【正文】 服務(wù)設(shè)施及管理的保障 投資概念 — 永續(xù)經(jīng)營的保障 品質(zhì)概念 — 消費(fèi)行為與消費(fèi)群體的保障 所以，我們要達(dá)成這樣的 共識(shí)： 品牌化 +專業(yè)化，打造滬上頂級(jí)酒店式商務(wù)公寓 [一 ] 基本家具配置 凸現(xiàn)產(chǎn)品的差異性和個(gè)性化，除了產(chǎn)品本身之外，選擇怎樣的設(shè)施設(shè)備同樣致關(guān)重要，尤其是室內(nèi)的基本家具配置。作為頂級(jí) CBD 的商務(wù)酒店式高級(jí)公寓，其出售或出租都必須給客戶帶來切實(shí)的利益。 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 此資料來自 企業(yè) (),大量的管理資料下載 金貴元富 19 在這里所營建的酒店式商務(wù)公寓，不但是在品質(zhì)上體現(xiàn)“高尚”，更是在品位上引導(dǎo)“時(shí)尚”的風(fēng)向標(biāo)。 四、本案的案名建議 萬國中心（ EMBASSY CENTRE） 經(jīng)濟(jì)發(fā)展造就上海與世界各國的交流舞臺(tái)。目前 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 此資料來自 企業(yè) (),大量的管理資料下載 金貴元富 18 上海擁有兩套物業(yè)的人正越來越多。 周邊企業(yè)、公司 隨著業(yè)務(wù)往來的日益頻繁，許多大中型獨(dú)資、合資企業(yè)也選擇酒店式公寓作為其接待往來客戶的固定賓館。更需值得一提的是，這類頂級(jí)酒店式公寓 市場整體供給的稀缺性，將是其沖擊市場、迅速去化的最有利武器。 三、客戶定位 本市高端投資客 所謂“高端投資客”，即投資標(biāo)的價(jià)位高、投資意識(shí)成熟的客戶群體。 整合優(yōu)勢(shì)提高產(chǎn)品價(jià)值 本案規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)間較早，產(chǎn)品設(shè)計(jì)已非常落后，尤其是室內(nèi)凈高只有 米， 5 部電梯、停車位有限，已不能滿足目前甲級(jí)辦公樓的實(shí)際需要。到目前上海市中心已相繼開發(fā)近 20 個(gè)酒店式公寓 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 此資料來自 企業(yè) (),大量的管理資料下載 金貴元富 15 項(xiàng)目，均取得理想的銷售業(yè)績。目前該區(qū)域內(nèi)云集浦西諸多頂級(jí)消費(fèi)商場、酒店，已成為上海高檔消費(fèi)區(qū)的代表。 商場經(jīng)營對(duì)象將影 響本案去化情況 本案一至八樓目前已定由大洋百貨進(jìn)行經(jīng)營。加之本案目標(biāo)售價(jià)較高，給予投資客的市場選擇余地較大，這將直接導(dǎo)致投資客的投資分流，對(duì)本案的迅速去化帶來一定影響。 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析 高價(jià)位小房型市場前景并不樂觀 本案目標(biāo)售價(jià)較高，銷售單價(jià)僅次于“世福匯”。 金豐易居的專業(yè)品牌實(shí)力 ? 強(qiáng)大的社會(huì)知名度 “金豐易居”通過長時(shí)間的品牌經(jīng)營累計(jì)了廣泛的社會(huì)知名度及市場信賴度。 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 投資經(jīng)營服務(wù)的推出 為體現(xiàn)投資的安全性及獲利性，我司建議實(shí)施的“回租經(jīng)營”方式，開拓投資類房產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營服務(wù)平臺(tái)，降低投資客 戶的投資風(fēng)險(xiǎn)，將使本案具備更為強(qiáng)大的投資類房產(chǎn)市場服務(wù)功能。因此，本案作為居住型產(chǎn)品定位，采光條件不佳將是本案的一大缺陷。本案的爛尾樓“前科”與其目前的包裝定位發(fā)生明顯的沖突，在被客戶充分了解的情況下將對(duì)本案的去化將造成一定的不利影響。 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 此資料來自 企業(yè) (),大量的管理資料下載 金貴元富 9 高單價(jià)、高總價(jià)產(chǎn)品市場接受度有限 據(jù)市場成交反映，目前總價(jià)在 80 萬以上的小戶型市場接受程度較低。而本案體量多達(dá) 500 余套，總價(jià)又相對(duì)較高。目前本案的施工狀態(tài)有利于樣板房、公用部位的裝潢包裝，對(duì)投資回報(bào)將起到強(qiáng)大的推動(dòng)作用。 