【正文】 提高舒適度創(chuàng)新元素：入戶(hù)花園、空中庭院、陽(yáng)光房、陽(yáng)光書(shū)房、延展陽(yáng)臺(tái)體現(xiàn)豪華、增加功能空間凸窗 /270度轉(zhuǎn)角凸窗弧形凸窗的設(shè)計(jì)270度轉(zhuǎn)角凸窗能大大提高舒適度和檔次感，建議在臥室中廣泛采用。 四房、復(fù)式房可考慮會(huì)客廳與起居室相分離，則開(kāi)間將不小于 ,復(fù)式房更可利用高度優(yōu)勢(shì)，打造高挑空會(huì)客廳。n廚房、工人房一體化設(shè)計(jì)，避免破壞餐廳使用的獨(dú)立性。入戶(hù)即為客廳，影響了會(huì)客時(shí)的獨(dú)立使用性，且兼顧了交通過(guò)渡空間，使空間顯得頗為局促。尺度親切的會(huì)所掩映在綠色植物中，戶(hù)外寬敞的木平臺(tái)架在泳池上，人們可以在太陽(yáng)傘下喝著咖啡與 朋友小聚，或是在躺椅上享受日光浴的溫暖。項(xiàng)目園林風(fēng)格意向細(xì)節(jié)體現(xiàn)品質(zhì)，大氣體現(xiàn)豪華物業(yè)建議 關(guān)鍵點(diǎn) 價(jià)值增值點(diǎn)園林意 向 城市中的原生態(tài)自然景觀(guān) 舒適、豪華核心景觀(guān)節(jié)點(diǎn) 主入口古樹(shù)、假山跌水，無(wú)邊泳池 品質(zhì)、豪華核心景觀(guān)元素 不同類(lèi)型水系的大量運(yùn)用 品質(zhì)、豪華道路 曲徑通幽 項(xiàng)目體量感駐留節(jié)點(diǎn)、小品 、 椅凳 品質(zhì)、細(xì)節(jié)、參與性、親景性 品質(zhì)感、親景性園林景觀(guān) 大水系與無(wú)邊際泳池相結(jié)合打造主景觀(guān)節(jié)點(diǎn)無(wú)邊際泳池?zé)o邊際泳池噴泉噴泉 小區(qū)環(huán)繞水系小區(qū)環(huán)繞水系 品質(zhì) 豪華園林景觀(guān) 地下車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)建議 — 與園林結(jié)合，打造豪華生態(tài)車(chē)庫(kù)n 車(chē)庫(kù)是住戶(hù)每天都會(huì)使用的功能空間，感知性強(qiáng)，應(yīng)著重打造，體現(xiàn)本項(xiàng)目高端形象n 生態(tài)車(chē)庫(kù)的豪華點(diǎn)體現(xiàn)在： ? 創(chuàng)新。尊重不是財(cái)富，不是物質(zhì)簡(jiǎn)單的堆砌和揮霍，是屬于真正懂得奢華之美和藝術(shù)的人士。服務(wù)內(nèi)容服務(wù)內(nèi)容? 賓部服務(wù)? 星級(jí)酒店式家務(wù)管理? 短期保姆服務(wù)? 轎車(chē)服務(wù)? 24送餐服務(wù)? 專(zhuān)業(yè)洗衣? 郵件收遞? 定期舉辦租戶(hù)活動(dòng)? 衛(wèi)星電視服務(wù)（４０個(gè)以上頻道）? 送水服務(wù)? 儲(chǔ)物服務(wù)? 停車(chē)服務(wù)? ……最后，我們想說(shuō) …從宏觀(guān)市場(chǎng)表現(xiàn) ——經(jīng)濟(jì)不景氣，房產(chǎn)市場(chǎng)萎靡于是那些手上有大量 流動(dòng) 現(xiàn)金，不敢輕易投資 實(shí)體 項(xiàng)目，卻又害怕貶值的 “ 貴族 ”就成了我們希望服務(wù)的對(duì)象從區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn) ——廉價(jià)的公寓賣(mài)不出，天生的別墅豪宅集中區(qū)于是我們放棄了做公寓的念頭，我們就是別墅，只是長(zhǎng)得高，看得遠(yuǎn)而已從全市公寓豪宅產(chǎn)品表現(xiàn) ——越舒適、越豪華似乎才越受客戶(hù)歡迎，因?yàn)檫@樣才體現(xiàn)了那些 “ 貴族 ” 對(duì) 身份和地位的渴望于是，我們拿出了 250~270㎡的三房，280~290 ㎡的四房，作為獻(xiàn)給 “ 他們 ” 的禮物從地理位置看，我們的鄰居是六千萬(wàn)級(jí)別墅于是，我們參考了許多豪宅 “ 兄弟 ” ，我們要把別墅搬進(jìn)高一點(diǎn)的地方，把 最寬敞的空間，最舒心的景觀(guān)，最 尊 貴的服務(wù)獻(xiàn)給 “ 他們 ”于是，有了 “ 星河灣 ” 的第三種想法 …。