【正文】 市話通信網(wǎng)接入 場(chǎng)地：建設(shè)場(chǎng)地為 D廠內(nèi)生產(chǎn)用地，土地平整，需要拆遷。 建設(shè)廠區(qū)“五通”條件具備 Ｃ民族園片區(qū)市政設(shè)施有；道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等?！?‘佳園二期”項(xiàng)目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和較好的開發(fā)建設(shè)條件。擬采用以下策略：①付款方式優(yōu)惠；② 集團(tuán)購買優(yōu)惠；③選擇購買優(yōu)惠；④特殊消費(fèi)對(duì)象優(yōu)惠；⑤其他優(yōu)惠措施。 5． 4 定價(jià)策略 (1)價(jià)格定位。 1)促銷的階段性策略。 (3) 小區(qū)住宅設(shè)計(jì)引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標(biāo)準(zhǔn) 檔次規(guī)劃設(shè)計(jì)和經(jīng)營管理。雖然隨著福利房的取消，房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)逐步開放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場(chǎng)的發(fā)育打下了一定的基礎(chǔ)，但目前結(jié)構(gòu)性供給過剩與市場(chǎng)有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在 2020 年后將建成 1000 萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房，低檔房市場(chǎng)供給量很大，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格將產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致本項(xiàng)目的開 發(fā)有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人購房的比例也由“八五”時(shí)期的 28％增加到 1997年的 32％，目前這一比例已超過 50％，并保持逐步上升的勢(shì)頭。從 A 市最近兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)上也能看出這一變化，一批實(shí)力雄厚、具有豐富操作經(jīng)驗(yàn)的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將涌現(xiàn)出來，并占市場(chǎng)主導(dǎo)地位。物業(yè)管理是消費(fèi)者購房考慮的另一重要因素。這方面的意義遠(yuǎn)超過普通的實(shí)體建材所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，提高了住宅的檔次、品牌和價(jià)值。這部分富裕家庭對(duì)中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場(chǎng)潛力。市場(chǎng)對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。 3．“精品住宅”的市場(chǎng)需求及發(fā)展 “人與自然和諧發(fā)展”是 21 世紀(jì)對(duì)城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對(duì)城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。 A 市商品房現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求 A 市城市住宅建設(shè)速度加快，城市居民人均居住面積 1998 年達(dá)到了 10． 98平方米，位居全國大中城市前列。主要表現(xiàn)在： （ 1）商品房開發(fā)投資穩(wěn)步回升。 4．可行性研究報(bào)告研究范圍 根據(jù)“佳園二期”項(xiàng)目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場(chǎng)分析及營銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等?！凹褕@二期”是該公司開發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)精品住宅小區(qū)。 (3)建設(shè)單位： B 房地產(chǎn)開發(fā)公司。片， 建設(shè)繼“ 98 佳園住宅小區(qū)”之后又一個(gè)高品質(zhì)住宅小區(qū)。開發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由 A 市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。兼營：建筑材料、 裝飾材料、室內(nèi)外裝飾。 (10)資金來源：本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由 B 房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌，不足投資通過預(yù)售房款解決。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。 （ 2）在住房分配貨幣化和各地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策推動(dòng)下，居民對(duì)住房消費(fèi)的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費(fèi)熱點(diǎn)正在逐步形成。根據(jù)有關(guān)市場(chǎng)調(diào)查資料， A 市目前有 26％的市民住房是“單位借房”，約 39％屬“房改房”， 19％是“私房”，只有 16％的住房是居民“購買的商品房”?！熬纷≌谋憩F(xiàn)為： 住宅市場(chǎng)趨向細(xì)分化 隨著福利分房制度的結(jié)束，個(gè)人購房將成為住宅消費(fèi)市場(chǎng)的主流。同時(shí)，開發(fā)商也會(huì)逐漸認(rèn)識(shí)到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場(chǎng)。 A 市是面向東亞的國際性商貿(mào)旅游城市，發(fā)展商貿(mào)一直是A 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)之一。一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備安全。