【正文】 化及吻合市場(chǎng)需求將是未來市場(chǎng)定位之重點(diǎn)?！暗烷_高走”的定價(jià)策略優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：，促進(jìn)良性循環(huán)。融僑開發(fā)商品牌延續(xù)，為本案打造品質(zhì)樓盤奠定了基礎(chǔ)，是項(xiàng)目提升價(jià)格的第三因素?！?地勢(shì)地貌沙坪壩區(qū)地貌歸屬于川東平行嶺谷低山丘陵區(qū)的一部分，全區(qū)呈丘陵、臺(tái)地和低山組合的地貌結(jié)構(gòu)?！?地域人文及景觀資源沙坪壩區(qū)是重慶市科技實(shí)力最雄厚、文化教育最發(fā)達(dá)的科技文化區(qū)。要完善總體規(guī)劃，挖掘豐富的抗戰(zhàn)文化、巴渝文化和紅巖文化資源，加快開發(fā)生態(tài)旅游業(yè)，完善旅游服務(wù)功能，建設(shè)成為一流的休閑度假帶。近年來，沙坪壩區(qū)GDP總量一直以一種非常穩(wěn)定的速度在增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率保持在9%以上，明顯高于重慶市的平均水平。麗舍6鳳天路沿線鳳天錦園、緣份庭、升偉~（單位：萬平方米）點(diǎn)評(píng)：從上述圖表中可以看出，沙區(qū)總體供應(yīng)量相對(duì)較少，就算8月供應(yīng)最高峰值也沒有20萬方。這也和沙區(qū)房市的情況大致一致，沙區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在這幾年也是慢慢由中心向四周擴(kuò)散。陽光水城、。其主要分布在烈士墓、陳家灣地區(qū)和重慶大學(xué)沿線勞動(dòng)路一帶。個(gè)案特征中部版塊目前的代表物業(yè)正昇檔次分類按樓盤的檔次分類，我們根據(jù)樓盤自身的定位將沙區(qū)樓盤分為高檔、中高檔、中低檔、低檔四類。事實(shí)上，近年來文化牌在助推沙區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方面確實(shí)發(fā)揮了不可低估的作用。進(jìn)入2005年以來，％，％，在西南四大城市中處于第二，但仍低于全國(guó)平均漲幅兩個(gè)百分點(diǎn)。 4月27日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)《加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的八項(xiàng)措施》，被業(yè)界稱為《國(guó)八條》。隨著市場(chǎng)情況的好轉(zhuǎn)，媒體宣傳逐步轉(zhuǎn)向高調(diào)，對(duì)市場(chǎng)的未來預(yù)期加大，認(rèn)為下半年的重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)較進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，消費(fèi)者待購(gòu)心理減少，對(duì)居住型產(chǎn)品購(gòu)買熱情較高。 六、個(gè)人購(gòu)買住房(含普通住房和非普通住房)，不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，普通住房銷售時(shí)可獲免征營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠，而非普通住房則按其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。 新政心理影響時(shí)間不會(huì)很長(zhǎng)，房產(chǎn)新政不但對(duì)老百姓是個(gè)考驗(yàn)，同樣對(duì)開發(fā)商也是個(gè)考驗(yàn)，有責(zé)任的地產(chǎn)商肯定會(huì)站在對(duì)社會(huì)、市場(chǎng)負(fù)責(zé)任的立場(chǎng)上來面對(duì)這個(gè)現(xiàn)狀。報(bào)紙媒體樓盤廣告投放量減少2005年1月~10月廣告投放走勢(shì)圖（版面）自2005年5月七部委新政出臺(tái)之后，全市樓盤報(bào)媒廣告投放量驟然減少，％。 