【正文】 因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。 表 39敏感性分析表 序號(hào) 項(xiàng) 目 變動(dòng)幅度 (％ ) 內(nèi)部收益率 (％ ) 凈現(xiàn)值 (萬(wàn)元 ) 投資回 收期 (年 ) 0 基本方案 517 2． 9 1 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資 +10 — 867 3． 5 10 1901 2． 7 2 售房?jī)r(jià)格 +10 1961 2． 7 10 — 927 3． 7 3 預(yù)售款回籠進(jìn)度 +10 616 2． 9 10 246 3． 3 4 租房?jī)r(jià)格 +10 523 2． 9 10 510 2， 9 敏感因素變動(dòng)（ %） 圖 3— 1 敏感性分析圖 (全部投資，所得稅前 ) 1一售房?jī)r(jià)格； 2預(yù)售款回籠進(jìn)度； 3一租房?jī)r(jià)格； 4基準(zhǔn)收益率； 5一開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資 8．臨界點(diǎn)分析 為考察對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、土地費(fèi)用和售房面積等因素作臨界點(diǎn)分析，若期望的內(nèi)部收益率為 15％，則項(xiàng)目投資的臨界 18281 萬(wàn)元，增加 654 萬(wàn)元；每平方米售房?jī)r(jià)格的臨界點(diǎn)為 2894 元，下降 107 元；土地費(fèi)用的臨界點(diǎn)為 5069 萬(wàn)元，增加 569 萬(wàn)元；售房面積的臨界點(diǎn)為 70335 平方米，減少 2765 平方米。 3．稅費(fèi)率 本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見(jiàn)表 3— 8。 2020 年 12 月：報(bào)建、領(lǐng)取 建設(shè)規(guī)劃許可證。 (6)設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。所有遠(yuǎn)程控制設(shè)備均設(shè)置手動(dòng)控制功能。 2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按 A 市地區(qū)暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算。防震工程按 8 度設(shè)防。給排水、通風(fēng)、燃?xì)狻㈦姎獾雀鞣N專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的 有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 場(chǎng)地自然條件 (1)地貌：場(chǎng)地位于 A 市盆地東北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準(zhǔn)平原地貌，原始階地地形明顯。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通、地鐵和私人汽車有一定發(fā)展；學(xué)校和托兒所與住宅距離較近，能滿 足服務(wù)半徑步行距離的要求；公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購(gòu)物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。公共汽車由 A市的東、南、西三個(gè)方向開(kāi)往佳園小區(qū)，坐車由佳園小區(qū)至市中心只需 10分鐘，到火車站 15分鐘，到 A市機(jī)場(chǎng) 20分鐘。復(fù)式樓磚混結(jié)構(gòu)為 2380 元／平方米，框架結(jié)構(gòu)為 2580— 3088 元／平方米。“佳園二期”項(xiàng)目要針對(duì)確定的目標(biāo)群體，按計(jì)劃、分階段，系統(tǒng)地對(duì)小區(qū)的整體形象和“賣點(diǎn)’’集中進(jìn)行廣告宣傳。 (2) 住房制度改革未能達(dá)到預(yù)期進(jìn)度，各種政策的落實(shí)未能實(shí)際到位，住宅市場(chǎng)消費(fèi)需求的良性循環(huán)要有一個(gè)較長(zhǎng)的形成過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有通過(guò)大規(guī)模、低成本開(kāi)發(fā)，才能滿足用戶的要求。 (3)項(xiàng)目區(qū)位市場(chǎng)潛力。前兩年， A市住宅市場(chǎng)針對(duì)一些消費(fèi)群體，推出高標(biāo)準(zhǔn)、多戶型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高，售價(jià)合理，剛剛推出就賣掉 60％以上，銷售火爆。近幾年來(lái)，住房消費(fèi)信貸迅速發(fā)展起來(lái)，有力地支持了居民房，成為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)。投資利潤(rùn)率 ％，利稅率 ％，計(jì)算期內(nèi)國(guó)家稅收 2629 萬(wàn)元。 該項(xiàng)目初步方 案設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，“佳園二期”項(xiàng)目建議書(shū)已經(jīng)省計(jì)委批準(zhǔn)，各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼開(kāi)展。 2．項(xiàng)目概況 (1)項(xiàng)目名稱：“佳園二期”項(xiàng)目。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。 （ 4）房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)突出，三級(jí)市場(chǎng)漸趨活躍。從中可以看出，住宅市場(chǎng)的一個(gè)發(fā)展方向是住宅市場(chǎng)細(xì)分化?！凹褕@二期”項(xiàng)目位于 C 民族園以南，環(huán)境得天獨(dú)厚，是開(kāi)發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開(kāi)發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開(kāi)發(fā)品牌商品住宅具有無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，并蘊(yùn)藏著巨大的區(qū)位市場(chǎng)潛力。 A 市目前開(kāi)發(fā)的北辰小區(qū)、陽(yáng)光小區(qū)等開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模都在千戶以上，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 (3) 市場(chǎng)發(fā)育程度整體水平偏低，地區(qū)之間發(fā)展嚴(yán)重不平衡。