【正文】 4對講 監(jiān)控系統(tǒng)工程費 41燃?xì)夤こ藤M 41地下室工程費 41人防工程 基礎(chǔ)設(shè)施配套及環(huán)境工程費 公共配套設(shè)施費 6 9 年制學(xué)校 0 開發(fā)期間稅費 7質(zhì)量安檢費 7交易服務(wù)費 7其他費用 不可預(yù)見費用 二 、開發(fā)費用 管理費用 銷售費用 財務(wù)費用 三、投資總額 32 四、銷售收入 五、投資回報額 六、投資回報率 項目總投資估算具體說明如下： ? 土地費用 根據(jù)開發(fā)公司提供的資料，該土地是通過招標(biāo)和掛牌交易方式于2020 年 4 月取得， 2020404 2020G017 號地塊拍賣價款共計 26903萬元，另交易手續(xù)費 5 萬元，因此， 土地總費用為 26908 萬元。同時與北面的建控項目存在較強的競爭關(guān)系；綜合以上各種因素，本項目擬采取適中的價格策略， 住宅及商業(yè)平均售價擬 定為 ： 多層洋房、疊加復(fù)式 4200 元 /m 28 小高層 3950 元 /m 聯(lián)排別墅 6200 元 /m2， 商業(yè)部分定為 10800 元 /m2。 戶型面積配比 戶型 面積范圍 （ M2） 套數(shù)配比 比例匯總 2 房 2 廳 1 衛(wèi) 2 陽臺 7075 8% 21% 7680 13% 3 房 2 廳 1 衛(wèi) 2 陽臺 9095 8% 61% 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 2 陽臺 110120 30% 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 2 陽臺 120130 18% 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 2 陽臺 130140 5% 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 2 陽臺 140150 5% 5% 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 2 陽臺 150160 % % 5 房 3 廳 3 衛(wèi) 3 陽臺 260 % % 總計 100% 100% 本項目價格定位可選用市場比較法來制定。 根據(jù)實際情況將部分偏大的戶型設(shè)計成小躍式（躍 60CM 高）或?qū)捑把蠓繂挝唬ㄈ纾喝f科城市高爾夫），以及帶入戶花園此種戶型在市內(nèi)多個樓盤，如星河傳說等 ,適時推出此戶型，在南城市場上會有一定的競爭力。故本項目大面積的潛在購買者可能在（ 1809， 431）區(qū)間內(nèi)，考慮到實際成交與意向的比例一般在 1： 6。其中莞城城鎮(zhèn)居民 萬人，東城城鎮(zhèn)居民 萬人，南城城鎮(zhèn)居民 萬人，萬江城鎮(zhèn)居民 萬人，厚街城鎮(zhèn)居民 萬人，項目客戶輻射圈層人口共計 335050 人，約 萬戶。 24 四、市場定位及項目評估 項目市場定位 在項目開發(fā)時，來自本片區(qū)的競爭力度并不大，而壓力主要來源于南城其他片區(qū)的同類物業(yè)，所以，必須在開發(fā)路線上做出明確的差異化選擇，利用規(guī)劃環(huán)境、生態(tài)景觀、性價比優(yōu)勢，在定位時即引入差異化形象占位策略，細(xì)分目標(biāo)客戶市場。 O 機會點 ●在項目入市階段，周邊樓盤供應(yīng)量已不大，競爭環(huán)境較理想 ●良好的片區(qū)市政規(guī)劃，為項目升值提供較大的空間； ●南城地產(chǎn)地位逐步提升，片區(qū)市場的關(guān)注度正在逐漸提高。 22 項目 SWOT 分析 S 優(yōu)勢 ●依托東莞中心區(qū)的未來規(guī)劃，具有升值潛力； ●地處東莞市區(qū)南大門； ●項目周邊自然環(huán)境優(yōu)雅； ●近臨廣深高速和南外環(huán)以及東莞大道，來往市內(nèi)其它區(qū)域及廣州東莞的交通便利。 地形、地勢 本項目地塊總用地面積 平方米，地塊平面呈規(guī)則長方形，其中東西長約 560 米，南北長 3 250 米；地塊標(biāo)高東西高差超過 10m，同時地塊與四周市政道路標(biāo)高高差也較大，均低于市政道路標(biāo)高；地理、地質(zhì)情況良好。 以國際公館、御花園、中信森林湖、金眾宏圖等項目為代表的高尚住宅樓盤及周邊良好的生態(tài)環(huán)境，南城泛高尚住宅社區(qū)的板塊初顯雛形，將會進(jìn)一步吸引東莞各區(qū)、各鎮(zhèn)區(qū)的上層富有階層，高端住宅樓盤的購房群體來源將更加分散。 （ 3）近期開發(fā)新盤，購房群體來源分別相對以前比較廣泛。 