【正文】 戶自行購置 (一般不需要 )。 (2)通氣及防排煙設(shè)計。地下車庫設(shè)機(jī)械排氣系統(tǒng)，設(shè)管道或通風(fēng)窗自然補(bǔ)風(fēng)。安裝機(jī)械排煙系統(tǒng)，排風(fēng)量按每小時 6 次氣計算。設(shè)備用房換氣次數(shù)為 4～ 6 次 /小時（變配電房按 10 次 /小時計算 )。 5． 5 弱電設(shè)計 (1)小區(qū)通信線路由 A 市市話網(wǎng)直接引入。 (2)高級商住兩用住宅設(shè)數(shù)據(jù)、語音用模塊化插座。 (3)數(shù)據(jù)語音均采用 lOOMbid 高速傳輸方式，用五類傳輸線。 (4)小區(qū)范圍內(nèi)設(shè) CCTV 保安監(jiān)控、防盜報警系統(tǒng)。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。 (5)小區(qū) CATV 電視系統(tǒng)由 A 市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè) 2～ 3 個電視用戶盒。 (6)設(shè)火災(zāi)自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。 6．消防 (1)建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補(bǔ)救提供有利的交通應(yīng)急條件。 (2)地下停車庫設(shè)防煙疏散樓梯間，采用室內(nèi)自動噴淋消防或氣體消防設(shè)施、消火栓。 (3)小區(qū)室 外按規(guī)范設(shè)消火栓。 (4)地下車庫按國家有關(guān)規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)。 (5)根據(jù)小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池 (花園水池及消防兩用 )，按規(guī)定要求儲存充足水量，以滿足消防的要求。 7．環(huán)境保護(hù) 本工程主要污染源是地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設(shè)備運(yùn)行的噪聲污染。對上述污染擬采取以下措施進(jìn)行治理： 、 (1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。 (2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污 染。 (3) 噪聲：設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪較低的，必要時對有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。 六、項目實(shí)施進(jìn)度安排 本項目計劃在兩年半 (29 個月 )左右的時間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計劃如下： 2020 年 1 月 20 日：項目建議書批復(fù)。 2020 年 2 月 23 日～ 2020 年 3 月：編制可行性研究報告并報批。 2020 年 5 月 — 2020 年 7 月：建筑方案設(shè)計。 2020 年 8 月：綜合管網(wǎng)設(shè)計。 2020 年 9 月～ 2020 年 11 月：施工圖設(shè)計。 2020 年 12 月：報建、領(lǐng)取 建設(shè)規(guī)劃許可證。 2020 年 1 月：工程開工。 2020 年 3 月：完成投資 25％，開始預(yù)售。 2020 年 8 月：主體工程斷水。 2020 年 12 月 — 2020 年 2 月：單體工程驗(yàn)收。 2020 年 1 月 — 2020 年 3 月：分項工程驗(yàn)收。 2020 年 6 月：正式人住。 七、投資估算與資金籌措 1．投資估算 根據(jù)建設(shè)單位提供的“佳園一期”土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項目設(shè)計方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財務(wù)評價有關(guān)取費(fèi)要求，估算總投資造價見表 36 和附表 31。 表 36“佳園小 區(qū)” 項目投資估算 單位：萬元 序號 項 目 開發(fā)產(chǎn)品 分期計劃進(jìn)度 成 本 1 2 3 4 1 土地費(fèi)用 4500 4500 2 前期工程費(fèi) 647 647 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 2054 600 1454 4 建筑安裝工程費(fèi) 7132 1090 5400 642 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 280 50 100 130 6 開發(fā)間接費(fèi) 109 25 35 35 14 7 管理費(fèi)用 285 90 90 90 15 8 銷售費(fèi)用 713 50 250 250 163 9 開發(fā)期稅費(fèi) 130 130 10 其他費(fèi)用 544 90 90 364 11 不可預(yù)見費(fèi) 1230 400 500 330 合 計 17623 7142 7949 2020 522 2．資金籌措 本項目建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌， B房地產(chǎn)開發(fā)公司使用自有資金8000萬元作為項目資本金；按國家對商品房銷售有關(guān)規(guī)定，不足資金可以從預(yù)售房款中解決，實(shí)行滾動開發(fā)，本項目需利用分期預(yù)售房款總計約 9623萬元。詳見附表 32。 八、經(jīng)濟(jì)效益分析 1．住 宅銷售價格 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米 2950元；低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米 3850元：平均每建筑平方米售價 3001元。地下停車庫每個車位 75000元，按 80％即 400個車位銷售計。 2．銷售進(jìn)度及付款計劃 本項目計劃在 3年內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見表 37表。 表 37 各類建筑銷售計劃表 (％ ) 項 目 合 計 1 2 多層住宅 100 15 60 聯(lián)排低層高檔住宅 100 10 60 地下停車場 100 10 60 所有業(yè)主均在兩年內(nèi)付清房款，簽合同當(dāng)年付一半，第二年再付一半。 考慮小區(qū)臨時停車的需要， 20％的地下停車庫車位，用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營和管理。投入經(jīng)營后第一年 60%出租率，每個停車位每月 280元；第二年以后出租率為 100％，第二年至第五年，停車位每月 300元，五年以后每月 400元。 3．稅費(fèi)率 本報告采用的各種稅費(fèi)率見表 3— 8。 表 38 稅費(fèi)率表 (％ ) 稅 費(fèi) 項 目 稅費(fèi)率 稅 費(fèi) 項 目 稅費(fèi)； 營業(yè)稅 5 土地 增值稅 50 超率累進(jìn) 城市維護(hù)建設(shè)稅 7 公益金 5 教育費(fèi)附加費(fèi) 3 法定盈余公積金 10 企業(yè)所得稅 33 任意盈余公積金 8 房產(chǎn)稅 (按租金 ) 12 不可預(yù)見費(fèi) 4．