【正文】 提高舒適度創(chuàng)新元素：入戶花園、空中庭院、陽光房、陽光書房、延展陽臺體現(xiàn)豪華、增加功能空間凸窗 /270度轉(zhuǎn)角凸窗弧形凸窗的設(shè)計(jì)270度轉(zhuǎn)角凸窗能大大提高舒適度和檔次感，建議在臥室中廣泛采用。 四房、復(fù)式房可考慮會客廳與起居室相分離，則開間將不小于 ,復(fù)式房更可利用高度優(yōu)勢，打造高挑空會客廳。n廚房、工人房一體化設(shè)計(jì)，避免破壞餐廳使用的獨(dú)立性。入戶即為客廳，影響了會客時的獨(dú)立使用性，且兼顧了交通過渡空間，使空間顯得頗為局促。尺度親切的會所掩映在綠色植物中，戶外寬敞的木平臺架在泳池上，人們可以在太陽傘下喝著咖啡與 朋友小聚，或是在躺椅上享受日光浴的溫暖。項(xiàng)目園林風(fēng)格意向細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)，大氣體現(xiàn)豪華物業(yè)建議 關(guān)鍵點(diǎn) 價值增值點(diǎn)園林意 向 城市中的原生態(tài)自然景觀 舒適、豪華核心景觀節(jié)點(diǎn) 主入口古樹、假山跌水，無邊泳池 品質(zhì)、豪華核心景觀元素 不同類型水系的大量運(yùn)用 品質(zhì)、豪華道路 曲徑通幽 項(xiàng)目體量感駐留節(jié)點(diǎn)、小品 、 椅凳 品質(zhì)、細(xì)節(jié)、參與性、親景性 品質(zhì)感、親景性園林景觀 大水系與無邊際泳池相結(jié)合打造主景觀節(jié)點(diǎn)無邊際泳池?zé)o邊際泳池噴泉噴泉 小區(qū)環(huán)繞水系小區(qū)環(huán)繞水系 品質(zhì) 豪華園林景觀 地下車庫設(shè)計(jì)建議 — 與園林結(jié)合，打造豪華生態(tài)車庫n 車庫是住戶每天都會使用的功能空間，感知性強(qiáng)，應(yīng)著重打造，體現(xiàn)本項(xiàng)目高端形象n 生態(tài)車庫的豪華點(diǎn)體現(xiàn)在： ? 創(chuàng)新。尊重不是財(cái)富，不是物質(zhì)簡單的堆砌和揮霍，是屬于真正懂得奢華之美和藝術(shù)的人士。服務(wù)內(nèi)容服務(wù)內(nèi)容? 賓部服務(wù)? 星級酒店式家務(wù)管理? 短期保姆服務(wù)? 轎車服務(wù)? 24送餐服務(wù)? 專業(yè)洗衣? 郵件收遞? 定期舉辦租戶活動? 衛(wèi)星電視服務(wù)（４０個以上頻道）? 送水服務(wù)? 儲物服務(wù)? 停車服務(wù)? ……最后，我們想說 …從宏觀市場表現(xiàn) ——經(jīng)濟(jì)不景氣，房產(chǎn)市場萎靡于是那些手上有大量 流動 現(xiàn)金，不敢輕易投資 實(shí)體 項(xiàng)目，卻又害怕貶值的 “ 貴族 ”就成了我們希望服務(wù)的對象從區(qū)域房地產(chǎn)市場表現(xiàn) ——廉價的公寓賣不出，天生的別墅豪宅集中區(qū)于是我們放棄了做公寓的念頭，我們就是別墅，只是長得高，看得遠(yuǎn)而已從全市公寓豪宅產(chǎn)品表現(xiàn) ——越舒適、越豪華似乎才越受客戶歡迎，因?yàn)檫@樣才體現(xiàn)了那些 “ 貴族 ” 對 身份和地位的渴望于是，我們拿出了 250~270㎡的三房，280~290 ㎡的四房，作為獻(xiàn)給 “ 他們 ” 的禮物從地理位置看，我們的鄰居是六千萬級別墅于是，我們參考了許多豪宅 “ 兄弟 ” ，我們要把別墅搬進(jìn)高一點(diǎn)的地方，把 最寬敞的空間，最舒心的景觀，最 尊 貴的服務(wù)獻(xiàn)給 “ 他們 ”于是，有了 “ 星河灣 ” 的第三種想法 …。