【正文】 1． 1 1． 2 1． 3 1． 4 1． 5 1． 6 1． 7 1． 8 1． 9 1． 10 1． 11 1． 12 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ’ 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 開發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 4500 647 2054 7132 280 109 285 713 130 544 1230 2 經(jīng)營資金 3 項(xiàng)目總投資 17623 3． 1 3． 2 3． 3 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營資金 17623 附表 32投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位 ：萬元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) ] 2 3 4 5 6 1 總投資 17623 7142 7949 2020 522 1． 1 1． 2 1． 3 1． 4 1． 5 自營資產(chǎn)投資 自營資產(chǎn)投資借款建 設(shè)期利息 自營資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 經(jīng)營資金 開發(fā)產(chǎn)品投資 其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 17623 17623 7142 7142 7949 7949 2020 2020 ’ 522 522 2 資金籌措 17623 7142 7949 2020 522 資本金 預(yù)售收入 預(yù)租收入 其他收入 借款 固定資產(chǎn)投資長(zhǎng)期借款 自營資產(chǎn)投資人民幣借款 自營資產(chǎn)投資外幣借款 房地產(chǎn)投資人民幣借款 自營資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款 經(jīng)營資金人民幣借款 8000 9623 6400 742 1600 6349 2020 522 附表 33 售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 序 號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 售房收入 21937 1473 8054 9496 2915 1． 1 1． 2 1． 3 可出售面積 (車位 ) 平均售價(jià) (元／平方米 ) 銷售比例 (％ ) 73100 100 9858 2988 13 43860 3001 60 19382 3008 27 2 經(jīng)營稅金及附加 1207 81 443 522 160 2． 1 2． 2 2． 3 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 1097 77 33 74 5 2 403 28 12 475 33 14 146 10 4 3 土地增值稅 380 19 133 171 57 4 商品房銷售凈收入 20350 1373 7478 8802 2697 附表 34 租房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單 位： 萬元 序 號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 租房收入 152 20 36 48 48 1． 1 1． 2 1． 3 可出租面積 (車位 ) 單位租金 (元／車位 ) 出租率 (％ ) 60 3360 60 100 3600 100 100 4800 100 100 4800 100 2 經(jīng)營稅金及附加 8． 37 1 1． 98 2． 64 2． 64 2． 1 2． 2 2． 3 營業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 7． 61 0． 53 0． 23 1 1． 80 0． 13 0． 05 2． 40 0． 17 0． 07 2． 40 0． 17 0． 07 3 租金凈收入 143． ?9 19 34． 02 45． 36 45． 36 4 凈轉(zhuǎn)售收入 339． 51 附表 35損益表 單位：萬元 序 號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 經(jīng)營收入 22089 1473 8054 9516 2951 48 48 1． 1 1． 2 1． 3 商品房銷售收入 房地產(chǎn)租金收入 自營收入 21937 152 1473 8054 9496 20 2915 36 48 48 2 經(jīng)營成本 17284 1166 6329 7451 2296 21 21 2． 1 2． 2 商品房經(jīng)營成本 出租房經(jīng)營成本 (攤銷 ) 17209 75 1166 6329 7438 12 2276 21 21 21 3 出租房經(jīng)營費(fèi)用 78 12 21 22 22 4 自營部分經(jīng)營費(fèi)用 5 自營部分折舊、攤銷 6 自營部分財(cái)務(wù)費(fèi)用 7 經(jīng)營稅金及附加 1215 81 443 523 162 3 3 8 土地增值稅 380 19 133 171 57 9 利潤總額 3132 207 1149 1358 414 2 2 10 彌補(bǔ)以前年度虧損 11 應(yīng)納稅所得額 3132 207 1149 1358 414 2 2 12 所得稅 1034 68 379 448 137 1 1 13 稅后利潤 2099 138 770 910 277 2 2 公益金 法定盈余公積金 任意盈余公積金 105 210 168 7 14 11 38 77 62 46 91 73 14 28 22 14 加：年初未分配利潤 43 220 220 220 15 可供投資者分配的利潤 107 635 921 434 222 1 16 應(yīng)付利潤 1616 64 415 701 214 222 1 A方 B方 C方 1616 64 415 701 214 222 1 17 年末未分配利潤 43 220 220 220 附表 36 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388 1． 