從各盤的銷售價格走勢分析來看，中信新天地以 3100 元 /㎡的均價攀升到目前 3500 元 /㎡的 價格，價格攀升幅度比較緊湊而有序，支撐其價格攀升主要是因為與石竹新花園形成比較好的生活氛圍、南城稀缺的小戶型產(chǎn)品定位。 目前南城區(qū)在售樓盤有精英名都、江南世家、中信新天地、石竹新 花園、元美廣場、華凱廣場等樓盤，而東城區(qū)由于緊靠南城區(qū)作為泛南城區(qū)的凱旋城、金地格林小城、國際公館、御花園等樓盤，這些樓盤總共有建筑面積接近 130 萬㎡左右，而從 1～ 9 月份批準(zhǔn)的住宅預(yù)售面積來看，南城區(qū)共有 萬平方米，按照一定的銷售率推算并加上即將啟動的樓盤項目如金眾宏圖項目、中信森林湖等；預(yù)計未來將有 100 萬㎡左右的供應(yīng)量。 地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 （ 1）未來住宅供應(yīng)量最大的地區(qū) 1） 南城區(qū)土地儲備居城區(qū)四區(qū)之首，占儲備總量的 54% 土地儲備從區(qū)域上劃分，南城區(qū)的土地儲備為 313 萬平方米，占到城區(qū)總儲備量的 54%；其次為東城區(qū)，土地儲備占總量的34%，而莞城區(qū)土地儲備相對較少，僅占總量的 2%。 16 （ 1）政府投巨資改造環(huán)境 環(huán)境因素在房地產(chǎn)中心的作用舉足輕重，南城區(qū)政府對環(huán)境的投入不遺余力，南城政府投 2 億元建設(shè)水濂湖公園，另外投資 2 億建設(shè)水濂山郊野公園。而 120 平方米以上戶型的成交比例有上升勢頭，如 120— 160 平方米的成交比例從上半年的 %上升到第三季度的 %， 160平方米也從上半年的 %上升到第三季度的 %。 從戶型結(jié)構(gòu)看，銷售比例最高的是三房，共 5723 套，占總銷量的 53％，其次是兩房以下 (含兩房 )的住宅， 共銷售 2021 套，占總量的 31％。今年上半年商品房外銷面積達(dá) 萬平方米，占商品房總銷售面積的 ％，而去年全年外銷面積為 萬平方米，與去年全年的銷售面積 萬平方米相比，僅占 ％。 （ 3）普通住宅單價平穩(wěn)增長、別墅單價上漲過快 在銷售價格方面，別墅均價增長幅度過高。 另外，加上 7～ 9 月份商品房銷售面積，今年 1～ 9 月份商品房銷售面積共有 （住宅銷售面積 萬平方米），其中別墅累計銷售 819 套， 萬平方米，與去年同期的 386 套、 萬平方 14 米相比，增長了一倍多。 另外，截至今年 6 月份批準(zhǔn)報建的住宅總建筑面積就有 293 萬平方米，其中多層、高層占有 272 萬平方米，別墅占有 21 萬平方米左右。長安、虎門、厚街、常平住宅預(yù)售面積分別是 萬平方米、 萬平方米、 萬平方米、 萬平方米，分別占據(jù)全市住宅預(yù)售面積的 %、 %、 %、 %。資金來源方面，自籌資金與定金及預(yù)付款同樣大幅增加，這既說明本地開發(fā)商資金儲備的充足，也看得到了住宅項目的良好市場認(rèn)可，而從國內(nèi)貸款與利用外資的總量不大可以看出，東莞市地產(chǎn)開發(fā)對國內(nèi)銀行的依賴小，更沒有開始大規(guī)模的國際融資。完成開發(fā)投資 631263 萬元，其中住宅完成投資 487098 萬元。其中基本建設(shè)增長 %，回落 個百分點；更新改造增長 %，上升 個百分點；房地產(chǎn)開發(fā)增長 %，回 10 落 個百分點。 2020 年上半年城鎮(zhèn)在崗職工月人均工資 1978 元，比上年同期增長 %；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11658 元，增長 %,增速同比提高 個百分點；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入總量超過廣州僅次于深圳。這說明了東莞市經(jīng)濟的成長性良好，經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展。 通過近年來經(jīng)濟的快速發(fā)展，東莞各鎮(zhèn)區(qū)形成了比較明顯的衛(wèi)星城鎮(zhèn)布局，并且各鎮(zhèn)區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)區(qū)別明顯。 2. 東莞市國民經(jīng)濟發(fā)展概勢及在珠三角的戰(zhàn)略地位 近年來，東莞充分發(fā)揮地理人文優(yōu)勢，大力發(fā)展外向型經(jīng)濟，以科技推動經(jīng)濟發(fā)展。其實，加上流動人口，東莞現(xiàn)有人口接近 1000 萬左右。