家，很多時候只是一個休憩、停靠的港灣 …家家 ———— 藝術(shù)藝術(shù)圖片來源： 公館 77裝修房海派文化的沉淀，給上海這座城市對于生活有著一份 “精致 ”的 執(zhí)著 …黑檀木的家具如果不配合一套精致的餐具，那么對于我們來說，它不夠完美 …家家 ———— 藝術(shù)藝術(shù)圖片來源：君御豪庭裝修房都說上海人很精明，是的，是這樣他們很理性，他們對生活很智慧，于是每一筆投入，他們都會計(jì)算，他們會籌劃未來的生活，于是他們更注重 “品牌 ”給他們生活帶來的舒適和變化。通過主景觀節(jié)點(diǎn)和輔景觀節(jié)點(diǎn)的星狀排步 ， 使每個組團(tuán)都有獨(dú)立的景觀節(jié)點(diǎn)，每一戶都能看到園林景觀，提升舒適度 注重品質(zhì)、細(xì)節(jié)的打造，提高客戶認(rèn)知度和豪華感立足于客戶敏感點(diǎn)本項(xiàng)目園林風(fēng)格意向 ━“ 城市中的原生態(tài)自然景觀 ” ，讓住戶足不出戶即能飽覽 園林 美景。組團(tuán)中重點(diǎn)處理架空層，把綠化延伸進(jìn)去，打消生硬的混凝土建筑與大自然的界限；西入口的商 業(yè)廣場，周邊匹配相應(yīng)景觀，使購物和欣賞風(fēng)景悄然融為一體。財(cái)富的戶型注重景觀的享受性，因此犧牲了空間的舒適性，降低了空間的私密性上海高端公寓項(xiàng)目戶型鑒賞晶品公寓n總建筑面積： 288㎡ （兩梯兩戶）n功能空間配置： 景觀餐廳、寬景客廳、全套房設(shè)計(jì)n戶型設(shè)計(jì)特色： 主仆分入戶設(shè)計(jì)， 270度多角度景觀，工作區(qū)獨(dú)立（含工人房），全套房設(shè)計(jì)。多附加享受型空間： 大尺度空間陽臺、空中露臺、屋頂花園（復(fù)式房），營造別墅級的生活環(huán)境，空間尺度、景觀視野卻又遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過板塊經(jīng)濟(jì)型別墅甚至是獨(dú)棟別墅 。 四房、復(fù)式房可考慮中式、西式廚房，雙廚設(shè)計(jì)。 “ 八角房 ”的大量運(yùn)用也能深化星河灣對品質(zhì)的追求。內(nèi)域私密，保證高端物業(yè)的舒適和豪華，外域開放，酒店式公寓與住宅通過規(guī)劃綠化進(jìn)行隔斷，分設(shè)不同的入口n 人車分流，地下車庫入口與社區(qū)主入口分開設(shè)置考慮朝向、樓間距n 盡可能拉大樓間距n 保證南北通透，南向或東南向排列，不超過一梯三戶酒店式公寓集中式商業(yè) 幼兒園、學(xué)校產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)上海豪宅公寓各戶型產(chǎn)品面積段市場占位統(tǒng)計(jì)戶型 緊湊型 舒適型 豪華型面積 市場占位 面積 市場占位 面積 市場占位1R 60~70 21% 80~90 28% 100~120 22%2R 100~110 13% 110~130 56% 130~150 25%3R 140~160 30% 160~180 31% 250~270 16%4R 160~170 9% 210~230 30% 280~290 33%5R 　 　 260~280 78% 420~430 6%復(fù)式 