【正文】 力客源。安防監(jiān)控系統(tǒng)中心：集紅外線報警系統(tǒng)、居家報警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇背景音樂廣播系統(tǒng)等功能一身的中心監(jiān)控機房，是樓宇安全防范系統(tǒng)的心臟。戶內緊急呼叫：各戶起居室和主臥室內安裝有緊急求助按鈕，如遇緊急情況可直接按下向監(jiān)控中心報警， 監(jiān)控中心就會自動顯示具體房間，隨即在第一時間組織支援。因此，我司建議建立一完善的智能化系統(tǒng)。集中程控電話，同時滿足三方通話功能。 [二] 家電配置在家電的配置上，除了體現(xiàn)“品牌化”的主旨外，更要強調專業(yè)性和品質感。并意含著對產品、服務、投資回報三方面追求完美的意境。所謂“一元更新，萬象復始”，就寓意此四象輪回循環(huán)，交錯共生。尚品（REGAL COURT）世界矚目上海，而上海最能體現(xiàn)金融、貿易、時尚、休閑、未來潛力的就當屬“梅、泰、恒”CBD。但相對于周邊價格高昂的辦公樓市場行情，本案帶有商務辦公性質的小戶型住宅也填補了當?shù)匦∶娣e辦公產品的嚴重稀缺，能夠吸引一部分想購置小面積辦公房的消費群。高級白領的商務行宮除投資以外，個人自用型客戶也同樣不可忽視。隨著上海對外發(fā)展的日益頻繁，這類投資兼自用的置業(yè)客戶正越來越多，面積不大、地段上佳、物業(yè)服務完善的酒店式公寓成為這類客戶的重要選擇。從目前投資回報情況分析，高價位的酒店式公寓往往伴隨著高投資回報，其增值、換手前景也非常樂觀。在經過一定的改建之后，本案完全有條件建成高標準的酒店式商務公寓，能夠激發(fā)更大的市場需求，及創(chuàng)立長期的租賃經營服務平臺。因此本案作為酒店式公寓定位，將具有非常明顯的市場稀缺性。這種首付壓力較輕、以租還貸的投資方式正受到越來越多的投資客的青睞。二、本案產品定位（一）、本案定位上海FBD正坐標五星商務酒店公寓FBD：Function Business District（多功能商務區(qū)）（二）、定位依據(jù)體現(xiàn)區(qū)域價值本案位于南京西路商圈，地理位置十分優(yōu)越：南京西路現(xiàn)已建成5000平方米以上的大商廈30余幢，新建商業(yè)設施46萬平方米，形成了以梅龍鎮(zhèn)廣場、中信泰富、恒隆廣場、上海商城為中心的高品位商圈。而本案集諸多優(yōu)勢于一體，而投資風險性較“世博概念盤”明顯偏低。房產投資的對象呈分散趨勢隨著投資市場的逐漸成熟、申博成功，濱江物業(yè)、市中心高檔物業(yè)已成為全新的房地產投資品種。l 豐富的投資類產品操作經驗我司目前已相繼完成[青年匯]、[金銀匯]、[金坤服務公寓]、[靜安新格公寓]、[恒升半島國際中心]、[世紀時空]等多個小戶型產品，積累了豐富的操作經驗，將為本案的銷售起到“事半功倍”的實際效果。因此，本案按預計售價推出，將占有足夠的市場根據(jù)。居住的壓抑感較為明顯，對追求居住舒適度的客戶而言，本案較難滿足其居住需求。 房間內采光條件差本案采用淡藍色玻璃幕墻，對光線的通透能力較差。 爛尾樓的社會形象本案在此次投入市場前，曾作為爛尾物業(yè)被閑置多年，市場形象、口碑較差。此外，我們還需要提升對產品品質的要求，以產品的品質吸引客戶，支撐本案的價格定位，以便加快本案的去化速度。 產品體量較大從目前市場上看，酒店式公寓的推案量一般控制在300套以內。準現(xiàn)房物業(yè)有利盡快實現(xiàn)投資回報本案已結構封頂，外立面施工過半，預計于03年底交房。 居室裝修具備頂級品質本案的室內裝修聘請專業(yè)公司專項設計，從整體室內布局到裝潢建材的選用都以豪華酒店為參照標準。 物業(yè)的硬件設施具備的頂級品質本案所選擇的軟硬件設施均屬頂級配置，可媲美五星級酒店標準，在硬件設計中總結目前酒店式公寓的物業(yè)管理的經驗，并為未來的物業(yè)維護預留了空間和條件。 具有高科技的商務屬性本案在設計建造中對智能化設施做了詳盡的規(guī)劃，使之在居住外同樣滿足商務辦公的全部需求，并預留了未來發(fā)展、升級的空間。 支付壓力輕住宅類物業(yè)的首付僅需三成（目標價位在7000元/M2以上），最高貸款年限達30年，其首付、月還款壓力較小，投資回報率較容易獲得保障。216。 頂級酒店云集本案所在地段還是目前浦西地區(qū)高星級酒店最為密集的地段，目前本地段由這些高檔酒店成功帶動，成為萬商云集的“頂級空中驛站”。178。 ，地上29層，地下2層，其中18層為商業(yè)用裙房，9層以上為辦公綜合用房。同時旨在設定【金富得大廈】的營銷對象，市場細分方案，項目整合運作方案，我司對【金富得大廈】營銷企劃綱要進行了整體闡述。本【營銷企劃報告】載明了我司對【金富得大廈】所做的市場分析結果及項目的定性、定量成果，并提出了我司對本產品的戰(zhàn)略研究定位。第一部分 產品簡介項目基礎資料項目名稱：金富得商務大廈項目地點：靜安區(qū)陜西北路288號 南距南京西路30m，西臨陜西北路 東靠江寧路，北抵奉賢路項目概況：目前項目已結構封頂，外立面施工過半，在建過程之中。 頂級商業(yè)本案位于南京西路陜西北路交界，周邊云集中信泰富、恒隆廣場、上海商城、梅隴鎮(zhèn)伊勢丹等著名商業(yè)中心，是目前上海最頂級、消費層次最高的商業(yè)地段之一。178。 住宅產品在當?shù)鼐哂邢∪毙员景甘悄壳笆袌錾蠘O少數(shù)擁有住宅產權的小戶型產品，在所在地段更屬絕無僅有。216。產品包裝中體現(xiàn)的優(yōu)勢216。216。216。 完善超前的物業(yè)管理服務本案的物業(yè)管理服務將聘請資深物業(yè)管理公司擔綱經營，以“周全、完善、超前”為宗旨，以商務辦公、酒店居住等方面為切入口，為使用客戶提供全方位的管理服務，以增加產品本身的附加值。劣勢點分析 道路交通不暢本案距離南京西路僅30米，但作為本案最主要的交通通道——陜西北路為單行道，自南向北無法通行，部分駕車業(yè)主須繞道至北京路方可進入本案，這將對本案的車輛進出、人流聚集帶來極大的不便?？剐匀セ涸陂_盤前增加客戶蓄水階段，從多條通路挖掘有效客戶。抗性去化：必須在功能性、高標準性、服務性做足產品的文章，盡力體現(xiàn)項目的價值感，以產品各方面優(yōu)勢的體現(xiàn)來吸引客戶，減少單價、總價抗性。通過外立面的改建、工地圍墻、售樓處等表現(xiàn)出全新的項目形象。層高過低，扣除梁高。在“靜安新格公寓”、“恒升半島國際中心