中國(guó)人民銀行個(gè)人住房貸款利率再次上調(diào)調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策：一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則05年3月17日中國(guó)人民銀行土地政策法令內(nèi)容日期發(fā)布單位11號(hào)令《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》02年5月9日 國(guó)土資源部《關(guān)于清理整頓開發(fā)區(qū)和加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》撤并整合各類開發(fā)區(qū)2046個(gè)03年2月18日國(guó)土資源部、國(guó)務(wù)院《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即71號(hào)令)“開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況”進(jìn)行全國(guó)范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，否則國(guó)家土地管理部門有權(quán)收回土地，納入國(guó)家土地儲(chǔ)備體系04年3月30日國(guó)土資源部、監(jiān)察部《農(nóng)用地暫停轉(zhuǎn)為建設(shè)用地》半年之內(nèi)暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批04年4月28日國(guó)務(wù)院《關(guān)于開展全國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)存量用地情況專項(xiàng)調(diào)查工作的緊急通知》全國(guó)國(guó)土部門將以2004年12月31日為基準(zhǔn)日期，到2005年3月31日，對(duì)全國(guó)城鎮(zhèn)的存量用地、閑置用地情況進(jìn)行地毯式調(diào)查04年12月2日國(guó)土資源部重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析篇2004年重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)2004年重慶商品房住宅市場(chǎng)2004年，重慶住宅市場(chǎng)在“漲聲”中度過，供需兩旺的局面保持了大半個(gè)年頭。在嘉陵江以北，大批資金雄厚的大型外地開發(fā)商紛紛安營(yíng)扎寨，躊躇滿志……試問，在重慶的人均GDP尚不足以支撐眾多高檔高價(jià)盤的時(shí)候，作為“富人區(qū)”的北部樓市大規(guī)模擴(kuò)張靠誰來買單？可以預(yù)見，2005年以產(chǎn)品價(jià)格劃分區(qū)域之間產(chǎn)品形態(tài)/客層差異的格局將更為明顯。小戶型求新求變，成為市場(chǎng)熱點(diǎn)小戶型自從在市場(chǎng)上出現(xiàn)以后一度是處于不溫不火的局面。兩種不同階層業(yè)主之間都有尷尬，難以產(chǎn)生融洽的社區(qū)氛圍和統(tǒng)一的社區(qū)文化。仔細(xì)回想重慶九十年代以前的住宅，大多在70平方米以下，以現(xiàn)在的觀點(diǎn)來看，恐怕都屬于小戶型，但其居住品質(zhì)和近來經(jīng)過改良的小戶型相比還是有相當(dāng)差距的，這樣的產(chǎn)品至今在重慶市內(nèi)住宅中還占有很大的比例。這也必然影響到花園住宅的最終品質(zhì)。而上下層之間極具格調(diào)和情趣的個(gè)性化扶梯，在完成居室動(dòng)靜過渡的同時(shí)，更增加空間層次可分可合的趣味性，和空間的通透性、開放性、互動(dòng)性，無論您拾級(jí)而上或者信步而下，每次是不同的體驗(yàn)與享受。追求室內(nèi)外空間的豐富變化本身無可指責(zé)，其不僅能為人們創(chuàng)造更有生活情趣的居住空間，還能改善城市景觀風(fēng)貌。大多數(shù)花園住宅項(xiàng)目其住宅本身和普通產(chǎn)品相比也無特別之處。