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 此資料來自 企業(yè) (),大量的管理資料下載 金貴元富 7 ? 居室裝修具備頂級(jí)品質(zhì) 本案的室內(nèi)裝修聘請(qǐng)專業(yè)公司專項(xiàng)設(shè)計(jì)，從整體室內(nèi)布局到裝潢建材的選用都以豪華酒店為參照標(biāo)準(zhǔn)。 此外，本案在物業(yè)配套設(shè)施方面也為商務(wù)辦公考慮周全，除開辟商務(wù)中心外，還在會(huì)所區(qū)域內(nèi)開辟小型會(huì)議場所，滿足商務(wù)辦公的需求。 ? 支付壓力輕 住宅類物業(yè)的首付僅需三成（目標(biāo)價(jià)位在 7000元 /M2 以上），最高貸款年限達(dá) 30 年，其首付、月還款壓力較小，投資回報(bào)率較容易獲得保障。 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 此資料來自 企業(yè) (),大量的管理資料下載 金貴元富 5 產(chǎn)品的地段優(yōu)勢(shì)將是支撐本案售價(jià)、樹立投資信心的重要依據(jù)之一。 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 此資料來自 企業(yè) (),大量的管理資料下載 金貴元富 4 第二部分 產(chǎn)品定位 一、 項(xiàng)目的 SWOT 分析 四大優(yōu)勢(shì)點(diǎn)分析 地段優(yōu)勢(shì)顯著 ? 頂級(jí)商業(yè) 本案位于南京西路陜西北路交界，周邊云集中信泰富、恒隆廣場、上海商城、梅 隴鎮(zhèn)伊勢(shì)丹等著名商業(yè)中心，是目前上海最頂級(jí)、消費(fèi)層次最高的商業(yè)地段之一。 本報(bào)告僅向委托方暨合作方闡述，報(bào)告中的內(nèi)容、思路、觀念和整體運(yùn)作方案應(yīng)予高度保密。 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 此資料來自 企業(yè) (),大量的管理資料下載 金貴元富 1 目錄 前言 1 產(chǎn)品簡介 2 產(chǎn)品定位 3 產(chǎn)品建議 20 營銷工作計(jì)劃 28 后記 42 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 此資料來自 企業(yè) (),大量的管理資料下載 金貴元富 2 前言 鑒于目前市場上 CBD 區(qū)域高端投資產(chǎn)品的營銷狀況與未來的發(fā)展趨勢(shì)。并制訂【金富得大廈】一整套切實(shí)可行的整合營銷策略，同時(shí)，具此特別提出了關(guān)于本案營銷包裝的特殊方法與通路。 每層建筑面積： 1534M2 總建筑面積： 32214M2 地下車位數(shù)量僅 185 個(gè) 本案緊鄰中信泰富廣場、恒隆廣場、上海嘉里中心、上海商城、錦滄文華大酒店、波特曼酒店等，地處南京西路高級(jí)商務(wù)圈內(nèi)。 ? 頂級(jí)酒店云集 本案所在地段還是目前浦西地區(qū)高星級(jí)酒店最為密集的地段，目前本地段由這些高檔酒店成功帶動(dòng)，成為萬商云集的“頂級(jí)空中驛站”。其投資渠道多樣，獲利性也較強(qiáng)。 因此本案還具有作為小型辦公房的功能定位，這使本案的使用功能性、客戶選擇面更為廣泛。精良的物業(yè)品質(zhì)將是吸納高品位的投資客，也能從目前激烈的市場競爭中脫穎而出。 準(zhǔn)現(xiàn)房物業(yè)有利盡快實(shí)現(xiàn)投資回報(bào) 本案已結(jié)構(gòu)封頂，外立面施工過半，預(yù)計(jì)于 03 年底交房。 產(chǎn)品體量較大 從目前市場上看，酒店式公寓的推案量一般控制在 300 套以內(nèi)。此外，我們還需要提升對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的要求，以產(chǎn)品的品質(zhì)吸引客戶，支撐本案的價(jià)格定位，以便加快本案的去化速度。 爛尾樓的社會(huì)形象 本案在此次投入市場前，曾作為爛尾物業(yè)被閑置多年，市場形象、口碑較差。 房間 內(nèi)采光條件差 本案采用淡藍(lán)色玻璃幕墻，對(duì)光線的通透能力較 上海房屋銷售有限公司 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 此資料來自 企業(yè) (),大量的管理資料下載 金貴元富 10 差。居住的壓抑感較為明顯，對(duì)追求居住舒適度的客戶而言，本案較難滿足其居住需求。因此，本案按預(yù)計(jì)售價(jià)推出，將占有足夠的市場根據(jù)。 ? 豐富的投資類產(chǎn)品操作經(jīng)驗(yàn) 我司目前已相繼完成 [青年匯 ]、 [金銀匯 ]、