250~300 12% 350~400 44% 500~600 32%一房 小戶型投資型產(chǎn)品 舒適型產(chǎn)品 建筑面積 80~90㎡ 使用面積 60~70㎡三房大戶型自住，保值、增值型產(chǎn)品 豪華型產(chǎn)品建筑面積 250~270㎡ 使用面積 200~215㎡四房 建筑面積 280~290㎡ 使用面積 224~232㎡復(fù)式 大戶型自住，保值、增值型產(chǎn)品項(xiàng)目價值標(biāo)桿產(chǎn)品，需控制總價 舒適型產(chǎn)品 建筑面積 350~400㎡ 使用面積 280~320㎡中等 戶型自住，保值型產(chǎn)品 舒適型產(chǎn)品 建筑面積 160~180㎡ 使用面積 128~144㎡產(chǎn)品線配比尚海灣豪庭 匯寧花園 太原邸翠湖天地嘉苑淡水灣花園濟(jì)南路8號金外灘花園上海灘花園一期老西門公館晶品公寓御翠豪庭財(cái)富海景花園1R 12% 16% 5% 69% 9% 8% 27%2R 13% 30% 61% 27% 27% 28% 50% 33% 30%3R 37% 90% 54% 17% 54% 2% 35% 39% 23% 51% 20% 42%4R 23% 14% 7% 14% 2% 24% 2% 44% 45% 19% 51%5R 11% 6% 0%復(fù)式 5% 4% 1% 1% 3% 1% 1% 4% 4% 7%上海豪宅公寓產(chǎn)品 配比情況 統(tǒng)計(jì)n根據(jù)上海豪宅公寓產(chǎn)品線配比情況統(tǒng)計(jì)顯示，各項(xiàng)目主力戶型在項(xiàng)目產(chǎn)品配比中平均占位為 73%。另外，由于工作的原因，經(jīng)常奔波于上海與上海以外的地區(qū)之間n 新一代移民、本地人? 新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域（銀行業(yè)、通訊業(yè)、制造業(yè)、 IT等行業(yè)）的公司高層? 管理者? 4550歲左右高校、醫(yī)院高層人員? 國有企業(yè)高層（制造業(yè)、煙草制品、房地產(chǎn)業(yè)等）? 外籍客戶n 酒店式公寓主要為投資客戶和公司購買公司性質(zhì)客戶中端客戶中端客戶中高端客戶中高端客戶高端客戶高端客戶頂端客戶500萬以下500萬1000萬1500萬2023萬以上支付能力主要滿足中高端和高端客戶的置業(yè)需求以高端三房和四房為主力戶型，控制其比例主打高端社區(qū)產(chǎn)品定位通過 “ 產(chǎn)品 +營銷 ” 戰(zhàn)略，通過戶型、景觀、配套等手段，打造高端居住區(qū)，突破同質(zhì)化競爭通過面積進(jìn)行總價控制，實(shí)行與別墅產(chǎn)品的差異化行銷包裝高端大戶型公寓 +精裝小戶型酒店式公寓 +商業(yè) +學(xué)校 +幼兒園戶型 建筑面積 市場占位 選擇理由 是否選擇1R 139435 12% 小戶型酒店式公寓 ●2R 275541 24% 　 　3R 402605 35% 市場占有率高 ●4R 280056 24% 項(xiàng)目并不處于市中心板塊，在與 2R同樣市場占位的情況下選擇 4R產(chǎn)品 ●5R 21508 2% 　 　復(fù)式 34109 3% 　項(xiàng)目樓王產(chǎn)品，作為項(xiàng)目價格標(biāo)桿 ● 　總計(jì) 1153254 100% 　 　上海豪宅公寓產(chǎn)品戶型市場占位統(tǒng)計(jì) 根據(jù)上海公