如駿逸江南，~，并做到了明廚明衛(wèi)，更是設(shè)計(jì)有陽光陽臺(tái)和生活陽臺(tái)以滿足居家需求。所以，提高產(chǎn)品的居住品質(zhì)，并深層挖掘其個(gè)性特征，是使小戶型項(xiàng)目真正成為房地產(chǎn)項(xiàng)目中的一大類型并長(zhǎng)久地占有相應(yīng)的市場(chǎng)份額，是開發(fā)設(shè)計(jì)界應(yīng)重點(diǎn)解決的問題。其發(fā)展和變化與民眾的生活息息相關(guān)。渝中、江北、渝北三區(qū)均價(jià)與其他幾區(qū)明顯拉開，500—1000元的價(jià)格差距劃分了整個(gè)市場(chǎng)格局。從現(xiàn)有出臺(tái)的政策力度來看，政策調(diào)控年會(huì)經(jīng)歷一個(gè)較長(zhǎng)期的、漸進(jìn)的調(diào)控過程，使房?jī)r(jià)逐步回落。截至今年8月，全市住宅銷售均價(jià)所有回暖，2005年8月全市商品房住宅銷售均值均價(jià)3382元/平方米，％。自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通商品住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)歪曲宏觀調(diào)控政策、惡意炒作、誤導(dǎo)消費(fèi)者的行為，要堅(jiān)決制止。 如果僅就房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和表面的供求關(guān)系，很難說清本次房地產(chǎn)調(diào)控的難度和中央政府大刀闊斧的政策企圖。 進(jìn)入2005年，房地產(chǎn)投資增幅不減，商品房?jī)r(jià)格在各地中心城市還屢創(chuàng)新高。這主要是因?yàn)椋环矫?，現(xiàn)在的置業(yè)者越來越來理性，對(duì)于在功能和設(shè)計(jì)上都有所欠缺的小戶型的需求越來越??；另一方面，市場(chǎng)上可供投資者選擇的物業(yè)類型越來越多，進(jìn)一步弱化了對(duì)小戶型的需求；最后也是最重要的一點(diǎn)，就是目前小戶型最集中的區(qū)域——沙區(qū)中心區(qū)域可供開發(fā)的土地已經(jīng)基本上沒有了。在現(xiàn)在出售的為數(shù)不過的樓盤當(dāng)中，規(guī)模和檔次都和其它區(qū)域的大盤相去甚遠(yuǎn)。從市場(chǎng)對(duì)該區(qū)域項(xiàng)目的認(rèn)可度來看，去化情況看好。在戶型設(shè)計(jì)上都沒有太多的創(chuàng)新。該區(qū)域現(xiàn)住宅物業(yè)以江景樓為代表，市場(chǎng)銷售套內(nèi)均價(jià)在3600元/平米左右。 北部楊公橋區(qū)域。作為居住小區(qū)的樓盤（如：光華◆ 入市時(shí)間（以開盤時(shí)間為準(zhǔn)）目前沙區(qū)的新盤不多，現(xiàn)正在銷售的大都是以前一些老盤的后續(xù)產(chǎn)品。區(qū)域住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀分析總體市場(chǎng)分析沙區(qū)樓市發(fā)展沿革時(shí)間重點(diǎn)區(qū)域主要代表樓盤特征及概況19982000年沙坪壩正街、沙南街、沙北街、步行街嘉多利廣場(chǎng)、金港大廈、同創(chuàng)大廈、欣陽廣場(chǎng)、華宇廣場(chǎng)、商住一體的的單體樓，高層為主，沙坪壩中心版塊確立19992002年鳳天路沿線早期以芳草地、嘉福苑，升偉朝鳳苑為代表，其后有鳳天錦園、天驕年華等小區(qū)物業(yè)，規(guī)模逐漸擴(kuò)大，成為沙區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)開發(fā)熱點(diǎn)20022004年重大科技園、楊公橋附近學(xué)林雅園、百年世家、時(shí)代精英、恒邦C元素、華宇林泉雅舍、光華陽光水城等教育配套好，多以文化為賣點(diǎn)，臨近校園樓盤小戶型受追捧2004年以后沙濱路，小龍坎旭東家天下二期、華宇金沙港灣、卓越美麗山水等擁有江景資源，樓盤檔次趨高，將成新興拓展區(qū)域在售樓盤數(shù)量統(tǒng)計(jì)截止2005年11月底，沙坪壩區(qū)共有在售和即將入市住宅類項(xiàng)目19個(gè)（其中有下劃線的為即將入市的項(xiàng)目），主要分布在沙坪壩的東部城區(qū)，及現(xiàn)在主城區(qū)范圍內(nèi)。