【正文】 戶自行購(gòu)置 (一般不需要 )。 (2)通氣及防排煙設(shè)計(jì)。地下車庫(kù)設(shè)機(jī)械排氣系統(tǒng)，設(shè)管道或通風(fēng)窗自然補(bǔ)風(fēng)。安裝機(jī)械排煙系統(tǒng)，排風(fēng)量按每小時(shí) 6 次氣計(jì)算。設(shè)備用房換氣次數(shù)為 4～ 6 次 /小時(shí)（變配電房按 10 次 /小時(shí)計(jì)算 )。 5． 5 弱電設(shè)計(jì) (1)小區(qū)通信線路由 A 市市話網(wǎng)直接引入。 (2)高級(jí)商住兩用住宅設(shè)數(shù)據(jù)、語(yǔ)音用模塊化插座。 (3)數(shù)據(jù)語(yǔ)音均采用 lOOMbid 高速傳輸方式，用五類傳輸線。 (4)小區(qū)范圍內(nèi)設(shè) CCTV 保安監(jiān)控、防盜報(bào)警系統(tǒng)。出入口及重要部位設(shè)置攝像機(jī)、雙監(jiān)報(bào)警監(jiān)視器和微音器。 (5)小區(qū) CATV 電視系統(tǒng)由 A 市光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè) 2～ 3 個(gè)電視用戶盒。 (6)設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。 6．消防 (1)建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補(bǔ)救提供有利的交通應(yīng)急條件。 (2)地下停車庫(kù)設(shè)防煙疏散樓梯間，采用室內(nèi)自動(dòng)噴淋消防或氣體消防設(shè)施、消火栓。 (3)小區(qū)室 外按規(guī)范設(shè)消火栓。 (4)地下車庫(kù)按國(guó)家有關(guān)規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)。 (5)根據(jù)小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池 (花園水池及消防兩用 )，按規(guī)定要求儲(chǔ)存充足水量，以滿足消防的要求。 7．環(huán)境保護(hù) 本工程主要污染源是地下停車庫(kù)汽車排放的尾氣對(duì)地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設(shè)備運(yùn)行的噪聲污染。對(duì)上述污染擬采取以下措施進(jìn)行治理： 、 (1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。 (2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污 染。 (3) 噪聲：設(shè)備選型應(yīng)盡量選用噪較低的，必要時(shí)對(duì)有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。 六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 本項(xiàng)目計(jì)劃在兩年半 (29 個(gè)月 )左右的時(shí)間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下： 2020 年 1 月 20 日：項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)。 2020 年 2 月 23 日～ 2020 年 3 月：編制可行性研究報(bào)告并報(bào)批。 2020 年 5 月 — 2020 年 7 月：建筑方案設(shè)計(jì)。 2020 年 8 月：綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。 2020 年 9 月～ 2020 年 11 月：施工圖設(shè)計(jì)。 2020 年 12 月：報(bào)建、領(lǐng)取 建設(shè)規(guī)劃許可證。 2020 年 1 月：工程開(kāi)工。 2020 年 3 月：完成投資 25％，開(kāi)始預(yù)售。 2020 年 8 月：主體工程斷水。 2020 年 12 月 — 2020 年 2 月：?jiǎn)误w工程驗(yàn)收。 2020 年 1 月 — 2020 年 3 月：分項(xiàng)工程驗(yàn)收。 2020 年 6 月：正式人住。 七、投資估算與資金籌措 1．投資估算 根據(jù)建設(shè)單位提供的“佳園一期”土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求，估算總投資造價(jià)見(jiàn)表 36 和附表 31。 表 36“佳園小 區(qū)” 項(xiàng)目投資估算 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 分期計(jì)劃進(jìn)度 成 本 1 2 3 4 1 土地費(fèi)用 4500 4500 2 前期工程費(fèi) 647 647 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 2054 600 1454 4 建筑安裝工程費(fèi) 7132 1090 5400 642 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 280 50 100 130 6 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 109 25 35 35 14 7 管理費(fèi)用 285 90 90 90 15 8 銷售費(fèi)用 713 50 250 250 163 9 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 130 130 10 其他費(fèi)用 544 90 90 364 11 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1230 400 500 330 合 計(jì) 17623 7142 7949 2020 522 2．