進行空間組織。整個區(qū)域由四個組團組成，即文化旅游、休閑娛樂區(qū)、科研教育區(qū)和住宅區(qū)。規(guī)劃區(qū)位主要功能文化旅游區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的北端保留部分原有的舊式建筑，并與磁器口古鎮(zhèn)的歷史文化特色相呼應(yīng)，加上擬建的主題酒店、博物館及古董小攤檔，將這個小區(qū)改造為旅游勝地。休閑娛樂區(qū)位于高家花園大橋以北的小區(qū)興建一座功能齊全的康體場地，提供文化娛樂空間。科研商業(yè)區(qū)由高家花園大橋延伸至下中渡口區(qū)內(nèi)的南端是已批核的大學(xué)園規(guī)劃發(fā)展，區(qū)的北部為科研孵化中心，商業(yè)建筑大樓及科學(xué)館。優(yōu)質(zhì)住宅區(qū)位于大學(xué)園以南的位置優(yōu)質(zhì)住宅區(qū)內(nèi)包括多座中至高層住宅及多層商住樓，讓住戶可享受便利的零售設(shè)施。◆ 未來規(guī)劃方向—重慶市大學(xué)城和西部新城重慶市大學(xué)城于2003年4月4日經(jīng)重慶市人民政府批準(zhǔn)建設(shè)，位于沙坪壩區(qū)西部虎溪鎮(zhèn)和陳家橋鎮(zhèn)，占地20平方公里。背倚縉云秀峰，遠眺歌樂美景，地勢平坦，林木蔥籠，依山傍水，交通便捷。主要包括城市資源共享區(qū)、大學(xué)校園區(qū)、學(xué)生居住區(qū)、教師居住區(qū)、集中研發(fā)孵化區(qū)。同時，沙坪壩區(qū)緊緊抓住重慶市大學(xué)城建設(shè)的機遇，大力開發(fā)西部新城。規(guī)劃中西部新城占地面積80—100平方公里，是現(xiàn)在沙坪壩主城區(qū)面積的兩倍多，有五大功能分區(qū)。明確的功能分配，大量的土地資源，優(yōu)惠的政策支持，巨大的升值潛力……對重慶房地產(chǎn)業(yè)來說，這里確實是一片值得期待的區(qū)域。區(qū)域經(jīng)濟狀況◆ 宏觀經(jīng)濟狀況與GDP經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)良好態(tài)勢。，%；完成財政總收入20億元，%，同比增長99%。近年來，沙坪壩區(qū)GDP總量一直以一種非常穩(wěn)定的速度在增長，增長率保持在9%以上，明顯高于重慶市的平均水平?！?固定資產(chǎn)投資，%，為1995年以來增長最大量?！?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，沙區(qū)的國民經(jīng)濟以二、三產(chǎn)業(yè)為主，因此政府提出推進沙區(qū)城市化建設(shè)，堅持“三、二、一”產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，突破傳統(tǒng)發(fā)展觀念。在城市經(jīng)濟中，把加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)作為城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的主要著力點，擴大總量，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，提高服務(wù)水平，做大做強商貿(mào)流通業(yè)、交通運輸業(yè)、教育文化產(chǎn)業(yè)。◆ 城鎮(zhèn)居民人均收入隨著經(jīng)濟的發(fā)展，沙區(qū)綜合實力的增強，沙區(qū)城鎮(zhèn)居民的生活水平也逐年穩(wěn)步提高。2004年沙坪壩區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9295元，居全市第二位，%，凈增額為997元。房地產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)沙坪壩區(qū)20012004年來銷售面積穩(wěn)定的增長，而這4年來竣工面積和銷售面積都相差不大，空置面積都很少。這說明沙坪壩房地產(chǎn)市場內(nèi)供求量基本持平，市場呈健康態(tài)勢。小結(jié)沙坪壩區(qū)位于重慶市的西部，是重慶市政府重點發(fā)展的區(qū)域之一。