廣告媒體包括：現(xiàn)場(chǎng)售樓部、工地現(xiàn)場(chǎng)、報(bào)紙、電視臺(tái)、新聞發(fā)布會(huì)、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應(yīng)根據(jù)其效果和費(fèi)用而定，廣告宣傳費(fèi)用列入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。“佳園二期”價(jià)格定位為中高檔住宅，考慮上述因素，多層住宅價(jià)格每平方米定在 2800～ 3000 元之間，聯(lián)排低層住宅每平方米定在 3500～ 3900 元之間，可研中分別取 2950 元和 3850 元，地下停車位每個(gè) 75000 元。白龍路連接環(huán)城東路和白塔路延長(zhǎng)線，緊接春城路直達(dá) A市機(jī)場(chǎng)。 2020 年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個(gè)性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)序勢(shì)。表層現(xiàn)況為建筑物及回填 土層。 表 34 “佳園二期”項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序 號(hào) 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 1 總用地面積 33333． 5 平方米 2 總建筑面積 ?6100 平方米 3 地下建筑面積 (地下停車場(chǎng) ) 15000 平方米 4 地上建筑面積 61100 平方米 其中：多層住宅 50960 平方米 聯(lián)排低層高檔住宅 10140 平方米 5 建筑層數(shù)地上 2～ 7 層 地下 1 層 6 建筑總高 7— 22 米 7 建筑層高地上 2． 8— 4 米 地下 3． 6 米 8 建筑容積率 1． 4 米 9 綠地率 40％以上 10 停車 地上 不停車 地下 500 輛 建筑方案總體構(gòu)思 建設(shè)地塊緊連“ 98傳園小區(qū)” ，背靠 C民族園，位置居園區(qū)中北部。 5．公用設(shè)施方案 本住宅區(qū)因與’ 98 佳園相連，可利用部分佳園小區(qū)配套設(shè)施，并可借助本項(xiàng)目改善或彌補(bǔ)兩個(gè)小區(qū)配套設(shè)施的不足。 5． 2 供電 (1)供配電系統(tǒng)。 5． 3 供氣 采用城市管道煤氣供氣方式。 6．消防 (1)建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補(bǔ)救提供有利的交通應(yīng)急條件。 2020 年 1 月：工程開(kāi)工。 表 38 稅費(fèi)率表 (％ ) 稅 費(fèi) 項(xiàng) 目 稅費(fèi)率 稅 費(fèi) 項(xiàng) 目 稅費(fèi)； 營(yíng)業(yè)稅 5 土地 增值稅 50 超率累進(jìn) 城市維護(hù)建設(shè)稅 7 公益金 5 教育費(fèi)附加費(fèi) 3 法定盈余公積金 10 企業(yè)所得稅 33 任意盈余公積金 8 房產(chǎn)稅 (按租金 ) 12 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 4．盈利能力分析 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入 22089萬(wàn)元，可獲利潤(rùn)總額 3132元，扣除所得稅1034萬(wàn)元、公益金 105萬(wàn)元、公積金 210萬(wàn)任意盈余公積金 168萬(wàn)元后還有 1616萬(wàn)元可分配利潤(rùn)。詳見(jiàn)表 310 表 310 臨界點(diǎn)分析表 敏感因素 基本值 臨界點(diǎn) 全投資稅前內(nèi)部收益率 % 期望值 % 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資 (萬(wàn)元 ) 17623 最高值 18281 售房?jī)r(jià)格 (元 /平方米 ) 3001 最低值 2894 土地費(fèi)用 (萬(wàn)元 ) 4500 最高值 5069 售房面積 (平方米 ) 73100 最低值 70335 9．主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表 3— 11。 (3)做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低 1％，將比基本方案增加凈現(xiàn)值 139萬(wàn)元，增長(zhǎng) 36． 5％；反之，利潤(rùn)減少，銷售收益率下降。詳見(jiàn)表 39 及圖31。投入經(jīng)營(yíng)后第一年 60%出租率，每個(gè)停車位每月 280元；第二年以后出租率為 100％，第二年至第五年，停車位每月 300元，五年以后每月 400元。 2020 年 9 月～ 2020 年 11 月：施工圖設(shè)計(jì)。 (5)小區(qū) CATV 電視系統(tǒng)由 A 市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè) 2～ 3 個(gè)電視用戶盒。 3)電力設(shè)計(jì)：消防設(shè)備按消防中心指令開(kāi)停機(jī)；通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動(dòng)控制；生活水泵和潛水泵按水位自動(dòng)控制。室內(nèi)排水需經(jīng)室外化糞池處理后，進(jìn)入城市排污管網(wǎng)。 上部結(jié)構(gòu) “佳園二期”建筑群地上部分由多層住宅、聯(lián)排低層高擋住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結(jié)構(gòu)；地下停車庫(kù)為鋼筋混凝土柱或墻。 3．建筑方案設(shè)計(jì) 本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明。根據(jù)“佳園一期” 地質(zhì)勘察報(bào)告鉆孔位置和高程數(shù)據(jù)，地塊高程約為 1901． 41—1902． 42 米，高程差為 1 米左右。 2. 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 建筑使用功能 2020 年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模 3 口戶為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。 交通方便 已建成的主干道白龍路和龍華路、曇小龍、金博路、穿金路形成小區(qū)四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。 2)98 佳園第一期銷售價(jià)為 2030— 2580 元／平方米，最高價(jià)為 4 樓，最低價(jià)是 7 樓。 