資金籌措 本項(xiàng)目建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌， B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司使用自有資金8000萬(wàn)元作為項(xiàng)目資本金；按國(guó)家對(duì)商品房銷售有關(guān)規(guī)定，不足資金可以從預(yù)售房款中解決，實(shí)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目需利用分期預(yù)售房款總計(jì)約 9623萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表 32。 八、經(jīng)濟(jì)效益分析 1．住 宅銷售價(jià)格 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米 2950元；低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米 3850元：平均每建筑平方米售價(jià) 3001元。地下停車庫(kù)每個(gè)車位 75000元，按 80％即 400個(gè)車位銷售計(jì)。 2．銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃 本項(xiàng)目計(jì)劃在 3年內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見(jiàn)表 37表。 表 37 各類建筑銷售計(jì)劃表 (％ ) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2 多層住宅 100 15 60 聯(lián)排低層高檔住宅 100 10 60 地下停車場(chǎng) 100 10 60 所有業(yè)主均在兩年內(nèi)付清房款，簽合同當(dāng)年付一半，第二年再付一半。 考慮小區(qū)臨時(shí)停車的需要， 20％的地下停車庫(kù)車位，用于租賃，由小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)和管理。投入經(jīng)營(yíng)后第一年 60%出租率，每個(gè)停車位每月 280元；第二年以后出租率為 100％，第二年至第五年，停車位每月 300元，五年以后每月 400元。 3．稅費(fèi)率 本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見(jiàn)表 3— 8。 表 38 稅費(fèi)率表 (％ ) 稅 費(fèi) 項(xiàng) 目 稅費(fèi)率 稅 費(fèi) 項(xiàng) 目 稅費(fèi)； 營(yíng)業(yè)稅 5 土地 增值稅 50 超率累進(jìn) 城市維護(hù)建設(shè)稅 7 公益金 5 教育費(fèi)附加費(fèi) 3 法定盈余公積金 10 企業(yè)所得稅 33 任意盈余公積金 8 房產(chǎn)稅 (按租金 ) 12 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 4．盈利能力分析 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入 22089萬(wàn)元，可獲利潤(rùn)總額 3132元，扣除所得稅1034萬(wàn)元、公益金 105萬(wàn)元、公積金 210萬(wàn)任意盈余公積金 168萬(wàn)元后還有 1616萬(wàn)元可分配利潤(rùn)。項(xiàng)目繳納的經(jīng)營(yíng)稅金為 1215萬(wàn)元，企業(yè)所得稅為 1034萬(wàn)元，土地增值稅為 380萬(wàn)元，合計(jì)繳納稅金 2629萬(wàn)元。詳見(jiàn)附 表 33— 附表 35。 項(xiàng)目全投資內(nèi)部收益率 (所得稅前 )為 19． 8％，在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率為15％時(shí)凈現(xiàn)值可達(dá) 517 萬(wàn)元，投資回收期為 2． 9 年。資本金內(nèi)部收益率為 13． 1％。詳見(jiàn)附表 36 和附表 37。 商品房投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額／總投資 X100％ =3132／ 17623X 100％ =17． 8％ 商品房資本金凈利潤(rùn)率 =稅后利潤(rùn)／資本金 X100％ =2099／ 8000X 100％ =26． 2％ 5．清償能力分析 本項(xiàng)目所需資金全部均由開(kāi)發(fā)商自籌，末向金融機(jī)構(gòu)借款，因此不存在還款問(wèn)題。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤(rùn)的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零。 6．資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析 在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來(lái)源與運(yùn)用是平衡有余的。由于項(xiàng)目未借款，在適當(dāng)安排應(yīng)付利潤(rùn)的情況下，資產(chǎn)負(fù)債率可以一直保持為零，由附表 39 可見(jiàn)，在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)是很好的。資金平衡分析詳見(jiàn)附表 38，資產(chǎn)負(fù)債分析詳見(jiàn)附表 39。 7．敏感性分析 將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、租房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為 不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格兩個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目的效益最為敏感。如果開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格分別向不利方面變動(dòng) 10％，全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至 6． 