目前，沙坪壩區(qū)主城區(qū)主要是政府規(guī)劃的東部城區(qū)，面積與主城其它區(qū)域相比，相對較小，在一定程度上限制了沙區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。歌樂山隧道、中梁山隧道的打通，西南新城交通管網(wǎng)的建設(shè)等一系列大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)活動表明了沙區(qū)拓寬城區(qū)的決心，重慶大學(xué)城的造城運動將使得沙區(qū)未來的投資重心向西南新城轉(zhuǎn)移。沙區(qū)的房地產(chǎn)市場配套是較為完善的，教育配套無疑是全市之首；擁有全市第二大商圈，商業(yè)配套也并不遜色于其它城區(qū)；景觀資源豐富，是全市主要的旅游區(qū)之一；交通問題也較從前有了明顯的改善，公路網(wǎng)已是四通八達。區(qū)域住宅市場現(xiàn)狀分析總體市場分析沙區(qū)樓市發(fā)展沿革時間重點區(qū)域主要代表樓盤特征及概況19982000年沙坪壩正街、沙南街、沙北街、步行街嘉多利廣場、金港大廈、同創(chuàng)大廈、欣陽廣場、華宇廣場、商住一體的的單體樓，高層為主，沙坪壩中心版塊確立19992002年鳳天路沿線早期以芳草地、嘉福苑，升偉朝鳳苑為代表，其后有鳳天錦園、天驕年華等小區(qū)物業(yè)，規(guī)模逐漸擴大，成為沙區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)開發(fā)熱點20022004年重大科技園、楊公橋附近學(xué)林雅園、百年世家、時代精英、恒邦C元素、華宇林泉雅舍、光華陽光水城等教育配套好，多以文化為賣點，臨近校園樓盤小戶型受追捧2004年以后沙濱路，小龍坎旭東家天下二期、華宇金沙港灣、卓越美麗山水等擁有江景資源，樓盤檔次趨高，將成新興拓展區(qū)域在售樓盤數(shù)量統(tǒng)計截止2005年11月底，沙坪壩區(qū)共有在售和即將入市住宅類項目19個（其中有下劃線的為即將入市的項目），主要分布在沙坪壩的東部城區(qū)，及現(xiàn)在主城區(qū)范圍內(nèi)。按照沙區(qū)樓盤分布的特點，將樓盤所屬位置分為三角碑周邊、東部沿江帶、鳳天路沿線、重大科技園周邊和其它位置。樓盤所屬位置樓盤名稱合計三角碑周邊智博天下 1東部沿江帶金沙港灣、卓越美麗山水、旭東家天下、嘉新桃花里、雪梨奧鄉(xiāng)、上島麗舍6鳳天路沿線鳳天錦園、緣份庭、升偉新時空、升偉新天地、臨江苑二期、書香美舍6重大科技園周邊百年世家、時代菁英、光華陽光水城、華宇林泉雅舍4其它位置黃桷香園、雅豪麗景2沙坪壩區(qū)在售樓盤表樓盤名稱物業(yè)類型總建筑面積面積段戶型配比銷售均價(元/平方米)智博天下單體39085㎡3068一房91%二房9%4300元/㎡金沙港灣（2期）小區(qū)不詳73108（E棟）二房80%三房20%（E棟）3180元/㎡（E棟折后價）卓越?美麗山水小區(qū)161000㎡50131一房21%二房12%三房38%躍層6%復(fù)式23%3450元/㎡旭東家天下（二期）小區(qū)63083㎡33150一房12%二房46%三房38%躍層3%3200元/平方米（平層） 3700元/平方米（躍層）雪梨奧鄉(xiāng)小區(qū)73949㎡2682%二房42%三房8%四房8%3300元/㎡平層、3600元/㎡躍層上島?麗舍小區(qū)90000㎡2794單配11%一房22%二房33%三房33%未開盤鳳天錦園小區(qū)128939㎡39230一房（2套）二房33%三房40%四房20%躍層7%3400元/㎡小區(qū)14600㎡2771一房45%二房33%三房22%3150元/平方米升偉?新時空小區(qū)不詳2969一房72%二房28%B棟3300元/㎡A棟3600元/㎡升偉?新天地小區(qū)120000㎡26120單配、一房21%二房52%三房27%3700元/㎡書香美舍小區(qū)67700㎡47105一房10%二房37%三房86%四房5%3250元/百年世家（二期）小區(qū)200000㎡58105二房50%三房50%3300元/㎡時代菁英（二期）小區(qū)8000㎡41142一房13%二房54%三房25四房8%3400元/㎡光華?陽光水城（二期）小區(qū)180000㎡98221（8﹑9號樓）三房83%躍層17%8﹑9號樓33904130元/㎡華宇?