盈利能力分析 項目在計算期內(nèi)經(jīng)營收入 22089萬元，可獲利潤總額 3132元，扣除所得稅1034萬元、公益金 105萬元、公積金 210萬任意盈余公積金 168萬元后還有 1616萬元可分配利潤。項目繳納的經(jīng)營稅金為 1215萬元，企業(yè)所得稅為 1034萬元，土地增值稅為 380萬元，合計繳納稅金 2629萬元。詳見附 表 33— 附表 35。 項目全投資內(nèi)部收益率 (所得稅前 )為 19． 8％，在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率為15％時凈現(xiàn)值可達(dá) 517 萬元，投資回收期為 2． 9 年。資本金內(nèi)部收益率為 13． 1％。詳見附表 36 和附表 37。 商品房投資利潤率 =利潤總額／總投資 X100％ =3132／ 17623X 100％ =17． 8％ 商品房資本金凈利潤率 =稅后利潤／資本金 X100％ =2099／ 8000X 100％ =26． 2％ 5．清償能力分析 本項目所需資金全部均由開發(fā)商自籌，末向金融機(jī)構(gòu)借款，因此不存在還款問題。由于項目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零。 6．資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析 在項目計算期內(nèi)，各期資金的來源與運(yùn)用是平衡有余的。由于項目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零，由附表 39 可見，在項目計算期內(nèi)，項目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)是很好的。資金平衡分析詳見附表 38，資產(chǎn)負(fù)債分析詳見附表 39。 7．敏感性分析 將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、租房價格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為 不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格分別向不利方面變動 10％，全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至 6． 3％和 4． 8%，凈現(xiàn)值分別下降至 — 857 萬元和— 927 萬元，均為負(fù)值；投資回收期則增加到 3． 5 和 3． ?年；租 房價格和預(yù)售款回籠進(jìn)度對收益的影響相對不敏感。根據(jù)測算，敏感因素的變動均不應(yīng)超過基本方案 6％左右的范圍，否則，項目收益風(fēng)險較大。詳見表 39 及圖31。 表 39敏感性分析表 序號 項 目 變動幅度 (％ ) 內(nèi)部收益率 (％ ) 凈現(xiàn)值 (萬元 ) 投資回 收期 (年 ) 0 基本方案 517 2． 9 1 開發(fā)產(chǎn)品投資 +10 — 867 3． 5 10 1901 2． 7 2 售房價格 +10 1961 2． 7 10 — 927 3． 7 3 預(yù)售款回籠進(jìn)度 +10 616 2． 9 10 246 3． 3 4 租房價格 +10 523 2． 9 10 510 2， 9 敏感因素變動（ %） 圖 3— 1 敏感性分析圖 (全部投資，所得稅前 ) 1一售房價格； 2預(yù)售款回籠進(jìn)度； 3一租房價格； 4基準(zhǔn)收益率； 5一開發(fā)產(chǎn)品投資 8．臨界點(diǎn)分析 為考察對開發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、土地費(fèi)用和售房面積等因素作臨界點(diǎn)分析，若期望的內(nèi)部收益率為 15％，則項目投資的臨界 18281 萬元，增加 654 萬元；每平方米售房價格的臨界點(diǎn)為 2894 元，下降 107 元；土地費(fèi)用的臨界點(diǎn)為 5069 萬元，增加 569 萬元；售房面積的臨界點(diǎn)為 70335 平方米，減少 2765 平方米。詳見表 310 表 310 臨界點(diǎn)分析表 敏感因素 基本值 臨界點(diǎn) 全投資稅前內(nèi)部收益率 % 期望值 % 開發(fā)產(chǎn)品投資 (萬元 ) 17623 最高值 18281 售房價格 (元 /平方米 ) 3001 最低值 2894 土地費(fèi)用 (萬元 ) 4500 最高值 5069 售房面積 (平方米 ) 73100 最低值 70335 9．主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 3— 11。 表 311 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號 名 稱 單位 數(shù)據(jù) 備注 Ⅰ 1 1． 1 1． 2 建設(shè)規(guī)模 房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 商品房銷售 其中：多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 地下停車場 出租房 地下停車場 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 76100 73100 50960 10140 12020 3000 3000 Ⅱ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 總投資 資金籌措 其中：資本金 使用預(yù)售房款 經(jīng)營收人 經(jīng)營稅金及附加 總成本費(fèi)用 利潤總額 所得稅 稅后利潤 土地增值稅 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 17623 17623 8000 9623 4418 243 3472 626 207 420 76 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 Ⅲ 1 2 3 4 5 6 7 6 財務(wù)評價指標(biāo) 商品房投資利潤率 商品房投資利稅率 商品房資本金凈利潤率 全部投資內(nèi)部收益率 (所得稅前 ) 全部投資投資回收期 (所得稅前 ) 全部投資內(nèi)部收益率 (所得稅后 ) 全部投資投資回收期 (所得稅后 ) 資本金內(nèi)部收益率 ％ ％ ％ ％ 年 ％ 年 ％ 17． 8 26。 9 26． 2 19． 8 2． 9 13． 1 3． 2 13． 1 九、風(fēng)險分析及對策 1．市場風(fēng)險分析 (1)從 A市目前住宅市場來看，出現(xiàn)了住房供過于求的情況，據(jù)統(tǒng)計，目前已積壓商品房達(dá) 80萬平方米。除了市場有效需求不足，改革滯后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購房者舉棋不定，房價超過消費(fèi)者的承受能力等原因外，小區(qū)位置偏僻，設(shè)施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。 本項目市場定 位為中高檔住宅，項目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價格方面有一定風(fēng)險。按照國際慣