1 1． 3 1． 4 1． 5 1． 6 1． 7 售房收入 租房收入 自營收入 其他收人 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 ’ 凈轉(zhuǎn)售收入 21937 152 340 1473 8054 9496 20 2915 36 48 48 340 2 現(xiàn)金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26 2． 1 2． 2 2． 3 2． 4 2． 5 2． 6 2． 7 2． 8 固定資產(chǎn)投資 (含方向稅 ) 開發(fā)產(chǎn)品投資 (不含投資費(fèi)用 ) 經(jīng)營資金 ． 自營部分經(jīng)營費(fèi)用 出租房經(jīng)營費(fèi)用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 17623 78 1215 380 1034 7142 81 19 68 7949 443 133 379 2020 12 523 171 448 522 21 162 57 137 22 3 1 22 3 1 3 凈現(xiàn)金流量 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 2099 5837 5837 850 6687 6350 337 2052 1715 22 1737 362 2099 4 所得稅前凈現(xiàn)金流量 累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量 3132 5769 5769 471 6240 6799 558 2189 2747 23 2770 363 3132 計(jì)算指標(biāo) 所得稅前所得稅后 內(nèi)部收益率 (FIRR) 19． 8％ 13． 1％ 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV) 517 203。但從自有資金使用成 本和 開發(fā)資金回收考慮十減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付 款方式促銷，可選擇采用：(1)‘次性付款方式； (2)分期付款方式； (3)七成銀行按揭方式； (4)建筑分期付款 +銀行按揭； (5)特惠免息分期付款； (旬。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。 9 26． 2 19． 8 2． 9 13． 1 3． 2 13． 1 九、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 1．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 (1)從 A市目前住宅市場(chǎng)來看，出現(xiàn)了住房供過于求的情況，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已積壓商品房達(dá) 80萬平方米。資金平衡分析詳見附表 38，資產(chǎn)負(fù)債分析詳見附表 39。詳見附 表 33— 附表 35。地下停車庫每個(gè)車位 75000元，按 80％即 400個(gè)車位銷售計(jì)。 2020 年 8 月：主體工程斷水。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下： 2020 年 1 月 20 日：項(xiàng)目建議書批復(fù)。 (3)小區(qū)室 外按規(guī)范設(shè)消火栓。 (2)高級(jí)商住兩用住宅設(shè)數(shù)據(jù)、語音用模塊化插座。 5． 4 通風(fēng)空調(diào) (1)住宅空調(diào)。 2)照明設(shè)計(jì)：有正 常照明、應(yīng)急照明和小區(qū)室外景觀照明。 2)供電電源及電壓：供電電壓為 10kV 電源，從廠內(nèi)配電室增容后接出，配電房設(shè)自動(dòng)化柴油發(fā)電機(jī)組作備用電源。 1)室內(nèi)生活給水： 4 層以上屋頂水箱給水， 1～ 3 層由城市壓 力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。 住宅生活用水： 140 公升／人室外有消防環(huán)形車道、中心 廣場(chǎng)和庭院綠化帶、建筑小品等。 同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)的影響或限制，擬采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代息和 21世紀(jì)新的居住理念。 總平面布局 “佳園二期”總平面略呈“ T 形布局，由 4 個(gè)地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車庫，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場(chǎng)和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個(gè)主出人口。根據(jù)場(chǎng)地水質(zhì)分析結(jié)果資料，建筑場(chǎng)區(qū)范圍內(nèi)地下水的化學(xué)類型對(duì)建筑混凝土無腐蝕性，對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無腐蝕性。 聯(lián)排低層住宅 C 戶型： 每戶建筑面積 260 平方米。套型基本面積達(dá)到國家預(yù)定的目標(biāo)。 通信：直接由 A市