家，很多時(shí)候只是一個(gè)休憩、?？康母蹫?…家家 ———— 藝術(shù)藝術(shù)圖片來(lái)源： 公館 77裝修房海派文化的沉淀，給上海這座城市對(duì)于生活有著一份 “精致 ”的 執(zhí)著 …黑檀木的家具如果不配合一套精致的餐具，那么對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，它不夠完美 …家家 ———— 藝術(shù)藝術(shù)圖片來(lái)源：君御豪庭裝修房都說(shuō)上海人很精明，是的，是這樣他們很理性，他們對(duì)生活很智慧，于是每一筆投入，他們都會(huì)計(jì)算，他們會(huì)籌劃未來(lái)的生活，于是他們更注重 “品牌 ”給他們生活帶來(lái)的舒適和變化。通過(guò)主景觀(guān)節(jié)點(diǎn)和輔景觀(guān)節(jié)點(diǎn)的星狀排步 ， 使每個(gè)組團(tuán)都有獨(dú)立的景觀(guān)節(jié)點(diǎn)，每一戶(hù)都能看到園林景觀(guān)，提升舒適度 注重品質(zhì)、細(xì)節(jié)的打造，提高客戶(hù)認(rèn)知度和豪華感立足于客戶(hù)敏感點(diǎn)本項(xiàng)目園林風(fēng)格意向 ━“ 城市中的原生態(tài)自然景觀(guān) ” ，讓住戶(hù)足不出戶(hù)即能飽覽 園林 美景。組團(tuán)中重點(diǎn)處理架空層，把綠化延伸進(jìn)去，打消生硬的混凝土建筑與大自然的界限；西入口的商 業(yè)廣場(chǎng)，周邊匹配相應(yīng)景觀(guān)，使購(gòu)物和欣賞風(fēng)景悄然融為一體。財(cái)富的戶(hù)型注重景觀(guān)的享受性，因此犧牲了空間的舒適性，降低了空間的私密性上海高端公寓項(xiàng)目戶(hù)型鑒賞晶品公寓n總建筑面積： 288㎡ （兩梯兩戶(hù)）n功能空間配置： 景觀(guān)餐廳、寬景客廳、全套房設(shè)計(jì)n戶(hù)型設(shè)計(jì)特色： 主仆分入戶(hù)設(shè)計(jì)， 270度多角度景觀(guān)，工作區(qū)獨(dú)立（含工人房），全套房設(shè)計(jì)。多附加享受型空間： 大尺度空間陽(yáng)臺(tái)、空中露臺(tái)、屋頂花園（復(fù)式房），營(yíng)造別墅級(jí)的生活環(huán)境，空間尺度、景觀(guān)視野卻又遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)板塊經(jīng)濟(jì)型別墅甚至是獨(dú)棟別墅 。 四房、復(fù)式房可考慮中式、西式廚房，雙廚設(shè)計(jì)。 “ 八角房 ”的大量運(yùn)用也能深化星河灣對(duì)品質(zhì)的追求。內(nèi)域私密，保證高端物業(yè)的舒適和豪華，外域開(kāi)放，酒店式公寓與住宅通過(guò)規(guī)劃綠化進(jìn)行隔斷，分設(shè)不同的入口n 人車(chē)分流，地下車(chē)庫(kù)入口與社區(qū)主入口分開(kāi)設(shè)置考慮朝向、樓間距n 盡可能拉大樓間距n 保證南北通透，南向或東南向排列，不超過(guò)一梯三戶(hù)酒店式公寓集中式商業(yè) 幼兒園、學(xué)校產(chǎn)品線(xiàn)結(jié)構(gòu)上海豪宅公寓各戶(hù)型產(chǎn)品面積段市場(chǎng)占位統(tǒng)計(jì)戶(hù)型 緊湊型 舒適型 豪華型面積 市場(chǎng)占位 面積 市場(chǎng)占位 面積 市場(chǎng)占位1R 60~70 21% 80~90 28% 100~120 22%2R 100~110 13% 110~130 56% 130~150 25%3R 140~160 30% 160~180 31% 250~270 16%4R 160~170 9% 210~230 30% 280~290 33%5R 　 　 260~280 