規(guī)劃中西部新城占地面積80—100平方公里，是現(xiàn)在沙坪壩主城區(qū)面積的兩倍多，有五大功能分區(qū)。西部新城：沙區(qū)政府對(duì)西部新城的規(guī)劃是要將這560平方公里的區(qū)域做大做優(yōu)。抗日戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期，國(guó)民政府西遷重慶，大批學(xué)校、工廠、醫(yī)療機(jī)構(gòu)遷入，沙坪壩從此人才薈萃，蜚聲中外。本案地理位置獨(dú)特，加之產(chǎn)品規(guī)劃的高端定位，要打造一個(gè)高品質(zhì)樓盤并成為沙區(qū)房?jī)r(jià)的領(lǐng)航者是可行的！沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析篇區(qū)域環(huán)境解讀區(qū)域概況地理位置、地貌及氣候特點(diǎn)◆ 地理位置沙坪壩區(qū)位于重慶市的西部，地處長(zhǎng)江以北、嘉陵江以南，川東平行山谷區(qū)，目前是重慶市的主城區(qū)之一。本案以3600元/平方米為現(xiàn)實(shí)基準(zhǔn)價(jià)，按重慶年度8%增幅計(jì)算，2006年11月入市均價(jià)可實(shí)現(xiàn)3880元/平方米。另增加120~130㎡左右的大三房，如增加一個(gè)功能房或則增加25㎡的空中花園增加其賣點(diǎn)及品質(zhì)感。在某種程度上減小了產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的空間。區(qū)域商業(yè)配套完善，有成熟的社區(qū)環(huán)境，生活便利性突出，故該地塊居住環(huán)境價(jià)值較高，且距離沙坪壩商業(yè)中心、小龍坎商業(yè)配套區(qū)、天星橋商業(yè)配套僅一站距離。從目前的道路情況看，交通為單向循環(huán)四車道，車流量較大車行緩慢，主要緩解天星橋、陳家灣至小龍坎雙向車流，交通壓力較大。區(qū)域沿街部分為商業(yè)服務(wù)系統(tǒng)，有中小超市、干洗店、郵政所、儲(chǔ)蓄點(diǎn)及自助銀行、美容美發(fā)、影碟店、書吧、酒吧、茶吧、照相館、家電店、裝飾店、中餐店、水果店、天星農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)……。S2：依托沙坪壩商圈快速發(fā)展的趨勢(shì)，其升值潛力巨大?？蛯蛹翱驮吹臏?zhǔn)確定位將有利于產(chǎn)品定位。價(jià)廉物美是每一個(gè)消費(fèi)者的愿望，以低于行情的價(jià)格開盤，肯定能吸引相當(dāng)一部分客戶的注意。注：參考個(gè)案詳表見附件年度2~4季度為入市最佳時(shí)間入市時(shí)機(jī)并非指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)狀況來決定什么時(shí)候進(jìn)入市場(chǎng)。中部歌樂山海拔高度在550～650米之間?，F(xiàn)有重慶大學(xué)、西南政法大學(xué)、四川外語學(xué)院等大專院校9所，電視大學(xué)、職工大學(xué)10多所，中等專業(yè)學(xué)校、中小學(xué)300多所，在校生逾12萬。以下列為主要項(xiàng)目：天池旅游度假區(qū)、歌樂山綠色屏障保護(hù)工程、中梁鎮(zhèn)天然草場(chǎng)、歌樂山生態(tài)文化園區(qū)?！?固定資產(chǎn)投資，%，為1995年以來增長(zhǎng)最大量。新時(shí)空、升偉10月及11月市場(chǎng)供應(yīng)幾乎為零，土地緊缺導(dǎo)致項(xiàng)目供應(yīng)斷檔。同時(shí)，這些土地的分布非常分散，不太容易找到大的趨勢(shì)。南部鳳天路區(qū)域。如：翰林景園、百年世家、學(xué)林雅園等等。自由康都從產(chǎn)品品質(zhì)、交通、區(qū)位、配套的等方面來看都是一個(gè)高檔次的樓盤，在其建成后也將成為沙坪壩標(biāo)志性建筑。