3％和 4． 8%，凈現(xiàn)值分別下降至 — 857 萬(wàn)元和— 927 萬(wàn)元，均為負(fù)值；投資回收期則增加到 3． 5 和 3． ?年；租 房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度對(duì)收益的影響相對(duì)不敏感。根據(jù)測(cè)算，敏感因素的變動(dòng)均不應(yīng)超過(guò)基本方案 6％左右的范圍，否則，項(xiàng)目收益風(fēng)險(xiǎn)較大。詳見(jiàn)表 39 及圖31。 表 39敏感性分析表 序號(hào) 項(xiàng) 目 變動(dòng)幅度 (％ ) 內(nèi)部收益率 (％ ) 凈現(xiàn)值 (萬(wàn)元 ) 投資回 收期 (年 ) 0 基本方案 517 2． 9 1 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資 +10 — 867 3． 5 10 1901 2． 7 2 售房?jī)r(jià)格 +10 1961 2． 7 10 — 927 3． 7 3 預(yù)售款回籠進(jìn)度 +10 616 2． 9 10 246 3． 3 4 租房?jī)r(jià)格 +10 523 2． 9 10 510 2， 9 敏感因素變動(dòng)（ %） 圖 3— 1 敏感性分析圖 (全部投資，所得稅前 ) 1一售房?jī)r(jià)格； 2預(yù)售款回籠進(jìn)度； 3一租房?jī)r(jià)格； 4基準(zhǔn)收益率； 5一開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資 8．臨界點(diǎn)分析 為考察對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、土地費(fèi)用和售房面積等因素作臨界點(diǎn)分析，若期望的內(nèi)部收益率為 15％，則項(xiàng)目投資的臨界 18281 萬(wàn)元，增加 654 萬(wàn)元；每平方米售房?jī)r(jià)格的臨界點(diǎn)為 2894 元，下降 107 元；土地費(fèi)用的臨界點(diǎn)為 5069 萬(wàn)元，增加 569 萬(wàn)元；售房面積的臨界點(diǎn)為 70335 平方米，減少 2765 平方米。詳見(jiàn)表 310 表 310 臨界點(diǎn)分析表 敏感因素 基本值 臨界點(diǎn) 全投資稅前內(nèi)部收益率 % 期望值 % 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資 (萬(wàn)元 ) 17623 最高值 18281 售房?jī)r(jià)格 (元 /平方米 ) 3001 最低值 2894 土地費(fèi)用 (萬(wàn)元 ) 4500 最高值 5069 售房面積 (平方米 ) 73100 最低值 70335 9．主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表 3— 11。 表 311 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 名 稱 單位 數(shù)據(jù) 備注 Ⅰ 1 1． 1 1． 2 建設(shè)規(guī)模 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 商品房銷售 其中：多層住宅 聯(lián)排低層高檔住宅 地下停車場(chǎng) 出租房 地下停車場(chǎng) 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 76100 73100 50960 10140 12020 3000 3000 Ⅱ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 總投資 資金籌措 其中：資本金 使用預(yù)售房款 經(jīng)營(yíng)收人 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 總成本費(fèi)用 利潤(rùn)總額 所得稅 稅后利潤(rùn) 土地增值稅 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 萬(wàn)元 17623 17623 8000 9623 4418 243 3472 626 207 420 76 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 Ⅲ 1 2 3 4 5 6 7 6 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 商品房投資利潤(rùn)率 商品房投資利稅率 商品房資本金凈利潤(rùn)率 全部投資內(nèi)部收益率 (所得稅前 ) 全部投資投資回收期 (所得稅前 ) 全部投資內(nèi)部收益率 (所得稅后 ) 全部投資投資回收期 (所得稅后 ) 資本金內(nèi)部收益率 ％ ％ ％ ％ 年 ％ 年 ％ 17． 8 26。 9 26． 2 19． 8 2． 9 13． 1 3． 2 13． 1 九、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 1．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 (1)從 A市目前住宅市場(chǎng)來(lái)看，出現(xiàn)了住房供過(guò)于求的情況，據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已積壓商品房達(dá) 80萬(wàn)平方米。除了市場(chǎng)有效需求不足，改革滯后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購(gòu)房者舉棋不定，房?jī)r(jià)超過(guò)消費(fèi)者的承受能力等原因外，小區(qū)位置偏僻，設(shè)施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。 本項(xiàng)目市場(chǎng)定 位為中高檔住宅，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì)，但在銷售價(jià)格方面有一定風(fēng)險(xiǎn)。按照國(guó)際慣