由于佳園小區(qū)的成功開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)， B 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司已在 A 市消費(fèi)者心目中建立了良好的信譽(yù)，對(duì)后期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷售較為有利。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)， A 市 空置商品房已達(dá) 80 余萬(wàn)平方米，一些建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低，施工質(zhì)量差，戶型不合理，設(shè)施或居住環(huán)境不良的商品房空置率還將進(jìn)一步增加。新時(shí)代住宅不僅要求戶內(nèi)居住舒適 ，有足夠的居住空間，功能設(shè)施齊全，還要有合理的銷售價(jià)格。由于幾次博覽 會(huì)的成功舉辦，提高了 A 市在國(guó)際國(guó)內(nèi)的知名度，為 A 市城市 經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)前所未有的機(jī)遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機(jī)構(gòu)眾多，今后私營(yíng)企業(yè)也越來(lái)越多，私營(yíng)企業(yè)主的住房需求趨 旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場(chǎng)需求，像 98 佳園這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅，無(wú)論是銷售或出租都有較大的市場(chǎng)潛力。在住宅市場(chǎng)日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個(gè)樓盤吸引消費(fèi)者的前提應(yīng)該是啟 己與眾不同的個(gè)性，換句話說(shuō)，住宅細(xì)分是今后住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。 （ 3）住房公積金制度逐步完善，個(gè)人住房消費(fèi)貸款迅猛發(fā)展 。 根據(jù)收益計(jì)算，所得稅前項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 ％，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=15％ )517 萬(wàn)元，投資回收期 年。根據(jù)城市規(guī)劃和該市對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有關(guān)要求， A 市 D 廠搬遷至高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)。 (2)建設(shè)地點(diǎn)： A 市白龍路。 3．可行性研究報(bào)告編制依據(jù) (1)省計(jì)委計(jì)投 [2020]X X 號(hào)文《關(guān)于“佳 園二期”項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)》； (2)B 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與 A 市 D 廠簽定的《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓造成房屋拆遷、停產(chǎn)損失的補(bǔ)償合同》以及《國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》； (3)A 市規(guī)劃設(shè)計(jì)院《白龍路沿線控制性詳細(xì)規(guī)劃》； (4)A 市理工大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計(jì)研究院《“佳園二期”項(xiàng)目初步規(guī)劃方案》； (5)白龍寺片區(qū)地質(zhì)勘探資料； (6)A 市城市規(guī)劃局《 A 市土地使用變更通知書(shū)》； (7)省審計(jì)事務(wù)所驗(yàn)資證明； (8)A 市城市合作銀行資金證明； (9)國(guó)家計(jì)委《 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) (第二版 )》； (10)建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實(shí)踐，房屋置換活動(dòng)蓬勃展開(kāi)，必將成為住宅市場(chǎng)的一個(gè)熱點(diǎn)。對(duì)住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來(lái)越高。 戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用成為住宅市場(chǎng)的亮點(diǎn) 戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用是目前住宅開(kāi)發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運(yùn)用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢(shì)不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時(shí)代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會(huì)隨著未來(lái)科技的發(fā)展不 斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。住宅開(kāi)發(fā)向規(guī)?；l(fā)展，形成新的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，也促使開(kāi)發(fā)商向規(guī)?；较虬l(fā)展?！褕@二期”住宅開(kāi)發(fā)也面臨住宅市場(chǎng)供大于求的矛盾。 (2)促銷策略。 (2)價(jià)格優(yōu)惠策略。由另一條主干道穿金路可連接 A市城市南北方向交通動(dòng)脈 北京路，并以東西方面交通干線 人民路交匯，往南是火車站，往西至西市區(qū)，交通十 分便捷。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃分。 (2)水文地質(zhì)：根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察結(jié)果，場(chǎng)區(qū)內(nèi)地下水位高程為1900． 60～ 1901． 76 米，地下水埋深 — 米?；疽笫牵航ㄖ桨缚傮w構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神 面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境