【正文】 力客源。安防監(jiān)控系統(tǒng)中心：集紅外線報(bào)警系統(tǒng)、居家報(bào)警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇背景音樂(lè)廣播系統(tǒng)等功能一身的中心監(jiān)控機(jī)房，是樓宇安全防范系統(tǒng)的心臟。戶(hù)內(nèi)緊急呼叫：各戶(hù)起居室和主臥室內(nèi)安裝有緊急求助按鈕，如遇緊急情況可直接按下向監(jiān)控中心報(bào)警， 監(jiān)控中心就會(huì)自動(dòng)顯示具體房間，隨即在第一時(shí)間組織支援。因此，我司建議建立一完善的智能化系統(tǒng)。集中程控電話，同時(shí)滿足三方通話功能。 [二] 家電配置在家電的配置上，除了體現(xiàn)“品牌化”的主旨外，更要強(qiáng)調(diào)專(zhuān)業(yè)性和品質(zhì)感。并意含著對(duì)產(chǎn)品、服務(wù)、投資回報(bào)三方面追求完美的意境。所謂“一元更新，萬(wàn)象復(fù)始”，就寓意此四象輪回循環(huán)，交錯(cuò)共生。尚品（REGAL COURT）世界矚目上海，而上海最能體現(xiàn)金融、貿(mào)易、時(shí)尚、休閑、未來(lái)潛力的就當(dāng)屬“梅、泰、恒”CBD。但相對(duì)于周邊價(jià)格高昂的辦公樓市場(chǎng)行情，本案帶有商務(wù)辦公性質(zhì)的小戶(hù)型住宅也填補(bǔ)了當(dāng)?shù)匦∶娣e辦公產(chǎn)品的嚴(yán)重稀缺，能夠吸引一部分想購(gòu)置小面積辦公房的消費(fèi)群。高級(jí)白領(lǐng)的商務(wù)行宮除投資以外，個(gè)人自用型客戶(hù)也同樣不可忽視。隨著上海對(duì)外發(fā)展的日益頻繁，這類(lèi)投資兼自用的置業(yè)客戶(hù)正越來(lái)越多，面積不大、地段上佳、物業(yè)服務(wù)完善的酒店式公寓成為這類(lèi)客戶(hù)的重要選擇。從目前投資回報(bào)情況分析，高價(jià)位的酒店式公寓往往伴隨著高投資回報(bào)，其增值、換手前景也非常樂(lè)觀。在經(jīng)過(guò)一定的改建之后，本案完全有條件建成高標(biāo)準(zhǔn)的酒店式商務(wù)公寓，能夠激發(fā)更大的市場(chǎng)需求，及創(chuàng)立長(zhǎng)期的租賃經(jīng)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)。因此本案作為酒店式公寓定位，將具有非常明顯的市場(chǎng)稀缺性。這種首付壓力較輕、以租還貸的投資方式正受到越來(lái)越多的投資客的青睞。二、本案產(chǎn)品定位（一）、本案定位上海FBD正坐標(biāo)五星商務(wù)酒店公寓FBD：Function Business District（多功能商務(wù)區(qū)）（二）、定位依據(jù)體現(xiàn)區(qū)域價(jià)值本案位于南京西路商圈，地理位置十分優(yōu)越：南京西路現(xiàn)已建成5000平方米以上的大商廈30余幢，新建商業(yè)設(shè)施46萬(wàn)平方米，形成了以梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、中信泰富、恒隆廣場(chǎng)、上海商城為中心的高品位商圈。而本案集諸多優(yōu)勢(shì)于一體，而投資風(fēng)險(xiǎn)性較“世博概念盤(pán)”明顯偏低。房產(chǎn)投資的對(duì)象呈分散趨勢(shì)隨著投資市場(chǎng)的逐漸成熟、申博成功，濱江物業(yè)、市中心高檔物業(yè)已成為全新的房地產(chǎn)投資品種。l 豐富的投資類(lèi)產(chǎn)品操作經(jīng)驗(yàn)我司目前已相繼完成[青年匯]、[金銀匯]、[金坤服務(wù)公寓]、[靜安新格公寓]、[恒升半島國(guó)際中心]、[世紀(jì)時(shí)空]等多個(gè)小戶(hù)型產(chǎn)品，積累了豐富的操作經(jīng)驗(yàn)，將為本案的銷(xiāo)售起到“事半功倍”的實(shí)際效果。因此，本案按預(yù)計(jì)售價(jià)推出，將占有足夠的市場(chǎng)根據(jù)。居住的壓抑感較為明顯，對(duì)追求居住舒適度的客戶(hù)而言，本案較難滿足其居住需求。 房間內(nèi)采光條件差本案采用淡藍(lán)色玻璃幕墻，對(duì)光線的通透能力較差。 爛尾樓的社會(huì)形象本案在此次投入市場(chǎng)前，曾作為爛尾物業(yè)被閑置多年，市場(chǎng)形象、口碑較差。此外，我們還需要提升對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的要求，以產(chǎn)品的品質(zhì)吸引客戶(hù)，支撐本案的價(jià)格定位，以便加快本案的去化速度。 產(chǎn)品體量較大從目前市場(chǎng)上看，酒店式公寓的推案量一般控制在300套以?xún)?nèi)。