林泉雅舍小區(qū)不詳71102（7棟）二房25%三房75%（7棟）3150元/㎡（7棟折后價）雅豪麗景小區(qū)不詳46113%二房50%%3500元/㎡沙坪壩的房地產(chǎn)市場發(fā)展較早，但是近年來沙區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)的勢頭在不斷減弱。這也和沙區(qū)目前土地市場的現(xiàn)狀有關(guān)，在鳳天路沿線開發(fā)熱潮過去后，沙區(qū)的土地資源也日漸貧乏。2004年以來，雖然重大科技園附近和沙濱路沿線也出現(xiàn)了一些新盤，如百年世家、時代菁英、華宇林泉雅舍、華宇金沙港灣等，但由于沙區(qū)供應(yīng)的土地呈零星狀分布，這些樓盤的規(guī)模都不是很大。在售樓盤要素分析◆ 開發(fā)商資質(zhì)（包括規(guī)劃中的項目）資質(zhì)等級一級資質(zhì)二級資質(zhì)三級資質(zhì)開發(fā)樓盤數(shù)量（個）298比例10%47%43%目前，沙坪壩樓盤的開發(fā)商的資質(zhì)較前前幾年已經(jīng)有了很大的提高，目前擁有一級資質(zhì)的開發(fā)商有華宇和渝開發(fā)兩個，具有二級資質(zhì)的開發(fā)商數(shù)量已明顯增加。開發(fā)商實力的提高可以保證沙區(qū)樓盤的品質(zhì)，增加消費者的信心，擴大沙區(qū)房地產(chǎn)市場在全市的影響力。◆ 規(guī)模規(guī)模不大一直以來都是沙區(qū)樓盤最大的問題，就目前沙區(qū)在售項目的規(guī)模來看，總建筑面積在20萬方以下的樓盤占了大多數(shù)，%，像北部新區(qū)哪些動則上千畝的大盤還是沒有。沙區(qū)土地資源的相對貧乏，以及分布的零星狀，是造成目前沙區(qū)樓盤規(guī)模不大的主要原因。隨著西部新城的開發(fā)后，這種現(xiàn)狀將得到有效的改善。◆ 入市時間（以開盤時間為準(zhǔn)）目前沙區(qū)的新盤不多，現(xiàn)正在銷售的大都是以前一些老盤的后續(xù)產(chǎn)品。而近期在規(guī)劃中的項目大都集中在濱江路沿線，另“上島酈舍”等也在前期的籌備之中?！?價格（以樓盤折前均價為準(zhǔn)）~（元/平方米） 點評：以上看出，目前沙區(qū)在售樓盤的價格主要集中在3200元/㎡至4000元/㎡，基本上就符合沙區(qū)目前的購買力，在4000元/㎡以上較高價位的樓盤主要是集中在沙區(qū)商業(yè)中心——三角碑附近。隨著沙濱路沿線項目的開發(fā)，沙區(qū)的高價項目也會進一步增加。~（單位：萬平方米）點評：從上述圖表中可以看出，沙區(qū)總體供應(yīng)量相對較少，就算8月供應(yīng)最高峰值也沒有20萬方。10月及11月市場供應(yīng)幾乎為零，土地緊缺導(dǎo)致項目供應(yīng)斷檔。雖然隨著年末的臨近，各大樓盤面臨資金盡快回籠的壓力。會加大后續(xù)產(chǎn)品的推廣力度，但是無法掩飾沙區(qū)房市供不應(yīng)求的現(xiàn)狀?！?房型戶型設(shè)計和面積控制貼近市場，以中小戶型為主從重慶市總體市場上看，近期最受市場追捧的是房型是二房和三房。所以近期沙區(qū)住宅供應(yīng)市場上，主要也是以二房和三房為主，這兩種房型占了76%左右。這也是順應(yīng)市場潮流的明智之舉。而所推出樓盤的戶型設(shè)計在功能分區(qū)和布局上都有很大提高，推出的戶型面積控制也比較好。以投資戶和一次置業(yè)者為目標(biāo)客戶的樓盤戶型設(shè)計偏重于單間和一室戶，設(shè)計十分緊湊，套內(nèi)面積一般控制在27到45平米左右。例如：作為重慶高校的集居地（陳家灣地區(qū)、重慶大學(xué)沿線勞動路一帶的樓盤，如時代菁英、書香世家等），向?qū)W生出租房屋是該區(qū)域投資性質(zhì)購房者的主要目的之一。天星橋轉(zhuǎn)盤的升偉新天地二期、書香美舍等以投資戶和一次置業(yè)者為主要目標(biāo)人群。作為居住小區(qū)的樓盤（如：光華陽光水城一期）在戶型上偏重于套內(nèi)面積在50到70的小兩房和套內(nèi)面積在80到100小三房。土地供應(yīng)情況取得土地是進行房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，因此土地市場的動態(tài)在很大程度上也決定了一個區(qū)域房地產(chǎn)市場