在此需要說明的是，我們劃分樓盤的檔次主要依據(jù)的是樓盤的市場(chǎng)推廣價(jià)格，均價(jià)在4000元/平方米以上的劃分為高檔樓盤，均價(jià)在35014000元/平方米的為中高檔，30013500元/平方米為中低檔，3000元/平方米以下為低檔。而現(xiàn)在和以后，對(duì)于在沙區(qū)開發(fā)的項(xiàng)目來說，文化牌仍然是一股不可忽視的“力量”。面對(duì)增長(zhǎng)過速的房?jī)r(jià)，普通市民普遍表示難以承受日益高漲的房?jī)r(jià)，與此同時(shí)，高端物業(yè)的供應(yīng)比例卻日益增大，越來越多的開發(fā)商形成了一個(gè)共同的盈利觀點(diǎn)——只為富人蓋房子！老百姓一房難求，供應(yīng)市場(chǎng)卻是TOWNHOUSE當(dāng)?shù)?。五一?jié)后，中央七部位聯(lián)手出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》。市場(chǎng)需求仍舊大量存在，銷售的關(guān)鍵在于作為項(xiàng)目核心的產(chǎn)品是否能夠吸引購(gòu)買力。％(含教育附加費(fèi)和城市建設(shè)維護(hù)費(fèi))。實(shí)際上，新政調(diào)整的是沿海等城市房?jī)r(jià)虛高的現(xiàn)象，所以來說這對(duì)重慶的房?jī)r(jià)的影響是不大的。從側(cè)面反映了突降的系列新政給重慶樓市帶來了一個(gè)措手不及，購(gòu)房者觀望情緒嚴(yán)重，多數(shù)樓盤銷售中心參觀者寥寥無幾。在國(guó)家及地方相繼出臺(tái)各種控制房地產(chǎn)過速增長(zhǎng)的政策之后，樓市受到一定影響，進(jìn)入下半年，重慶樓市進(jìn)入了適應(yīng)調(diào)整期……一、供應(yīng)情況/ 供應(yīng)量2004年重慶新增項(xiàng)目數(shù)量統(tǒng)計(jì)（不含別墅）2004年重慶新增項(xiàng)目體量統(tǒng)計(jì)（不含別墅）2004年重慶市新增房地產(chǎn)商品房住宅項(xiàng)目112個(gè)，商品房住宅新開盤項(xiàng)目總投放體量為11663422㎡。/ 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)戶型意味著一種生活主張。作為一種非主流的低端住宅產(chǎn)品，也缺乏開發(fā)設(shè)計(jì)界的更多關(guān)注熱情。這種現(xiàn)象在階層分化日益明顯的當(dāng)今社會(huì)，可能逐漸會(huì)成為一種普遍存在的社會(huì)問題。有人擔(dān)心現(xiàn)在還開發(fā)小戶型將會(huì)迅速被淘汰，至少?gòu)哪壳暗纳鐣?huì)現(xiàn)狀來說這種憂慮不會(huì)成為現(xiàn)實(shí)。在設(shè)計(jì)中，住宅底層與庭院的關(guān)系、陽臺(tái)露臺(tái)與室內(nèi)空間和室外景觀的關(guān)系、小區(qū)建筑物與社區(qū)園林的關(guān)系，直接影響到建筑單體戶型平面的設(shè)計(jì)和建筑材料的選擇，同時(shí)戶型平面、建筑造型又對(duì)園林景觀產(chǎn)生制約。⑵、大型混合式多功能居住區(qū)早期的住宅區(qū)開始，無論其中戶型品種及數(shù)量的多少，其產(chǎn)品還是相對(duì)單一，主要就是住宅。一些項(xiàng)目由于錯(cuò)層過多，造成建筑結(jié)構(gòu)體系的不合理甚至嚴(yán)重超規(guī)。其室內(nèi)空間、建筑造型、陽臺(tái)、露臺(tái)、室外庭院也是一個(gè)有機(jī)統(tǒng)一的整體。但由于小戶型的總面積偏小，又不可能有較大的空間變化，因此如何減少空間浪費(fèi)，合理進(jìn)行平面功能布局是制勝的關(guān)鍵因素之一。此外對(duì)小戶型的投資價(jià)值的看好也是其發(fā)展的動(dòng)力，尤其是城市中心和商業(yè)繁榮地帶的小戶型項(xiàng)目，其投資價(jià)值遠(yuǎn)大于居住價(jià)值。戶型一房二房三房四房五房合計(jì)戶數(shù)1721226991360279591255392374比例%%39%%%100%重慶市戶型面積統(tǒng)計(jì)戶型一房二房三房四房五房最小面積最大面積戶型一房二房三房四房五房平均面積