目前 A 市已有各類資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 200 多個(gè)，除新迎、江岸、春苑、佳園、北辰等小區(qū)外，大多規(guī)模較小，不但開發(fā)成本高，還引發(fā)住宅市場(chǎng)惡性競(jìng)爭(zhēng)、粗制濫造、哄抬地價(jià)等問題。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)， 1990 年 A 市城鎮(zhèn)居民人均收入為 1579 元， 1995 年為 4384 元， 1996 年汰到 5151 元， 1997 年達(dá)到 6243 元， 1997 年比 1995 年實(shí)際增長 42． 4％。主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面： (1) 商品房空置量繼續(xù)上升，消化空置房壓力加大?！凹褕@二期”處于 C 民族園片區(qū)，地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強(qiáng)調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費(fèi)者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營造 21 世紀(jì)高素質(zhì)物 業(yè)，開發(fā)繼“ 98 佳園”之后又一個(gè)精品住宅小區(qū)。根據(jù)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位和開發(fā)特點(diǎn)，擬采用以下營銷推廣策略： (1)廣告宣傳策略。 2)銷售對(duì)象及銷售時(shí)機(jī)。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)成本各異，僅作參考。 (4)定價(jià)方式。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q 代將成為新的趨勢(shì)，依托 C民族園一流的社區(qū)環(huán)境，佳園二期住宅開發(fā)建設(shè)具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。接入干管為 DN300DN800。 四、建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 1. 建筑面積和內(nèi)容 根據(jù)省計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)，佳園二期項(xiàng)目建設(shè)為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積 76100 平方米，其中住宅建筑面積 50960 平方頭，聯(lián)排低層住宅建筑面積 10140平方米，地下停車庫 15000 平方米。 (1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。聯(lián)排高級(jí)住 宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排 依據(jù)初步規(guī)劃方案，“佳園二期’主要工程項(xiàng)目見表 33 表 33主要工程量一覽表 序 號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 說 明 1 土建工程 建筑面積 76100m2 1． 1 1． 2 1． 3 多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 地下停車庫 建筑面積 50960m2 建筑面積 10140m2 建筑面積 15000m2 2 給排水工程 水箱、水池、水泵機(jī)房 3 普通消防系統(tǒng) 住宅區(qū) 4 變配電工程 (強(qiáng)電 ) 配電房變配電設(shè)備 5 照明工程 小區(qū)照明 6 通訊工程 普通申話配線 (端子接單元口 ) 7 火災(zāi)報(bào)警及安全監(jiān)視 公共場(chǎng)所火災(zāi)報(bào)警，可視防盜門 8 通風(fēng)工程 地下停車庫通風(fēng) 9 閉路電視 住宅區(qū) 10 室外工程 室外綠化及部分道路場(chǎng)地 五、建設(shè)方案 1．建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境 地形 建設(shè)場(chǎng)地為 D 廠廠區(qū)現(xiàn)狀不規(guī)則矩形地塊，東北寬，西南窄，地形平坦。根據(jù)佳園小區(qū)地質(zhì)勘察報(bào)告，地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積 (沼 )相堆積層組成，地質(zhì)物理力學(xué)性質(zhì)一般或較好，周圍場(chǎng)地內(nèi)無不良地質(zhì)現(xiàn)象。 規(guī)劃指標(biāo) 根據(jù)“佳園二期”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見表 34。住 宅單體平面設(shè)計(jì)符合國家住宅建 設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。 (2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護(hù)、測(cè)量，攪拌樁單樁還應(yīng)通過試樁確定。 1)設(shè) 300～ 500 立方米消防水池，安裝通用消防水泵 2 臺(tái)，自動(dòng)消防水泵 2 臺(tái)。 1)室內(nèi)污水排放量按供水量的 85％ — 90％估算，約 173 立方米。目前廠內(nèi)配電室變壓器裝機(jī)容量為 2X 315kV在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫通道等位置，設(shè)安全出口標(biāo)志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處，設(shè)疏散標(biāo)志燈。 (2)通氣及防排煙設(shè)計(jì)。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報(bào)警監(jiān)視器和微音器。 7．環(huán)境保護(hù) 本工程主要污染源是地下停車庫汽車排放的尾氣對(duì)地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設(shè)備運(yùn)行的噪聲污染。 2020 年 8 月：綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。 2020 年 6 月：正式人住。 