78% 420~430 6%復(fù)式 250~300 12% 350~400 44% 500~600 32%一房 小戶(hù)型投資型產(chǎn)品 舒適型產(chǎn)品 建筑面積 80~90㎡ 使用面積 60~70㎡三房大戶(hù)型自住，保值、增值型產(chǎn)品 豪華型產(chǎn)品建筑面積 250~270㎡ 使用面積 200~215㎡四房 建筑面積 280~290㎡ 使用面積 224~232㎡復(fù)式 大戶(hù)型自住，保值、增值型產(chǎn)品項(xiàng)目?jī)r(jià)值標(biāo)桿產(chǎn)品，需控制總價(jià) 舒適型產(chǎn)品 建筑面積 350~400㎡ 使用面積 280~320㎡中等 戶(hù)型自住，保值型產(chǎn)品 舒適型產(chǎn)品 建筑面積 160~180㎡ 使用面積 128~144㎡產(chǎn)品線(xiàn)配比尚海灣豪庭 匯寧花園 太原邸翠湖天地嘉苑淡水灣花園濟(jì)南路8號(hào)金外灘花園上海灘花園一期老西門(mén)公館晶品公寓御翠豪庭財(cái)富海景花園1R 12% 16% 5% 69% 9% 8% 27%2R 13% 30% 61% 27% 27% 28% 50% 33% 30%3R 37% 90% 54% 17% 54% 2% 35% 39% 23% 51% 20% 42%4R 23% 14% 7% 14% 2% 24% 2% 44% 45% 19% 51%5R 11% 6% 0%復(fù)式 5% 4% 1% 1% 3% 1% 1% 4% 4% 7%上海豪宅公寓產(chǎn)品 配比情況 統(tǒng)計(jì)n根據(jù)上海豪宅公寓產(chǎn)品線(xiàn)配比情況統(tǒng)計(jì)顯示，各項(xiàng)目主力戶(hù)型在項(xiàng)目產(chǎn)品配比中平均占位為 73%。另外，由于工作的原因，經(jīng)常奔波于上海與上海以外的地區(qū)之間n 新一代移民、本地人? 新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域（銀行業(yè)、通訊業(yè)、制造業(yè)、 IT等行業(yè)）的公司高層? 管理者? 4550歲左右高校、醫(yī)院高層人員? 國(guó)有企業(yè)高層（制造業(yè)、煙草制品、房地產(chǎn)業(yè)等）? 外籍客戶(hù)n 酒店式公寓主要為投資客戶(hù)和公司購(gòu)買(mǎi)公司性質(zhì)客戶(hù)中端客戶(hù)中端客戶(hù)中高端客戶(hù)中高端客戶(hù)高端客戶(hù)高端客戶(hù)頂端客戶(hù)500萬(wàn)以下500萬(wàn)1000萬(wàn)1500萬(wàn)2023萬(wàn)以上支付能力主要滿(mǎn)足中高端和高端客戶(hù)的置業(yè)需求以高端三房和四房為主力戶(hù)型，控制其比例主打高端社區(qū)產(chǎn)品定位通過(guò) “ 產(chǎn)品 +營(yíng)銷(xiāo) ” 戰(zhàn)略，通過(guò)戶(hù)型、景觀(guān)、配套等手段，打造高端居住區(qū)，突破同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)通過(guò)面積進(jìn)行總價(jià)控制，實(shí)行與別墅產(chǎn)品的差異化行銷(xiāo)包裝高端大戶(hù)型公寓 +精裝小戶(hù)型酒店式公寓 +商業(yè) +學(xué)校 +幼兒園戶(hù)型 建筑面積 市場(chǎng)占位 選擇理由 是否選擇1R 139435 12% 小戶(hù)型酒店式公寓 ●2R 275541 24% 　 　3R 402605 35% 市場(chǎng)占有率高 ●4R 280056 24% 項(xiàng)目并不處于市中心板塊，在與 2R同樣市場(chǎng)占位的情況下選擇 4R產(chǎn)品 ●5R 21508 2% 　 　復(fù)式 34109 3% 　項(xiàng)目樓王產(chǎn)品，作為項(xiàng)目?jī)r(jià)格標(biāo)桿 ● 　總計(jì) 1153254 100% 　 　上海豪宅公寓產(chǎn)品戶(hù)型市場(chǎng)占位統(tǒng)計(jì) 根據(jù)上海公