準(zhǔn)現(xiàn)房物業(yè)有利盡快實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)本案已結(jié)構(gòu)封頂，外立面施工過(guò)半，預(yù)計(jì)于03年底交房。 居室裝修具備頂級(jí)品質(zhì)本案的室內(nèi)裝修聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)，從整體室內(nèi)布局到裝潢建材的選用都以豪華酒店為參照標(biāo)準(zhǔn)。 物業(yè)的硬件設(shè)施具備的頂級(jí)品質(zhì)本案所選擇的軟硬件設(shè)施均屬頂級(jí)配置，可媲美五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)，在硬件設(shè)計(jì)中總結(jié)目前酒店式公寓的物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，并為未來(lái)的物業(yè)維護(hù)預(yù)留了空間和條件。 具有高科技的商務(wù)屬性本案在設(shè)計(jì)建造中對(duì)智能化設(shè)施做了詳盡的規(guī)劃，使之在居住外同樣滿足商務(wù)辦公的全部需求，并預(yù)留了未來(lái)發(fā)展、升級(jí)的空間。 支付壓力輕住宅類(lèi)物業(yè)的首付僅需三成（目標(biāo)價(jià)位在7000元/M2以上），最高貸款年限達(dá)30年，其首付、月還款壓力較小，投資回報(bào)率較容易獲得保障。216。 頂級(jí)酒店云集本案所在地段還是目前浦西地區(qū)高星級(jí)酒店最為密集的地段，目前本地段由這些高檔酒店成功帶動(dòng)，成為萬(wàn)商云集的“頂級(jí)空中驛站”。178。 ，地上29層，地下2層，其中18層為商業(yè)用裙房，9層以上為辦公綜合用房。同時(shí)旨在設(shè)定【金富得大廈】的營(yíng)銷(xiāo)對(duì)象，市場(chǎng)細(xì)分方案，項(xiàng)目整合運(yùn)作方案，我司對(duì)【金富得大廈】營(yíng)銷(xiāo)企劃綱要進(jìn)行了整體闡述。本【營(yíng)銷(xiāo)企劃報(bào)告】載明了我司對(duì)【金富得大廈】所做的市場(chǎng)分析結(jié)果及項(xiàng)目的定性、定量成果，并提出了我司對(duì)本產(chǎn)品的戰(zhàn)略研究定位。第一部分 產(chǎn)品簡(jiǎn)介項(xiàng)目基礎(chǔ)資料項(xiàng)目名稱(chēng)：金富得商務(wù)大廈項(xiàng)目地點(diǎn)：靜安區(qū)陜西北路288號(hào) 南距南京西路30m，西臨陜西北路 東靠江寧路，北抵奉賢路項(xiàng)目概況：目前項(xiàng)目已結(jié)構(gòu)封頂，外立面施工過(guò)半，在建過(guò)程之中。 頂級(jí)商業(yè)本案位于南京西路陜西北路交界，周邊云集中信泰富、恒隆廣場(chǎng)、上海商城、梅隴鎮(zhèn)伊勢(shì)丹等著名商業(yè)中心，是目前上海最頂級(jí)、消費(fèi)層次最高的商業(yè)地段之一。178。 住宅產(chǎn)品在當(dāng)?shù)鼐哂邢∪毙员景甘悄壳笆袌?chǎng)上極少數(shù)擁有住宅產(chǎn)權(quán)的小戶(hù)型產(chǎn)品，在所在地段更屬絕無(wú)僅有。216。產(chǎn)品包裝中體現(xiàn)的優(yōu)勢(shì)216。216。216。 完善超前的物業(yè)管理服務(wù)本案的物業(yè)管理服務(wù)將聘請(qǐng)資深物業(yè)管理公司擔(dān)綱經(jīng)營(yíng)，以“周全、完善、超前”為宗旨，以商務(wù)辦公、酒店居住等方面為切入口，為使用客戶(hù)提供全方位的管理服務(wù)，以增加產(chǎn)品本身的附加值。劣勢(shì)點(diǎn)分析 道路交通不暢本案距離南京西路僅30米，但作為本案最主要的交通通道——陜西北路為單行道，自南向北無(wú)法通行，部分駕車(chē)業(yè)主須繞道至北京路方可進(jìn)入本案，這將對(duì)本案的車(chē)輛進(jìn)出、人流聚集帶來(lái)極大的不便?？剐匀セ涸陂_(kāi)盤(pán)前增加客戶(hù)蓄水階段，從多條通路挖掘有效客戶(hù)?？剐匀セ罕仨氃诠δ苄?、高標(biāo)準(zhǔn)性、服務(wù)性做足產(chǎn)品的文章，盡力體現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值感，以產(chǎn)品各方面優(yōu)勢(shì)的體現(xiàn)來(lái)吸引客戶(hù)，減少單價(jià)、總價(jià)抗性。通過(guò)外立面的改建、工地圍墻、售樓處等表現(xiàn)出全新的項(xiàng)目形象。層高過(guò)低，扣除梁高。在“靜安新格公寓”、“恒升半島國(guó)際中心