具有良好的經(jīng)濟效益；本項目具有較強的抗風(fēng)險能力，且從技術(shù)方面看亦充分具備可行性。項目資金籌措方案數(shù)據(jù)匯總見表 1表 1 。預(yù)計區(qū)域內(nèi)近幾年房地產(chǎn)市場仍將保持這種態(tài)勢。 表 11 項目規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)表 序號 名稱 單位 主要指標(biāo) 1 建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書 — 202033028 2 總用地面積 平方米 3 建筑用地面積 平方米 4 總建筑面積 平方米 295919 5 計入容積率建筑面積 平方米 295919 其中： 住宅 平方米 274419 商業(yè) 平方米 15000 會所 平方米 3000 幼兒園 平方米 2500 配套居委會及管理處建筑面積 平方米 1000 6 容積率 — 7 建設(shè)規(guī)模 9/12層 項目開發(fā)手續(xù) ? 項目用地取得 項目用地已取得，開發(fā)公司為深圳市金眾集團有 限公司。 根據(jù)開發(fā)公司提供的項目土地使用權(quán)出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等相關(guān)資料，項目的規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)見表 11。 可行性研究結(jié)論 市場預(yù)測 根據(jù)市場調(diào)查，項目地塊所屬的東莞片區(qū) 一直以 南城 “后花園 ”形象出現(xiàn)，在新的一輪 “高尚建城 運動 ”中 有 其獨有的優(yōu)勢 ，近幾年來每年都有一定量的房地產(chǎn)項目開發(fā)與供應(yīng)，房地產(chǎn)市場的供應(yīng)與銷售呈現(xiàn)供銷兩旺的局面。 表 12 項目開發(fā)建設(shè)總投資估算表 一、開發(fā)成本 總價（萬元） 地價 公共設(shè)施配套基金 前期工程費 建安工程費 基礎(chǔ)設(shè)施配套及環(huán)境工程費 公共配套設(shè)施費 4 6 9 年制學(xué)校 0 開發(fā)期間稅費 7質(zhì)量安檢費 7交易服務(wù)費 7其他費用 不可預(yù)見費用 二、開發(fā)費用 管理費用 銷售費用 財務(wù)費用 三、投資總額 5 ? 資金籌措 本項目的資金來源主要包括自有資金（資本金）、銀行貸款和銷售回款等。從財務(wù)分析結(jié)果表明，項目開發(fā)總投資為 113461 萬元，財務(wù)內(nèi)部收益率為 %,利潤總額為 萬元，成本利潤率為%，稅后利潤為 萬元，稅后成本利潤率 %。 東莞市現(xiàn)有 32 個鎮(zhèn)，總共有 700 萬左右人口，其中常住人口 160萬左右，暫住人口 450 萬左右，而港澳臺及海外僑胞大概有 100 萬左右。 分析：改革開發(fā)以來，東莞因“三來一補”的勞動密集型經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)而得到快速發(fā)展，并涌入了大量的低層打工一族，導(dǎo)致東莞市具有典型的移民城市特征；外來人口與本地人口比例懸殊，本地人因土地出租、房屋、廠房出租等收入渠道而迅速走上“暴富”之路，誕生了一大批東莞本地“農(nóng)民暴發(fā)戶”。 二十年來，東莞的經(jīng)濟以平均每年 22%的增長率蓬勃發(fā)展，是中國綜合經(jīng)濟實力 30 強城市之一，成為中國經(jīng)濟發(fā)展最快的地區(qū)之一，形成了以制造業(yè)為主，以電子資訊產(chǎn)業(yè)為支柱的外向型經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，是國際性的加工制造業(yè)基地和中國重要的外貿(mào)出口基地。 根據(jù)中國社會科學(xué)院發(fā)布的 2020 年中國城市綜合競爭力報告，廣東省的廣州、深圳、佛山、東莞、珠海、惠州進(jìn)入 2020 年最具競爭力城市排名前 50 位，在珠三角十二市區(qū)中東莞排名第四，僅次于廣州、深圳、佛山；而在城市成長競爭力的排名中，東莞位列全國第九，落后于排名第三位的深圳、排名第七位的廣州。 3. 人民生活水平 東莞在改革開放以來，逐漸走上了共同富裕的道路。 東莞市投資宏觀背景 東莞市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 東莞市六年來房地產(chǎn)市場開發(fā)情況表 年度 1998 1999 2020 2020 2020 2020 商品房 總體 施工面積 961,