考慮小區(qū)臨時(shí)停車的需要， 20％的地下停車庫車位，用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營和管理。詳見附表 36 和附表 37。根據(jù)測(cè)算，敏感因素的變動(dòng)均不應(yīng)超過基本方案 6％左右的范圍，否則，項(xiàng)目收益風(fēng)險(xiǎn)較大。按照國際慣例，房價(jià)一般是居民家庭年收入的 3～ 6倍，而目前 A市房價(jià)每平方米售價(jià)為15002020元之間 (中低檔商品房 )，一套建筑面積 65平方米的住房平均售價(jià)達(dá) ～ 13萬元之間，相當(dāng)于家庭年收入的 7． 2倍至 9． 6倍， 難以形成有效需求。 (2)在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用；降低投資成本。 投資回收期 (年 ) 2． 92 3． 16 基準(zhǔn)收益率 (／。 3. 金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目資金完全自籌，不從銀行貸款。 (2)做好方案規(guī)劃。 表 311 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 名 稱 單位 數(shù)據(jù) 備注 Ⅰ 1 1． 1 1． 2 建設(shè)規(guī)模 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 商品房銷售 其中：多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 地下停車場(chǎng) 出租房 地下停車場(chǎng) 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 76100 73100 50960 10140 12020 3000 3000 Ⅱ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 總投資 資金籌措 其中：資本金 使用預(yù)售房款 經(jīng)營收人 經(jīng)營稅金及附加 總成本費(fèi)用 利潤總額 所得稅 稅后利潤 土地增值稅 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 17623 17623 8000 9623 4418 243 3472 626 207 420 76 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 Ⅲ 1 2 3 4 5 6 7 6 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 商品房投資利潤率 商品房投資利稅率 商品房資本金凈利潤率 全部投資內(nèi)部收益率 (所得稅前 ) 全部投資投資回收期 (所得稅前 ) 全部投資內(nèi)部收益率 (所得稅后 ) 全部投資投資回收期 (所得稅后 ) 資本金內(nèi)部收益率 ％ ％ ％ ％ 年 ％ 年 ％ 17． 8 26。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零，由附表 39 可見，在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)是很好的。項(xiàng)目繳納的經(jīng)營稅金為 1215萬元，企業(yè)所得稅為 1034萬元，土地增值稅為 380萬元，合計(jì)繳納稅金 2629萬元。 八、經(jīng)濟(jì)效益分析 1．住 宅銷售價(jià)格 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米 2950元；低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米 3850元：平均每建筑平方米售價(jià) 3001元。 2020 年 3 月：完成投資 25％，開始預(yù)售。 六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 本項(xiàng)目計(jì)劃在兩年半 (29 個(gè)月 )左右的時(shí)間內(nèi)建成。 (2)地下停車庫設(shè)防煙疏散樓梯間，采用室內(nèi)自動(dòng)噴淋消防或氣體消防設(shè)施、消火栓。 5． 5 弱電設(shè)計(jì) (1)小區(qū)通信線路由 A 市市話網(wǎng)直接引入。主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標(biāo)準(zhǔn)估算 (每戶每月 40— 50 立方米 ) ，從 98 佳園小區(qū)預(yù)留口接人。 1)配電方式：二級(jí)負(fù)荷按設(shè)備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱后對(duì)其供電；三級(jí)負(fù)荷為單回路供電；每戶戶內(nèi)設(shè)分戶箱，按 5kW／戶計(jì)算。 1)負(fù)荷等級(jí)：工程消防用電設(shè)備、設(shè)備機(jī)房、小區(qū)道路照明、生活泵等為二級(jí)負(fù)荷，其余負(fù)荷為三級(jí)。 (3)室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。 5． 1 供水排水 ’ 水源為城市自來水管網(wǎng)，進(jìn)水管徑為 DN200— DN800，由佳園小區(qū)預(yù)留口接入，并按住宅建筑給排水工程設(shè)計(jì)規(guī)范要求設(shè)計(jì)如下： (1)用水標(biāo)準(zhǔn)和用水量。物業(yè)管理會(huì)所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上?；疽笫牵航ㄖ桨缚傮w構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神 面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宿小區(qū)，并與“ 98佳園小區(qū)” 相呼應(yīng)，與 周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 (1)高綠化低密度； (2)綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全； (3)戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)“升級(jí)換代”居住要求； (4)體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格。 (2)水文地質(zhì)：根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察結(jié)果，場(chǎng)區(qū)內(nèi)地下水位高程為